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Cash-flow : avant impôt

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…de faire l’économie des coûts d’intermédiation et des frais de montage qu’entraîne la défiscalisation. 3  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Nature de cet avantage fiscal : Le crédit d’impôt est utilisable par le bailleur social pour acquitter son impôt sur les sociétés et qui, au-delà de ce montant, lui sera remboursable. En effet, le régime fiscal du bailleur social…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…solidarité sur la fortune, ni d’un bien hors du champ de cet impôt, l’article du Code Général des Impôts , applicable aux dettes contractées pour l’achat de biens compris ou non dans le champ de l’impôt de solidarité de la fortune, ne s’appliquera pas à ce bien. Documentation Administrative de la Direction Générale des Impôts, S- n° à. … auquel…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

Cash-flow HLM des activités financières dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow HLM de l’activité d’accession HLM de l’activité de prêteur HLM de l’activité de gestion locative HLM des productions diverses Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Le cash-flow des activités financières se dégrade sensiblement car il tient compte des remboursements des autres emprunts, sauf celui des grosses…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…le revenu net ? REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS Le Revenu Net est d’abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous forme d’échéances d’emprunts. Il s’agit des décaissements des échéances prévisionnelles (capital remboursé et intérêts payés) de l’ensemble des emprunts finançant l’investissement immobilier locatif. = CASH-FLOW AVANT IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow avant impôt sur les résultats correspond au revenu…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…cette étape indique que le revenu net peut non seulement être partagé avec les prêteurs de capitaux, mais aussi avec l’État. L’activité locative sociale, fut-elle issue d’un usufruit, relevant du service d’intérêt général est exonérée de l’impôt sur les bénéfices. Cash-flow ou autofinancement net HLM : il est obtenu après décaissements des échéances prévisionnelles d’emprunts et après paiement de l’impôt

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…soit ans où :  l’investissement A sera renouvelé fois  l’investissement B sera renouvelé fois. On en tire ainsi les nouveaux tableaux de flux suivants : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation On peut donc calculer la VAN de chacun des deux projets pour une même durée de vie renouvelée : cash-flows…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…la simulation est nulle, l’immeuble en usufruit regagnant la nue-propriété. Dans ces conditions, le cash-flow (cash-flow = recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation) anticipé de l’opération de démembrement temporaire évolue de la manière suivante : Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités PLS Annuités »…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…liée à un examen technique du parc permettant d’apprécier la réalité des besoins de travaux de maintenance, est donc un révélateur particulièrement significatif de la santé financière d’une entreprise Hlm. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Le cash-flow et le bilan Hlm Le cash-flow Hlm, mais aussi la capacité d’autofinancement et l’autofinancement net, constituent…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…de frais d’émission des emprunts. ? compte « Prestations fournies sous forme d’avantages en nature au personnel » : lorsque le bailleur social comptabilise les avantages en nature à certains membres de son personnel, ce compte est crédité par le débit du compte « Avantages en nature » : – si la charge correspondant à l’avantage en nature a déjà…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…flux non conventionnels et que la somme des cash-flows d’exploitation est égale au cash-flow d’investissement : le premier TRI est mathématiquement égal à . En second lieu, on constate changements de signe dans la série des cash-flows d’exploitation, ce qui augure l’existence de TRI multiples. On substitue donc aux cash-flows initiaux les cash-flows corrigés de la manière suivante : …

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…ci-dessus. La notion de cash-flow qui est provisoirement retenue ici diffère du solde entre encaissements et décaissements liés à la trésorerie car dans le cas présent le cash-flow tient compte des frais financiers comptables et non plus décaissés. Le cash-flow de l’exercice est en effet égal : + = loyers des logements de l’exercice loyers des stationnements de l’exercice frais…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…mises de fonds initiales qui seront effectuées à fonds perdus. Ces fonds constitueront l’Avantage Fiscal Rétrocédé à l’OLS (AFR) dont le montant est fonction de la base fiscale éligible de l’investissement. L’AFR n’est pas financièrement neutre puisqu’il représente, par exemple pour la réduction d’impôt sur le revenu pour les personnes physiques, au minimum % de la réduction d’impôt des particuliers,…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…la fois le prix du temps et une prime de risque. Voir à ce sujet le paragraphe .. « Taux d’actualisation et inflation ». Rappelons que l’IS des sociétés fiscalisées a un double impact : il fait entrer les frais financiers dans le calcul de l’assiette de l’impôt mais diminue le résultat net après impôt. Dans tous les cas, il…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…revenus nets vacants et impayés REVENU BRUT REEL dépenses d’exploitation REVENU NET remboursement des emprunts CASH-FLOW AVANT IMPOTS impôts sur les résultats CASH-FLOW APRES IMPÔTS . Conceptualisation du modèle économique D’un point de vue actuariel, le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs repose sur une analyse de flux économiques et peut donc se représenter de la façon…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…Brut concernant l’ignorance des dépenses d’exploitation des actifs immobiliers. Le taux de rendement net TRN est égal au rapport entre : o le revenu net RN avant dette financière et impôt sur les sociétéss o la valeur V de l’immobilisation locative (valeur marchande, valeur vénale, prix de négociation) ou son prix de revient ou d’achat (frais, droits et taxes compris)…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…tous les deux des investissements successifs. Les flux de cash-flows d’investissement et d’exploitation, exprimés en milliers d’euros, se présentent de la manière suivante : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation – – Au taux d’actualisation exigé par l’investisseur de %, les VAN respectives des deux projets sont les suivantes : VANA = ….

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…compréhension extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Les principales spécificités dont bénéficient les entreprises Hlm en matière fiscales concernent, à ce jour, l’impôt sur les sociétés, les impôts locaux et les droits de mutation sur leurs opérations immobilières… La fiscalité générale des entreprises Hlm… L’impôt sur les sociétés Les Offices Publics…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…comptabilité, aussi sommairement définie, puisse devenir un moyen de preuves entre tiers, mais aussi un moyen d’information des associés et des autres tiers de l’entreprise, voire un moyen de calcul de l’assiette de différents impôts, la comptabilité doit donc être réglementée. La réglementation comptable qui s’impose à toutes les entreprises industrielles et commerciales est constituée, d’une part par le Code…

Corrections des tests

Corrections des tests

…règles et obligations comptables est fondamental pour les entreprises Hlm. Celles-ci ne relevant pas pour l’instant de l’impôt sur les sociétés, il n’y a pas de liens, donc pas de contraintes, entre leur résultat comptable et leur résultat fiscal. Il n’y a donc pas non plus d’optimisation comptable, au sens de l’impôt sur les sociétés, dans le respect des règles…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…à long terme à terminaison de bilan sont étroits et interdépendants : les cash-flows annuels alimentent le potentiel financier qui lui-même doit contribuer, en partie, à générer des cash-flows futurs. Pour générer des cash-flows futurs, les fonds propres doivent être investis sur une durée et à un taux de rentabilité qui soit satisfaisant pour l’entreprise Hlm et qui la pérennise…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…du cash-flow Hlm par la prise en compte des autres remboursements de l’exercice (opérations locatives vendues ou démolies, composants sortis de l’actif, emprunts non affectés, immobilisations de structure…)  elle permet le calcul de l’écart « amortissement technique – amortissement financier » par la prise en compte des seuls remboursements d’emprunts locatifs cumulés  elle constitue l’une des composantes majeures…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…rentabilité des capitaux propres S montant des subventions nettes de l’entreprise qui investit D montant de la dette financière nette de l’entreprise qui investit i taux actuariel résiduel de la dette financière nette avant impôt i’ taux actuariel résiduel de la dette financière après impôt tlA taux du premier livret de la Caisse d’Épargne ti taux d’imposition des sociétés 1…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…indique les dates et montants des échéances ainsi que la part d’intérêts et de capital compris dans chaque échéance. Il indique aussi le montant du capital restant dû à la fin (après chaque échéance) ou au début (avant chaque échéance) de chaque période. Il peut comporter des frais et mentionner le taux actuariel théorique de l’emprunt et son taux effectif…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…provisions sur le résultat de l’exercice Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm AVANT DOTATIONS AUX PROVISIONS APRÈS DOTATIONS AUX PROVISIONS BILAN actif BILAN passif actif résultat bénéficiaire avant dotations aux provisions passif résultat bénéficiaire après dotations aux provisions dotations aux provisions pour risques et charges actif immobilisé – actif circulant provisions pour dépréciation d’actif…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…comme il l’est pour n’importe quelle autre entreprise fiscalisée. Pour les entreprises non Hlm, il est en effet possible de calculer un TEG net d’impôt t’’, interne à l’entreprise (non juridique mais financier) : TEG net d’impôt sur les sociétés C : capital emprunté l’année ai : montant de l’annuité payée l’année i avec ai = ci + ii ci…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…alors le suivant, sachant que l’on se trouve dès à présent face à un tableau de flux de fonds propres investis ( €) et de flux de fonds propres récupérés ( € annuels). Projet d’investissement années cash-flow cash-flows d’investissement d’exploitation flux d’emprunt , – , – , – , – , – , flux de cash-flows – , , ,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…/ de l’exercice n- cash-flow de l’exercice n intérêts courus et non échus de l’exercice n intérêts courus et non échus de l’exercice n- décaissements de fonds propres investis dans le renouvellement de composants de l’exercice n Par exemple, la trésorerie au / de l’exercice est égale : trésorerie au // + cash-flow de l’exercice + Les autres relations entre…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…dans l’acte notarié. Celle-ci n’est donc pas due sur les biens entrants dans son champ d’application et l’opération n’est pas considérée comme une mutation dans le délai de ans pour les immeubles neufs. Ceci constitue un avantage fiscal indéniable par rapport à la vente de logements. En matière d’impôts sur les sociétés, les titres reçus doivent être conservés pendant ans…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma. : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF HAUT DE BILAN ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions immobilisations immobilisations dettes financières dettes financières fonds de…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…reclassements, tout d’abord parce que la définition est perfectible, mais surtout parce que la santé financière d’une entreprise Hlm s’apprécie aussi à partir des ressources financières dégagées annuellement par l’exploitation (autofinancement net et cash-flow). Schéma . : Le fonds de roulement net global Situation Situation HAUT DE BILAN ACTIF HAUT DE BILAN PASSIF ACTIF PASSIF situation nette situation nette subventions…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…du loyer net d’impôt et de charges = taux de rendement du bien = taux de revalorisation du loyer net = durée de l’usufruit… L’évaluation fiscale des droits démembrés La valeur fiscale des droits démembrés est fixée par l’article du Code Général des Impôts. Cet article a abrogé et remplacé, depuis le er janvier , un article devenu obsolète. Voir…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…à , de. % pour les PLI révisables mis en place avant et de. % pour les prêts complémentaires à la PALULOS. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs soit ramené au taux actuariel de l’emprunt à la signature du contrat de prêt. Autrement dit, les intérêts compensateurs représentent le cumul actualisé…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…réceptions redevances autres services extérieurs Impôts & taxes & versements assimilés impôts sur rémunérations taxes foncières autres impôts et taxes Charges de personnel Récup. Non récup. Totaux partiels PRODUITS PRODUITS D’EXPLOITATION Produits des activités ventes de terrains ventes d’immeubles bâtis récupération des charges locatives Loyers loyers des logements non conventionnés loyers des logements conventionnés suppléments de loyers résidences pour étudiants,…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…calculée lors de l’affectation des résultats des exercices suivants, si ceux-ci le permettent. En aucun cas l’affectation de la plus-value ne peut avoir pour effet de rendre le report à nouveau négatif. En cas d’existence d’un report à nouveau négatif qui ne peut être imputé sur les réserves disponibles, ce report à nouveau négatif est apuré en priorité avant affectation…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…« La première application du présent règlement constitue un changement de méthode comptable, dont l’effet après impôt est comptabilisé conformément aux dispositions de l’article – du règlement n° – du juin de l’ANC. L’impact du changement, déterminé à l’ouverture, après effet d’impôt, est imputé en report à nouveau… ». Pour ce qui concerne les propos de cet ouvrage plus fléchés…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…l’actif les dépenses à comptabiliser par rapport au prix de revient prévisionnel des opérations en cours de construction locative et, au passif, d’introduire les emprunts à encaisser et les subventions à notifier. Cette méthode a l’avantage de neutraliser, pour les opérations en cours et terminées non soldées, les décalages éventuels de trésorerie et de tenir compte des besoins de financements…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…financières directes ou indirectes : rallongement des délais d’attribution des logements, majoration du prix de revient des opérations, augmentation des délais administratifs, diminution des loyers, pesée sur l’évolution des loyers… Voir le paragraphe .. « L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison » ci-avant. On peut aussi s’interroger sur le statut financier des subventions : capitaux…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…amortissable pourra être modifiée jusqu’à la clôture définitive de l’opération. En conséquence un rattrapage ou une réduction d’amortissement pourra être effectuée en fonction des modifications intervenues au niveau de la base amortissable. Il faut rappeler que les résultats des entreprises Hlm ne sont à ce jour pas soumis à l’impôt sur les sociétés. La valeur nette comptable des immeubles locatifs…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…d’HLM ou les SEM de logement social par exemple. Au-delà des avantages fiscaux consentis au nu-propriétaire – qui ne constituent heureusement pas le principal moteur du démembrement de la propriété -, l’intérêt de ce montage juridique est triple : – pour le nu-propriétaire, celui de devenir pleinement propriétaire – à l’extinction de l’usufruit temporaire – d’un bien acquis à un…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…de l’année . On comprend vite que ces taux de rendement des investissements ne permettent pas de rémunérer l’assureur, ses réseaux de distribution, voire de payer de l’impôt sur ces placements. Cela se traduit depuis une dizaine d’années par des performances de l’assurance-vie toujours en baisse d’une année sur l’autre (moins ,% en par rapport à et peu de contrats…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…d’exploitation. Les impôts, taxes et versements assimilés comprennent : – les impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations à destination de l’administration des impôts tels que les taxes sur salaires, la participation des employeurs à la formation professionnelle continue – les impôts, taxes et versements assimilés sur rémunérations à destination des autres organismes : versement de transport, participation des employeurs…