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Amortissement financier couru et non échu

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…Voir le paragraphe… pour le calcul des amortissements financiers courus et non échus. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs d’amortissements, l’équilibre entre amortissements amortissements financiers tendra à se rétablir. techniques et La modification des modalités d’amortissement des emprunts, notamment pour les emprunts indexés sur le Livret A des Caisses d’Épargne et

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…cet état ne comprend pas les dépôts et cautionnements, les intérêts courus, les intérêts compensateurs et la participation des salariés. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Cet état des dettes financières, et plus spécifiquement des emprunts, est l’une des annexes les plus importantes et indispensables à l’usage du responsable financier. En…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…notera que les frais financiers comptabilisés tiennent compte des intérêts courus et non échus. Les tableaux d’amortissement financiers sont présentés Page On notera également que le taux actuariel de la dette financière finançant ce projet d’investissement locatif est de ,% sur une durée deans.  Dès à présent on anticipe un effet de levier positif puisque le taux actuariel des…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

….. – Comptabilisation des transferts de charges .. – Comptabilisation des provisions .. Comptabilisation des frais financiers La comptabilité générale va tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d’amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable du bailleur social va d’abord calculer les intérêts courus et non échus à…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts Les charges d’intérêts Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt Intérêts et annuités locatifs Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts variant, suivant les hypothèses entre € et €. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte des amortissements courus et non échus. Les…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

courus et non échus à partir des tableaux d’amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre de dresser le bilan et le compte de résultat de l’entreprise Hlm CITADIS. Enfin, il va calculer l’amortissement financier courus et non échu pour chaque fin d’exercice, information nécessaire au rapprochement des amortissements techniques et financiers. Ces calculs sont…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d’amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable de l’entreprise Hlm CITADIS va d’abord calculer les intérêts courus et non échus à partir des tableaux d’amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre de dresser le bilan…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers dépenses comptabilisées : bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours dépenses restant à comptabiliser – bâtiments et installations administratifs soldés, non soldés et en cours subventions virées au résultat – bâtiments…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

amortissement composant remplacé + amortissement cumulé composant fin – amortissement cumulé à fin Pour l’exercice , l’égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : = amortissements cumulés remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF – – – – En , on constate…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…de prêt. La pénalité reposant sur le capital restant dû est la moins pénalisante dans cet exemple. Le taux de privation est un puissant indicateur de gestion active de la dette financière des entreprises de logement social. … Interprétation compensateurs actuarielle des intérêts Le système des intérêts compensateurs a été créé par la Caisse des Dépôts et Consignations pour permettre…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…résultat . Total amortissements dits financiers Écart AT-AF (+-) Ce dernier tableau, synthèse des deux précédents en ce qui concerne l’amortissement locatif comptabilisé, y compris les amortissements dérogatoires, et le remboursement des emprunts des opérations locatives, est complété par les amortissements financiers courus et non échus, les subventions affectées au secteur locatif et transférées au résultat et enfin par la…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…chaque exercice, les amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) à partir du tableau d’amortissement financier. Ainsi, les amortissements financiers courus et non échus au // sont égaux au rapport suivant, si le capital remboursé au // est de T:  = T Il est donc possible de déduire du tableau d’amortissement financier, fourni par le prêteur de capitaux, un…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers total amortissements techniques excédent d’amortissement

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…est complété par les amortissements financiers courus et non échus, les subventions affectées au secteur locatif et transférées au résultat et enfin par la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. La comptabilisation des immobilisations par composants Les amortissements (ou remboursements) courus et non échus à prendre en compte sont exclusivement ceux relatifs aux emprunts locatifs inscrits en…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…perturber le rapprochement entre l’état des dettes financières et les fiches de situation financière et comptable. … Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Les préfinancements et avances non consolidables et les crédit-relais complètement amortis seront sortis de l’état des dettes financières l’année qui suit leur total remboursement. La consolidation éventuelle d’un préfinancement non consolidable à l’origine sera…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûdatetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûLE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…-,%,% -,% annuitésintérêtscapital remboursé annuités intérêtscapital remboursé. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt : ème conséquence E : calcul des taux actuariels résiduels de l’emprunt E avec modification de la progression des échéances années flux flux flux flux flux flux flux flux flux flux i monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires ,…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations ont été assimilées à l’actif immobilisé…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…des emprunts CDC et CIL soit € pour l’emprunt CDC et € pour l’emprunt CIL au //. Les intérêts courus et non échus au // peuvent aussi se calculer de la manière suivante, à partir du bilan : ICNE au // + charges financières exercice + – intérêts payés exercice – = ICNE au // Les intérêts courus et non

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…rémunération, gestion de prêts Produits financiers – prêts accession total marge sur prêts Loyers des baux amphythéotiques, à construction… Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Intérêts sur opérations locatives – financements définitifs Intérêts compensateurs Dotation aux amortissements des intérêts compensateurs différés Dotations : provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Loyers des logements conventionnés et non conventionnés…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…maturité étant pondérée par le poids relatif des flux d’amortissement du capital emprunté, les caractéristiques de l’amortissement sont donc déterminantes pour le calcul de la durée de vie moyenne. Plus l’amortissement est éloigné de la réalisation et plus la durée de vie moyenne est élevée et plus elle tangente la maturité à l’origine : pour cet emprunt à remboursement in…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…sur l’amortissement financier évalué à la date de cession : AT = T T = T AF = T T = T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm On notera que les amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) sont compris dans l’évaluation du capital remboursé à la date de la vente…. Vente du…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION d’une entreprise Hlm est généralement positif et constitue donc une ressource financière. En effet, une entreprise qui recouvre plus rapidement ses créances (loyers et acomptes sur charges encaissés mensuellement et au comptant) qu’il ne paie ses débiteurs (établissements financiers remboursés le plus souvent annuellement et à terme échu, fournisseurs payés à jours, taxes et impôts payés…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…avances et acomptes versés Immobilisations financières X X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…se trouvent bien évidemment au passif et les emplois à l’actif. EMPLOIS COURTS RESSOURCES COURTES Stocks et en-cours – montant net clients créditeurs Fournisseurs débiteurs – montant net dettes d’exploitation Créances d’exploitation – montant net dettes diverses Créances diverses – montant net produits constatés d’avance Intérêts courus des créances rattachées à des participations et des autres immobilisations financières intérêts courus…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…des travaux de réhabilitation et d’amélioration Travaux d’amélioration et de réhabilitation (postérieurs au //) remplacement d’un composant composant identifié composant non identifié immobilisation du nouveau composant et sortie du composant remplacé création d’un composant avec amortissement de / ans et sortie d’un % du composant de structure amélioration/addition d’un élément d’actif augmentation de l’actif immobilisé et amortissement sur la durée…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…le responsable du programme en cohérence avec les travaux de livraison comptable menés par la Direction Financière de l’entreprise. Il s’agit ici de fiabiliser les fiches de situation financière et comptable et d’estimation du potentiel financier de l’entreprise Hlm. En effet, seule cette analyse permet de déterminer au mieux le volume des fonds propres réellement investis dans l’opération et, en…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…à la société bénéficiaire de l’apport. De même, la totalité du passif de cette branche doit être transféré : dettes financières (emprunts principaux et complémentaires) attachés aux immeubles transférés dettes financières relatives aux grosses réparations à étaler subventions d’investissement attachées aux immeubles transférés amortissements dérogatoires des immeubles transférés intérêts courus et non échus des emprunts ci-dessus intérêts compensateurs des emprunts…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…l’Industrie et de l’Emploi. Lors de l’adjudication du mars , ont répondu outre la CDC et le CFF-Caisse d’Épargne, le Crédit Agricole, le Crédit Coopératif, le Crédit Mutuel CIC, Dexia et enfin, pour la première fois, la Société Générale. La CDC est habilitée à accorder des PLS à l’ensemble des personnes morales et non plus seulement aux organismes d’HLM et

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…pas constitué par le non remboursement des emprunts aux prêteurs de capitaux mais par l’appauvrissement en fonds propres, structurellement rares dans l’entreprise Hlm. En effet, la structure bilancielle des entreprises de logement social est atypique : on l’a vu précédemment, peu de fonds propres et beaucoup de dette financière, ce qui rend souvent difficile la compréhension et l’interprétation des bilans…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organismes payeurs d’APL – montant net clients – autres activités – montant net emprunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – montant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance –…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(prêts participatifs et prêts aux collaborateurs de l’entreprise), dépôts et cautionnements versés et prêts réalisés par l’entreprise dans le cadre du financement des opérations d’accession à la propriété par les personnes physiques. Les RESSOURCES LONGUES ET DURABLES d’une entreprise Hlm sont constituées :  de ressources définitives – ou quasi-définitives – en provenance des propriétaires de l’entreprise (capital pour les…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…est nécessaire pour juger de l’opportunité financière d’un projet d’investissement, mais peut-être pas totalement suffisante. En effet, cette estimation devrait être par exemple utilement complétée, d’un point de vue strictement financier, par le positionnement des cash-flows d’exploitation ramenés au revenu brut réel. Autrement dit, le niveau d’autofinancement net rapporté aux loyers est-il suffisant pour l’entreprise Hlm. .. L’opportunité financière de…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…de la LBU et du remboursement du prêt à la CDC en cas de cession à un tiers ne soit pas appliquée lors de l’acquisition par la société de portage. Ce transfert est prévu et organisé dès l’origine de l’opération par un échange de promesses de cession et d’achat conclues entre les investisseurs fiscaux, la société de portage et l’opérateur…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…« dotation aux amortissements des charges différées : intérêts compensateurs » et éventuellement des variations du compte de bilan « intérêts compensateurs ou différés » dans l’hypothèse où le compte « charges différées – intérêts compensateurs » n’est pas utilisé… Signification et limites de l’autofinancement net Hlm… Interprétation de l’autofinancement net Hlm L’autofinancement net Hlm a pour objet : d’assurer…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…participatifs pour les SA d’Hlm − les intérêts courus et non échus c’est-à-dire qui les intérêts qui seront dus en totalité au cours de l’exercice suivant et qui sont donc courus et non échus au / de l’exercice − les intérêts compensateurs, en voie d’extinction, sont utilisés pour enregistrer le montant des intérêts compensateurs calculés pour les contrats de prêt

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…comptables, financiers, juridiques et techniques de l’entreprise Hlm. Outre cet aspect directement opérationnel, la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers est l’un des deux ou trois outils indispensables à l’analyste financier : cette comptabilité contribue en effet d’une manière déterminante à l’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm et qui sera présentée au chapitre suivant. En conséquence, la comptabilité budgétaire…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…soit la propriété de l’entreprise Hlm et inscrits à l’actif du bilan : ils augmentent ainsi l’actif immobilisé et impactent le fonds de roulement net global ; ils induisent alors des amortissements, voire des dépréciations et éventuellement des frais financiers  soit en location (propriétaire privé ou SCI) : ils sont alors comptabilisés en charges d’exploitation et éventuellement en immobilisations…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…à des participations – autres immobilisations financières (prêts, prêts et créances pour accession à la propriété d’une part, dépôts et cautionnements versés d’autre part) états des stocks et des opérations d’accession à la propriété qui fournissent pour chaque opération un ensemble d’informations comptables à la fin de l’exercice, des prévisions financières et des données extra-comptables afin de permettre le suivi…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…le capital restant dû des emprunts réalisés qui apparaît et non pas les ouvertures de crédit, ni le montant nominal des contrats de prêt. Figurent également dans cette catégorie des dettes financières : les dépôts et cautionnements reçus (dépôts de garantie des locataires, redevances en matière de location-accession) les intérêts courus non échus les intérêts compensateurs et différés. Voir aussi…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…– – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion dépenses de GE TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

et autres im mobilisations corporelles – montant net participations – apports et avances – m ontant net créances rattachées à des participations – montant net prêts participatifs – montant net autres titres immobilis és (droits de créance) – m ontant net autres immobilisations financières – m ontant net totaux partiels prêts pour access ion et aux SCCC – m ontant…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…projet A est de .% et celui du projet B est de .%. Le projet B semble donc être plus favorable.  le taux d’actualisation a  la prime de risque α. Chacune de ces variables doit faire l’objet d’un minimum de réflexion de la part de l’investisseur, préalablement à l’interprétation des résultats. ► PRIX DE REVIENT DU PROJET D’INVESTISSEMENT…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Les méthodologies actuarielles d’analyse immobilière extrait .. Les méthodologies d’analyse immobilière La méthodologie qui permet d’intégrer le temps dans la réflexion sur la pertinence économique ou financière d’un projet d’investissement immobilier locatif utilise généralement la méthode dite des « cash-flows actualisés » reposant à la fois sur les flux espérés…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…social mis en place par la CDC entre et . .. Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières … Le calcul des durées actuarielles Nous avons défini précédemment le taux actuariel comme un taux d’actualisation qui, à une date donnée, égalise à ce taux et à intérêts composés, les valeurs actuelles des montants ou flux monétaires à verser et des…