même moment : la capitalisation : les flux sont projetés en valeur de la dernière année de la séquence de flux ; on se déplace du présent vers l’avenir l’actualisation : les flux sont ramenés en valeur de départ de la séquence de flux ; on se déplace de l’avenir vers le présent. .. La capitalisation des flux…
…immobilier non locatif social = on parlera alors de modèle économique de rentabilité. . La boite à outils des investisseurs locatifs Dans le cadre de l’analyse du rendement des investissements immobiliers locatifs, capitalisation et actualisation sont simultanément utilisées : La capitalisation est utilisée CAPITALISATION FIN DE L’OPÉRATION ORIGINE DE L’OPÉRATION f – f – pour tenir compte des flux monétaires…
…d’une entreprise HLM, la capitalisation est utilisée à double titre : pour tenir compte des flux CAPITALISATION FIN DE L’OPÉRATIONantérieurement à la date deORIGINE DE L’OPÉRATIONf -f -monétaires survenus départ de l’opérationf pour tenir compte dans le ffffntemps des coûts de fonctionnement, des divers autres frais et de laf/ (+t)valorisation desf / (+t) f- x (+t’)renouvellements def- x (+t’)CAPITALISATIONcomposants….
…= In a In En substituant la valeur de In dans cette dernière expression, il vient : a= RN x (+ g)n I x (+ g’)n = RN I On en déduit que : RN I RN x ( + g)n = I x (+ g’)n d’où g = g’ En conclusion, avec des taux d’actualisation et de capitalisation constants,…
…la CDC au terme de la période de préfinancement. On retrouve ici la règle générale énoncée précédemment. si la durée du « préfinancement » est supérieure à mois, alors l’entreprise Hlm peut opter soit pour le paiement des intérêts au terme de la période de préfinancement (règle générale ci-dessus), soit pour la capitalisation des intérêts, c’est à dire leur consolidation…
…d’emprunts Lorsqu’un emprunt est réaménagé : sans modification du capital restant dû, avec maintien ou paiement des intérêts compensateurs, alors l’état des dettes reste inchangé avec capitalisation des intérêts compensateurs, qui correspond à une augmentation du capital restant dû de l’emprunt du même montant que celui des intérêts capitalisés, alors le montant de la capitalisation est à traiter…
…longs avec capitalisation des intérêts compensateurs, qui correspond à une augmentation du capital restant dû de l’emprunt du même montant que celui des intérêts capitalisés, alors le montant de la capitalisation est à traiter comme un nouvel emprunt en ligne « autres destinations » car son montant n’a aucune contrepartie en immobilisations locatives avec modification marginale du capital restant dû,…
…de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…
…l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode…
…Il faut remettre les choses dans leur contexte : du fait de l’évolution démographique, la proportion de retraités rapportée au nombre d’actifs est de plus en plus élevée. La problématique du financement des retraites, qu’elle soit par répartition ou par capitalisation, n’est pas nouvelle puisque Michel Rocard avait déjà sorti en un Livre Blanc sur ce sujet. L’évolution démographique et…
…des loyers, voire comme c’est le cas en et en à leur gel. Contrairement aux entreprises « classiques », les SA d’Hlm voient la distribution de leurs dividendes plafonnée au taux du Livret A augmenté de. point, soit actuellement. % du capital. Concrètement, seul un tiers des SA procède à des distributions. Leur niveau de capitalisation est d’ailleurs relativement faible…
…qui investit j taux d’actualisation financier exigé par l’entreprise qui investit t taux de rentabilité interne économique t’ taux de rentabilité interne financière p taux de capitalisation de I g taux de croissance des revenus nets α prime de risque économique K montant des capitaux propres de l’entreprise qui investit k taux de rentabilité des capitaux propres S montant des…
…mesure où l’on retrouve aussi le mécanisme de la capitalisation. Anticipons maintenant une baisse des taux de réinvestissement ayant la configuration suivante : .% dans an pour ans .% dans ans pour ans .% dans ans pour an. Dans le cadre de l’exemple ci-dessus, si les cash-flows sont réinvestis à ces taux d’intérêt avec un taux d’actualisation…
…de valeur actuelle est donc particulièrement importante puisqu’elle permet de valoriser des flux monétaires à venir dont la valeur non actualisée n’a guère de signification. D’ailleurs, les opérations d’actualisation et de capitalisation ne sont pas exclusives dans leur utilisation. En effet, un projet d’investissement peut avoir donné lieu à des décaissements antérieurs au flux . Ces flux antérieurs seront alors…