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Charges financières : autres charges financières

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…Actif : Terrain bâti Passif : Autres provisions pour charges : CDC Produits : Quote-part de : Comptes bancaires courants Charges : Autres charges financières : Charges : Remboursement de exceptionnelles diverses l’aide publique ? Écritures comptables au // D C Intitulé D C Autres charges exceptionnelles – remboursement de l’aide publique Comptes bancaires courants Comptabilisation du remboursement de l’aide…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…et aux provisions production stockée production immobilisée subventions d’exploitation autres charges de gestion courante reprises sur amortissements et provisions de gestion courante dotations aux amortissements et aux provisions des charges financières transferts de charges d’exploitation autres produits de gestion courante produits financiers reprises sur provisions financières transferts de charges financières produits exceptionnels reprises sur provisions exceptionnelles transferts de charges exceptionnelles…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

charges nettes RÉSULTAT D’EXPLOITATION Quotes-parts de résultat sur op. en commun Quotes-parts de résultat Quotes-parts de résultat sur op. en commun Dotations aux provisions des charges financières Intérêts op. accession – relais et préfinancements Intérêts sur autres opérations Charges nettes sur cessions VMP Autres charges financières total Produits financiers sur autres immo. financières Revenus des actions Produits des autres créances…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…l’actif du bilan le compte « intérêts compensateurs » des charges d’intérêts du compte de résultat le compte « transferts de charges financières – intérêts compensateurs » des transferts de charges financières en produits du compte de résultat le compte « dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir » des charges financières du compte de résultat. Le principe retenu…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

Charges nettes sur cessions VMP Autres charges financières REMBOURSEMENTS D’EMPRUNTS LOCATIFS financements définitifs (hors remboursements anticipés) Dotation amortissements immo. locatives & baux Dotations aux provisions (amort. dérogatoires) Transferts de charges de charges d’exploitation Autres produits de gestion courante Quotes-parts de résultat sur op. en commun Produits financiers sur autres immo. financières Revenus des actions Produits des autres créances et VMP…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

financières participations – apports, avances créances rattachées à des participations titres immobilisés (droits de créance) prêts participatifs prêts pour access ion et aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus TOTAL CAPITAUX PROPRES Provisions pour risques et charges provisions pour risques provisions pour gros entretien autres provisions pour charges y compris sur emprunts TOTAL PROVISIONS RISQUES & CHARGES TOTAL ACTIF IMMOBILISE…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l’actif charges d’exploitation transferts charges d’exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d’exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l’actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…similaires pour gros entretien pour charges sur opérations immobilières pour risques et charges sur emprunts autres provisions pour risques et charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES autres classements de postes du passif m ontant net locataires – Excédents d’acomptes autres clients créditeurs Total Cohérence avec le passif – clients créditeurs…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…DES IMMOBILISATIONS BILAN actif passif valeur nette des immobilisations provisions diverses risques & charges autres provisions pour charges. Amortissement complémentaire exceptionnel COMPTE DE RÉSULTAT charges produits. Reprise sur provision pour dépréciation exceptionnelle dotation aux amortissements dotation prov. risques & charges reprises/prov. dépréciation… Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Lors de la démolition effective de l’immeuble locatif, les…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…dettes financières diverses Dettes rattachées à des participations immobilisations financières Fournisseurs débiteurs Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités Primes de remboursement des obligations Charges constatées d’avance et charges à répartir report à nouveau résultat de l’exercice Provisions provisions pour isques et charges Concours bancaires courants Droits sur immobilisations Clients créditeurs CAPITAUX…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…provision pour charges à répartir sur plusieurs exercices les autres provisions pour charges enregistrent, par exemple : – les provisions pour charges sociales et fiscales sur congés à payer – les provisions pour charges sur opérations immobilières, notamment pour les opérations d’accession à la propriété – les provisions diverses pour charges : indemnités de retraite, de préretraite, de licenciement… La…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

autres immeubles en produits  présence de production stockée (ou destockage) travaux en cours – travaux en cours et immeubles achevés – en produits  présence d’achats de terrains en charges  présence de variations des stocks – terrains – en charges  présence de frais liés à la production de stocks immobiliers en charges  présence éventuelle d’intérêts sur…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et non échus Charges constatées d’avance intérêts compensateurs et différés Charges différées – intérêts compensateurs et différés autres provisions pour risques et charges (pour risques, pour pensions et obligations similaires et pour charges autres que la provision pour grosses réparations) dettes financières – opérations d’aménagement dettes financières – accession à la propriété : crédits-relais Le fonds de roulement d’exploitation de…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…provisions Une telle liaison a aussi été établie pour un certain nombre de comptes de charges et de produits. Exemples : autres charges de gestion courante autres produits de gestion courante charges financières produits financiers charges exceptionnelles produits exceptionnels dotations aux amortissements et aux provisions reprises sur amortissements et provisions Dans les comptes à trois chiffres et plus, la terminaison…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d’avance et charges à répartir Produits constatés d’avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d’investissement Fournisseurs…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

charges probables pour accession à caractère de réserves montant total = pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes de change pour risques des opérations immobilières autres provisions pour risques pour grosses réparations pour charges sur congés à payer pour charges sur opérations immobilières autres provisions pour charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges Deux…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…(Actif) locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs clients – autres activités – montant brut emprunteurs et locataires acquéreurs-attributaires – montant brut clients douteux ou litigieux – montant brut produits non encore facturés – montant brut autres créances d’exploitation – montant net charges constatées d’avance – montant brut fournisseurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs – montant net détails fournisseurs d’exploitation…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…les coûts techniques de démolition  les coûts de travaux de restructuration du foncier  les charges de relogement  les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…comptables ne comptabilisent que % du total des produits sur la durée de projection. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, ici encore d’un point de vue pédagogique, les dépenses d’exploitation, donnant lieu à décaissements charges décaissables), des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (charges non décaissables). Les charges comptables représentent…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

… les coûts de travaux de restructuration du foncier  les charges de relogement  les charges de suivi social. Il s’agit ici d’une dotation aux provisions exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une augmentation du passif (autres provisions pour charges). Dans le cadre de cet exemple, seuls les coûts techniques de démolition sont provisionnés. En effet,…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…– – – – – totaux totaux – – COMPTE DE RÉSULTAT charges autres charges financières frais de montage et de commercialisation valeur comptable des éléments d’actif cédés remboursement de l’aide publique produits produits des cessions d’éléments d’actif quote-part de subventions virée au CR résultat totaux totaux L’aide publique, le capital restant dû et les pénalités de remboursement anticipé sont…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…gros entretien).  les charges de maintenance et les autres travaux d’entretien et réparations non liés au patrimoine locatif. Ces charges ne sont pas récupérables auprès des locataires. Dans la pratique, ces dépenses regroupent intégralement et exclusivement les dépenses d’entretien engagées par l’entreprise Hlm pour son propre compte sur des biens immobiliers (entretien réalisé dans les bâtiments administratifs) et sur…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…de gestion consommés par l’entreprise Hlm : même raisonnement qu’en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : calculées au paragraphe précédent. Il est tenu compte des charges financières et non des intérêts payés. Calcul de la dotation aux amortissements des immeubles de rapport : le terrain…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…les charges d’intérêts comptabilisées en charges financières du compte de résultat ont pour contrepartie : un compte de passif du bilan intitulé « intérêts courus non échus » sur emprunts en cours d’amortissement, lorsque les intérêts ne sont pas payés un compte de trésorerie, lorsque les intérêts sont payés. Autrement dit, les intérêts comptabilisés en charges d’intérêts ne correspondent généralement…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…T Calcul des frais de gestion consommés par l’entreprise Hlm : même raisonnement qu’en ce qui concerne la trésorerie, dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : calculées au paragraphe précédent. Il est tenu compte des charges financières et non des intérêts payés. Calcul de la dotation aux amortissements des immeubles de…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de l’état récapitulatif des dettes financières extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. L’état récapitulatif des dettes financières La comptabilisation des immobilisations par composants présente assez peu d’impact sur les dettes financières inscrites au passif du bilan, mais induit quelques novations sur le classement de la dette financière par destination, notamment en ce qui concerne l’état récapitulatif des dettes financières

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…cession  produits – valeur nette comptable du bien cédé  charges – montant des travaux de remise en état réalisés en vue de la commercialisation  charges – frais de montage et de commercialisation internes ou externes  charges – remboursement de l’aide publique  charges Seuls le prix de cession et la valeur nette comptable sont certains. Ce…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles,…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…pourra toujours renoncer aux garanties que la loi lui offre. OBLIGATION DE L’USUFRUITIER ENVERS LES TIERS Selon l’article du Code Civil, « l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui, dans l’usage, sont censées charges des fruits. » Les charges ordinaires ou périodiques incombent ainsi entièrement à l’usufruitier….

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…participations – apports et avances – m ontant net créances rattachées à des participations – montant net prêts participatifs – montant net autres titres immobilis és (droits de créance) – m ontant net autres immobilisations financières – m ontant net totaux partiels dettes financières nettes – réserves foncières dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières réalisées…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

charges d’exploitation en prix de revient de l’opération à l’actif en charges d’exploitation cas n° achèvement OS portage foncier production immobilisée en charges d’exploitation en prix de revient de l’opération à l’actif cas n° OS achèvement production immobilisée cas n° en prix de revient de l’opération à l’actif Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm :…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…à la gestion locative. Ces charges sont ordinairement qualifiées de charges usufructuaires ou de charges ordinaires. Ces dépenses assurées par le bailleur social peuvent concerner par exemple, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive : – les charges récupérables et les réparations locatives au sens du décret n° – du août – éventuellement les charges de copropriété en veillant à ce…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

… présence d’immobilisations  augmentation des financières (prêts pour accession) à immobilisations financières et des l’actif du bilan (compte ) dettes financières.  présence de créances sur emprunteurs à l’actif du bilan pour la gestion des prêts en cours (compte )  présence de revenus des prêts principaux et complémentaires pour accession en produits du compte de résultat (compte )…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion extrait . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques de gestion de l’opération DOMUS sont décrites ci-après. Ici encore, toute ressemblance avec des conditions de gestion existantes est le fruit du plus…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…administratifs agencements et aménagements des constructions VRD et ouvrages d’infrastructure installations techniques, matériel et outillage matériel de transport matériel de bureau et matériel informatique mobilier Charges à répartir sur plusieurs exercices charges différées frais d’acquisition des immobilisations frais d’émission des emprunts grosses réparations à étaler autres charges à étaler DURÉE D’AMORTISSEMENT ans maximum ans maximum ans maximum non amortissable amortissement…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…est entièrement amorti. Le montant net des dettes financières reste inchangé et la répartition des emprunts ne sera pas modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Le tableau suivant présente l’évolution, pour chaque exercice, l’état récapitulatif des dettes financières, réduit par souci pédagogique à deux rubriques. Tableau . : Evolution de l’état récapitulatif des dettes financières Les autres

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…économiques sont des opérations financières qui se traduisent par une suite de flux monétaires : – opérations financières à court et moyen termes : placements de trésorerie (dépôt à terme, achat de bons du Trésor…)ou emprunts à court terme (préfinancement, portage foncier, crédit de trésorerie, crédit-relais…) – opérations financières à long terme : emprunts pour financer des investissements immobiliers locatifs,…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations ont été assimilées à l’actif immobilisé…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges acquittés. L’article du Code Général des Impôts dispose que les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent notamment : – les dépenses de réparation et d’entretien…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…avances et acomptes versés Immobilisations financières X X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûdatetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûLE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…cours de l’exercice, soit T. Calcul des frais de gestion et des dépenses de gros entretien : même raisonnement qu’en ce qui concerne précédemment la trésorerie dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : elles sont directement lisibles à partir des tableaux d’amortissement comptables des emprunts ( T pour la CDC et…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières Le calcul des durées actuarielles Exemples de calculs de taux actuariels Actualisation et opérations financières des entreprises Hlm extrait Si l’emprunteur souhaite rembourser l’emprunt ci-dessus après paiement de la ème annuité, il devra bien évidemment rembourser le capital restant dû inscrit au tableau d’amortissement, soit . €, majoré des intérêts compensateurs calculés ci-dessus,…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…de la taxe foncière ainsi que des produits… Bref un modèle de projection à moyen terme des investissements, des produits et des charges d’exploitation du bien immobilier qui soit propre à chaque investisseur, voire à chaque projet spécifique d’investissement (localisation, rotation des clients, type de charges locatives…). Parallèlement, des méthodes plus rapides d’évaluation du rendement d’un projet immobilier locatif ont…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…clore temporairement ce rappel concernant les dettes financières, que le seul mouvement occasionné par le remboursement des emprunts est un mouvement de trésorerie : diminution des dettes financières au passif égale à la diminution des disponibilités à l’actif. Les comptes de subventions d’investissement fonctionnent différemment des comptes de dettes financières. En premier lieu, le compte de subventions d’investissement est utilisé…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…le type de mouvement correspondant aux opérations économiques décrites ci-après en indiquant comment vont évoluer éventuellement les quatre blocs (passif, actif, produits et charges). Indiquer le Indiquer par ou – comment vont évoluer les blocs n° du mouveactif passif charges produits ment Les amortissements de l’exercice sont passés en charges à la clôture de l’exercice Une provision pour risque est…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…entreprises Hlm. La différence essentielle concerne la prise en compte des charges financières des emprunts (versus comptabilité générale) au lieu de des intérêts payés (versus finance). Les charges et produits exceptionnels ne sont pas pris en compte et il n’y a pas d’actif cédé sauf éventuellement en fin de cycle de vie immobilier. En conséquence, on parlera indistinctement de cash-flow…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…– financements définitifs Opérations locatives – composants sortis de l’actif Total quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – Le montant net des dettes financières reste inchangé sans modification au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. … Le renouvellement du composant Le composant « étanchéité… » est remplacé en , donc avant l’issue de son amortissement, pour un…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL PRODUITS dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…dans l’entreprise. Quand l’entreprise Hlm s’endette, elle augmente ses charges financières et donc ses charges fixes au sens comptabilité analytique du terme. Donc, si l’activité stagne ou ralentit voire diminue, plus de revenus seront affectés au paiement des charges financières tirant à la baisse l’autofinancement net dégagé. Il y a donc un risque financier pour les propriétaires de l’entreprise Hlm…