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Cash-flow : d’investissement

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…. Exemple didactique de rentabilité économique Si la VAN de ce projet d’investissement locatif devient positive est égale à € avec un taux d’actualisation de ,%, ceci signifie que l’entreprise qui souhaite investir dans ce projet immobilier locatif, va réussir par le biais de ce projet d’investissement, à :  récupérer le montant de son cash-flow d’investissement puisque la somme…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…projets d’investissements se pose lorsqu’il faut choisir entre plusieurs opportunités d’investissements. .. La prise de décision d’investissement à l’aide de la VAN … La prise de décision pour un seul projet Pour un projet unique d’investissement, une VAN positive – c’est à dire un projet d’investissement où la somme des flux de cash-flows actualisés est supérieure au montant initial de…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…propres investis d’un projet d’investissement immobilier locatif peut être soit positive, soit négative. Pour un projet d’investissement unique, une VAN positive – c’est à dire un projet d’investissement immobilier locatif où la somme des cash-flows actualisés est supérieure au montant initial des fonds propres investis – montre que l’entreprise Hlm va réussir, par le biais de son projet d’investissement, à…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…la VAN pour prendre une décision. Exemple : comparaison de projets d’investissements Considérons projets d’investissements A et B ayant les caractéristiques de flux suivantes : Projet A années cash-flow d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation Le taux d’actualisation exigé par l’investisseur est de %. La VAN et le TRI sont les suivants pour chacun des projets d’investissements…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…package » indissociable (cas du logement locatif social), le financement ne doit pas intervenir directement dans l’opportunité de réaliser l’investissement immobilier. L’analyse financière des projets d’investissements immobiliers locatifs sociaux, façonnée par le modèle économique de la production de logement social, a intégré la dimension des financements dans la décision d’investissement en distinguant l’allocation des ressources, constituées par les revenus nets,…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…tous les deux des investissements successifs. Les flux de cash-flows d’investissement et d’exploitation, exprimés en milliers d’euros, se présentent de la manière suivante : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation – – Au taux d’actualisation exigé par l’investisseur de %, les VAN respectives des deux projets sont les suivantes : VANA = ….

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…distincts d’analyse. Exemple Considérons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Ce projet d’investissement peut-il être accepté par l’entreprise ? Cet exemple illustre l’existence possible de TRI multiples sachant qu’il y a au moins…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…péciale de réévaluation Subventions d’investissement non affectées subventions nettes sur opérations locatives démolies et vendues subventions nettes à long terme non affectées Provisions à long terme provisions pour indemnités départ retraite et médailles du travail provisions pour risques et charges sur emprunts provisions totales pour risques et charges à caractère de rés erves Subventions d’investissement locatif subventions d’investissement – montant…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

Cash-flow HLM des activités financières dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow HLM de l’activité d’accession HLM de l’activité de prêteur HLM de l’activité de gestion locative HLM des productions diverses Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Le cash-flow des activités financières se dégrade sensiblement car il tient compte des remboursements des autres emprunts, sauf celui des grosses…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…rapport – montant net capital report à nouveau résultat de l’exercice – – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…bâti – provision pour dépréciation reprise sur provision pour dépréciation – vente du terrain – capitaux propres report à nouveau résultat de l’exercice subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions virée au CR suite à la démolition terrain bâti immeubles de rapport subventions d’investissement. Disparition de amortissements dérogatoires – reprise…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…l’évolution de l’environnement économique et financier de l’entreprise. Le Comité d’Engagement prend aussi acte des différentes hypothèses générales qui vont permettre de projeter les revenus nets et les cash-flows du projet d’investissement sur la durée de vie hypothétique de l’investissement :  taux du Livret A de la Caisse d’Épargne pour le calcul du taux d’intérêt des prêts sociaux de…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…net – capital subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…présente les différents mouvements d’emplois et de ressources affectant l’actif et le passif du bilan, engendrés par le cash-flow. Tableau. : Mouvements comptables induits par le cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF = = = = – Dotations aux amortissements des immobilisations locatives et des baux à long terme Dotations aux provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Subventions d’investissement virées au…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…de l’exercice – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…: les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues. Les emprunts Hlm. Les subventions d’investissement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs La première partie de cet ouvrage a mis en évidence l’existence de sept mouvements comptables, dont quatre mouvements possibles entre…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…pas des retards systématiques dans la mobilisation des financements par rapport aux dépenses ? les dotations aux amortissements des constructions sont-elles suffisantes pour rembourser le capital des emprunts et couvrir les quotes-parts annuelles de subventions d’investissement virées au résultat ? les immobilisations de structure, notamment les bâtiments administratifs, n’ont-elles pas été exclusivement autofinancées ? N’y-a-til pas trop d’immobilisations de structure…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d’avance et charges à répartir Produits constatés d’avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d’investissement Fournisseurs…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…le cash-flow dégagé par l’entreprise Hlm et son bilan s’appuient sur les mouvements comptables  et . Enfin, cette partie consacre, pour terminer le chapitre, deux paragraphes importants au désinvestissement Hlm. En effet, deux situations peuvent conduire à la suppression d’une immobilisation locative à l’actif du bilan. Il peut s’agir : soit de la cession de l’immobilisation locative soit de…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…fonds de roulement, en matière :  d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières  d’investissements locatifs (construction neuve, acquisition de patrimoine existant, acquisition-amélioration, renouvellement de composants, locatif défiscalisé dans les DOM…),  de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la propriété  d’opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier  d’activités…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…est souvent induite par la politique de réhabilitation du patrimoine locatif existant et l’impossibilité d’augmenter les loyers suffisamment par rapport aux loyers plafonds, par des problèmes de montage initial des opérations (coûts élevés, politique d’investissement de fonds propres, importance des financements avantageux…). Le désendettement doit alors s’appuyer sur une politique financière active : Voir Rapport du CAP – Sociétés Anonymes…