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Charges d'exploitation

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

charges d’intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

résultat de l’exercice par activités… La formation du résultat à partir des soldes intermédiaires de gestion La formation du résultat de l’exercice, réalisée à partir de la méthode dite des soldes intermédiaires de gestion, consiste à regrouper, par natures d’activité, les flux de charges et de produits du compte de résultat, indépendamment des délais d’encaissements et de décaissements qui se…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

d’immeubles, récupération des charges locatives, loyers, prestations de services, produits des et versements assimilés activités annexes) charges de personnel dotations aux amortissements et aux provisions production stockée production immobilisée subventions d’exploitation autres charges de gestion courante reprises sur amortissements et provisions de gestion courante dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières transferts de charges d’exploitation autres produits de…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

emplois longs BILAN ACTIF PASSIF diminution de la trésorerie emprunts diminution du capital restant dû des emprunts, des intérêts courus et non échus et des intérêts compensateurs trésorerie charges à répartir COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS augmentation due aux pénalités dot. amort. IC charges d’intérêts diminution des charges d’intérêts diminution des produits financiers produits financiers D’un point de vue financier,…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement Méthodologie de calcul Le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique Le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique Le calcul de la trésorerie nette L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS extrait . Le calcul des fonds de roulement Les fonds de roulement, notamment les fonds…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

de l’entreprise Hlm augmentent d’un montant identique au résultat de l’exercice. En cas de distribution de dividendes, la situation nette diminue du montant des dividendes distribués. Les ressources longues augmentent du résultat, minoré des dividendes à verser. La réglementation Hlm et les Instructions Comptables spécifiques des entreprises Hlm vont établir un ordre de priorité dans l’affectation du résultat de l’exercice….

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

remboursement des emprunts locatifs financements définitifs AUTOFINANCEMENT NET HLM dotations aux amortissements des charges d’exploitation dotations aux provisions des charges d’exploitation dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles valeur nette comptable des éléments d’actif cédés résultat de l’exercice Cette méthode conduit à une démarche en deux étapes : une…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

par exemple) de l’accroissement des retards de loyers et des impayés (les créances d’exploitation tardent à rentrer) associé à une défaillance générale du système de recouvrement (créances douteuses qu’il conviendrait d’enregistrer en créances irrécouvrables) de paiement trop rapide des fournisseurs d’exploitation et hors exploitation… Une situation de bas de bilan difficile (fonds de roulement d’exploitation négatif) ne doit pas trouver…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

et autres débiteurs montant net totaux partiels détails clients douteux ou litigieux – dépréciation (Actif) produits non encore facturés – dépréciation (Actif) charges constatées d’avance – dépréciation (Actif) locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs fournisseurs d’exploitation autres dettes fiscales, sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

de la présence de débiteurs divers pour des montants importants (contentieux par exemple)  de l’accroissement des retards de loyers et des impayés (les créances d’exploitation tardent à rentrer) associé à une défaillance générale du système de recouvrement (créances douteuses qu’il conviendrait d’enregistrer en créances irrécouvrables)  de paiement trop rapide des fournisseurs d’exploitation et hors exploitation… Une situation de…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

de vie. Elles constituent donc des charges d’exploitation. Exemples de dépenses de grosses réparations : – réfection des couvertures, souches de cheminées, conduits de fumées – consolidation des soubassements, reprise en sous-œuvre des bâtiments – réfection des gros de murs, des murs extérieurs, et des murs de refend – réfection des charpentes, escaliers, planchers, solivages – réfection des descentes d’eaux…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

le droit au bail versé ou dû au locataire précédent des locaux occupés par l’entreprise Hlm, à l’exclusion des frais d’acquisition. − les fonds de commerce correspondant à des achats de clientèles ou d’activités effectués par les entreprises Hlm au titre de leurs activités de gestion (gestion de syndic de copropriétés, prestations en faveur du syndic de copropriété, mandats d’administration…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

comptables ne comptabilisent que % du total des produits sur la durée de projection. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, ici encore d’un point de vue pédagogique, les dépenses d’exploitation, donnant lieu à décaissements charges décaissables), des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (charges non décaissables). Les charges comptables représentent…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

a décidé de répartir les charges concernant notamment les charges financières survenant à l’occasion d’une renégociation d’emprunts et la rémunération versée au fonds de garantie de la Caisse de Garantie du Logement Social en Article de la loi n° – du //. Les entreprises Hlm qui bénéficient de prêts aidés dans le cadre de programmes de construction, d’acquisition ou d’amélioration…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

doit donc correspondre spécifiquement aux immobilisations locatives, à l’exclusion des bâtiments administratifs et des autres immobilisations de structure. La valeur d’origine (Vo) est réévaluée en fonction de la dérive de l’indice du coût de la construction, entre l’année de mise en service de l’immeuble ou d’achèvement des travaux et l’année précédant le calcul de la dotation. On en déduit la…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

ventilations par nature des frais d’acquisition imputés pendant l’exercice tableau des transferts de charges tableau de la production immobilisée tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks tableau des charges et produits exceptionnels tableau des résultats de l’entreprise au cours des derniers exercices tableau des éléments relevant de plusieurs postes…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Hlm On distingue, d’un point de vue pédagogique, les recettes d’exploitation, donnant lieu à encaissements, des produits comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses gros entretien taxe foncière propriété bâtie frais financiers CDC frais financiers CIL CHARGES COMPTABLES dotation dotation…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

répondent à la définition des actifs. Nous l’avons vu précédemment, les dépenses de remplacement des éléments principaux d’immobilisations corporelles sont enregistrées en composants de ces immobilisations. Le remplacement d’un composant se traduit par l’enregistrement de deux opérations distinctes avec d’une part, la sortie du bilan de la valeur nette comptable de l’ancien actif remplacé et d’autre part, l’immobilisation du nouvel…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

sert le plus souvent de base aux différents indicateurs de rendement car il donne une bonne image économique de la situation locative de l’actif immobilier en terme de flux monétaires réels, indépendamment de ses modalités de gestion exprimées au travers des dépenses d’exploitation. Dépenses d’Exploitation : il s’agit des dépenses anticipées non récupérables supportées par l’usufruitier-bailleur (entretien courant, taxe foncière…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

rente perpétuelle. Cette dernière phase du cycle de vie, celle de la liquidation de l’investissement, pose donc indirectement le problème de l’estimation de la valeur marchande, vénale ou résiduelle de l’investissement dans ou ans en fonction des scénarios de liquidation de l’investissement. Deux de ces quatre singularités induisent des interrogations quant aux projets d’investissements locatifs aujourd’hui : • les nécessaires…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

l’exercice . La capacité d’autofinancement peut être, dans le cas présent, définie comme la différence entre les recettes d’exploitation et les dépenses d’exploitation issues du compte de résultat (méthode soustractive). Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait . Démolition de l’opération DOMUS La démolition de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

dépôts de garantie versés marché de travaux des entreprises liste des associations syndicales état des taxes foncières décompte général des travaux, s’il y a des travaux en cours contrats de maintenance et d’entretien charges communes. Transfert des documents à la CDC copie de la délibération du Conseil d’Administration du cédant décidant de la cession des biens copie de la délibération…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

fonds de roulement d’exploitation + + – La trésorerie de l’entreprise s’améliore, mais les ressources à long terme restent inchangées : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie + Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie. L’allongement des délais de règlement aux…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte de vente. Dans ces conditions, l’estimation, fondée sur l’observation des mutations constatées sur le marché immobilier local ou sur l’analyse des données du projet au regard d’opérations similaires, se doit d’être objective…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

statut fiscal de l’investisseur. effet, le fonds de roulement d’exploitation génère des flux de liquidité positifs et le besoin de fonds de roulement des flux de liquidité négatifs qu’il faut financer. Il s’agit aussi de tenir compte des variations du fonds de roulement d’exploitation qui interviennent au cours de la durée de vie de l’immeuble une fois que le fonds…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

de l’équilibre des emplois et des ressources, ces ACNE sont affectés en ressources au niveau du fonds de roulement d’exploitation comme indiqué dans le tableau suivant de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

les emplois longs Cas n° : la date de l’ordre de service est postérieure à la date de mise à disposition des fonds et la date d’achèvement des travaux est antérieure à la date de remboursement des fonds. La durée du chantier est donc située à l’intérieur de la période de préfinancement. Il y a, en conséquence, présence d’un portage…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

principe de l’indépendance des revenus nets par rapport aux modalités de financement du projet d’investissement : à cette étape de l’analyse, on s’appuie ici sur le théorème de Modiglinani et Miller relatif à la séparation de la décision d’investir de celle du financement. Les revenus nets ne doivent pas dépendre des modalités de financement du projet. Les flux financiers tels…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

et par tranches successives. Un plan d’amortissement est donc fonction de trois composantes : d’une base d’amortissement constituée du coût d’acquisition, de production ou du prix de revient de l’immobilisation d’une durée d’utilisation en fonction des usages établis dans la profession d’un mode de répartition dans le temps (linéaire, dégressif, progressif…). La durée et le mode de calcul des amortissements…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

de promotion-accession (opération en groupés, lotissement, Sociétés Civiles Immobilières)  d’activités d’aménagement, de location-attribution, d’opérations pour le compte de tiers… On pourrait même affiner la notion de fonds de roulement d’exploitation en distinguant :  le fonds de roulement né de l’exploitation courante proprement dit (fournisseurs d’exploitation, clients locataires…)  le fonds de roulement né des activités de maîtrise d’ouvrage…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

développement de l’état détaillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au détail des…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

taxe départementale pour le financement des Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement taxe additionnelle à la taxe locale d’équipement en Île-de-France redevance pour création de bureaux en Île-de-France participation pour dépassement du coefficient d’occupation des sols taxe sur les bureaux en Île-de-France…. Taxes susceptibles d’allègement au bénéfice des entreprises Hlm La taxe locale d’équipement (TLE) peut faire l’objet d’une dispense de…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  détermination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

et le FRNG – le FREX – la composition de la trésorerieLE CAS CITADIS : gestion courante Question : calculer la capacité d’autofinancement de l’exercice? Méthode soustractive : produits encaissables minorés des charges décaissables recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Méthode additive : produits comptables minorés des charges comptables+ + =dotation aux amortissementsdotation à la provisions…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

dommage ouvrage…). L’objet des travaux d’amélioration est d’apporter une valeur supplémentaire aux immeubles de rapport par création d’éléments supplémentaires de confort ou de sécurité ou par extension des possibilités d’utilisation. Les travaux d’amélioration sont susceptibles d’accroître aussi la rentabilité de l’immeuble par des possibilités d’augmentation de loyers, de réduction des charges de gestion, de réduction du nombre de logements vacants……

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

l’héritier titulaire de la nue-propriété d’un bien ne peuvent être admis au passif de la déclaration d’ISF de l’usufruitier dès lors qu’il s’agit d’une dette personnelle du nupropriétaire supportée par celui-ci. Une mesure de tempérament visant à permettre à l’usufruitier de déduire la totalité des droits de succession dus à raison de la transmission par décès d’un bien dérogerait à…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

sa disposition : c’est le taux d’intérêt. La date d’effet du contrat d’emprunt est la date qui détermine le point de départ de l’emprunt. Il peut s’agir : de la date de versement du capital de la date du dernier signataire du contrat de prêt de la date de signature du prêteur de capitaux de la date de fin de…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

du capital restant dû des emprunts ventilés par duration : moins de ans, de à ans, de à ans, plus de ans … La duration de l’emprunt ci-dessus, calculé après le paiement de l’échéance du //, est de. ans à rapprocher d’une durée de vie moyenne de. ans et d’une maturité de ans. n° d’échéance maturité mi totaux D= échéances…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

des travaux de réhabilitation et d’amélioration Travaux d’amélioration et de réhabilitation (postérieurs au //) remplacement d’un composant composant identifié composant non identifié immobilisation du nouveau composant et sortie du composant remplacé création d’un composant avec amortissement de / ans et sortie d’un % du composant de structure amélioration/addition d’un élément d’actif augmentation de l’actif immobilisé et amortissement sur la durée…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS Le premier renouvellement du composant Le renouvellement du composant Le second renouvellement du composant La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie, mais pas le fonds de roulement net global. L’allongement des…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

dû des emprunts  pénalités de remboursement anticipé de tous ordres  coût de la démolition (y compris la remise en état du terrain)  frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce…