L’autofinancement de l’exercice L’autofinancement net Hlm Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir de l’EBE Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat Signification et limites de l’autofinancement net Hlm Interprétation de l’autofinancement net Hlm De l’autofinancement net au cash-flow Hlm L’exemple de la SA d’Hlm Domus Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires…
montant net clients – autres activités – m ontant net em prunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – m ontant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance – m ontant net fournis seurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels RESSOURCES…
…Hlm CITADIS en est aussi égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements + frais de gestion – dépenses de gros entretien – frais financiers CDC et CIL – capacité d’autofinancement de l’exercice On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net de…
– , – , – , – , – , – , – , – , – , ,% ,% ,% Flux Flux Flux Flux Flux Flux Flux monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires , – , – , – , – , – , – , – , ,% , – , – , – , – ,…
Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organismes payeurs d’APL – montant net clients – autres activités – montant net emprunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – montant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance –…
…rappeler que l’autofinancement net Hlm est calculé indépendamment du résultat des opérations de cession du patrimoine locatif. En effet, l’autofinancement net ne tient pas compte : des plus-values de cession appréhendées comme la différence entre le prix de vente inscrit en produits et la valeur nette comptable des biens cédés inscrite en charges (effet minorant de l’autofinancement net) des moins-values…
…des produits financiers g) Total des produits d’activité h) Récupération des charges locatives i) Dénominateur du ratio d’autofinancement net HLM (f + g – h) RATIO D’AUTOFINANCEMENT NET HLM (e / i en %) : Issue du tableau III- des autres documents de synthèse : Il s’agit du compte . Cette variation n’est à renseigner que pour les intérêts compensateurs…
Hlm est aussi l’utilisation optimale du fonds de roulement net global pour pérenniser l’autofinancement net : arbitrage de désendettement placements financiers autofinancement de la politique d’amélioration de la qualité des logements autofinancement des opérations de construction neuve et d’acquisitionamélioration. Schéma. : La formation de la trésorerie au bilan – situation FRNG = fonds de roulement net global FRE = fonds…
…égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements frais de gestion dépenses de gros entretien frais financiers CDC et CIL capacité d’autofinancement + – – – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – le remboursement du capital des emprunts dont…
reclassements, tout d’abord parce que la définition est perfectible, mais surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma . : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF HAUT DE BILAN PASSIF ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions…
= capacité d’autofinancement – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – Tableau. : Evolution de l’autofinancement net de l’entreprise Hlm CITADIS – méthode additive n° année dotation amortissement dotation provision GR dotation amortissement dérogatoire reprise PGR – – – – – – – – – – – –…
à. %. %. % Autofinancement courant en % des produits. %. %. % Annuités locatives en % des loyers. %. %. %… Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm Le calcul normalisé de l’autofinancement net Hlm, tel qu’il est décrit au chapitre précédent, tient compte de la dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir. Autrement dit, l’autofinancement est minoré…
…social. En général TBP > TRB et TNP > TRN si la valeur locative, brute ou nette, est supérieure au revenu brut ou net. ► Le prix d’autofinancement consiste à calculer le prix maximum qui devrait être payé pour que les revenus nets couvrent un emprunt égal à % de la valeur de l’immeuble ou de son prix de revient…
…de vente PV minimum Le projet de cession de Saint-Rémy :premiers flux constitutifs des cash-flows rang années ,% ,% ,% ,% Loyers facturés (a) Impayés définitifs (b) ,% ,% TTFP ,% Entretien courant Gros entretien ,% ,% Charges sur vac ants ,% Dépenses de gestion (d) Revenus nets (e=c+d) Annuités d’emprunts (f) Autofinancement net (g=e-f) Autofinancement net/loyers Amélioration (h) ,%…
…: résultats de la société au cours des derniers exercices et C : ratios d’autofinancement net HLM − nouvelle modalité de calcul de l’autofinancement courant et de l’autofinancement net au niveau du tableau III- des autres documents de synthèse. En effet, ces deux autofinancements, conformes à la définition donnée par l’article R — du Code de la Construction et de…
…ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) valeurs m obilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placem ents et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques totaux partiels L’excédent…
…capital restant dû capitaux permanents – Calcul de l’actif net immobilisé : terrain + immeubles de rapport – montant net = actif net immobilisé Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : capitaux permanents – actif net immobilisé = fonds de roulement net global – Partant d’un FRNG de €, le FRNG est maintenant évalué au // à €….
…d’exploitation = trésorerie Cette trésorerie est donc constituée de. % de ressources longues et de. % de ressources courtes. Calculer la capacité d’autofinancement et l’autofinancement net de l’exercice. La capacité d’autofinancement peut être, dans le cas présent, définie comme la différence entre les recettes d’exploitation et les dépenses d’exploitation (méthode soustractive) parce qu’aucun remboursement de capital emprunté n’a été effectué….
…nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…
…/ contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux valeur brute amortissement valeur nette Terrain Construction totaux Construction d’origine Construction d’origine montant notifié / contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux valeur brute amortissement valeur nette Travaux Travaux d’amélioration Travaux d’amélioration Le prix de vente convenu de l’immeuble est fixé à…
…dépréciation et ni d’amortissement. = REVENU NET Le Revenu Net (RN) correspond au Revenu Brut Réel minoré des dépenses d’exploitation. Il s’agit donc là d’un revenu monétaire net. Le revenu net mesure donc la capacité d’un immeuble à générer des flux monétaires, donc des liquidités quelles que soient les conditions de financement de l’investissement ou le statut fiscal du propriétaire,…
…gestion courante Question : quelle est la balance des comptes de l’entreprise CITADIS au ? EMPLOISRESSOURCESACTIF terrain bâtiPASSIF immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capitalsubventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GEemprunts – montant brut emprunté…
…au revenu brut réel minoré des dépenses d’exploitation définies ci-dessus. Il s’agit donc de nouveau d’un flux monétaire anticipé de revenus. Le revenu net mesure la capacité d’un immeuble locatif à générer des flux monétaires, donc des liquidités, quelles que soient les conditions de financement de l’acquisition de l’usufruit ou du statut fiscal du bailleur, mais compte tenu des conditions…
…bilan, c’est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l’analyse financière Hlm : elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d’activité elle permet le calcul de l’autofinancement net Hlm par la prise en compte des seuls emprunts locatifs de l’exercice elle permet, en conséquence, le calcul…
…l’exercice précédent pour les Offices d’Hlm. Ce tableau est utile pour la construction du tableau de financement. Ce tableau est utile pour analyser l’affectation de l’autofinancement net. Tableau important dans l’analyse de l’autofinancement net. Le bilan Hlm : équilibre et structure le tableau de l’état des dettes ayant pour objectif de présenter l’ensemble des dettes du passif classées par échéances…
…comptabilisés au passif du bilan, c’est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l’analyse financière Hlm : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d’activité elle permet le calcul de l’autofinancement net Hlm par…
cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE dépréciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l’exercice amortissements dérogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour dépréciation, nettes de reprises provisions pour dépréciation, nettes de reprises remboursement du capital…
…de l’exercice immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – provision pour dépréciation immeubles de rapport – montant net – subventions d’investissement inscrites au CR – subventions d’investissement – montant net – amortissements dérogatoires subventions d’investissement – montant brut autres provisions pour charges emprunts – montant brut emprunté –…
de roulement net global notamment. Enfin, un diagnostic sur la santé financière d’une entreprise Hlm à un moment donné n’a d’intérêt que s’il est associé : à une analyse des ressources financières générées annuellement par l’exploitation (autofinancement net, cash-flow) à une analyse des besoins futurs de financements (construction neuve, remplacement de composants, investissements de structure, immobilisations financières…). 1…
…provisions pour risques et charges DIMINUE L’ACTIF AUGMENTE LE PASSIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE Les provisions correspondent, en quelque sorte, à des consommations de l’exercice et tendent ainsi à augmenter les charges par rapport aux produits et donc à diminuer le résultat de l’exercice, sans incidence sur l’autofinancement net et le cash-flow de l’entreprise Hlm. Schéma. : Impact des…
…taux de rendement et sur une durée jugés acceptables par l’investisseur) est plus risquée que celle des prêteurs de capitaux : Les fonds propres dégagés par l’exploitation courante de l’immeuble (autofinancement net) constituent des flux monétaires résiduels après paiement des échéances d’emprunts et de l’éventuel impôt sur les sociétés (IS) : ce sont les flux de trésorerie qui restent…
…rentabilité des capitaux propres S montant des subventions nettes de l’entreprise qui investit D montant de la dette financière nette de l’entreprise qui investit i taux actuariel résiduel de la dette financière nette avant impôt i’ taux actuariel résiduel de la dette financière après impôt tlA taux du premier livret de la Caisse d’Épargne ti taux d’imposition des sociétés 1…
…prêts productions diverses (hors production immobilisée) frais de personnel autres consommations en provenance de tiers autres charges nettes de gestion courante autres dotations nettes MARGE SUR COÛTS DIRECTS Charges locatives récupérables non récupérées pertes nettes sur créances clients MARGE NETTE TOTALE Production immobilisée Subventions d’exploitation diverses Quotes-parts nettes de résultat sur opérations faites en commun Résultat financier RÉSULTAT COURANT Résultat…
Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Le diagramme de flux monétaires Exemples de diagrammes de flux monétaires Premières conclusions extrait . Les principes de l’analyse des flux monétaires . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm . Les deux principales méthodes d’analyse financière . Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm .. Le diagramme de…
…même, seule la nature des flux est différente. .. Les outils financiers d’analyse … La VAN des fonds propres investis La valeur actuelle nette des fonds propres investis (VAN) confronte le montant des fonds propres investis pour financer l’investissement immobilier locatif à la somme des cash-flows actualisés générés par l’investissement. Valeur actuelle nette des fonds propres investis FP : montant…
…de la ème année d’exploitation à un prix proposé de €. Tableau . : Tableau des flux d’investissements et de revenus nets du projet DOMUS à partir de la ème année de location n° INVESTISSEMENTS REVENUS NETS n° INVESTISSEMENTS REVENUS NETS – – Rappelons que le taux d’actualisation requis par l’entreprise pour la rentabilité économique de son investissement est toujours…
…des immeubles de rapport : hygiène et sécurité (enlèvement des ordures ménagères, ramonage, vidanges, dératisation, surveillance de nuit, vérification des extincteurs…), espaces verts, chauffage, nettoyage relatif aux parties communes et confié à des entreprises de nettoyage, ascenseurs – les primes d’assurances (multirisques, assurances transport…) – les études et recherches d’ordre général (études de marché, enquêtes sur les clients…) – les…