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Capital social

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…restant dû « n » = capital restant dû « n- » – capital remboursé « n ». Par exemple, pour le capital restant dû au //, on trouve : (capital restant dû au //) – (capital remboursé au //) = (capital restant dû au //) • intérêts payés « n » = capital restant dû « n- » x…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…dans la mesure où le capital restant dû « forcé » décroît plus vite que le capital restant dû « naturel ». Capital restant dû naturel Capital restant dû forcé – Ce report d’intérêts s’appelle intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices et n’est dû qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. La facturation des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

ou croissantes… Le capital des emprunts Cette analyse du capital des emprunts revêt deux aspects distincts : l’étude du capital restant dû à la date de clôture de l’exercice l’étude de l’amortissement du capital au cours de l’exercice…. Les emprunts au passif du bilan Le capital restant dû des emprunts, autrement dit les capitaux que l’entreprise Hlm doit encore rembourser…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

Les garanties de bonne fin et de bonne exécution de l’usufruit Le coût de l’usufruit locatif social extrait . L’usufruit locatif social. La convention d’usufruit. Le bail dans le cadre de l’usufruit locatif social. Le financement de l’usufruit locatif social. Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social . La convention d’usufruit Pour mettre en œuvre des contrats de location…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social Le financement de l’acquisition de l’usufruit Le Prêt Locatif Social (PLS) Les financements complémentaires Les fonds propres Usufruit et droit à réservation de logement Réservations préfectorales Réservations des collectivités locales Réservations des collecteurs du « 1% Logement » Usufruit locatif social et décompte des logements sociaux Les conditions d’équilibre financier de l’usufruit locatif social

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…déduit naturellement : -les échéances annuelles suivantes par application du taux de progression q% des échéances-les intérêts payés annuellement par application des taux d’intérêts faciaux ti% au capital restant dû-les remboursements de capital annuels par différence entre les échéances et les intérêts payés-et enfin le capital restant dû par soustraction du remboursement de capital de l’année n du capital restant…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…immobilier non locatif social = on parlera alors de modèle économique de rentabilité. . La boite à outils des investisseurs locatifs Dans le cadre de l’analyse du rendement des investissements immobiliers locatifs, capitalisation et actualisation sont simultanément utilisées : La capitalisation est utilisée CAPITALISATION FIN DE L’OPÉRATION ORIGINE DE L’OPÉRATION f – f – pour tenir compte des flux monétaires…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

dérogation à la loi de sur les sociétés commerciales, est soumis à quelques règles spécifiques. Ces règles particulières concernent le capital social proprement dit, le paiement de dividendes et la cession d’actions. CAPITAL SOCIAL Toute augmentation de capital des SA d’Hlm par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission est interdite (sauf dérogation accordée par le ministre chargé du logement)….

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…d’amortissement forcé, d’un report d’intérêts. Ce report d’intérêts correspond à la différence entre le capital restant dû affiché dans le tableau d’amortissement « forcé » et le capital restant dû « naturel », dans la mesure où le capital restant dû « forcé » décroît plus vite que le capital restant dû « naturel ». Ce report d’intérêts, que l’on…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – ICNE Frais financiers solde des frais financiers AFCNE (extra comptable) Capital remboursé solde capital total ressources de l’opération Compte de résultat de la vente CHARGES Créances irrecouvrables Dotation provision créances douteuses Valeur…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…provisions pour charges – – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté – remboursement anticipé des emprunts capital restant dû – totaux totaux – – – – – – -. Reprise sur provision pour frais de démolition – COMPTE DE RÉSULTAT de l’exercice j charges produits subvention pour démolition autres charges financières subvention remboursement du capital

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…de capital à l’appui du certificat de dépôt des fonds émis par l’intermédiaire. Ce compte de dotations concerne aussi les Fondations d’Hlm. Comptes liés au capital social de l’entreprise donc réservés aux SA d’Hlm.  les réserves sont des bénéfices affectés durablement à l’entreprise Hlm, mouvementées lors de l’affectation du résultat de l’exercice. Elles comprennent : − la réserve légale,…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

variable d’ajustement du financement de la production de logement social. Le schéma suivant résume le modèle économique qui prévaut aujourd’hui à la construction et au financement de la production nouvelle de logements locatifs sociaux : « Le modèle économique et social du logement social – synthèse du rapport ». ». e Congrès de l’Union Sociale pour l’Habitat. Rennes – /…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

LOGEMENT SOCIAL – les principes de base », édité par les Éditions de l’Immobilier Social en . Ce qui a été fait avec la parution de l’ouvrage « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » édité en . Aujourd’hui, les organismes d’Hlm à comptabilité commerciale – tels que les Offices Publics…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…rémunération « normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. Traditionnellement, ce taux d’actualisation se définit dans la littérature financière comme le coût d’opportunité du capital investi (capitaux propres et dettes financières), c’est à dire la rémunération que ce capital pourrait obtenir sur un investissement alternatif présentant le même risque. Ce taux est aussi celui qui permet de…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…– – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion dépenses de GE TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…Ceci nécessite de détailler le capital remboursé par l’entreprise Hlm au cours de l’exercice, en distinguant le capital remboursé à l’échéance du capital remboursé par anticipation qui ne participe pas au calcul de l’autofinancement net. Tableau. : Détail du capital remboursé au cours de l’exercice capital remboursé à l’échéance capital remboursé par anticipation Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais,…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…les emplois longs immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobi. lisations subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…classe des comptes de capitaux. Les capitaux propres correspondent à la somme algébrique suivante : le capital pour les SA d’Hlm ou les dotations pour les Offices d’Hlm. Ces postes comprennent : – le capital, pour les SA d’Hlm, qui doit être entièrement libéré dès la souscription ou les dotations pour les Offices d’Hlm qui correspondent à des apports en…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…RESSOURCES trésorerie capital actif passif On se trouve face au bilan, réduit et simplifié, de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création avec, au passif, le capital social de l’entreprise entièrement libéré, et à l’actif, les disponibilités correspondant au capital social entièrement libéré et encaissé. Tableau. : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création Les autres…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…création EMPLOIS RESSOURCES trésorerie capital actif passif On se trouve face au bilan, réduit et simplifié, de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création avec, au passif, le capital social de l’entreprise entièrement libéré et, à l’actif, les disponibilités correspondant au capital social entièrement libéré et encaissé. Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…courus et non échus dans « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – , pages et ainsi que les pages , et de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – les principes de base » – Michel GOUILLARD –…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…se trouve face au bilan, réduit et simplifié, de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création avec, au passif, le capital social de l’entreprise entièrement libéré et, à l’actif, les disponibilités correspondant au capital social entièrement libéré et encaissé. Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création Les autres relations entre le bilan et…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

social, la déduction d’impôt accordée au sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés est maintenant réservée à celles qui réalisent un chiffre d’affaires inférieur à millions d’euros. Le financement du logement social outre-mer peut donc être assuré grâce :  à la subvention de l’État dite « Ligne Budgétaire Unique » ou LBU  à des prêts aidés de la…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…Communauté européenne ou les autres Etats parties à l’accord sur l’Espace économique européen, libellés en euros.. ENTRÉES – RECETTES SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…augmentation des emplois – parallèlement à une diminution de ce compte de tiers – diminution des emplois -. Voir le paragraphe , à partir de la page de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…% ( €). Le remboursement du capital restant dû de l’emprunt principal est lui aussi subventionné à hauteur de %, soit € ( × . = ). Les pénalités de remboursement anticipé des emprunts sont de % du capital restant dû, soit € ( × %). Cette opération de démolition, dans ce cas présent sans reconstruction, constitue un projet complexe…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…afin de les affecter, en bas de bilan, au fonds de roulement relatif aux investissements, notamment locatifs. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : ventilation des dettes fiscales et sociales et autres dettes d’exploitation montant net TVA sur immobilisations locative autres dettes fiscales, sociales et autres Total Cohérence avec le passif – dettes fiscales, sociales et autres dettes…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…DE LA GOUVERNANCE Gardien de l’image prudentielle de l’entreprise : Si tel n’est pas le cas, la situation nette devra être corrigée de façon extra-comptable par diminution des divers redressements réalisés qui seront ensuite, ultérieurement, comptablement intégrés. RÔLES DE LA GOUVERNANCE Gardien de l’image prudentielle de l’entreprise : VALORISATION D’UNE ACTION CITADIS Structure du capital Capital social (en K euros)…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…package » indissociable (cas du logement locatif social), le financement ne doit pas intervenir directement dans l’opportunité de réaliser l’investissement immobilier. L’analyse financière des projets d’investissements immobiliers locatifs sociaux, façonnée par le modèle économique de la production de logement social, a intégré la dimension des financements dans la décision d’investissement en distinguant l’allocation des ressources, constituées par les revenus nets,…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

capital acquis € valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements) + mois – temps flux négatifs (sorties de fonds décaissements) capital prêté € valeur présente Cette suite de flux monétaires est temporaire. Le montant des flux est certain. La périodicité n’est pas connue, mais elle peut être soit mensuelle, soit semestrielle. Soulignons que le capital initial constitue la valeur…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…dans des immeubles, à construire ou en restructuration, dans le parc social comme dans le parc privé, créant ainsi un nouveau maillon dans le parcours résidentiel des personnes âgées. Qualifié société socialement responsable par VIAGEO depuis , VIVALIB, a réussi en moins de cinq ans à être reconnu comme un acteur de référence sur son marché. Michel GOUILLARD : quelle…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…ressources et des emplois au bilan. Cette variation peut être positive ou négative. Exemples : augmentation de capital : augmentation du capital social au passif et augmentation de la trésorerie à l’actif paiement d’un fournisseur : diminution de la dette fournisseur au passif et diminution de la trésorerie à l’actif. Les mouvements , ,  et  ne font pas…

Corrections des tests

Corrections des tests

…positive ou négative. Exemples : augmentation de capital : augmentation du capital social au passif et augmentation de la trésorerie à l’actif paiement d’un fournisseur : diminution de la dette fournisseur au passif et diminution de la trésorerie à l’actif. Les mouvements , ,  et  ne font pas varier le montant des emplois et des ressources. Les mouvements…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…de faire l’économie des coûts d’intermédiation et des frais de montage qu’entraîne la défiscalisation. 3  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Nature de cet avantage fiscal : Le crédit d’impôt est utilisable par le bailleur social pour acquitter son impôt sur les sociétés et qui, au-delà de ce montant, lui sera remboursable. En effet, le régime fiscal du bailleur social

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…y compris la participation des employeurs à l’effort de construction  les autres subventions d’investissement reçues pour permettre la création d’éléments d’actif de diverses natures, par exemple celles accordées pour des études ou pour la modernisation de l’entreprise Hlm. Prêt Locatif Aidé (PLA), Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) et Prime à l’Amélioration des Logements à Usage Locatif et à…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…l’investissement initial est considéré comme étant totalement réalisé à la fin de l’exercice précédent la première mise en service ; les investissements antérieurs seront capitalisés à cette date et les investissements postérieurs peuvent être actualisés à cette même date  les capitalisations et les actualisations sont faites annuellement sur la base d’un taux unique ou de taux multiples sur la…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…de à enregistre le détail des opérations normalement ouvertes pour le compte de niveau immédiatement supérieur. Exemple : pour le Compte = charges de personnel, on trouve : – Compte = rémunération du personnel – Compte = charges de sécurité sociale et de prévoyance – Compte = autres charges sociales Le bilan Hlm : équilibre et structure – Compte =…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…légal ou contractuel, même si ce droit n’est pas transférable ou séparable de l’entreprise Hlm ou des autres droits et obligations. Les immobilisations incorporelles sont de plusieurs natures. Il peut s’agir :  de frais d’établissement (frais de constitution, de premier établissement, d’augmentation de capital de l’entreprise Hlm, d’opérations sociales La comptabilisation des immobilisations par composants diverses telles que fusion,…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…– rémunérations du personnel : salaires et traitements, congés payés, primes et gratifications, indemnités et avantages divers, supplément familial, avantages en nature – charges de sécurité sociale et de prévoyance : cotisations à l’URSSAF, aux mutuelles, aux caisses de retraite, aux ASSEDIC et enfin aux autres organismes sociaux – autres charges sociales : versements aux instances représentatives, au comité d’entreprise,…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

D … Exemples de calculs de taux actuariels Reprenons les opérations économiques des exemples (placement simple) et (placement obligataire) présentés au paragraphe .. ci-dessus pour lesquelles le taux actuariel sera calculé. Rappel de l’exemple : placement simple Soit un capital de € placé le // pendant mois. La valeur acquise de ce capital initial au terme des mois de placement,…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…TRÉSORERIE ESTIMÉE A TERMINAISON Totaux partiels Détail Report à nouveau Titres participatifs Différence de conversion – Passif Associés : versements reçus sur augm. de capital Intérêts compensateurs TOTAL CRÉANCES EXPLOITATION & HORS EXPLOITATION Capital et réserves capital et fonds de dotation (SA Hlm) dotation & autres fonds propres (OPH) primes d’émiss ion, de fusion et d’apport (SA Hlm) écarts de…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…la fortune. Les revenus générés par l’immeuble locatif dont il était déjà propriétaire permettront le remboursement des intérêts de l’emprunt. Afin de rembourser le capital à terme, € devront être investis sur un support financier nanti au profit de l’établissement prêteur. Ce placement revalorisé permettra à terme le remboursement du capital emprunté. Ainsi, avec € investis et le « manque…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…d’Hlm et les Sociétés Anonymes d’Hlm et leurs unions sont exonérés d’impôt sur les sociétés. Cette exonération est liée au statut juridique des entreprises Hlm. Les OPAC sont aussi exonérés d’impôt sur les sociétés mais cette exonération est liée aux activités de logement social exercées par ces entreprises. Dans ses commentaires, pour tous les organismes d’Hlm, l’administration fiscale entend donc…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…ci-après le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». Voir aussi le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». … Évaluation de l’usufruit viager La répartition de la valeur entre nu-propriétaire et usufruitier est déterminée par référence à l’âge de ce dernier. L’article -I du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits d’enregistrement et de…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…substitutif est égal au montant substitué (le capital restant dû remboursé est identique au capital emprunté du nouvel emprunt), il n’y a pas lieu, à notre avis d’un point de vue financier, de modifier les fiches de situation financière et comptable. Cette substitution d’emprunt pourra cependant être mentionnée dans une colonne « observations » créée à cet usage, notamment si…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

fin de l’opération origine de l’opération VALEUR FUTURE ou VALEUR ACQUISE d’une suite de flux Les flux monétaires f, f, … fn- vont ainsi tous être capitalisés au taux d’intérêt composé t à la date du dernier flux fn. Avec la capitalisation, on se déplace donc du présent vers l’avenir. Généralement, la capitalisation repose sur le principe que € aujourd’hui…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…incorporelles sont des actifs identifiables, mais sans substance physique. Il s’agit : de frais d’établissement (frais de constitution, de premier établissement, d’augmentation de capital de l’entreprise Hlm, d’opérations sociales diverses telles que fusion, absorption, scission, transformation d’entreprises…) de frais de recherche et de développement de concessions, brevets, licences notamment informatiques, marques, procédés de droits au bail versé ou dû au…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…ici l’opportunité financière de réaliser un investissement immobilier locatif social pour lequel les financements sont standardisés en quotité, en taux d’intérêt voire en durée (emprunts PLUS, PLAI et PLS de la CDC) et pour lesquels les loyers sont réglementés (loyers plafonds des conventions). Pour les entreprises Hlm, il s’agit de logements locatifs familiaux sociaux et de résidences collectives sociales financés…