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Cession

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…surplus est comptabilisé au passif à un compte de « réserve sur cessions immobilières ». Ne sont concernées que les cessions d’immeubles de rapport et de terrains les supportant qui ne rentrent pas dans une opération habituelle de vente et d’accession à la propriété. Les ventes de terrains nus et la sortie des composants d’immeubles de rapport ne sont pas…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…arriver que la cession d’un immeuble locatif entre deux entreprises Hlm se fasse, d’un commun accord, à un prix de cession égal à la valeur nette comptable de cet immeuble, évaluée à la date de cession. Examinons, pour l’exemple, le bilan à la date de cession, d’une opération locative – ou d’un groupe d’immeubles locatifs – devant être cédée à…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…ou sans reconstruction .. – Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux .. – Comptabilisation des pénalités de retard .. – Comptabilisation des remplacements par composants .. – Comptabilisation des opérations de défiscalisation .. Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux La cession de logements locatifs sociaux (vente d’un bien immobilisé différente de l’activité d’accession) est multiforme : ? il…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts financières relatives aux opérations d’aménagement ni celles relatives aux opérations d’accession à la propriété : crédits relais….

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…de l’extinction de l’usufruit est donc exonérée, l’imposition éventuelle étant reportée à la cession du bien en pleine propriété. Lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction naturelle, la plus-value résultant de la cession de la pleine propriété est égale à la différence entre le prix de cession de la pleine propriété et le prix…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…de la LBU et du remboursement du prêt à la CDC en cas de cession à un tiers ne soit pas appliquée lors de l’acquisition par la société de portage. Ce transfert est prévu et organisé dès l’origine de l’opération par un échange de promesses de cession et d’achat conclues entre les investisseurs fiscaux, la société de portage et l’opérateur…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

l’usufruit ; autrement dit, plus la durée est Voir le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social » ci-après. courte sans être inférieure à ans, plus le coût de cession devrait être faible, ce qui n’exclut pas d’envisager dans la négociation du couple durée/coût de l’usufruit une certaine inertie du prix de cession à l’allongement raisonnable de la durée…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…Supposons que l’opération DOMUS soit cédée à une autre entreprise Hlm, à l’intérieur d’un Groupe par exemple, dans l’hypothèse d’une restructuration patrimoniale. Le prix de cession de l’opération DOMUS est fixé, dans ce cadre, à €. Cette valeur est conforme à celle de l’estimation des Domaines. La vente est réalisée le //, à l’issue de la e année de gestion….

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…la mesure où l’immeuble est vendu en fin d’exercice. La plus-value de cession (prix de vente minoré de la valeur nette comptable de l’actif cédé) est à € ( € – €). La soulte est aussi égale à la plus-value de cession majorée de tous les fonds propres investis dans l’opération, minorées des AT-AF cédés sans que l’on ne tienne…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…D’EXPLOITATION Quotes-part de subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice Reprises sur amortissements dérogatoires Reprises sur la provision spéciale de réévaluation Pertes sur créances irrécouvrables Redevances et charges diverses de gestion courante (non récupérables) Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Intérêts sur opérations accession (relais et préfinancement) Intérêts sur autres opérations Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…gratuit qu’à titre onéreux. Dès lors qu’une opération est soumise à un droit d’enregistrement ou à taxe foncière, l’évaluation fiscale s’impose. Autrefois réservé aux mutations à titre gratuit (droits de donation ou de succession), l’article s’impose depuis le er janvier aux mutations à titre onéreux (apport, échange, partage et vente, cessions, licitations, dations en paiement et conversion en rente viagère)….

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…tient pas compte des financements qui restent éventuellement à rembourser par anticipation. Dans l’hypothèse d’une cession, la valeur résiduelle devrait tenir compte du paiement de l’impôt sur les plus-values de cession si celui-ci est dû par les entreprises Hlm. Le prix de vente devrait aussi être minoré de l’ensemble des frais directs engagés pour la vente. Ici encore, on ne…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…l’estimation des dépenses de gros entretien et de renouvellement de composants à engager à court ou moyen terme. Cette remarque est particulièrement pertinente pour l’évaluation des immeubles locatifs des entreprises Hlm lorsqu’il s’agira de déterminer leur valeur vénale en cours de cycle d’exploitation (cession totale ou partielle) ou en phase de dénouement de l’investissement. La valeur vénale est exprimée à…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…et dettes assimilées – réserves foncières – opérations locatives (neuf et amélioration) : crédit relais et avances – opérations locatives (neuf et amélioration) : financement définitif – opérations locatives démolies ou cédées – grosses réparations – accession à la propriété (crédit relais et préfinancement) – accession à la propriété (gestion de prêts) – opérations d’aménagement – autres destinations état récapitulatif…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…composants, baux, terrain d’assiette relatif aux immeubles de rapport) : financement définitif  opérations ou quotes-parts d’opérations locatives cédées ou démolies : financement définitif  composants locatifs sortis de l’actif  accession à la propriété : financement des stocks immobiliers  accession à la propriété : gestion de prêts  opérations d’aménageur Le schéma . : Classement des emprunts, page…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…bilan et le compte de résultat Hlm Annexe : L’apport partiel d’actif : mécanisme de transfert de patrimoine locatif entre entreprises Hlm Les plans stratégiques patrimoniaux des entreprises Hlm intègrent de plus en plus souvent la cession d’immeubles complets, anciens et/ou récents, à d’autres entreprises Hlm. Les motivations de ces cessions sont diverses : resserrement géographique de la gestion locative…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…En effet, l’usufruit est un droit indépendant de la nue-propriété. LA LIBRE DISPOSITION DE L’USUFRUIT PAR L’USUFRUITIER ET DE LA NUE-PROPRIETE PAR LE NU-PROPRIETAIRE L’usufruitier pourra céder seul son droit, étant entendu qu’il ne s’éteindra pas à la mort du cessionnaire, mais à celle du cédant. L’usufruit peut donc être vendu, donné ou saisi et ceci indépendamment de la nue-propriété….

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…emprunts autres que les opérations locatives (emprunts de structure, emprunts à long terme non affectés…) + plus-values de cession des immeubles de rapport = cash-flow L’on peut souligner que la notion de cash-flow présentée ci-dessus à partir du compte de résultat n’est pas très éloignée de la notion de ressources internes de la Fédération des ESH. Voir l’introduction au chapitre…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…social, ni pris en gestion par ces derniers ». Avec cette réponse, le Ministre souligne son intérêt pour la cession d’usufruit locatif social à partir d’opérations de construction neuve Le paragraphe I. de cette circulaire est intitulé « Le financement des opérations conçues sur la base d’un démembrement de la propriété des logements ». Voir Annexe ci-après. Réponse ministérielle Assemblée…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…du dénouement de l’opération financière qui se caractérise ici encore par la présence d’un flux qui peut être soit le dernier de la série de flux intermédiaires – la dernière échéance du prêt par exemple -, soit un flux particulier de nature différente des flux intermédiaires, par exemple la cession de l’investissement, le remboursement du placement ou encore le remboursement…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…espérés. ►PRESENCE DE REINVESTISSEMENTS SUCCESSIFS DANS LE TEMPS Plus la phase d’exploitation est longue et plus l’investisseur va se trouver confronté au cycle d’usure du bâti qui induit des dépenses importantes de maintenance. Là où les investisseurs locatifs institutionnels gèrent leur parc locatif sur un horizon de à ans avec une politique de cession à terme, les entreprises Hlm réhabilitent…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…événements et interventions par programme d’habitations.  Les ventes de logements, voire de locaux annexes, constituent souvent une difficulté pour l’exploitation des fiches de situation financière et comptable. Dans le passé, la fiche de l’opération faisant l’objet d’une cession partielle était modifiée, au niveau de l’investissement et, si besoin, au niveau des financements. En cas de cession totale, la fiche…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…d’une restructuration patrimoniale. Le prix de cession de l’opération DOMUS est fixé, dans ce cadre, à la valeur nette comptable de l’opération à la date de cession. La vente est réalisée le //, à l’issue de la e année de gestion. Le prix de vente est fixé à T, c’est à dire la valeur nette comptable de la construction au…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…pour les Offices d’Hlm uniquement (partie des excédents antérieurs affectés spécialement par le Conseil d’Administration pour assurer le financement des investissements) − les réserves sur cessions immobilières correspondant aux surplus dégagés par les opérations de cession (différence entre les produits des cessions d’éléments d’actif et les valeurs nettes comptables des biens cédés, le montant des travaux de remise en état…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…vénale ou marchande du bien immobilier dont les contours ont été longuement exposés précédemment. Ils peuvent être estimés de la manière suivante, suivant les circonstances : = valeur marchande – capital restant dû des emprunts – pénalités de remboursement anticipés de tous ordres – éventuellement, remboursement des subventions nettes d’investissement – frais divers selon les circonstances (cession, démolition, changement d’usage…),…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…Besoin de financement préliminaires et réserves foncières () accession : financement de stocks immobiliers – dettes financières nettes accession : financement de stocks immobiliers – s ubventions d’investissement – montant net redevances (location-access ion) produits des ventes sur lots en cours immeubles en cours – dépréciation (Actif) immeubles achevés (à vendre ou loués temporairement) dépréciation (Actif) immeubles acquis par résolution…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…En effet, en cas de cessions de biens immobiliers, le résultat est affecté en priorité au compte de réserve « Plus-values nettes sur cessions immobilières » dans la limite du montant des plus-values nettes réalisées sur Art. R – et R — du CCH pour les Offices d’Hlm et OPAC. Le montant des plus-values nettes à imputer au compte de…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations ont été assimilées à l’actif immobilisé…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…le cash-flow dégagé par l’entreprise Hlm et son bilan s’appuient sur les mouvements comptables  et . Enfin, cette partie consacre, pour terminer le chapitre, deux paragraphes importants au désinvestissement Hlm. En effet, deux situations peuvent conduire à la suppression d’une immobilisation locative à l’actif du bilan. Il peut s’agir : soit de la cession de l’immobilisation locative soit de…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – gestion de prêt Opérations d’aménagement Structure (administratif, équipements…) Non affectées Total Pour l’analyse financière et le calcul des amortissements des immeubles locatifs, il est important de comptabiliser intégralement les subventions liées strictement aux immobilisations locatives au niveau de la ligne « Opérations…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…ANTÉRIEURS EXERCICE CUMUL AU / Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts Dépôts reçus Participation des salariés aux résultats de l’entreprise Intérêts…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=b+d g=c+e montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…– crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation des salariés aux résultats Intérêts courus non échus intérêts compensateurs TOTAL DETTES FINANCIÈRES (passif bilan) Ce tableau des natures d’affectation des dettes financières reprend…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…terrains affectés ou destinés à une opération locative ou à un bâtiment administratif. Dans tous les autres cas (destination inconnue, terrains à vendre, terrains pour supporter une opération d’accession), les terrains seront imputés en « terrains à aménager » dans l’attente de la destination qui leur sera donnée (stocks de l’entreprise Hlm qui seront vendus en l’état ou au terme…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…autre forme de désinvestissement, après celle de la cession. Pour des raisons de localisation et de peuplement, la situation du groupe d’habitations DOMUS s’est dégradée dans le temps. La rotation des clients a augmenté, puis la vacance structurelle s’est installée induisant un manque à facturer de loyers et une augmentation sensible des frais de gestion (charges récupérables non récupérées). Dès…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…détails accession : gestion de prêts – subventions d’investissement montant net accession : gestion de prêts – emprunts consolidés – dette nette prêts pour accession et aux SCCC – dépréciation (Actif) totaux partiels Fonds propres investis dans la gestion de prêts emprunts des opérations locatives vendues et démolies dettes financières nettes emprunts à long terme non affectés – dettes financières…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…en location-accession et enfin loyers des logements en accession invendus – les prestations de service afférentes aux activités de prêteur (gestion de prêts), de promoteur (activités d’accession), de gestionnaire (syndic de copropriétés, administration de biens, gestion d’immeubles appartenant à des tiers) et enfin prestations diverses de services (aménagement, prestations de services à d’autres entreprises Hlm) – les produits des activités…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…à leurs acquisitions ou cessions immobilières à l’exception de celles relatives aux opérations entreprises en vue de l’accession à la propriété ». Cette rédaction qui vise expressément les « acquisitions ou cessions immobilières » pourrait conduire l’organisme d’HLM, acquéreur d’un usufruit locatif social, à considérer que seules sont soumises à l’avis des Domaines les acquisitions et cessions en pleine propriété…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…dotation. Cette valeur est déterminée en fonction de la valeur vénale des biens lors de la cession gratuite ou pour l’euro symbolique, éventuellement avec l’aide des services de France Domaines. En second lieu, le compte de subventions d’investissement permet aux entreprises Hlm subventionnées d’échelonner sur plusieurs exercices la constatation de l’enrichissement provenant des subventions. Il s’agit là du mécanisme de…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…et financement principal, activité de construction et d’amélioration, vacance des logements, accession à la propriété et enfin autres activités (activité d’aménageur, de lotisseur, de prêteur, de prestataire de services…) tableaux des états de l’actif immobilisé qui constituent un inventaire des comptes d’immobilisations : – immobilisations incorporelles (frais d’établissement, frais de recherche et développement, concessions et droits similaires, droit au bail…)…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…avances et acomptes versés Immobilisations financières X X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…(prévoyance, couverture de déficit) pour les SA d’Hlm ou la réserve de compensation pour les Offices, constituées pour faire face à des éventuelles pertes futures – les plus-values nettes sur cessions immobilières correspondant aux plus-values réalisées sur la cession des immeubles de rapport et des terrains les supportant qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de ventes…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…capital restant dû des emprunts – pénalités de remboursement anticipés de tous ordres – éventuellement, remboursement des subventions nettes d’investissement – frais divers selon les circonstances (cession, démolition, changement d’usage…), tels que : • • • • • frais de levée d’hypothèque frais de mise en copropriété travaux de remise en état frais de démolition remboursements ou frais divers au…

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

…SOFILOGIS sera en mesure d’acquérir la nue-propriété pour des raisons que l’on ignore encore aujourd’hui. Dès lors, il est prudent d’insérer dans la convention d’usufruit un droit de préférence au bailleur social lors d’une éventuelle cession de la nue-propriété, voire de la pleine propriété. Vous comprendrez qu’il est aussi fondamental pour SOFILOGIS d’entretenir au mieux ces logements qui pourraient éventuellement…