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Charges d'exploitation

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…être soit maintenus en charges d’exploitation pour la totalité dans l’exercice où ils sont exposés, soit réparti sur la durée de l’emprunt) ? transférer d’une catégorie de charges à une autre catégorie de charges : par exemple charges d’exploitation transférées en charges exceptionnelles ou en charges financières, ou réciproquement. ? transférer certaines charges d’un compte d’exploitation à un autre compte…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

CHARGES DE PERSONNEL… La formation du résultat d’exploitation Le résultat d’exploitation est égal à l’excédent brut d’exploitation corrigé des charges et des produits calculés d’exploitation (dotations aux amortissements et aux provisions, reprises sur amortissements et sur provisions) ainsi que des charges et produits de gestion courante. Schéma. : De la marge brute au résultat d’exploitation approvisionnements entretien courant CONSOMMATIONS EN…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Le compte de résultat : définition et structure Les opérations d’exploitation Les produits d’exploitation Les charges d’exploitation Les opérations financières Les produits financiers Les charges financières Les opérations exceptionnelles Les produits exceptionnels Les charges exceptionnelles Les autres postes du compte de résultat Hlm Les informations complémentaires Évaluation des masses du compte de résultat…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…compensateurs intérêts compensateurs – total COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS charges d’intérêts charges d’intérêts – IC dotation amortissement – IC transferts de charges fi. – IC total total Le mouvement  constate l’amortissement des charges différées : diminution de l’actif d’un montant égal à l’augmentation des charges (dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir). Le second mouvement…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…non encore facturés – m ontant net autres créances d’exploitation – m ontant net charges constatées d’avance – m ontant net fournis seurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs fournis seurs d’exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l’actif charges d’exploitation transferts charges d’exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d’exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l’actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…remboursement des emprunts locatifs financements définitifs AUTOFINANCEMENT NET HLM dotations aux amortissements des charges d’exploitation dotations aux provisions des charges d’exploitation dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles valeur nette comptable des éléments d’actif cédés résultat de l’exercice Cette méthode conduit à une démarche en deux étapes : une…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…financés par LE FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL, quand il existe, mais aussi par les dettes d’exploitation et hors exploitation, révélatrices des délais de paiement de l’entreprise. L’écart entre les ressources à court terme (dettes fournisseurs d’exploitation et hors exploitation) et les emplois de même nature constitue le FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION. Cet écart peut être POSITIF ou NEGATIF. Le…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…+ + + = = + + + = Situation nette Subventions d’investissement Provisions réglementées Emprunts et dettes financières Dépôts de garantie des locataires Capitaux permanents Actif immobilisé Stock et en-cours Fonds de roulement net global – Intérêts courus Dettes d’exploitation et hors exploitation Produits constatés d’avance Charges constatées d’avance Fonds d’exploitation et hors exploitation Fonds d’exploitation et hors exploitation

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…les dettes d’exploitation et hors exploitation, révélatrices en général des délais de paiement de l’entreprise. L’écart entre les ressources à court terme (dettes fournisseurs d’exploitation et hors exploitation) et les emplois de même nature constitue le FONDS DE roulement d’exploitation (FRE). Cet écart peut être POSITIF ou NEGATIF. Voir le paragraphe .. « Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…transférer créances clients et comptes rattachés (APL, clients douteux…) autres créances d’exploitation rattachées aux immeubles cédés (subventions à recevoir…) les charges à étaler relatives à ces immeubles transférés (grosses réparations et intérêts compensateurs). Les collaborateurs attachés à la gestion des immeubles transférés (employés d’ensembles immobiliers, gardiens, chargés de clientèle…) ainsi que les Ces charges à étaler constituent des non-valeurs qui…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…pouvoir de contrôle effectif sur ces sociétés. .. Les dettes d’exploitation et hors exploitation Les dettes d’exploitation (clients créditeurs, fournisseurs d’exploitation, fournisseurs de stocks immobiliers, dettes fiscales et sociales…) et diverses, c’est-à-dire le plus souvent hors exploitation (fournisseurs d’immobilisations, opérations pour le compte de tiers, opérations d’aménagement…) concernent les comptes de tiers localisés au passif du bilan de l’entreprise Hlm….

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…(Actif) locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs clients – autres activités – montant brut emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – montant brut clients douteux ou litigieux – montant brut produits non encore facturés – montant brut autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance – montant brut fournisseurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs – montant net détails fournisseurs d’exploitation

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…comptables ne comptabilisent que % du total des produits sur la durée de projection. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, ici encore d’un point de vue pédagogique, les dépenses d’exploitation, donnant lieu à décaissements charges décaissables), des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (charges non décaissables). Les charges comptables représentent…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…matériels et outillage, participations et créances rattachées, titres immobilisés…) gestion de prêts (prêts principaux et complémentaires pour accession…) « non-valeurs » (frais développement…). d’établissement, frais de recherche et… Les dettes d’exploitation et hors exploitation Les dettes d’exploitation et hors exploitation (investissements, stocks immobiliers…) concernent les comptes de tiers localisés au passif du bilan de l’entreprise Hlm. Elles regroupent donc les…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et non échus créances d’exploitation intérêts compensateurs créances diverses clients créditeurs charges constatées d’avance charges à répartir – intérêts compensateurs FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION TOTAL DES EMPLOIS dettes d’exploitation dettes diverses TOTAL DES RESSOURCES Il se dégage un excédent de ressources courtes par rapport aux emplois courts de KA. Le fonds de roulement d’exploitation est donc positif et égal à…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

charges probables pour accession à caractère de réserves montant total = pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes de change pour risques des opérations immobilières autres provisions pour risques pour grosses réparations pour charges sur congés à payer pour charges sur opérations immobilières autres provisions pour charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges Deux…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…transferts de charges présentant la totalité des opérations inscrites au compte » – transferts de charges » ventilées en charges d’exploitation (grosses réparations, intérêts compensateurs…), en charges financières et en charges exceptionnelles le tableau de la production immobilisée présentant, pour chacune des opérations, le montant des coûts internes et des frais financiers imputés au cours de l’exercice dans le coût…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…peuvent en aucun cas être étalés, ni couverts par une reprise sur la provision pour gros entretien. Les dépenses de gros entretien sur biens immobiliers sont une charge courante d’exploitation. Les charges de gros entretien, majorées du gros entretien fait en régie, sont donc couvertes par des produits normaux d’exploitation, c’est à dire les loyers, les subventions reçues à cet…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…ans de revenus nets annuels ( × .% = %). Le rapport entre le revenu net et le revenu brut exprime les caractéristiques d’exploitation courante de l’immeuble, soit encore la structure d’exploitation ß de l’immeuble : × = .% proche de % ß = RN = RB Le ratio de dépenses d’exploitation représente quant à lui le poids des dépenses…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…à la gestion locative. Ces charges sont ordinairement qualifiées de charges usufructuaires ou de charges ordinaires. Ces dépenses assurées par le bailleur social peuvent concerner par exemple, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive : – les charges récupérables et les réparations locatives au sens du décret n° – du août – éventuellement les charges de copropriété en veillant à ce…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…résultat Hlm DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES frais financiers CIL dotation charges dotation amortissement exceptionnelles amortissement courant et diverses dérogatoire exceptionnel dotation provision GE dotation dotation dépréciation provision exceptionnelle exceptionnelle VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de gestion commencent, eux aussi, à…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…de la situation locative de l’actif immobilier en termes de flux monétaires réels. DÉPENSES D’EXPLOITATION Les dépenses d’exploitation regroupent les dépenses supportées par le propriétaire (entretien courant, gros entretien, taxe foncière sur la propriété bâtie, assurances, frais divers de gestion, charges récupérables non récupérées pour inoccupation…). Les dépenses de renouvellement de composants qui conservent l’immeuble locatif dans son état initial…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…l’exercice . La capacité d’autofinancement peut être, dans le cas présent, définie comme la différence entre les recettes d’exploitation et les dépenses d’exploitation issues du compte de résultat (méthode soustractive). Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…résultat, du montant des plus-values ou moins-values réalisées sur la cession des immeubles de rapport et des terrains les supportant. D’un point de vue algébrique, on rencontre des situations différentes selon que le surplus à affecter est positif (plus-value nette) ou négatif (moins-value nette). Lors de leur engagement, ces frais sont comptabilisés dans les charges d’exploitation par nature (entretien, charges

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…fonds de roulement d’exploitation + + – La trésorerie de l’entreprise s’améliore, mais les ressources à long terme restent inchangées : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie + Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie. L’allongement des délais de règlement aux…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…cession  produits – valeur nette comptable du bien cédé  charges – montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  charges – frais de montage et de commercialisation internes ou externes  charges – remboursement de l’aide publique  charges Seuls le prix de cession et la valeur nette comptable sont certains. Ce…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…en compte au niveau des dépenses d’exploitation. Le régime de TVA propre aux entreprises Hlm est lui aussi pris en compte au niveau des produits et des dépenses d’exploitation. Enfin, l’impôt sur les sociétés n’est pas d’actualité pour les activités des netreprises Hlm relevant du secteur d’intérêt général. Dans le cas contraire, il viendrait diminuer le revenu net. Enfin, la…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…créditeurs fournis seurs d’exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien remboursements d’emprunts courus non échus – opérations totaux partiels Excédent sur exploitation () détails Excédent sur activités hors exploitation

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

charges d’exploitation en prix de revient de l’opération à l’actif en charges d’exploitation cas n° achèvement OS portage foncier production immobilisée en charges d’exploitation en prix de revient de l’opération à l’actif cas n° OS achèvement production immobilisée cas n° en prix de revient de l’opération à l’actif Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm :…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…Le fonds de roulement d’exploitation s’est accru de T : intérêts courus et non échus dettes fournisseurs – créances clients = fonds de roulement d’exploitation – La trésorerie de l’entreprise s’améliore, mais les ressources à long terme restent inchangées : fonds de roulement net global fonds de roulement d’exploitation = trésorerie Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…de départ (foncier notamment) : le cycle de production de l’immeuble peut s’étaler sur plusieurs années = étalement dans le temps de la phase d’investissement  prise en compte des réinvestissements successifs (renouvellement de composants) au cours de la durée de vie du cycle d’exploitation pour maintenir la valeur locative de l’immeuble  durée de vie longue du cycle d’exploitation

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…et dans un premier temps, le résultat d’exploitation de l’exercice. Les immobilisations produites par l’entreprise pour elle-même font ensuite ultérieurement faire l’objet d’un amortissement comme n’importe quelle autre immobilisation. Ce mécanisme d’amortissement diminue ensuite, toutes choses égales par ailleurs, les résultats futurs d’exploitation. La production immobilisée peut donc être analysée comme un processus d’étalement des charges d’exploitation, associé à un…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…de promotion-accession (opération en groupés, lotissement, Sociétés Civiles Immobilières)  d’activités d’aménagement, de location-attribution, d’opérations pour le compte de tiers… On pourrait même affiner la notion de fonds de roulement d’exploitation en distinguant :  le fonds de roulement né de l’exploitation courante proprement dit (fournisseurs d’exploitation, clients locataires…)  le fonds de roulement né des activités de maîtrise d’ouvrage…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…ou de financements à moins d’un an  les dettes nées à l’occasion de la production des investissements locatifs (fournisseurs d’immobilisations) ou des cycles d’exploitation courante de l’entreprise (gestion locative notamment) : dettes d’exploitation (fournisseurs d’exploitation et de stocks immobiliers, dettes fiscales et sociales…) et dettes diverses (opérations d’aménagement, opérations pour le compte de tiers…). D’un point de vue analytique,…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…équilibre et structure… La TVA sur les recettes d’exploitation Il s’agit ici uniquement des recettes d’exploitation (loyers et prestations diverses) à l’exception de la TVA immobilière applicable aux opérations de construction. Les loyers d’immeubles entrent dans le champ d’application de la TVA. Néanmoins, les loyers perçus auprès des locataires de locaux nus à usage d’habitation sont exonérés de TVA sans…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

… prise en compte des réinvestissements successifs (renouvellement de composants) au cours de la durée de vie du cycle d’exploitation  durée de vie longue du cycle d’exploitation : à ans, mais souvent plus pour un immeuble locatif social Les dividendes des ESH sont plafonnés (taux du Livret A + .%). Les Offices Publics de l’Habitat n’ayant pas d’actionnaires, donc…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…et le FRNG – le FREX – la composition de la trésorerieLE CAS CITADIS : gestion courante Question : calculer la capacité d’autofinancement de l’exercice? Méthode soustractive : produits encaissables minorés des charges décaissables recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Méthode additive : produits comptables minorés des charges comptables+ + =dotation aux amortissementsdotation à la provisions…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…approvisionnements X X X X X Créances d’exploitation créances locataires et APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs & loc. acquéreur-attributaire clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d’exploitation X X X X X X X Créances diverses autres créances diverses X X X X X Valeurs mobilières de placement X opérations d’aménagement SCI ou…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittés. L’article du Code Général des Impôts dispose que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent notamment : – les dépenses de réparation et d’entretien…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…X X X X X Créances d’exploitation créances locataires et APL créances sur acquéreurs clients – autres activités emprunteurs & loc. acquéreur-attributaire clients douteux ou litigieux produits non encore facturés autres créances d’exploitation X X X X X X X Créances diverses autres créances diverses X X X X X Valeurs mobilières de placement X opérations d’aménagement SCI ou SCCC…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…les charges d’intérêts comptabilisées en charges financières du compte de résultat ont pour contrepartie : un compte de passif du bilan intitulé « intérêts courus non échus » sur emprunts en cours d’amortissement, lorsque les intérêts ne sont pas payés un compte de trésorerie, lorsque les intérêts sont payés. Autrement dit, les intérêts comptabilisés en charges d’intérêts ne correspondent généralement…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les subventions d’investissement.. Les différentes subventions de l’entreprise Hlm Les subventions que peut obtenir une entreprise Hlm sont diverses :  il peut s’agir de subventions d’exploitation versées à l’entreprise Hlm pour lui permettre de compenser l’insuffisance de certains produits d’exploitation ou de faire face à certaines charges d’exploitation :…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…élément d’actif sont réunies, un nouveau composant peut être créé. La constatation de ce nouveau composant a pour corollaire la sortie et la comptabilisation en charges d’un pourcentage correspondant de la valeur nette comptable de structure remplacée  dans les autres cas, les dépenses sont comptabilisées en charges d’exploitation. La comptabilisation des immobilisations par composants Tableau . : Traitement comptable…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…la simulation est nulle, l’immeuble en usufruit regagnant la nue-propriété. Dans ces conditions, le cash-flow (cash-flow = recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation) anticipé de l’opération de démembrement temporaire évolue de la manière suivante : Tableau. : Évolution anticipée du cash-flow en € de l’opération d’acquisition de l’usufruit locatif social Dépenses années Frais de gestion Maintenance Recettes Annuités PLS Annuités »…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS Le premier renouvellement du composant Le renouvellement du composant Le second renouvellement du composant La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie, mais pas le fonds de roulement net global. L’allongement des…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…est nécessaire pour juger de l’opportunité financière d’un projet d’investissement, mais peut-être pas totalement suffisante. En effet, cette estimation devrait être par exemple utilement complétée, d’un point de vue strictement financier, par le positionnement des cash-flows d’exploitation ramenés au revenu brut réel. Autrement dit, le niveau d’autofinancement net rapporté aux loyers est-il suffisant pour l’entreprise Hlm. .. L’opportunité financière de…