…la simulation est nulle, l’immeuble en usufruit regagnant la nue-propriété. Dans ces conditions, le cash-flow (cash-flow = recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation) anticipé de l’opération de démembrement temporaire évolue de la manière suivante : Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités PLS Annuités »…
…de commercialisation – – Pénalités de remboursement anticipé – – Remboursement de l’aide publique – = Cash-flow de la vente Le cash-flow induit par la vente est de € à comparer : • au résultat comptable de € • au surplus comptable de €. Le cash-flow de la vente enregistre un écart positif avec le résultat comptable de € qui…
…ne s’agit pas aujourd’hui d’un sujet fiscalement prioritaire pour les entreprises Hlm. = CASH-FLOW APRÈS IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow obtenu après paiement de l’impôt sur les sociétés constitue une encaisse nette, un flux de liquidité, qui reste à la disposition de l’investisseur. Pour les entreprises Hlm, le passage du revenu net au cash-flow revient ainsi à partager les…
…locatif sous forme de revenus bruts réels. ► Temps de retour de l’investissement MRB MRB = = ans soit encore : MRB = = ans . Il faut donc ans de revenus bruts réels annuels pour récupérer le prix de revient de l’investissement ( × .% = %). Le prix de revient de l’investissement représente donc années de revenus bruts…
…flux monétaires (cash-flows) tiennent compte de l’inflation (on parlera de cash-flows nominaux), le taux d’actualisation des flux est un taux nominal. Si les flux monétaires ne tiennent pas compte de l’inflation (cash-flows réels), le taux d’actualisation des flux est un taux réel, égal au taux nominal minoré de l’inflation. Une grande vigilance est donc recommandée dans le traitement des flux…
…l’impôt sur les sociétés Cash-flow Revenu Brut Réel : c’est le revenu anticipé qui peut être tiré par l’usufruitier-bailleur de la location d’un immeuble de logements (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires.) minoré des pertes anticipées pour inoccupation (vacance conjoncturelle ou frictionnelle des logements due à la mobilité des clients). Ce revenu brut réel constitue un…
…calcul du cash-flow Hlm tient compte, quant à lui, des plus ou moins values de cessions qui constituent bien un dégagement de ressources à long terme pour l’entreprise Hlm. Enfin, il reste à faire la différence entre : les notions comptables de marge brute et de surplus dégagés par la vente de logements la notion financière de fonds propres dégagés…