…Locatif Social 1.7 Les 3 fondamentaux du logement locatif social et le conventionnement Les Fondamentaux du Logement Locatif Social 1. Rappels introductifs sur le logement social en France 1.1 Définition du logement locatif social en France 1.2 Brefs rappels historiques 1.3 Le poids du logement locatif social en France 1.4 Le parc locatif social aujourd’hui 1.5 Les principaux acteurs du…
…social. L’opération de défiscalisation dans les DOM s’opère en plusieurs phases pour le bailleur social : 1. Phase de construction ou d’acquisition du bien immobilier 2. Phase de cession du bien immobilier à une société de portage . Phase de gestion du bien immobilier vendu par le bailleur social . Phase de rachat du bien immobilier à la société de…
…non soumis à intérêts compensateurs, peut conduire à une augmentation des amortissements dérogatoires (en cas de baisse du taux du Livret A, les remboursements du capital augmentent) ou à une augmentation moindre, voire à des reprises sur amortissements dérogatoires (en cas de hausse du taux du Livret A, les remboursements du capital diminuent). À cette étape de l’analyse, l’amortissement technique…
…ou croissantes… Le capital des emprunts Cette analyse du capital des emprunts revêt deux aspects distincts : l’étude du capital restant dû à la date de clôture de l’exercice l’étude de l’amortissement du capital au cours de l’exercice…. Les emprunts au passif du bilan Le capital restant dû des emprunts, autrement dit les capitaux que l’entreprise Hlm doit encore rembourser…
…dans la mesure où le capital restant dû « forcé » décroît plus vite que le capital restant dû « naturel ». Capital restant dû naturel Capital restant dû forcé – Ce report d’intérêts s’appelle intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices et n’est dû qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. La facturation des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur…
…A. Pour mémoire, l’arrêté du 27 novembre 2017 avait figé le taux du Livret A à 0,75% pour la période du 1er février 2018 au 31 janvier 2020. 454 Les aides attachées aux logements locatifs familiaux 2.5 Les aides de circuit ÉVOLUTION DU TAUX DU LIVRET A DEPUIS LE 01/2006 7,00 6,00 Taux du Livret A 5,00 4,00 3,00 2,00…
…nomme intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices, n’est dû qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. Le paiement des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur à payer pendant la durée de l’emprunt une rémunération du capital égale au taux réel de l’emprunt tandis que le paiement du capital restant dû « forcé », inférieur au capital restant dû « naturel…
…L – du CCH. Voir annexe de cet ouvrage. La durée maximale est de ans selon les termes de l’article du Code Civil qui dispose que « l’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans ». Un des caractères essentiels de l’usufruit est donc d’être temporaire. On parle alors de logement social « à durée…
…déduit naturellement : -les échéances annuelles suivantes par application du taux de progression q% des échéances-les intérêts payés annuellement par application des taux d’intérêts faciaux ti% au capital restant dû-les remboursements de capital annuels par différence entre les échéances et les intérêts payés-et enfin le capital restant dû par soustraction du remboursement de capital de l’année n du capital restant…
…aux SEM de logement social. Caractéristiques financières du PLS La quotité du prêt PLS ne peut être inférieure à % du prix de revient de l’opération pour une opération neuve, le coût d’acquisition de l’usufruit tenant alors leu du prix de revient de l’opération. Le taux d’intérêt du PLS est étroitement dépendant du taux du Livret A des Caisses…
…dérogation à la loi de sur les sociétés commerciales, est soumis à quelques règles spécifiques. Ces règles particulières concernent le capital social proprement dit, le paiement de dividendes et la cession d’actions. CAPITAL SOCIAL Toute augmentation de capital des SA d’Hlm par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission est interdite (sauf dérogation accordée par le ministre chargé du logement)….
…garants dans lesmois suivant la transmission de la notification du projet de transfert du prêt liés à la vente (Article L- du CCH). Le prix de vente est défini par le vendeur après avis du maire de la commune où se situe les logements concernés. Pour la procédure d’autorisation d’aliénation, voir l’article L- du CCH. . La problématique du prix…
…besoin, au contexte et aux objectifs financiers propres du bailleur social. 3 « Évaluer » la surface financière d’un organisme du logement social Pourquoi un tel sujet ? ÉVOLUTION DU COÛT MOYEN ET DU FINANCEMENT MOYEN D’UN LOGEMENT EN Plan de financement Subvention État Subvention Collectivités locales Subventions PEEC & autres Emprunts Fonds propres Prix de revient total Prix de…
…notamment sociaux : durée d’amortissement du composant de structure, durée de l’emprunt principal ou de l’emprunt le plus important… Le choix d’une durée longue présente l’avantage de minimiser le poids de la valeur vénale et du taux d’actualisation mais l’inconvénient de projeter plus longuement les revenus nets dont la probabilité de réalisation est de plus en plus incertaine. Il n’y…
…provisions pour charges – – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté – remboursement anticipé des emprunts capital restant dû – totaux totaux – – – – – – -. Reprise sur provision pour frais de démolition – COMPTE DE RÉSULTAT de l’exercice j charges produits subvention pour démolition autres charges financières subvention remboursement du capital…
…de capital à l’appui du certificat de dépôt des fonds émis par l’intermédiaire. Ce compte de dotations concerne aussi les Fondations d’Hlm. Comptes liés au capital social de l’entreprise donc réservés aux SA d’Hlm. les réserves sont des bénéfices affectés durablement à l’entreprise Hlm, mouvementées lors de l’affectation du résultat de l’exercice. Elles comprennent : − la réserve légale,…
…– – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion dépenses de GE TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision…
…échéances croissantes amortissement in-fine…. durée de vie moyenne…. Au //, les durées de vie sont les suivantes : duration…. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs maturité amortissement constant échéances constantes échéances croissantes amortissement in-fine…. durée de vie moyenne…. duration…. Les écarts de longévité se resserrent dès que la maturité décroît. 1…
…opérations et fonds propres éventuellement dégagés par la politique d’amortissements des immobilisations locatives. Cette comparaison entre ressources et emplois générées par le cycle de vie des immobilisations locatives soldées et non soldées conduit à un écart entre les amortissements dits techniques (les amortissements des immeubles de rapport) et les amortissements dits financiers (remboursement du capital des emprunts et subventions virées…
…Ceci nécessite de détailler le capital remboursé par l’entreprise Hlm au cours de l’exercice, en distinguant le capital remboursé à l’échéance du capital remboursé par anticipation qui ne participe pas au calcul de l’autofinancement net. Tableau. : Détail du capital remboursé au cours de l’exercice capital remboursé à l’échéance capital remboursé par anticipation Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais,…
…variable d’ajustement du financement de la production de logement social. Le schéma suivant résume le modèle économique qui prévaut aujourd’hui à la construction et au financement de la production nouvelle de logements locatifs sociaux : « Le modèle économique et social du logement social – synthèse du rapport ». ». e Congrès de l’Union Sociale pour l’Habitat. Rennes – /…
Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L’actif du bilan extrait Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L’actif du bilan La représentation comptable du bilan Hlm Les rappels concernant plus particulièrement le bilan des entreprises de logement social, font référence aux « Principes de base » de l’ouvrage sur la gestion financière des entreprises de…
…vie de l’emprunt généralement inférieure ou égale à la durée de vie de l’immobilisation qu’ils ont contribué à financer Dépôts de locataires garantie des Durée du bail du client mais permanence en volume par le jeu de la rotation des locataires.. L’actif du bilan L’actif du bilan indique l’utilisation qui est faite de ces trois types de ressources, en termes…
…fonction du niveau de risques retenus par l’investisseur : autrement dit, plus le projet d’investissement est risqué et plus le taux d’actualisation doit être élevé parce que, au-delà du taux d’intérêt nominal proprement dit (coût d’opportunité du capital investi ou coût moyen pondéré du capital), le taux d’actualisation y associe aussi une prime de risque élevée. Pour tenir compte du…
…des amortissements – situation et mouvements de l’exercice. Partant du montant des amortissements cumulés au début de l’exercice pour l’ensemble des immobilisations, ce tableau indique les dotations aux amortissements de l’exercice et les minorations d’amortissement de ce même exercice consécutives aux sorties d’actifs immobilisés et aux reprises exceptionnelles. Contrôle de cohérence à effectuer : les montants d’amortissements cumulés figurant au…
…cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers total amortissements techniques excédent d’amortissement…
…à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entreprise Hlm. Le potentiel de services attendus de l’utilisation d’un actif immobilisé est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission de l’association ou d’une entreprise relevant du secteur public. De plus, l’article R – du règlement n° – du CRC, modifié par le règlement n° – du…
…Hlm en dont environ % pour les seules dettes financières. Au passif du bilan, au / de chaque exercice, ces montants sont présentés nets : des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice du capital remboursé des emprunts. En ce qui concerne les emprunts c’est donc le capital restant dû qui subsiste au passif. En lecture directe…
…doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d’ investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l’ investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la…
…le jour. Schéma . : Les mouvements de trésorerie d’une entreprise Hlm Relevant des paragraphes , et de la sous-section du paragraphe ou du sous-paragraphe du paragraphe de la sous-section de la section du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les Etats membres de la…
…se trouve face au bilan, réduit et simplifié, de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création avec, au passif, le capital social de l’entreprise entièrement libéré et, à l’actif, les disponibilités correspondant au capital social entièrement libéré et encaissé. Tableau . : Bilan de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de sa création Les autres relations entre le bilan et…
…% ( €). Le remboursement du capital restant dû de l’emprunt principal est lui aussi subventionné à hauteur de %, soit € ( × . = ). Les pénalités de remboursement anticipé des emprunts sont de % du capital restant dû, soit € ( × %). Cette opération de démolition, dans ce cas présent sans reconstruction, constitue un projet complexe…
…permettre d’analyser par activités le capital restant dû des emprunts. Pour réaliser ce tableau, il faut naturellement disposer du bilan réglementaire et normalisé de l’entreprise Hlm, de l’état récapitulatif des emprunts, des fiches de situation financière et comptable et de l’état de contrôle des emprunts avec le passif du bilan. Tableau . : Tableau préparatoire à l’analyse financière : état…
Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global Le fonds de roulement d’exploitation La trésorerie La structure comparée du bilan Hlm Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait Le…
…des numéros de tous les comptes de la classe considérée. Chaque compte pouvant se subdiviser lui-même, le numéro de chaque compte divisionnaire commence toujours par le numéro du compte ou du sous-compte dont il constitue une subdivision…. La signification des terminaisons principales En comptabilité générale, la position du chiffre, au-delà du premier chiffre de la classe, dans le numéro de…
…désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…
…: la pertinence stratégique du projet (le Goodwill) la pertinence sociale du projet la pertinence politique du projet. Ces pertinence exclues des modèles d’évaluation exposés ci-après n’en sont pas moins déterminantes mais interviennent soit en amont du projet, soit en aval du projet, pour accepter ou refuser le projet indépendamment de la pertinence financière ou économique. 1…
…S’y ajoutent des plans comptables particuliers qui constituent des adaptations qui ne dérogent pas aux dispositions générales du Textes résultant des articles à – de la loi – du // modifiés et des articles à du décret d’application – du // modifiés. Textes résultant de l’arrêté ministériel du // mis à jour par un arrêté du //. Le bilan Hlm…
…n° – TO du Instruction n° – TO // // du // Instruction n° – TO du Avenant n° – TO du Avenant n° – TO du // // // Avenant n° – TO du // Avenant n° – TO du // Ces plans comptables Hlm fixent : un plan de comptes des schémas d’écritures comptables le format des états…
…une réflexion prospective sur : l’évolution du marché des taux d’intérêt et notamment du taux du Livret A (emprunts à taux variables) l’évolution de l’environnement économique (taux d’inflation, indice du coût de la construction, indice de la revalorisation des loyers, taux d’évolution de … et non de produits et de charges au sens de la comptabilité générale et…
…actuelles de chaque flux. Méthode classique universelle du calcul du taux actuariel f : montant du flux de départ de l’opération économique à la date d d : date du flux f de format j/m/a fi : montant du flux i à la date di di : date du flux fi de format ji/mi/ai t : taux d’intérêt actuariel de…
L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison Approche méthodologique L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS La surface financière d’une entreprise Hlm Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier extrait .. L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison … Approche méthodologique L’estimation du FRNG dit « explicite »…
…: du tableau indiquant les résultats de l’entreprise Hlm pour les cinq derniers exercices du tableau précisant l’affectation du résultat de l’exercice du tableau de ventilation des charges et des produits répartissant le résultat global par activités (gestion locative, activité de promotion…) du tableau des soldes intermédiaires de gestion permettant de calculer successivement différents résultats : résultat d’exploitation, résultat courant…
…l’achat et à la conservation de l’obligation par l’entreprise Hlm jusqu’à l’échéance sont les suivants : dates flux négatifs flux positifs libellés des flux achat de l’obligation versement du coupon versement du coupon versement du coupon versement du coupon versement du coupon + rembours ement du principal La valeur acquise V de cette opération de placement est la suivante :…