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Autofinancement net Hlm : intérêts compensateurs

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts Les charges d’intérêts Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt Intérêts et annuités locatifs Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

L’autofinancement de l’exercice L’autofinancement net Hlm Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir de l’EBE Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat Signification et limites de l’autofinancement net Hlm Interprétation de l’autofinancement net Hlm De l’autofinancement net au cash-flow Hlm L’exemple de la SA d’Hlm Domus Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…montant net clients – autres activités – m ontant net em prunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – m ontant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance – m ontant net fournis seurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels RESSOURCES…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…Offices d’Hlm car il n’existe pas de sous-compte spécifique pour ce produit Le compte de résultat de l’entreprise Hlm au niveau de la marge sur locatif, pour les SA d’Hlm, la charge d’intérêts retenue comprend les intérêts sur opérations locatives (financements définitifs), les intérêts sur opérations locatives cédées ou démolies (financements définitifs) et enfin les intérêts compensateurs ; pour les…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

Hlm CITADIS en est aussi égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements + frais de gestion – dépenses de gros entretien – frais financiers CDC et CIL – capacité d’autofinancement de l’exercice On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net de…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…négatifs de fonds propres mobilisés pour l’investissement d’origine enet mobilisés pour les réinvestissements ultérieurs (remplacements de composants) totalement autofinancés  et d’autre part des flux positifs de fonds propres (autofinancement net). Remarque sur le flux d’autofinancement net du rang: le flux de l’année ( €) est composé de la somme de l’autofinancement net de cette année (€) et des fonds…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…de minutes et de deux méthodes pour reconstituer l’autofinancement net de l’Office. Vous vous proposez de l’aider. . Schémas d’écritures comptables Le guide comptable des organismes d’HLM (offices publics de l’habitat à comptabilité publique, offices publics de l’habitat à comptabilité commerciale, sociétés d’HLM et fondations d’HLM) est composé des éléments suivants : ? Titre I. Plan de compte unifié et…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…taux de référence (% pourannée, % pour la moyenne deannées consécutives) Exercice n- Exercice n- Exercice n moyenne des ratios des derniers exercices a) Capacité d’autofinancement b) + ou – Variation des intérêts compensateurs c) Remboursements d’emprunts locatifs d) Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir e) AUTOFINANCEMENT NET HLM (a + b – c – d) f) Total…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…soit le coût réel de l’emprunt à la signature du contrat de prêt. Autrement dit, les intérêts compensateurs représentent le cumul actualisé des différences d’amortissement du capital, et donc d’intérêts, pendant la période antérieure au remboursement anticipé. Intérêts compensateurs Cp : capital restant dû après paiement de la pème échéance de l’emprunt forcé Ip : montant des intérêts compensateurs après…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…minoré de l’amortissement de l’immobilisation ou de sa dépréciation. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Il s’agit pour les Offices d’Hlm et OPAC de dotations, autres compléments de dotations, dons et legs en capital. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Exclusivement pour les SA d’Hlm. Le bilan Hlm : équilibre et structure des tiers) – montant net

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…rendement actuariel ou taux actuariel E : taux actuariel à la dated’un investissement de € qui génère des flux de revenus de€ l’année , de € l’annéeet de € l’annéepuis de€ l’année(périodicité annuelle) Tableau des flux monétaires Flux flux négatifsflux positifs libellés des flux investissementrevenu net revenu net revenu net revenu netLe taux actuariel t% constitue l’inconnue de l’équation suivante…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…(taux périodique proportionnel). Calcul des intérêts trimestriels payés Les termes du contrat précisent que le décompte des intérêts se fait à partir du nombre de jours écoulés pendant un trimestre, fixé par défaut à jours divisés par , sur la base d’une année de jours. Les intérêts payés trimestriellement peuvent donc se calculer de la manière suivante : Intérêts payés…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Hlm EMPLOIS RESSOURCES détails intérêts courus des immobilisations financières approvisionnements – montant net locataires et organismes payeurs d’APL – montant net clients – autres activités – montant net emprunteurs et locataires acquéreurs attributaires – montant net clients douteux ou litigieux – montant net produits non encore facturés – montant net autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance –…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…%. % dépôts et cautionnements ICNE intérêts compensateurs. %. %. %. %. %. %. % Le propos de ce chapitre est d’examiner successivement : les emprunts Hlm et leurs avatars : intérêts courus et non échus et intérêts compensateurs les subventions d’investissement. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les emprunts Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

Hlm est aussi l’utilisation optimale du fonds de roulement net global pour pérenniser l’autofinancement net : arbitrage de désendettement placements financiers autofinancement de la politique d’amélioration de la qualité des logements autofinancement des opérations de construction neuve et d’acquisitionamélioration. Schéma. : La formation de la trésorerie au bilan – situation FRNG = fonds de roulement net global FRE = fonds…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…rappeler que l’autofinancement net Hlm est calculé indépendamment du résultat des opérations de cession du patrimoine locatif. En effet, l’autofinancement net ne tient pas compte : des plus-values de cession appréhendées comme la différence entre le prix de vente inscrit en produits et la valeur nette comptable des biens cédés inscrite en charges (effet minorant de l’autofinancement net) des moins-values…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements frais de gestion dépenses de gros entretien frais financiers CDC et CIL capacité d’autofinancement + – – – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – le remboursement du capital des emprunts dont…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global (FRNG) Le fonds de roulement d’exploitation (FRE) La trésorerie Exemples simplifiés de bilans extrait . L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm . Les équilibres du bilan Hlm . Les points-clés du bilan Hlm ….

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…= capacité d’autofinancement – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – Tableau. : Evolution de l’autofinancement net de l’entreprise Hlm CITADIS – méthode additive n° année dotation amortissement dotation provision GR dotation amortissement dérogatoire reprise PGR – – – – – – – – – – – –…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…capital restant dû capitaux permanents – Calcul de l’actif net immobilisé : terrain + immeubles de rapport – montant net = actif net immobilisé Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : capitaux permanents – actif net immobilisé = fonds de roulement net global – Partant d’un FRNG de €, le FRNG est maintenant évalué au // à €….

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

nette valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements valeur nette cumulés Composant valeur brute amortissements cumulés Remplacement du composant valeur nette valeur brute amortissements cumulés valeur nette Remplacement du composant valeur brute amortissements valeur nette cumulés Les dépenses de gros entretien étant fixées à €, une dotation à la provision pour gros entretien est constituée…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…ET HORS EXPLOITATION TRÉSORERIE NETTE (IV+V) valeurs m obilières de placement – montant brut disponibilités – montant net titres immobilisés assimilables à des placem ents et intérêts totaux partiels TRÉSORERIE NETTE avances à court et moyen termes non affectées – dettes financières nettes valeurs mobilières de placement – dépréciation (Actif) concours bancaires et soldes créditeurs de banques totaux partiels L’excédent…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…social. En général TBP > TRB et TNP > TRN si la valeur locative, brute ou nette, est supérieure au revenu brut ou net. ► Le prix d’autofinancement consiste à calculer le prix maximum qui devrait être payé pour que les revenus nets couvrent un emprunt égal à % de la valeur de l’immeuble ou de son prix de revient…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…virées au résultat – résultat de l’exercice – = capacité d’autofinancement : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les deux méthodes conduisent, évidemment, au même résultat. L’autofinancement net se déduit de la capacité d’autofinancement par soustraction du remboursement du capital des emprunts locatifs au cours de l’exercice. Dans le cas présent, le capital remboursé…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…des intérêts compensateurs () c) Remboursements d’emprunts locatifs () d) Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir () e) AUTOFINANCEMENT NET HLM (a + b – c – d) f) Total des produits financiers () g) Total des produits d’activité () h) Récupération des charges locatives () i) Dénominateur du ratio d’autofinancement net HLM (f + g – h)…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…de vente PV minimum Le projet de cession de Saint-Rémy :premiers flux constitutifs des cash-flows rang années ,% ,% ,% ,% Loyers facturés (a) Impayés définitifs (b) ,% ,% TTFP ,% Entretien courant Gros entretien ,% ,% Charges sur vac ants ,% Dépenses de gestion (d) Revenus nets (e=c+d) Annuités d’emprunts (f) Autofinancement net (g=e-f) Autofinancement net/loyers Amélioration (h) ,%…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…cas d’un taux de croissance constant g du revenu net, l’actualisation à l’infini du revenu net se fait à un taux égal au taux d’actualisation diminué du taux de croissance du revenu net. Cette formulation exige hypothèses supplémentaires : − un taux de croissance g du revenu net constant − un taux de croissance g du revenu net inférieur au…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…bilan, c’est à dire au capital restant dû. Cette ventilation par destination est essentielle pour l’analyse financière Hlm :  elle permet le calcul du fonds de roulement net global par secteur d’activité  elle permet le calcul de l’autofinancement net Hlm par la prise en compte des seuls emprunts locatifs de l’exercice  elle permet, en conséquence, le calcul…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…s’analysent comme un complément d’amortissement et viendront diminuer la valeur nette comptable des immobilisations apportées. Les intérêts compensateurs comptabilisés au passif du bilan sont minorés des intérêts compensateurs à étaler comptabilisés à l’actif. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm pour effet de transformer la société apporteuse en holding financière de la société bénéficiaire de…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…son rythme de croissance. Les charges financières représentent en moyenne % du total des charges du compte de résultat. Les charges d’intérêts doivent distinguer, au minimum : les intérêts sur opérations locatives : crédits-relais et avances les intérêts sur opérations locatives : financements définitifs les intérêts compensateurs et à paiement différé les intérêts de préfinancements consolidables les intérêts sur opération…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…– – – – – – – subventions nettes provision pour gros entretien dette financière intérêts courus et non échus TOTAL PASSIF – – – – – Tableau . : Simulation de l’actif de l’entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm n° année terrain…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…dépréciation et ni d’amortissement. = REVENU NET Le Revenu Net (RN) correspond au Revenu Brut Réel minoré des dépenses d’exploitation. Il s’agit donc là d’un revenu monétaire net. Le revenu net mesure donc la capacité d’un immeuble à générer des flux monétaires, donc des liquidités quelles que soient les conditions de financement de l’investissement ou le statut fiscal du propriétaire,…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûdatetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûLE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…l’exercice précédent pour les Offices d’Hlm. Ce tableau est utile pour la construction du tableau de financement. Ce tableau est utile pour analyser l’affectation de l’autofinancement net. Tableau important dans l’analyse de l’autofinancement net. Le bilan Hlm : équilibre et structure le tableau de l’état des dettes ayant pour objectif de présenter l’ensemble des dettes du passif classées par échéances…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…liée à un examen technique du parc permettant d’apprécier la réalité des besoins de travaux de maintenance, est donc un révélateur particulièrement significatif de la santé financière d’une entreprise Hlm. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Le cash-flow et le bilan Hlm Le cash-flow Hlm, mais aussi la capacité d’autofinancement et l’autofinancement net, constituent…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…cette étape indique que le revenu net peut non seulement être partagé avec les prêteurs de capitaux, mais aussi avec l’État. L’activité locative sociale, fut-elle issue d’un usufruit, relevant du service d’intérêt général est exonérée de l’impôt sur les bénéfices. Cash-flow ou autofinancement net HLM : il est obtenu après décaissements des échéances prévisionnelles d’emprunts et après paiement de l’impôt…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…les déficits fonciers (qui ne proviennent pas d’intérêts d’emprunt) qu’il subit dans la limite annuelle de €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. AU CAS PARTICULIER DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Le nu-propriétaire peut…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…des flux investissement revenu net revenu net revenu net revenu net Calcul de la VAN pour un taux actuariel de % : VAN = – + + + + . . . . VAN = – + . VAN = – . € La VAN étant négative, cela signifie que la somme des flux monétaires actualisés au taux de %…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…immobilisée des entreprises Hlm Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait . Les points-clés du bilan Hlm .. La sectorisation des activités Par souci de simplification pédagogique, nous n’avons retenu jusqu’à présent que deux fonds de roulement : le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL et le FONDS DE ROULEMENT…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Opération locative : financements définitifs n° année montant réalisé remboursements cumulés antérieurs remboursement exercice Opération locative : composants sortis montant net montant réalisé remboursements cumulés antérieurs remboursement exercice montant net montant net total Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm .. La politique d’amortissement de…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…le montant des intérêts intercalaires (intérêts du préfinancement) est évalué à € et dont la date de consolidation de l’emprunt est antérieure à la date de réception de l’opération. En conséquence, ces intérêts consolidables (majoration du capital emprunté de €) peuvent être entièrement immobilisés (compris dans le prix de revient de l’opération pour €). Les fonds propres prévisionnels actualisés sont…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

Etude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait . Étude de l’entreprise Hlm Citadis . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS . Démolition de l’opération DOMUS L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…bilan de l’entreprise Hlm CITADIS dans ce contexte de dégradation du groupe d’habitations DOMUS et de la décision de démolition. Ces tableaux ne tiennent pas compte de la sortie de la valeur nette comptable de l’immeuble, ni du remboursement des dettes financières. Tableau . : Simulation des produits de l’entreprise Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts – – – – – trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…participatifs pour les SA d’Hlm − les intérêts courus et non échus c’est-à-dire qui les intérêts qui seront dus en totalité au cours de l’exercice suivant et qui sont donc courus et non échus au / de l’exercice − les intérêts compensateurs, en voie d’extinction, sont utilisés pour enregistrer le montant des intérêts compensateurs calculés pour les contrats de prêt…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS Création de de l’entreprise HLM CITADIS Construction de l’opération locative DOMUS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Étude de l’entreprise Hlm CITADIS . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS ….

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…du composant. L’entreprise Hlm va donc : • procéder à la sortie du montant brut du composant et de ses amortissements de l’actif et inscrire en charges du compte de résultat la valeur nette comptable du composant ainsi sorti • simultanément, elle va inscrire en produits du compte de résultat le montant net des subventions d’investissement ayant financé à l’origine…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…des salariés aux résultats Intérêts courus non échus intérêts compensateurs TOTAL DETTES FINANCIÈRES (passif bilan) Ce tableau des natures d’affectation des dettes financières reprend rigoureusement les données de l’annexe réglementaire relative à l’état récapitulatif des emprunts par natures d’affectation, ainsi que les autres dettes financières au bilan (dépôts et cautionnements reçus, intérêts compensateurs et Voir tableau . et partie ….

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…– crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation des salariés aux résultats Intérêts courus non échus intérêts compensateurs TOTAL DETTES FINANCIÈRES (passif bilan) Ce tableau des natures d’affectation des dettes financières reprend…