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Coût

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…TVA (.% en Guadeloupe et .% en Métropole) et immobilisation des coûts de démolition dans la nouvelle opération Synthèse des règles fiscales Rappel : coûts techniques de démolition = coûts de démolition proprement dits et travaux de restructuration du foncier. Les coûts sociaux de la démolition (charges de relogement, charges de suivi social…) n’entrent pas dans le périmètre des coûts…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…de .%, supérieur au coût des ressources externes (emprunts et subventions) parce que le coût d’opportunité des fonds propres devrait être normalement supérieur au coût des ressources externes à l’entreprise. En conséquence, le coût moyen pondéré du capital CMC de l’entreprise Hlm se calcule de la manière suivante : CMC = ( . × ) + ( . × )…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…Les fonds propres des entreprises HLM ont-ils un coût ? Toutes les ressources externes de l’entreprise Hlm ont un coût :  La dette financière a un coût pour l’emprunteur : le coût actuariel de la dette. Elle a aussi un coût pour le prêteur : le coût de la ressource, certes inférieur au coût de la dette.  Les…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…consiste à comparer la rentabilité économique du projet au coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise HLM : si la rentabilité du projet est supérieure au coût des capitaux, alors le projet est acceptable. Le coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise ou encore coût moyen pondéré du capital (CMPC) correspond au coût de l’ensemble des ressources longues mobilisées par…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…l’usufruit ; autrement dit, plus la durée est Voir le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social » ci-après. courte sans être inférieure à ans, plus le coût de cession devrait être faible, ce qui n’exclut pas d’envisager dans la négociation du couple durée/coût de l’usufruit une certaine inertie du prix de cession à l’allongement raisonnable de la durée…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…l’entreprise Hlm ont un coût :  la dette financière a un coût pour l’emprunteur : le coût actuariel de la dette. Elle a aussi un coût pour le prêteur : le coût de la ressource.  les subventions d’investissement ont un coût financier en apparence nul pour le bénéficiaire. Elles ont un coût financier (coût de la ressource) pour…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

coût actuariel d’un portefeuille d’emprunts sur la durée de vie maximum de ce portefeuille. Il faut souligner que ce taux est obtenu compte tenu de la cristallisation des taux d’intérêt des emprunts à taux variables. Ce coût actuariel d’un portefeuille d’emprunts est particulièrement utile lorsqu’il s’agira de calculer le coût moyen pondéré des ressources ou du capital d’une entreprise Hlm….

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…en état des logements et de leurs parties communes avant leur remise au nu-propriétaire. Le coût des ressources externes (taux actuariel des emprunts) restant élevé (. %), plusieurs solutions s’offrent à l’usufruitier-bailleur social si l’on considère les coûts de gestion et de maintenances inélastiques : – diminuer le coût d’acquisition de l’usufruit – améliorer le financement, soit en injectant des…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…: • le coût de remplacement brut qui comprend le coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l’identique ou à équivalent, Il existe de nombreuses autres méthode d’évaluation parmi lesquelles la méthode par le coût de remplacement (valeur vénale du terrain augmentée du coût de la reconstruction à l’identique ou à l’équivalent des bâtiments et…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…est ajouté au composant « structure et ouvrages assimilés »  le composant « ravalement avec amélioration » est utilisé dès la mise en service de l’immeuble pour le coût estimé du ravalement futur, via un amortissement accéléré. Si l’entreprise Hlm fonctionne au coût réel, le coût de ce composant ne correspond pas seulement au prix de revient des revêtements…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

de vie…. La maintenance effectuée par la régie d’entretien La typologie de la maintenance présentée ci-dessus repose sur un classement comptable des charges par nature (achats, consommations, amortissements…) et non par destination (coût de la fonction recouvrement, coût du système d’information…). En conséquence, le coût d’un service, d’une fonction ou d’une activité se trouve comptablement réparti entre plusieurs lignes de…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de calcul doivent être mentionnées dans l’annexe relative à l’incorporation des coûts internes de l’exercice dans le coût de production des immeubles de rapport et travaux d’amélioration. Tableau. : Annexe relative à l’incorporation des coûts internes et des frais financiers de l’exercice dans le coût de production des immobilisations opérations et n° d’inventaire coûts internes conduite autres d’opérations coûts internes…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…requis par la gouvernance de l’entreprise pour cette catégorie d’investissement − le coût moyen des dettes de l’entreprise − le coût moyen des ressources totales de l’entreprise, soit encore le coût moyen pondéré du capital − le coût de l’endettement marginal, soit encore le coût moyen des ressources mobilisées pour financer l’investissement − le taux de rendement des placements financiers…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…». … La maintenance effectuée par la régie d’entretien La typologie de la maintenance présentée ci-dessus repose sur un classement comptable des charges par nature (achats, consommations, amortissements…) et non par destination (coût de la fonction recouvrement, coût du système d’information…). En conséquence, le coût d’un service, d’une fonction ou d’une activité se trouve comptablement réparti entre plusieurs lignes de…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…valeur actuelle du terrain concerné et les coûts techniques de démolition constituent une charge exceptionnelle diverse il s’agit d’une démolition avec reconstruction sur le site : les coûts techniques de démolition doivent alors être intégrés dans le coût de revient du nouvel immeuble car il s’agit d’un élément attribuable au coût de production du nouvel immeuble. Ils seront par conséquent…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…: les coûts techniques de démolition doivent alors être intégrés dans le coût de revient du nouvel immeuble car il s’agit d’un élément attribuable au coût de production du nouvel immeuble. Ils seront par conséquent inclus dans le composant « structure », pour autant que le coût de revient global des nouvelles constructions demeure compatible avec leur valeur actuelle, et…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…doit permettre une rémunération « normale » des fonds propres ayant financé cet investissement. Les fonds propres des entreprises Hlm ont un coût financier, ils ne sont pas gratuits : il s’agit d’un coût d’opportunité, c’est à dire un coût correspondant à leur rémunération alternative sur un un investissement semblable et présentant le même risque. Ce taux est aussi celui…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Total financement . Financement du surcoût foncier Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros Composants libellé libellé libellé financmt % financmt % financmt des financements Prix de revient surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût locaux % commerc. % TOTAUX TTC % État Région Dépt. Ville fonds propres surcoût . Garanties d’emprunts et réservations de logements Réservations de…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…de la construction. En revanche, certaines dépenses ne sont pas attribuables au coût d’acquisition ou de production d’une immobilisation. Il s’agit principalement :  des coûts administratifs et des frais généraux, à l’exception des coûts de structure dédiés  des frais de formation du personnel  des pertes d’exploitation ou des coûts encourus quand les immobilisations concernées ne fonctionnent pas…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…qui enregistre le coût des travaux faits par l’entreprise Hlm pour elle-même et notamment : – les coûts internes imputables aux immeubles de rapport : conduite d’opération lorsqu’elle est effectuée par l’entreprise Hlm, autres tâches effectuées par l’entreprise Hlm en sa qualité de maître d’ouvrage Au moins % selon la Fédération des SA d’Hlm (Dossier Individuel de Situation). Ce compte…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte :  soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants  soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

projet est alors supérieure au coût du projet. Dans le cas contraire, le projet doit être rejeté. Le TRI donne donc une estimation de la rentabilité du projet sur toute sa durée de vie. Il indique également que le projet reste acceptable tant que, par exemple, le coût moyen pondéré du capital de l’entreprise Hlm majoré d’une prime de risque,…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…les provisions pour dépréciation des stocks et en cours constituées dès lors que la valeur actuelle du bien s’avère inférieure au coût de production comptabilisé, en particulier en cas de mévente et de perspective de commercialisation difficiles des lots ou des immeubles en cours de réalisation ou terminés les provisions pour dépréciation des comptes de tiers les provisions pour dépréciation…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…Hlm, coût salarial d’un Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm poste de chargé de commercialisation…) ou externes (honoraires d’agents immobiliers…) rattachés à l’immeuble vendu remboursement subventions) montant des suppléments de loyers de solidarité, acquittés par l’acquéreur en tant que locataire au cours des années qui ont précédé l’acte authentique de vente, imputés sur le…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…qui suit celle de leur achèvement s’ils sont financés à concurrence de % du coût total de la construction, au moyen des prêts aidés par l’État. Tableau. : Régime d’exonération de la TFPB de ans pour les logements conventionnés à usage locatif des entreprises Hlm Nature des constructions CONSTRUCTION NEUVE Régime fiscal applicable Exonération si financement aidé à Articles –…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…» qui nécessite d’isoler les transferts d’éléments de stocks en immobilisations (marge sur accession) et la production immobilisée – immeubles de rapport – coûts internes (productions diverses) : Tableau. : Détails du compte « production immobilisée » – Produits d’exploitation montant montant montant Immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles dont immeubles de rapport (coûts internes) dont immeubles de rapport (frais financiers externes)…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…ci-après le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». Voir aussi le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». … Évaluation de l’usufruit viager La répartition de la valeur entre nu-propriétaire et usufruitier est déterminée par référence à l’âge de ce dernier. L’article -I du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits d’enregistrement et de…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…de flux monétaires :  une dépense d’investissement immédiate (coût global d’acquisition, prix de revient de la construction de l’immeuble locatif)  des recettes futures espérées résultant des revenus (loyers) obtenus grâce à l’investissement durant toute la durée de vie de l’investissement ou de sa détention par l’investisseur ; ces recettes futures sont des valeurs nettes. Cette situation est une…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…de production des immobilisations (immeubles de rapport et travaux d’amélioration) le tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks présentant, pour chacune des opérations, le montant de ces coûts imputés au cours de l’exercice dans le coût de production des stocks le tableau récapitulatif par nature des charges et produits…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…envisagée. Autrement dit, les coûts ajoutés au coût historique du terrain devront être limités et la partie excédentaire éventuelle passée en charges exceptionnelles. Dans ces conditions, aucune provision – ou seulement une provision partielle – pour frais de démolition n’a besoin d’être préalablement constituée…. Prendre les mesures financières suite à la démolition Cette dernière étape concerne exclusivement le devenir des…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…d’auxiliarisation des comptes : • Spécialiser une partie des comptes de comptabilité générale pour les alimenter à partir de comptes détaillés. Prérequis : des référentiels doivent être mis en place (fournisseur, client, etc.). Comptabilités analytiques • Etre un outil d’analyse et d’aide à la décision. • Faire apparaître les éléments de calcul du coût des services rendus ou du coût

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…et le TRI et le raisonnement peut être de type « économique » ou de type « financier » (coût d’opportunité ou rentabilité des fonds propres investis). Pour déterminer les fonds propres dégagés/engagés par la démolition, on soustraira de la valeur marchande du foncier les divers coûts à engager pour la démolition du bien :  remboursement du capital restant…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…incorporés dans le coût d’une immobilisation incorporelle à une date ultérieure. Les coûts de développement peuvent être comptabilisés à l’actif s’ils se rapportent à des projets nettement individualisés ayant de sérieuses chances de réussite technique ou de rentabilité commerciale ou de viabilité économique pour des projets pluriannuels. Ces coûts sont amortis sur leur durée d’utilisation avec un maximum de ans….

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…soit . €, qui ont pour objet de ramener le coût réel de l’emprunt à .% alors que le taux actuariel résiduel de l’emprunt était de .%. Ceci ne préjuge pas des pénalités de remboursement anticipé qui pourront être contractuellement prévues au contrat de prêt et être ajoutées au remboursement. Si le « forçage » de l’amortissement a été, à…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…des flux futurs générés par ladite opération, quelle est la rentabilité ou le coût réel de cette opération financière ? À l’évidence, les opérations financières ci-dessus sont toutes différentes : il va donc falloir définir un indicateur financier commun, un standard, représentatif du rendement ou du coût réel de l’opération qui soit indépendant de la nature financière de l’opération. 1…

Corrections des tests

Corrections des tests

…est prévisible. Ce principe a pour conséquence, par exemple, d’attribuer aux stocks une valeur égale à leur coût de fabrication ou d’acquisition, alors que leur valeur réelle apparaîtrait plus faible s’ils devaient être vendus dans le cadre d’une procédure de liquidation de l’entreprise. Principe des coûts historiques (ou encore principe de nominalisme ou de stabilité des coûts monétaires : le…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…privés dont l’usufruit est temporairement cédé à des bailleurs sociaux. Dans les deux cas et pour des raisons différentes, les propriétaires de biens immobiliers s’affranchissent de la gestion locative. L’objectif de la Loi ENL est bien de développer une offre nouvelle fut-elle temporaire – de logements sociaux en partageant le coût de production du logement entre des particuliers épargnants, investisseurs…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…son seul remède dans le rallongement des délais de paiement aux fournisseurs. Un rallongement anormal induira nécessairement à terme une augmentation du prix de vente des fournisseurs par intégration du coût financier de ces retards de paiement…. La trésorerie D’un point de vue financier, la TRESORERIE est un emploi, résultante algébrique des fonds de roulement net global et d’exploitation :…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…de nominalisme ou de stabilité des coûts monétaires : le Code de Commerce prévoit qu’à leur date d’entrée dans le patrimoine, les biens acquis à titre onéreux sont enregistrés à leurs coûts d’acquisition, c’est à dire à leur coût historique exprimé en unités monétaires. L’application de ce principe a une double conséquence : l’unité monétaire – l’euro – est supposée…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…des immeubles édifiés sur ces terrains -. Les terrains ne sont pas amortissables mais peuvent faire l’objet de provisions pour dépréciation – des agencements et aménagements de terrains enregistrant le coût des agencements et aménagements effectués sur les terrains aménagés décrits ci-dessus – des constructions regroupant les immeubles de rapport – immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…de l’investissement en nuepropriété Malgré les turpitudes conjoncturelles du marché immobilier, investir dans la « pierre » demeure un placement sûr qui présente de prometteuses perspectives de gains. Néanmoins, l’acquisition d’un bien immobilier recèle aussi de nombreux risques pour l’investisseur (baisse de valeur, vacance locative ou loyers impayés) et fait peser sur lui de nombreuses contraintes (recherche de locataires, coût

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…par nature d’investissement ▪ pour chacun des programmes de construction, son stade d’avancement : préliminaires, en cours, terminées Enregistre les opérations d’investissement locatif par nature comptable : ▪ constructions locatives sur sol propre et sur sol d’autrui ▪ terrains nus, aménagés, loués, bâtis ▪ bâtiments administratifs ▪ immobilisations en cours Fait apparaître le coût réel d’un programme de construction locative…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d’ investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l’ investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…et non échus au // correspondent au coût du capital des emprunts de la dernière échéance de l’exercice jusqu’au //. Si l’acheteur paie en totalité les annuités de , alors ces ICNE doivent être remboursés à l’acheteur. Il faut souligner qu’il n’est pas tenu compte des amortissements financiers courus et non échus de la dernière échéance des emprunts au //…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…du coût des dépenses de gros entretien qui sera engagé l’année suivanteLE CAS CITADIS : gestion courante Politique d’amortissement de l’immeuble est fonction de la ventilation par composants de la construction. composants synthétiques : ▲ le composant , relatif à la « structure et ouvrages assimilés » ▼ le composant , associant les postes « menuiserie extérieure, chauffage collectif, électricité,…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…n’est pas identifié à l’origine valeur à neuf déflatée à la date du dernier remplacement – faire un tri entre les éléments nouveaux et les éléments « remplaçants » – appliquer les indices du coût de la construction connus – sortie de la valeur minimale entre ces évalutions – sortie des amortissements correspondants .. Exemple de remplacement d’un composant identifié…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…les éléments « remplaçants » – appliquer les indices du coût de la construction connus – sortie de la valeur minimale entre ces évalutions – sortie des amortissements correspondants .. Exemple de remplacement d’un composant identifié Prenons l’exemple d’un immeuble de rapport dont le prix de revient d’origine, hors terrain, est de €. Cet immeuble locatif a été construit il…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…bas de bilan difficile (fonds de roulement d’exploitation négatif) ne doit pas trouver son seul remède dans le rallongement des délais de paiement aux fournisseurs. Un rallongement anormal induira nécessairement à terme une augmentation du prix de vente des fournisseurs par intégration du coût financier de ces retards de paiement. … La trésorerie Si l’on revient aux fondamentaux de l’équilibre…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…en faveur du démembrement de propriété. La transmission du bien peut également s’effectuer à moindre coût du vivant de l’acquéreur. C’est également un acte citoyen, puisqu’investir dans un logement dont l’usufruit est détenu par un bailleur social participe à la production de logements neufs en France, notamment en zones tendues. En outre cela favorise la mixité sociale. Le bailleur social…