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Actif économique

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

notions de base de mathématiques et analyse financières . Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Conceptualisation du modèle . Exemple didactique de rentabilité économique . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Conceptualisation du modèle économique Ce modèle dit économique permet…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…: CDC Produits : Travaux d’amélioration Bilan de l’opération après la vente Actif : Terrain bâti Passif : Subvention : Subvention d’investissement inscrite au d’équipement compte de résultat : Immeu rapport bles de : Amortissement des immeubles de rapport Charges e montage… meuble de : VNC des éléments d’actif cédé : CDC Produits : Produits des cessions d’éléments d’actif :…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm Les capitaux propres Les provisions pour risques et charges Les dettes financières L’actif immobilisé Les dettes d’exploitation et hors exploitation L’actif circulant Les comptes de régularisation extrait Soulignons de nouveau que la trésorerie de l’entreprise Hlm constitue un emploi à l’actif du bilan et non une ressource comme pourrait le laisser supposer le langage…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

l’actif immobilisé. Schéma. : Composition des emplois longs des entreprises Hlm en % du total de l’actif – exercice SA D’HLM OFFICES D’HLM IMMOBILISATIONS INCORPORELLES. %. %. %.%. % IMMOBILISATIONS CORPORELLES IMMOBILISATIONS FINANCIÈRES. %. %.% Les immobilisations représentées ci-dessus sont nettes d’amortissement et de provisionnement pour dépréciation. Les emplois longs, l’actif immobilisé, représentent en moyenne environ % de l’actif des…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…immobilisations financières approvisionnements – dépréciation (Actif) approvisionnements – montant brut locataires et et organismes payeurs d’APL – dépréciation (Actif) locataires et organismes payeurs d’APL – montant brut clients – autres activités – dépréciation (Actif) emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – dépréciation (Actif) clients douteux ou litigieux – dépréciation (Actif) produits non encore facturés – dépréciation (Actif) charges constatées d’avance – dépréciation…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé extrait La comptabilisation des immobilisations par composants . La comptabilisation des immobilisations par composants . L’évaluation de l’actif immobilisé . Les immobilisations locatives Hlm La comptabilisation des immobilisations par composants Le règlement n° – du novembre relatif à la définition,…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…- Classification comptable des travaux de maintenance – Classification fiscale des travaux de maintenance Annexe : L’apport partiel d’actif : mécanisme de transfert de patrimoine locatif entre entreprises Hlm – Fusion ou apport partiel d’actif – La branche complète et autonome d’activité – L’émission de titres – Régime fiscal de l’apport partiel d’actif – Contraintes administratives de l’apport partiel d’actif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

théorie économique suggère de tenir compte de la variation du fonds de roulement d’exploitation induite par le nouvel investissement locatif. En En juin , Franco Modigliani et Merton Miller, économistes au MIT, ont démontré, dans un monde sans impôt et sans coût de transaction, que la valeur de l’actif économique (actifs immobilisés majorés des besoins en fonds de roulement d’exploitation…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…débiteurs ACTIF CIRCULANT immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régularisation capital – dotations et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF DETTES D’EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF Comptes de régularisation .. Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Outre le principe général et intangible de l’équilibre des ressources et des emplois, l’analyse des…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure Le bilan Hlm : approche globale Le passif du bilan L’actif du bilan Bilan Hlm et mesure du risque La représentation comptable du bilan Hlm Les capitaux propres Les provisions pour risques et charges Les dettes financières L’actif immobilisé Les dettes d’exploitation et hors exploitation L’actif circulant Les comptes de régularisation Évaluation des…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…leurs interlocuteurs financiers. Schéma. : Comparaison des structures moyennes de bilans d’entreprises de services Source : Centrale des Bilans de la Banque de France Le bilan Hlm : équilibre et structure COMMERCE DE GROS Actif Passif COMMERCE DE DÉTAIL Actif Passif PRESSE ÉDITION Actif ENTREPRISE HLM Passif Actif Passif A A Z A B Z A Z Z B B…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…d’actif » – enfin par une créance sur l’acquéreur du montant du prix de la cession à l’actif du bilan en « créances sur cessions d’immobilisations » . Conséquences comptables de la vente d’un bien immobilier Schéma comptable d’une cession à titre onéreux d’une immobilisation assurant l’égalité ressources / emplois : ACTIF emploi emploi + PASSIF – Terrain bâti –…

Corrections des tests

Corrections des tests

…du bilan de l’entreprise. On distingue : les emplois permanents : terrains, immeubles, prêts à des tiers, matériels, outillage… les emplois temporaires : stocks, créances des clients, valeurs mobilières de placement, disponibilités… L’actif du bilan se décompose donc en actif immobilisé et en actif dit circulant. Le bilan Hlm : équilibre et structure Il faut ajouter que les pertes de…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…envers des tiers). Les emplois de ces ressources forment l’ACTIF du bilan de l’entreprise. On distingue : les emplois permanents : terrains, immeubles, prêts à des tiers, matériels, outillage… les emplois temporaires : stocks, créances des clients, valeurs mobilières de placement, disponibilités… L’actif du bilan se décompose donc en actif immobilisé et en actif dit circulant. Le bilan Hlm :…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales… État des charges à répartir sur plusieurs exercices – Actif montant net charges différées – intérêts compensateurs autres charges à répartir sur plusieurs exercices Total Cohérence avec l’actif – charges à répartir État des titres immobilisés – Droits de créances – Actif titres…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…provisions sur le résultat de l’exercice Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm AVANT DOTATIONS AUX PROVISIONS APRÈS DOTATIONS AUX PROVISIONS BILAN actif BILAN passif actif résultat bénéficiaire avant dotations aux provisions passif résultat bénéficiaire après dotations aux provisions dotations aux provisions pour risques et charges actif immobilisé – actif circulant provisions pour dépréciation d’actif

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de l’exercice indiquent les augmentations de provisions et les diminutions de l’exercice indiquent les reprises de provisions pour amortissements des immobilisations locatives inscrites à l’actif (amortissements) ou au passif (amortissements dérogatoires). Les comptes d’actif, repris dans ce tableau, doivent correspondre intégralement et exhaustivement aux immobilisations locatives donnant lieu à amortissement. La distinction « locatif/non locatif » est ici fondamentale car…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…encore concrétisés par des pièces justificatives réglementaires. Cette classe de comptes spéciaux regroupe tous les comptes qui n’ont pas leur place dans les comptes de à position ressources emplois emplois position passif actif actif nature créditeur débiteur débiteur désignation ressources ou emplois passif ou actif créditeur ou débiteur En fin d’exercice, les activités de l’entreprise Hlm conduisent à un résultat…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…propriété) comptabilisée en stocks comme une activité de bas de bilan relevant des créances et de l’actif circulant. Les dettes financières relevant de cette activité sont donc aussi comptabilisées au niveau du fonds de roulement d’exploitation. Il en est de même pour les dettes financières relatives à l’activité d’aménagement. Les ressources se trouvent au passif et les emplois à l’actif….

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Autres reprises sur provisions d’exploitation Reprises sur provisions financières Reprises sur provisions exceptionnelles Autres dotations NETTES aux provisions Valeurs comptables des éléments d’actif cédés Produits des cessions d’éléments d’actif Plus-values des cessions d’actif Résultat de l’exercice CAPACITÉ D’AUTOFINANCEMENT – Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) – Dotations aux amortissements des…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

actif immobilier vendre ? Les immeubles à revenus nets et/ou à cashflows importants induisant une valeur marchande et une plus-value financière élevée, plus prosaïquement appelés les « bijoux de famille », ou au contraire se séparer des actifs immobiliers qui génèrent des cash-flows notoirement insuffisants, voire négatifs, et dont la cession, même sans plusvalue financière, permettra néanmoins une amélioration globale…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

vénale ou marchande du bien dans l’usage où il se trouve. Tous les flux monétaires retracent, sous forme de mouvements de trésorerie, les différentes étapes de la vie du projet d’investissement : ce sont des flux économiques. Les contraintes de financement sont contenues dans le taux d’actualisation. Schéma . : Rendement des investissements : modèle dit « économique » DÉSINVESTISSEMENT…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L’actif du bilan extrait Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L’actif du bilan La représentation comptable du bilan Hlm Les rappels concernant plus particulièrement le bilan des entreprises de logement social, font référence aux « Principes de base » de l’ouvrage sur la gestion financière des entreprises de…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…une opération. En revanche, il ne peut engager une opération immobilière sans l’accord préalable du Comité d’Engagement. Le bon fonctionnement du Comité d’Engagement nécessite une certaine normalisation de la présentation et du montage des opérations, notamment sur le plan économique et financier. Les critères économiques et financiers d’appréciation des projets présentés au Comité d’Engagement en matière d’investissement locatif, voire d’activités…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…correspond à la période de gestion de l’actif immobilier locatif qui consiste à facturer des loyers, à gérer et entretenir l’immeuble et les logements et à payer des taxes fiscales et autres, sur toute la durée de vie de l’actif immobilier. La phase d’exploitation est généralement longue car les actifs immobiliers se caractérisent spécifiquement par leur longévité physique. Les terrains…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

… présence d’immobilisations  augmentation des financières (prêts pour accession) à immobilisations financières et des l’actif du bilan (compte ) dettes financières.  présence de créances sur emprunteurs à l’actif du bilan pour la gestion des prêts en cours (compte )  présence de revenus des prêts principaux et complémentaires pour accession en produits du compte de résultat (compte )…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…peuvent être mentionnées :  l’OLS doit sortir l’immeuble de son actif immobilisé afin de constater une cession  la société de portage doit comptabiliser l’immeuble à son actif immobilisé  la subvention d’investissement (LBU) notifiée au passif de l’OLS, puis perçue, peut être maintenue pendant la période au cours de laquelle l’OLS a cessé d’être propriétaire de l’immeuble et…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

sur le potentiel financier (arbitrage Passif/Actif) ou par refinancement par emprunt à taux fixe ou variable (arbitrage Passif/Passif mais garantie d’emprunt).. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt = ème conséquence : Les arbitrages Passif/Actif ou Passif/Passif  proposition méthodologique  Pour les emprunts à taux variables, on sélectionne les emprunts dont les taux actuariels résiduels sont…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…diminution de la trésorerie à l’actif du bilan. De plus, la précision d’évaluation de ces fonds propres mobilisés est directement fonction du degré d’achèvement des opérations. Or le niveau de fonds propres disponibles dans une entreprise Hlm constitue l’un des fondamentaux de la pérennité de l’entreprise. Voir aussi le paragraphe .., page et suivantes de « LA GESTION FINANCIERE DES…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…est double : il tient compte du résultat sur cessions d’éléments de l’actif immobilisé (produits des cessions minorés des valeurs comptables de ces actifs cédés) il ne tient pas compte des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice, déjà comptabilisées en marge sur locatif. Schéma. : Du résultat d’exploitation au résultat de l’exercice charges exceptionnelles de gestion VNC actifs…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…nécessaires à la vie de l’actif immobilier et qui sont financés de façon significative par des fonds propres. Contrairement au modèle de rentabilité économique, on fait ici abstraction des fonds propres attachés aux investissements antérieurs (achat du terrain par exemple) car ceci reviendrait à déterminer quelle est le volume de fonds propres qui finance les frais financiers induits par le…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…PLS extrait Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière . Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la détermination de la valeur économique de l’usufruit, même si le service des Domaines s’appuie sur cette base fiscale pour déterminer la valeur…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…considérations économiques, juridiques et financières que fiscales. Cette stratégie d’investissement ne pourra donc trouver sa place que dans le cadre d’une étude patrimoniale globale approfondie. La principale préoccupation qui animera l’investisseur demeure évidemment celle relative à la qualité de l’emplacement, à la qualité de la construction, à l’environnement économique, à la perspective de plus-value… Cette acquisition en nue-propriété requiert une…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…son fonctionnement : chaque ministre disposait ainsi d’une petite bouge abstraite (aujourd’hui une « enveloppe budgétaire ») dans laquelle il pouvait puiser (on parle aussi de « portefeuille » ministériel, ce qui renvoie à la même image). . Budget : historique Pour un agent économique (un individu, un ménage, une association, une copropriété, une entreprise, une administration, un État…) ou…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…En effet, si l’on calcule la valeur actuelle des revenus nets sur ans, alors on détermine la valeur économique hors frais de l’usufruit. Tableau. : Évolution anticipée du revenu net en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Revenu brut réel années Loyers logements Loyers parkings Dépenses d’exploitation Frais de gestion Maintenance REVENU NET totaux La valeur économique de…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…plus que d’évaluer US pour en déduire NP. Il reste donc à évaluer économiquement l’usufruit, qui diffère sensiblement de son évaluation fiscale.  ÉVALUATION ECONOMIQUE DE L’USUFRUIT L’évaluation économique de l’usufruit consiste le plus souvent à calculer la valeur actuelle – ou valeur présente – des flux de revenus nets anticipés pendant la durée de l’usufruit. Cette méthode consiste à…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…à une vacance structurelle de ces logements à loyers intermédiaires obligeant le bailleur social, économiquement, socialement voire politiquement, à ramener les loyers PLS au niveau des loyers PLUS. Dans ces conditions, sauf subventions d’investissement exceptionnelles, l’opération risque fort d’être financièrement inacceptable, d’autant plus que l’usufruit est temporaire. Enfin, le démembrement de propriété suppose un réglage de précision pour gérer les…