L’autofinancement de l’exercice L’autofinancement net Hlm Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir de l’EBE Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat Signification et limites de l’autofinancement net Hlm Interprétation de l’autofinancement net Hlm De l’autofinancement net au cash-flow Hlm L’exemple de la SA d’Hlm Domus Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires…
…montant net clients – autres activités – m ontant net em prunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – m ontant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance – m ontant net fournis seurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels RESSOURCES…
…logement locatif social en France On visualise très clairement la disparité importante dans la répartition par taille du patrimoine des organismes d’HLM, quelle que soit la nature juridique de l’opérateur HLM (ESH, OPH ou COOPHLM). En effet, au 1/1/2019, 361 organismes, ESH et OPH confondus, soit 76% des organismes HLM, possèdent moins de 12 000 logements. Leur parc représente 41%…
…Hlm CITADIS en est aussi égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements + frais de gestion – dépenses de gros entretien – frais financiers CDC et CIL – capacité d’autofinancement de l’exercice On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net de…
…des flux négatifs de fonds propres mobilisés pour l’investissement d’origine enet mobilisés pour les réinvestissements ultérieurs (remplacements de composants) totalement autofinancés et d’autre part des flux positifs de fonds propres (autofinancement net). Remarque sur le flux d’autofinancement net du rang: le flux de l’année ( €) est composé de la somme de l’autofinancement net de cette année (€) et…
…Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organismes payeurs d’APL – montant net clients – autres activités – montant net emprunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – montant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance –…
…en profondeur le régime d’impôt sur les sociétés applicable aux organismes d’HLM. Depuis lors, les organismes d’HLM étaient partiellement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais aujourd’hui, l’exonération d’IS dont bénéficient les bailleurs sociaux repose principalement sur les activités relevant du SERVICE D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUE GÉNÉRAL (SIEG)3. Les organismes de logement social sont désormais soumis à l’impôt sur les sociétés…
…rappeler que l’autofinancement net Hlm est calculé indépendamment du résultat des opérations de cession du patrimoine locatif. En effet, l’autofinancement net ne tient pas compte : des plus-values de cession appréhendées comme la différence entre le prix de vente inscrit en produits et la valeur nette comptable des biens cédés inscrite en charges (effet minorant de l’autofinancement net) des moins-values…
…fusion et d’apport (SA Hlm) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm) réserves statutaires ou contractuelles (SA Hlm) excédents d’exploitation affectés à l’investissement (OPH) autres réserves report à nouveau résultat de l’exercice totaux partiels Situation nette frais d’établissement – montant net autres immobilisations incorporelles – montant net différence de conversion – Actif provis ion spéciale de réévaluation (SA…
…Hlm est aussi l’utilisation optimale du fonds de roulement net global pour pérenniser l’autofinancement net : arbitrage de désendettement placements financiers autofinancement de la politique d’amélioration de la qualité des logements autofinancement des opérations de construction neuve et d’acquisitionamélioration. Schéma. : La formation de la trésorerie au bilan – situation FRNG = fonds de roulement net global FRE = fonds…
…égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements frais de gestion dépenses de gros entretien frais financiers CDC et CIL capacité d’autofinancement + – – – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – le remboursement du capital des emprunts dont…
Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global (FRNG) Le fonds de roulement d’exploitation (FRE) La trésorerie Exemples simplifiés de bilans extrait . L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm . Les équilibres du bilan Hlm . Les points-clés du bilan Hlm ….
…= capacité d’autofinancement – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – Tableau. : Evolution de l’autofinancement net de l’entreprise Hlm CITADIS – méthode additive n° année dotation amortissement dotation provision GR dotation amortissement dérogatoire reprise PGR – – – – – – – – – – – –…
…à. %. %. % Autofinancement courant en % des produits. %. %. % Annuités locatives en % des loyers. %. %. %… Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm Le calcul normalisé de l’autofinancement net Hlm, tel qu’il est décrit au chapitre précédent, tient compte de la dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir. Autrement dit, l’autofinancement est minoré…
…social. En général TBP > TRB et TNP > TRN si la valeur locative, brute ou nette, est supérieure au revenu brut ou net. ► Le prix d’autofinancement consiste à calculer le prix maximum qui devrait être payé pour que les revenus nets couvrent un emprunt égal à % de la valeur de l’immeuble ou de son prix de revient…
…minoré de l’amortissement de l’immobilisation ou de sa dépréciation. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Il s’agit pour les Offices d’Hlm et OPAC de dotations, autres compléments de dotations, dons et legs en capital. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure des tiers) – montant net…
…g du revenu net, l’actualisation à l’infini du revenu net se fait à un taux égal au taux d’actualisation diminué du taux de croissance du revenu net. Cette formulation exige hypothèses supplémentaires : − un taux de croissance g du revenu net constant − un taux de croissance g du revenu net inférieur au taux d’actualisation a. On déduit de…
…de vente PV minimum Le projet de cession de Saint-Rémy :premiers flux constitutifs des cash-flows rang années ,% ,% ,% ,% Loyers facturés (a) Impayés définitifs (b) ,% ,% TTFP ,% Entretien courant Gros entretien ,% ,% Charges sur vac ants ,% Dépenses de gestion (d) Revenus nets (e=c+d) Annuités d’emprunts (f) Autofinancement net (g=e-f) Autofinancement net/loyers Amélioration (h) ,%…
…: résultats de la société au cours des derniers exercices et C : ratios d’autofinancement net HLM − nouvelle modalité de calcul de l’autofinancement courant et de l’autofinancement net au niveau du tableau III- des autres documents de synthèse. En effet, ces deux autofinancements, conformes à la définition donnée par l’article R — du Code de la Construction et de…
…ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) valeurs m obilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placem ents et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques totaux partiels L’excédent…
…propre à chaque bailleur social et doit s’adapter aux stratégies spécifiques dudit bailleur. Ceci suppose donc une grande maturité financière de l’entreprise HLM ! 2 1 « Évaluer » la surface financière d’un organisme du logement social Ceci ne signifie pas qu’il n’existe pas des modèles financiers préétablis (DIS des fédérations d’organismes d’HLM : SA, OPH et Coopératives HLM, analyses…
…capital restant dû capitaux permanents – Calcul de l’actif net immobilisé : terrain + immeubles de rapport – montant net = actif net immobilisé Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : capitaux permanents – actif net immobilisé = fonds de roulement net global – Partant d’un FRNG de €, le FRNG est maintenant évalué au // à €….
…virées au résultat – résultat de l’exercice – = capacité d’autofinancement : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les deux méthodes conduisent, évidemment, au même résultat. L’autofinancement net se déduit de la capacité d’autofinancement par soustraction du remboursement du capital des emprunts locatifs au cours de l’exercice. Dans le cas présent, le capital remboursé…
…nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…
…approvisionnements sont indiquées clairement dans le compte de résultat Hlm Dans le compte de résultat Hlm, il peut y avoir des charges comprenant de la TVA La valeur ajoutée comprend le résultat de l’entreprise Hlm La gestion prévisionnelle consiste essentiellement à analyser la comptabilité analytique Pour une entreprise Hlm, l’impôt sur les bénéfices fait partie de l’autofinancement net Au cours…
…dépréciation et ni d’amortissement. = REVENU NET Le Revenu Net (RN) correspond au Revenu Brut Réel minoré des dépenses d’exploitation. Il s’agit donc là d’un revenu monétaire net. Le revenu net mesure donc la capacité d’un immeuble à générer des flux monétaires, donc des liquidités quelles que soient les conditions de financement de l’investissement ou le statut fiscal du propriétaire,…
…l’entreprise Plusieurs agents économiques décident de créer une SA immobilière (SA HLM) nommée CITADIS et apportent collectivement au capital de cette entreprise en numéraires €.Question : quelle est la situation patrimoniale simplifiée de cette entreprise au lendemain de sa création ?LE CAS CITADIS : création de l’entreprise Situation patrimoniale simplifiée de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de sa création :EMPLOISRESSOURCEStrésoreriecapitalactifpassifLE…
…cette étape indique que le revenu net peut non seulement être partagé avec les prêteurs de capitaux, mais aussi avec l’État. L’activité locative sociale, fut-elle issue d’un usufruit, relevant du service d’intérêt général est exonérée de l’impôt sur les bénéfices. Cash-flow ou autofinancement net HLM : il est obtenu après décaissements des échéances prévisionnelles d’emprunts et après paiement de l’impôt…
…un niveau de vie inférieur au niveau de vie médian des occupants du secteur libre. 582 31 Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.4 Situation des ménages français par rapport aux plafonds de ressources Le taux de pauvreté1 est nettement supérieur dans le parc HLM : 34% des locataires HLM contre 14% pour l’ensemble des ménages et 7%…
…Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.4 Situation des ménages français par rapport aux plafonds de ressources Le taux de pauvreté1 est nettement supérieur dans le parc HLM : 34% des locataires HLM contre 14% pour l’ensemble des ménages et 7% pour les propriétaires non accédants2 : TAUX DE MÉNAGES SOUS LE SEUIL DE PAUVRETÉ 40% 34% 35%…
…bilan, c’est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l’analyse financière Hlm : elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d’activité elle permet le calcul de l’autofinancement net Hlm par la prise en compte des seuls emprunts locatifs de l’exercice elle permet, en conséquence, le calcul…
…l’exercice précédent pour les Offices d’Hlm. Ce tableau est utile pour la construction du tableau de financement. Ce tableau est utile pour analyser l’affectation de l’autofinancement net. Tableau important dans l’analyse de l’autofinancement net. Le bilan Hlm : équilibre et structure le tableau de l’état des dettes ayant pour objectif de présenter l’ensemble des dettes du passif classées par échéances…
…comptabilisés au passif du bilan, c’est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l’analyse financière Hlm : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d’activité elle permet le calcul de l’autofinancement net Hlm par…
…relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Opération locative : financements définitifs n° année montant réalisé remboursements cumulés antérieurs remboursement exercice Opération locative : composants sortis montant net montant réalisé remboursements cumulés antérieurs remboursement exercice montant net montant net total Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm .. La politique d’amortissement de…
…liée à un examen technique du parc permettant d’apprécier la réalité des besoins de travaux de maintenance, est donc un révélateur particulièrement significatif de la santé financière d’une entreprise Hlm. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Le cash-flow et le bilan Hlm Le cash-flow Hlm, mais aussi la capacité d’autofinancement et l’autofinancement net, constituent…
Etude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait . Étude de l’entreprise Hlm Citadis . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS . Démolition de l’opération DOMUS L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de…
…sous couvert d’une décision administrative. L’absorption d’une SA d’Hlm par un OPHlm pourrait être possible uniquement par confusion (article – du Code Civil). Enfin, l’absorption d’un OPHlm par une SA d’Hlm ne semble pas possible. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm En conséquence, l’apport partiel d’actif a pour effet de faire entrer la société…
…– – – – – – – subventions nettes provision pour gros entretien dette financière intérêts courus et non échus TOTAL PASSIF – – – – – Tableau . : Simulation de l’actif de l’entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain…
…du composant. L’entreprise Hlm va donc : • procéder à la sortie du montant brut du composant et de ses amortissements de l’actif et inscrire en charges du compte de résultat la valeur nette comptable du composant ainsi sorti • simultanément, elle va inscrire en produits du compte de résultat le montant net des subventions d’investissement ayant financé à l’origine…
Étude de l’entreprise HLM CITADIS Création de de l’entreprise HLM CITADIS Construction de l’opération locative DOMUS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Étude de l’entreprise Hlm CITADIS . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS ….
Étude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Étude de l’entreprise Hlm CITADIS. Création de l’entreprise Hlm CITADIS. Construction de l’opération locative DOMUS. Gestion courante des logements locatifs familiaux. Vente de l’opération DOMUS. Démolition de l’opération DOMUS Les autres relations…
Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait . Les points-clés du bilan Hlm .. La sectorisation des activités Par souci de simplification pédagogique, nous n’avons retenu jusqu’à présent que deux fonds de roulement : le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL et le FONDS DE ROULEMENT…
…rendement actuariel ou taux actuariel E : taux actuariel à la dated’un investissement de € qui génère des flux de revenus de€ l’année , de € l’annéeet de € l’annéepuis de€ l’année(périodicité annuelle) Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs libellés des flux investissementrevenu net revenu net revenu net revenu netLe taux actuariel t% constitue l’inconnue de l’équation suivante…
…de l’exercice au bilan de l’entreprise Hlm. La vente de logements locatifs Hlm. La démolition de logements locatifs Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Cette troisième et dernière partie consacrée aux relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm va d’abord s’attacher aux mécanismes des dotations aux provisions qui s’appuient sur…
…dans l’entreprise. Quand l’entreprise Hlm s’endette, elle augmente ses charges financières et donc ses charges fixes au sens comptabilité analytique du terme. Donc, si l’activité stagne ou ralentit voire diminue, plus de revenus seront affectés au paiement des charges financières tirant à la baisse l’autofinancement net dégagé. Il y a donc un risque financier pour les propriétaires de l’entreprise Hlm…
…bilan de l’entreprise Hlm CITADIS dans ce contexte de dégradation du groupe d’habitations DOMUS et de la décision de démolition. Ces tableaux ne tiennent pas compte de la sortie de la valeur nette comptable de l’immeuble, ni du remboursement des dettes financières. Tableau . : Simulation des produits de l’entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS…
…. Ouverture de budget Date de décision Description Montant HT en € . Commentaires et décision du Comité d’Engagement Avis Direction Générale Entreprise Hlm Avis Responsable Financier Entreprise Hlm Avis Chargé de l’opération Entreprise Hlm Avis Responsable Commercial Entreprise Hlm Avis Président du Comité d’Engagement . LOCALISATION ET NATURE DE L’OPÉRATION . Adresse de l’opération N° et rue CP /…
…de gestion Hlm Les soldes intermédiaires de gestion corrigés L’exemple de la SA d’Hlm Domus La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir du compte de résultat La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir des soldes intermédiaires de gestion extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. La formation du résultat de l’exercice…
…comme il l’est pour n’importe quelle autre entreprise fiscalisée. Pour les entreprises non Hlm, il est en effet possible de calculer un TEG net d’impôt t’’, interne à l’entreprise (non juridique mais financier) : TEG net d’impôt sur les sociétés C : capital emprunté l’année ai : montant de l’annuité payée l’année i avec ai = ci + ii ci…
…= résultat au // après la vente + + Le bilan de l’entreprise Hlm CITADIS à l’issue de la vente est donc très simplifié : Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS à l’issue de la vente de l’opération DOMUS au // BILAN AU // ACTIF PASSIF trésorerie total actif capital report à nouveau résultat de l’exercice – total…