…rattachées à des participations X des autres immobilisations financières X des stocks et en cours des terrains à aménager X des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) X des stocks d’immeubles en cours X des stocks d’immeubles achevés X des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication X des créances locataires X des créances acquéreurs X des emprunteurs…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…l’État exercé par le ministère des Finances (Inspection Générale des Finances) et le ministère chargé de la Construction Contrôle de gestion administratif occasionnel par la Chambre Régionale des Comptes Contrôle administratif occasionnel par les Départements, les Communes et les Chambres de Commerce et d’Industrie Contrôle juridictionnel de légalité Contrôle juridictionnel par la Chambre Régionale…
…identique en vertu du principe d’égalité des ressources et des emplois. Considérés individuellement, les comptes vont donc enregistrer des débits et des crédits conduisant à un solde : débiteur lorsque la somme des débits est supérieure à la somme des crédits créditeur lorsque la somme des crédits est supérieure à la somme des débits. Généralement, les soldes débiteurs sont localisés…
…cessions, des démolitions, des mises au rebut ou des renouvellements de composants de l’actif immobilisé, la valeur d’entrée de ces éléments et les amortissements correspondants sont sortis des comptes où ils figurent. Voir le tableau des Mouvements des postes de l’actif immobilisé de l’Annexe qui détaille les mouvements qui affectent les valeurs brutes des immobilisations au cours d’un exercice (augmentations…
…II : les documents de synthèse). GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL d’Hlm – sont tenus d’appliquer le nouveau plan de comptes ainsi que les états réglementaires annuels à compter de l’arrêté des comptes de l’exercice . Ces mêmes organismes d’Hlm sont aussi soumis aux commentaires des comptes des instructions comptables à compter de l’exercice . Pour les Offices…
…sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…
…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…
…et à un instant donné d’une part, de la situation des dettes (ce que doit l’entreprise à des tiers) et, d’autre part, de la situation des biens et des créances (ce que les tiers doivent à l’entreprise). L’actif est toujours égal au passif par application directe de la règle générale d’égalité des ressources et des emplois… Le passif du bilan…
…amortissement des immobilisations provisions pour dépréciation des immobilisations provisions pour dépréciation des stocks et en cours provisions pour dépréciation des comptes de tiers provisions pour dépréciation des comptes financiers DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la provision pour dépréciation n’est pas nécessairement…
…(déplacement des administrateurs, déplacements du personnel), suppression de comptes (réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables, amortissements dérogatoires… ), comptes inutilisables (travaux d’amélioration…) juge… évolution/création des documents annuels : compte de résultat, bilan, engagements hors bilan, capacité d’autofinancement et autofinancement net, ventilation des charges et produits, ventilation des comptes clients, résultats de la société au cours des dernières…
… Le statut des retards et impayés de loyers En principe, le vendeur et l’acheteur font leur affaire, à la date de la cession, des charges et des produits – et des mouvements de comptes de tiers – relevant de leur gestion propre. En première conséquence de ce principe de base, l’acheteur débute sa gestion locative avec des comptes clients…
…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…
…CITADIS : vente des logements Comptes financiers après la vente avec transfert des financements BILAN AU ACTIFPASSIFtrésorerietotal actifcapital report à nouveau résultat de l’exercice – total passifLE CAS CITADIS : vente des logements Comptes financiers après la vente avec remboursement des financements BILAN AU //ACTIFPASSIFterrain bâti terrain bâti – immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de…
…précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des comptes financiers de l’exercice. Tableau . : Balance des comptes de l’entreprise Hlm CITADIS au // EMPLOIS RESSOURCES ACTIF terrain bâti PASSIF immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant…
…Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…
…d’auxiliarisation des comptes : • Spécialiser une partie des comptes de comptabilité générale pour les alimenter à partir de comptes détaillés. Prérequis : des référentiels doivent être mis en place (fournisseur, client, etc.). Comptabilités analytiques • Etre un outil d’analyse et d’aide à la décision. • Faire apparaître les éléments de calcul du coût des services rendus ou du coût…
Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm La fiscalité générale des entreprises Hlm L’impôt sur les sociétés La taxe professionnelle La taxe foncière sur les propriétés bâties La TVA sur les recettes d’exploitation La taxe sur les salaires La fiscalité des opérations de construction Régime fiscal des acquisitions de biens Régime fiscal des opérations de construction Régime fiscal des opérations…
…au niveau de la balance des comptes et des comptes financiers de l’exercice. Tableau . : Balance des comptes de l’entreprise Hlm CITADIS au // Voir le schéma .. EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital subventions d’investissement – montant brut…
…constitués de la somme suivante : – total cumulé des amortissements des immeubles locatifs constatés à l’actif (amortissements des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, amortissements des constructions, amortissements des agencements et aménagement de terrains, amortissements des travaux d’amélioration, amortissements des VRD et ouvrages d’infrastructure) – amortissements dérogatoires comptabilisés au passif – réserve pour couverture du financement des immobilisations non…
…cours ne doivent pas être utilisés pour des constructions qui sont, dès l’origine, destinées à être vendues : celles-ci sont alors directement imputées en compte de stocks (classe ). Les comptes d’immobilisations en cours ne doivent pas non plus être utilisés pour des immobilisations acquises en état d’habitabilité et destinées immédiatement à la location. Dans ce cas, les immobilisations acquises…
…: à partir de la balance détaillée des comptes, arrêtée en fin d’exercice car les comptes de bilan sont parfois trop synthétiques à partir des annexes, des documents de synthèse et des états réglementaires enfin à partir de tableaux spécifiquement construits pour l’occasion ou faisant référence à des tableaux existants. Neuf tableaux spécifiques de ventilation sont construits,…
…dettes financières. Accession à la propriété (financement de stocks immobiliers) F voir l’État IV- État des stocks et des opérations d’accession à la propriété (fiches à ) des États réglementaires (État IV) F voir Tableau : Accession à la propriété des informations générales (État IV.) des états réglementaires (État IV) Enfin, s’agissant des bâtiments administratifs, ils peuvent être : …
…des financements externes ». Voir le tableau . ci-dessus. Voir le tableau . ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Contrôle des financements externes ». entre la somme des emprunts contractés de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours) et la somme des montants des emprunts réalisés finançant…
…La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…
…de remboursement des obligations…) Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Reprises sur amortissements (autres immobilisations, financiers, exceptionnels) Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles Dotations aux provisions pour dépréciation des immobilisations financières Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants : stocks et en-cours Dotations aux provisions pour dépréciation des actifs circulants…
…des catégories comptables suivantes : – intérêts des emprunts et dettes – intérêts des comptes courants et des soldes créditeurs de banque – intérêts bancaires – intérêts des obligations cautionnées – intérêts des autres dettes une ventilation par destination reposant sur l’utilisation des subdivisions suivantes : – réserves foncières – opérations locatives : crédits-relais et avances – opérations locatives :…
…sans que l’amortissement technique ne soit modifié. Etape : Dans le cas où le cumul des amortissements techniques (AT) pratiqués d’après les plans initiaux d’amortissements des composants locatifs est inférieur au cumul des amortissements financiers (AF) déterminés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts et des subventions virées au résultat, majorés des AFCNE, les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient…
…d’amortissements des composants locatifs est inférieur au cumul des amortissements financiers (AF) déterminés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts et des subventions virées au résultat, majorés des AFCNE, les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient la constitution obligatoire de dotations exceptionnelles au compte d’amortissements dérogatoires en complément des dotations aux amortissements prévues initialement et dans la limite des valeurs…
…En effet, la trésorerie comme tout emploi augmente par la gauche des comptes (débit) et diminue par la droite des comptes (crédit). On remarquera ensuite que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée de €. Partant d’une situation excédentaire de €, la trésorerie est maintenant égale à €, résultante des mouvements…
…remboursement des emprunts locatifs financements définitifs AUTOFINANCEMENT NET HLM dotations aux amortissements des charges d’exploitation dotations aux provisions des charges d’exploitation dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles valeur nette comptable des éléments d’actif cédés résultat de l’exercice Cette méthode conduit à une démarche en deux étapes : une…
…près de % du total des charges sur la durée de projection. Ces charges comptables sont très majoritairement composées des dotations aux amortissements des immeubles de rapport. Tableau . : Simulation du résultat de l’entreprise Hlm CITADIS. Le résultat de l’exercice est égal à la différence entre le total des produits et le total des charges, pour chaque exercice, tels…
…achats, des frais financiers…) des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour le jour. Schéma. : Les mouvements…
…livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…
…autre forme de désinvestissement, après celle de la cession. Pour des raisons de localisation et de peuplement, la situation du groupe d’habitations DOMUS s’est dégradée dans le temps. La rotation des clients a augmenté, puis la vacance structurelle s’est installée induisant un manque à facturer de loyers et une augmentation sensible des frais de gestion (charges récupérables non récupérées). Dès…
…cours de l’exercice, soit T. Calcul des frais de gestion et des dépenses de gros entretien : même raisonnement qu’en ce qui concerne précédemment la trésorerie dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : elles sont directement lisibles à partir des tableaux d’amortissement comptables des emprunts ( T pour la CDC et…
…amortissements du capital opérés soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts (amortissement financier), soit au titre des remboursements anticipés…. L’état des dettes L’objet de ce tableau de synthèse est de présenter l’état des échéances de l’ensemble des dettes en ventilant ces dettes suivant leur échéance : à un an au plus à plus…
…propre compte la gestion locative des logements et conservera l’intégralité des loyers versés par les locataires qu’il affectera, notamment, au remboursement des prêts qu’il aura lui-même contracté au titre du projet et à l’entretien des logements. On notera que la location de ces logements à des personnes physiques constitue en quelque sorte une « sous-location » derrière la « location…
…– – – – – Les comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS présentent la physionomie suivante, immédiatement à l’issue de la démolition de l’opération DOMUS. Ces comptes financiers ne tiennent pas compte de la sortie de la valeur nette comptable de l’immeuble, ni du remboursement anticipé des dettes financières, ni du paiement des pénalités de remboursement anticipé et des intérêts…
…précédente encaissements dûs aux loyers des logements décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période Calcul des encaissements de loyers des logements…
…lorsqu’elle apparaît seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis. La solution est destinée à permettre à l’usufruitier de sortir plus efficacement de l’indivision, lorsque le cantonnement des droits des différents usufruitiers et la licitation de l’usufruit ne sont pas possibles dans des conditions satisfaisantes pour les usufruitiers. En présence d’une indivision en nue-propriété,…
…les canalisations de gaz : entretien des robinets et des aérations, remplacement périodique de tuyaux souples de raccordements – le chauffage (installation individuelle) : entretien des radiateurs, remplacement des joints, robinets et purgeurs. Installations électriques – les appareillages : remplacement de prises, interrupteurs, coupecircuit, fusibles ; réparation des baguettes et goulottes, remplacement des ampoules et tubes lumineux – les appareilles…
…coût de réfection du mur mitoyen entre l’immeuble soumis à l’usufruit et la propriété… OBLIGATION A EXECUTER LES GROSSES REPARATIONS Définition des grosses réparations L’article du Code Civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de…
…de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit ( T T = T). Les capitaux permanents constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm. La situation nette est réduite au…
…la suivante : travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration) travaux de réparation des menuiseries travaux de peinture des parties communes et menuiseries travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…
…à mesure de l’avancement des travaux, des variations et des révisions de prix ainsi que des travaux supplémentaires Circulaire – du février du Ministère de l’Équipement et du Logement relative à la gestion des opérations d’investissement des organismes d’Hlm. Cette circulaire a été commentée et reprise en partie dans les Instructions Comptables des Offices Publics et des Sociétés Anonymes d’Hlm….
…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse : d’investissements amélioration…) (construction nouveaux des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant, et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…
…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…
…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…
…investissements immobiliers locatifs Le suivi de la situation financière de l’opération Les soldes disponibles au niveau des investissements Les soldes disponibles au niveau des financements Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés…