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Amortissement des immobilisations locatives : équilibre des amortissements techniques et financiers
…constitués de la somme suivante : – total cumulé des amortissements des immeubles locatifs constatés à l’actif (amortissements des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, amortissements des constructions, amortissements des agencements et aménagement de terrains, amortissements des travaux d’amélioration, amortissements des VRD et ouvrages d’infrastructure) – amortissements dérogatoires comptabilisés au passif – réserve pour couverture du financement des immobilisations non…
…Mécanisme général de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des immobilisations locatives La comptabilisation des immobilisations par composants immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés…
…à des reprises sur amortissements dérogatoires (en cas de hausse du taux du Livret A, les remboursements du capital diminuent). Les sorties de composants remplacés peuvent aussi impacter l’équilibre des amortissements techniques et financiers et générer des amortissements dérogatoires. À cette étape de l’analyse, l’amortissement technique (AT) comprend, outre les amortissements cumulés des immobilisations locatives, les amortissements dérogatoires provisionnés au…
…des rapport immeubles de rapport Produits : Reprises sur dépréciations exceptionnelles : Travaux : Amortissement des d’amélioration travaux d’amélioration : Dépréciation des immobilisations corporelles – construction Charges : Dotation aux : Dotation aux amortissements exceptionnels provisions exceptionnelles ? Écritures comptables au // D C Intitulé D C Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Amortissement des immobilisations corporelles – immeubles de…
…cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers total amortissements techniques excédent d’amortissement…
…l’actif du bilan, les immobilisations font l’objet de nombreux tableaux, annexés au bilan (annexe et états réglementaires) décrivant les mouvements affectant l’actif immobilisé. On trouve ainsi : les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers. Le tableau des amortissements comptabilisés (dits amortissements techniques) récapitule les valeurs brutes et les mouvements, positifs ou négatifs, d’amortissement des immobilisations locatives à la…
…amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers dépenses comptabilisées : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours dépenses restant à comptabiliser – bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions virées au résultat – bâtiments…
…affectée. .. Les informations complémentaires sur les immobilisations Outre la lecture directe de l’actif du bilan, les immobilisations font l’objet de nombreux tableaux, annexés au bilan (annexe et états réglementaires) décrivant les mouvements affectant l’actif immobilisé. On trouve ainsi : les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers. Le tableau des amortissements comptabilisés (dits amortissements techniques) récapitule les…
…rémunération, gestion de prêts Produits financiers – prêts accession total marge sur prêts Loyers des baux amphythéotiques, à construction… Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Intérêts sur opérations locatives – financements définitifs Intérêts compensateurs Dotation aux amortissements des intérêts compensateurs différés Dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Loyers des logements conventionnés et non conventionnés…
…opérations et fonds propres éventuellement dégagés par la politique d’amortissements des immobilisations locatives. Cette comparaison entre ressources et emplois générées par le cycle de vie des immobilisations locatives soldées et non soldées conduit à un écart entre les amortissements dits techniques (les amortissements des immeubles de rapport) et les amortissements dits financiers (remboursement du capital des emprunts et subventions virées…
…l’observation suivante : + = amortissement cumulé amortissements dérogatoires + remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus AT – AF L’égalité est réalisée, et si l’on rapproche la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires et la valeur amortissable, on ne constate pas de distorsion : valeur amortissable…
…achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour le jour. Schéma. : Les mouvements…
…dettes financières locatives subventions d’investissement amortissements dérogatoires BESOIN DE FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE ET DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES immobilisations financières dettes financières activité de prêteur BESOIN DE FINANCEMENT DE L’ACTIVITÉ DE PRÊTEUR montants SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS TOTALES provisions pour grosses réparations dépôts et…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…procédera à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques l’entreprise Hlm constituera des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte…
…La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…
…provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice Reprises sur amortissements dérogatoires Dotations NETTES aux amortissements des immobilisations locatives Dotations aux provisions pour grosses réparations Reprise sur provisions pour grosses réparations Dotations NETTES aux provisions pour grosses réparations Dotations aux amortissements des charges d’exploitation à répartir Autres dotations aux amortissements Dotations aux amortissements des charges financières (intérêts…
…cet état ne comprend pas les dépôts et cautionnements, les intérêts courus, les intérêts compensateurs et la participation des salariés. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cet état des dettes financières, et plus spécifiquement des emprunts, est l’une des annexes les plus importantes et indispensables à l’usage du responsable financier. En…
…immobilisées : créances diverses et notamment les billets à ordre souscrits par EDF… les prêts et créances pour accession et amélioration : prêts principaux, prêts complémentaires, prêts aux Sociétés Civiles Coopératives de Construction (capital restant dû des prêts accordés). Il semble possible de sectoriser cet actif immobilisé par activités : immobilisations locatives immobilisations de structure (bâtiments administratifs, installations techniques,…
…courus et non échus à partir des tableaux d’amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre de dresser le bilan et le compte de résultat de l’entreprise Hlm CITADIS. Enfin, il va calculer l’amortissement financier courus et non échu pour chaque fin d’exercice, information nécessaire au rapprochement des amortissements techniques et financiers. Ces calculs sont…
…immobiliers locatifs : fonds propres investis à l’origine des opérations et fonds propres éventuellement dégagés par la politique d’amortissements des immobilisations locatives. Cette comparaison entre ressources et emplois générées par le cycle de vie des immobilisations locatives soldées et non soldées conduit à un écart entre les amortissements dits techniques (les amortissements des immeubles de rapport) et les amortissements dits…
…des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l’utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives :…
…produits, les dotations aux amortissements et aux provisions, majorées des charges financières et minorées des reprises sur amortissements et provisions et des subventions virées au compte de résultat, représentent environ % à comparer à la facturation des loyers à hauteur de % : autrement dit, % des loyers sont consommés par les amortissements, provisions et charges financières de l’exercice. 1…
…des États réglementaires IV- qui constituent un inventaire des comptes d’immobilisations. Leurs totaux doivent être nécessairement conformes aux soldes des postes concernés de bilan. Les tableaux A et B des Amortissements de l’Annexe détaillent les mouvements affectant les amortissements d’un exercice. Il s’agit d’augmentations par le biais des dotations aux amortissements de l’exercice. Il peut s’agir aussi de diminutions :…
…La capacité d’autofinancement peut aussi être définie comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice….
…= réserve de Ce supplément de réserve pour couverture des immobilisations non amortissables est induit par la politique d’amortissement et l’exigence d’égalité entre les amortissements techniques et les amortissements financiers. Dans le cas présent, les intérêts courus et non échus décroissent puisque les intérêts payés aux prêteurs décroissent au fur et à mesure du remboursement du capital des emprunts (tableaux…
…l’entreprise Hlm ne procédera plus à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques et ne constituera plus, en cas de besoin, des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. Pour mémoire, les amortissements techniques (AT) sont constitués de l’amortissement cumulé des immeubles, comptabilisé en diminution de l’actif Les amortissements financiers (AF) sont constitués de la somme des…
…Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux de comptabilisation Annexe : Exemple d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers Annexe : Exercices d’application sur les frais financiers…
…: montant brut des immobilisations minoré des amortissements cumulés au //. montant brut des immobilisations à fin – total des amortissements au // – – amortissement de l’exercice – = montant net des immobilisations à fin La trésorerie correspond à celle calculée précédemment au schéma .. Tableau . : Evolution de la provision pour gros entretien Voir les tableaux ….
…de l’équilibre entre amortissements techniques et amortissements financiers ainsi que la cohérence avec les fiches de situation financière et comptable impliquent donc nécessairement de reclasser les emprunts en cas de sortie des immobilisations. … Consolidation des intérêts intercalaires La comptabilisation des immobilisations par composants La capitalisation ou consolidation des intérêts intercalaires d’un emprunt (intérêts de préfinancement) constitue un complément d’emprunt…
…le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement par des ressources extérieures (les dettes financières et les subventions représentent % du passif des OPH et des SA Hlm en et ) les immobilisations représentent une fraction déterminante de l’actif (% de l’actif des OPH et des SA hlm en et ) la vitesse de rotation des immobilisations est lente…
…tenu compte des amortissements dérogatoires comptabilisés au passif dans la mesure où le respect de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers s’effectue individuellement par opération. Dans ces conditions, le prix de vente, égal à l’origine à la valeur nette comptable, est minoré des amortissements dérogatoires. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm…
…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…
…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûdatetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûLE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…
…Hlm paie son personnel L’entreprise Hlm démolit un immeuble locatif Le bilan Hlm : équilibre et structure Test n° : Casse-tête comptable Les documents comptables de synthèse comportent les rubriques suivantes : – dotations aux amortissements et aux provisions – bilan – produits des loyers – stocks et en-cours – dettes fournisseurs – achats stockés et non stockés de matières…
…l’objet d’un amortissement exceptionnel dès de telle sorte à atteindre une valeur nette comptable nulle à fin , date de la démolition effective. Ceci se traduit par une dotation aux amortissements exceptionnels des immobilisations qui induit une augmentation des charges corrélativement à une diminution de l’actif net (amortissement des immeubles de rapport). Le montant de la dotation aux amortissements exceptionnels…
…de remboursement des obligations…) Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Reprises sur amortissements (autres immobilisations, financiers, exceptionnels) Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations financières Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks et en-cours Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants…
Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…
…de prêt. La pénalité reposant sur le capital restant dû est la moins pénalisante dans cet exemple. Le taux de privation est un puissant indicateur de gestion active de la dette financière des entreprises de logement social. … Interprétation compensateurs actuarielle des intérêts Le système des intérêts compensateurs a été créé par la Caisse des Dépôts et Consignations pour permettre…
…financiers et annexes, de nombreuses précisions sont apportées et notamment : − suppression du tableau de rapprochement des amortissements techniques et financiers (en rapport direct avec la suppression au passif du compte de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et avec la suppression des amortissements dérogatoires) Le compte de résultat est lui aussi impacté par le nouveau…
…ont pour objet de consentir des prêts destinés à la construction ou à l’acquisition de logements et de réaliser des constructions destinées à l’accession à la propriété. Instituées par la loi du avril , les Sociétés Anonymes Coopératives d’Hlm (SCPHlm) sont des sociétés à capital variable fondées sur les principes coopératifs de démocratie et de transparence. Depuis le décret du…
…ou partiellement pour les OPAC, des dispositions de la loi – du mars relative aux droits et libertés des communes, des départements et des régions. Le Code de la Construction et de l’Habitation régit la création et le fonctionnement des OPHlm, des OPAC et des SA d’Hlm. Tableau. : Lois et règlements du CCH relatifs aux entreprises Hlm OPAC OPHlm…
…+ charges financières exercice – intérêts payés exercice = ICNE au // + – Les intérêts courus et non échus entre ces deux exercices ont donc diminué de T qui constituent l’écart, pour l’exercice , entre la charge financière et les intérêts payés. Calcul du montant net des immeubles de rapport : montant brut des immobilisations minoré des amortissements cumulés…
…transferts progressifs de subventions. Ce mécanisme est fondamental dans l’analyse de l’amortissement. Schéma. : Mécanisme des subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice Circulaire n° – du août relative aux règles comptables des SA et Fondations d’Hlm et des sociétés coopératives d’Hlm, concernant le passage de l’ancienne à la nouvelle réglementation en matière d’amortissement des immobilisations locatives et de transfert…
…l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode…
…valeur nette comptable nulle à fin , date de la démolition effective. Ceci se traduit par une dotation aux amortissements exceptionnels des immobilisations qui induit une augmentation des charges corrélativement à une diminution de l’actif net (amortissement des immeubles de rapport). Le montant de la dotation aux amortissements exceptionnels pour les exercices , et est donc égal au tiers de…
…des flux d’autofinancement net méthode additive est présenté Page On notera qu’en moyenne sur la durée de projection, l’autofinancement net représente ,% des loyers des logements et des stationnements. . Exemple didactique de rentabilité financière n° année fonds propres AUTOFIN. NET Page La séquence des flux monétaires du projet d’investissement locatif DOMUS est composée : d’une part des flux…
…flux nets de trésorerie annuels prévisionnels. Les paramètres de calcul sont clairement identifiés puisqu’ils font régulièrement l’objet d’une note technique relative aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l’équilibre des opérations locatives sociales. C’est à partir de ces paramètres nationaux que les demandes de financement des opérations locatives sociales sont instruites auprès des Directions Départementales des…
…comptabilisées dans les fiches = Opérations locatives en cours Opérations locatives terminées non soldées Opérations locatives soldées Total ACTIF DU BILAN Montant brut Libellés Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation, usufruit locatif social et immobilisations incorporelles diverses Immobilisations incorporelles en cours, avances et acomptes Terrains nus Terrains aménagés, loués et bâtis Agencements et aménagements de terrains Constructions locatives Constructions…
…charges de copropriété générale Systèmes de robinetterie comprenant vannes sur colonnes et robinets d’appartements Entretien des systèmes de sécurité incendie (colonnes sèches désenfumage et extincteurs) Désinfection et hygiène D Ascenseurs Vérification périodique annuelle et intervention en cas de besoin Vérification périodique mensuelle et intervention en cas de besoin Quote part des charges de copropriété générale Porte automatique de garage Exemples…
