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Coût : d’opportunité des fonds propres

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

fonds propres investis  l’indice de profitabilité (IP) des fonds propres investis  Le délai de récupération actualisé (DRA) des fonds propres investis  Le taux de rentabilité interne (TRI) des fonds propres investis outils seront de nouveau privilégiés (VAN et TRI) et le TRI se déduit de la VAN. La bonne compréhension de cesoutils conduit tout naturellement à l’utilisation…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + fonds propres investis en locatif à terminaison + + fonds propres investis dans la gestion de prêts fonds propres investis en immobilisations de structure & financières Long terme emprunts long terme non affectés nets = POTENTIEL FINANCIER + autres ressources à long terme = FONDS DE…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…cette double sectorisation. Ceci conduit aux marges suivantes du bilan juridique : Tableau . : Méthodologie de calcul des fonds de roulement à partir du bilan juridique et normalisé Hlm situation nette + autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…inscrites à l’actif (bâtiments administratifs, informatique, véhicules de transport…) ? le fonds de roulement net global n’est-il pas minoré du montant des ressources utilisées provisoirement au préfinancement des opérations locatives ? n’y-a-t-il pas eu des remboursements anticipés importants d’emprunts, non refinancés par des ressources externes ? n’y-a-t-il pas trop d’immobilisations financières financées exclusivement par des capitaux propres ?… Le fonds

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…au résultat). Si cet écart est positif, il y a alors dégagements de fonds propres et dans le cas inverse il y a besoins de fonds propres qui viennent s’ajouter aux besoins de fonds propres à l’origine des investissements. L’approche « version nette » présente donc l’inconvénient de masquer, au bilan juridique, la masse de fonds propres qui a été…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…partiels Besoin de financement autres activités IV. FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON (III+++) – – SYNTHÈSE DE CITADIS + situation nette autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + + fonds propres investis en locatif à terminaison fonds propres investis en immobilisations de structure & financières fonds propres investis dans la défiscalisation…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…Flux de fonds propres réinvestis en phase d’exploitation (sorties de fonds décaissements) FP INVESTISSEMENT INITIAL DE FONDS PROPRES On vise dans ce cadre l’opportunité financière de réaliser un projet d’investissement immobilier locatif et la rentabilité financière se traduit par l’estimation du « coût d’opportunité des fonds propres investis ». La rentabilité financière rend compte de l’impact de la quotité des

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir La cession de l’investissement immobilier locatif Le démantèlement de l’investissement immobilier locatif extrait On notera que la VAN, IP et TRI conduisent à la même conclusion. Bien évidemment, l’usage du TRI des fonds propres investis est inapproprié lorsque les fonds propres investis sont nuls, voire très faibles en montant. L’estimation du TRI des fonds propres investis…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…de .%, supérieur au coût des ressources externes (emprunts et subventions) parce que le coût d’opportunité des fonds propres devrait être normalement supérieur au coût des ressources externes à l’entreprise. En conséquence, le coût moyen pondéré du capital CMC de l’entreprise Hlm se calcule de la manière suivante : CMC = ( . × ) + ( . × )…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…rattachées à des participations X des autres immobilisations financières X des stocks et en cours des terrains à aménager X des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) X des stocks d’immeubles en cours X des stocks d’immeubles achevés X des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication X des créances locataires X des créances acquéreurs X des emprunteurs…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

propres, quasi-fonds propres, bonification des dettes financières… Les fonds propres de l’entreprise Hlm ont aussi un coût, il s’agit d’un coût d’opportunité, c’est-à-dire un coût correspondant à leur rémunération alternative sur un projet semblable et présentant le même niveau de risques. Toutes les décisions prises par un agent économique ont un coût d’opportunité parce que tout choix dans un monde…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…de l’opération Taux d’actualisation souhaité des fonds propres % VAN des fonds propres investis € Délai de récupération des fonds propres investis Taux interne de rentabilité de fonds propres investis ans % Résultat comptable jamais négatif (O/N) Si NON, nombre d’exercices avec résultat négatif Autofinancement net rapporté aux loyers pour les premières années de projection % . Suivi budgétaire des

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…investissements immobiliers locatifs Le suivi de la situation financière de l’opération Les soldes disponibles au niveau des investissements Les soldes disponibles au niveau des financements Les deux équilibres majeurs de la fiche de situation financière et comptable La détermination du besoin de financement interne des immobilisations locatives L’impact sur les fonds propres actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…va investir € de fonds propres ( % du prix de revient final) en substitution du montant de l’emprunt PLS (qui passe ainsi de € à €, soit % du prix de revient total). Le coût des ressources externes est alors évalué à. % au lieu de. % dans le précédent scénario. Le coût d’opportunité des fonds propres investis devrait…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…consiste à comparer la rentabilité économique du projet au coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise HLM : si la rentabilité du projet est supérieure au coût des capitaux, alors le projet est acceptable. Le coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise ou encore coût moyen pondéré du capital (CMPC) correspond au coût de l’ensemble des ressources longues mobilisées par…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…et subventions reçues, net d’impôt. Les subventions d’investissement viennent en quelque sorte « bonifier » le coût des emprunts. Si des fonds propres sont en plus mobilisés pour financer l’usufruit locatif (ressources internes), alors le taux d’actualisation devra en tenir compte car les fonds propres ont un coût spécifique que l’on nomme « coût d’opportunité » du projet. Ces fonds

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…ressources qui n’affecte pas la structure du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. • Les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( € + € = €) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…représente . % des loyers facturés. On peut penser qu’il est moyen, voire insuffisant. Dans tous les cas, il semble insuffisant pour dégager des fonds propres pour le développement de l’entreprise. AUTOFINANCEMENT NET € renouvellement des fonds propres investis dans l’outil de travail € couvrir les risques futurs dégager des fonds propres pour le développement € – € – %…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…plus la rentabilité des fonds propres est élevée. Le graphique ci-dessous de la courbe des TRI, construit à partir du financement , est représentatif de cette fonction croissante : % % % de fonds propres investis % % % courbe des TRI % montant de l’emprunt % On parle ici d’effet de levier positif. À l’inverse, lorsque le coût actuariel…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…moins la rentabilité des fonds propres est élevée comme en témoigne la représentation graphique ci-dessous qui met en relation la quotité de fonds propres investis avec leur rentabilité : La question du financement extérieur à l’entreprise des projets immobiliers se pose inévitablement si l’entreprise ne souhaite pas ou ne peut pas financer l’intégralité de ses investissements avec des fonds propres….

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…du passif du bilan, mais se traduit, dans les mêmes proportions, par une diminution des disponibilités qui modifie la structure de l’actif. les capitaux propres sont constitués ici de la somme du capital et des subventions ( T + T = T) et les capitaux permanents sont constitués des capitaux propres majorés des emprunts contractés auprès des établissements de crédit…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de %. On retrouve le volume de la trésorerie à partir des fonds de roulement : EMPLOIS TRÉSORERIE NETTE RESSOURCES montants FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION TOTAL DES EMPLOIS TOTAL DES RESSOURCES montants La SA d’Hlm Citadis disposerait, en conclusion de cette première approche financière, des ressources longues pour financer son développement interne ou externe, des

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…légales et réglementaires. Par différence entre le prix de revient définitif et les financements externes définitifs (emprunts et subventions d’investissement), on déduit le montant des fonds propres mobilisés définitivement pour financer l’opération. Si la mobilisation des financements externes accroît le passif de l’entreprise Hlm, parallèlement à un accroissement des valeurs immobilisées à l’actif, la mobilisation des fonds propres n’induit aucun…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

coût actuariel d’un portefeuille d’emprunts sur la durée de vie maximum de ce portefeuille. Il faut souligner que ce taux est obtenu compte tenu de la cristallisation des taux d’intérêt des emprunts à taux variables. Ce coût actuariel d’un portefeuille d’emprunts est particulièrement utile lorsqu’il s’agira de calculer le coût moyen pondéré des ressources ou du capital d’une entreprise Hlm….

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…Mouvement : déblocage des fonds trésorerie COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES Mouvement : comptabilisation des intérêts courus du préfinancement PRODUITS Mouvement : imputation des frais financiers en immobilisations production immobilisée frais financiers Mouvement : déblocage des fonds Les fonds sont débloqués par le prêteur au fur et à mesure de l’échéancier de versement des fonds tout au long de la durée…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…sont enregistrés en détail au moment de la perception des fonds, qu’il s’agisse :  des emprunts réalisés  des subventions encaissées. Sont également considérés comme fonds encaissés les subventions déjà encaissées antérieurement mais faisant l’objet d’une décision d’affectation en fin d’opération et la valeur des terrains éventuellement portée en subventions. Le montant des dépenses comptabilisées correspond aux factures comptabilisées…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de calcul doivent être mentionnées dans l’annexe relative à l’incorporation des coûts internes de l’exercice dans le coût de production des immeubles de rapport et travaux d’amélioration. Tableau. : Annexe relative à l’incorporation des coûts internes et des frais financiers de l’exercice dans le coût de production des immobilisations opérations et n° d’inventaire coûts internes conduite autres d’opérations coûts internes…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…Fvoir Tableau : Activité de construction et de réhabilitation des terminaison des opérations en cours pour déterminer le montant des informations générales (État IV.) fonds propres engagés en matière des états réglementaires (État IV) d’immobilisations locatives. Fvoir Tableau III. Fiche Tableau de financement – Emplois et Ressources de l’Exercice Variation du Fonds de Roulement des Autres documents de synthèse (État…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…cessions, des démolitions, des mises au rebut ou des renouvellements de composants de l’actif immobilisé, la valeur d’entrée de ces éléments et les amortissements correspondants sont sortis des comptes où ils figurent. Voir le tableau des Mouvements des postes de l’actif immobilisé de l’Annexe qui détaille les mouvements qui affectent les valeurs brutes des immobilisations au cours d’un exercice (augmentations…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…le compte de résultat Hlm Les AT-AF cédés sont égaux à : + = amortissements cumulés capital remboursé des emprunts – quotes-parts de subventions virées au CR – quote-part de subvention sortie + AT-AF cédés Les fonds propres investis à l’origine de l’opération ( €) sont majorés du supplément de fonds propres investis lors du renouvellement des composants puisque ces…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…de vie…. La maintenance effectuée par la régie d’entretien La typologie de la maintenance présentée ci-dessus repose sur un classement comptable des charges par nature (achats, consommations, amortissements…) et non par destination (coût de la fonction recouvrement, coût du système d’information…). En conséquence, le coût d’un service, d’une fonction ou d’une activité se trouve comptablement réparti entre plusieurs lignes de…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…requis par la gouvernance de l’entreprise pour cette catégorie d’investissement − le coût moyen des dettes de l’entreprise − le coût moyen des ressources totales de l’entreprise, soit encore le coût moyen pondéré du capital − le coût de l’endettement marginal, soit encore le coût moyen des ressources mobilisées pour financer l’investissement − le taux de rendement des placements financiers…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier. Il faut souligner que deux des éléments constitutifs des capitaux propres concernent directement la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm : la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables les amortissements dérogatoires (provision réglementée). Ces éléments seront…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…portage à l’OLS. Le remboursement des échéances de l’avance en compte courant ou du créditvendeur et le paiement des loyers s’opèrent par compensation, sans mouvement de fonds. ► GESTION DES LOGEMENTS PAR L’OLS PENDANT LA PERIODE DU CREDITBAIL Pendant la période du contrat de crédit-bail, l’OLS se charge de louer les logements pendant au moins ans à des résidents d’outre-mer…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…de l’immeuble, voire lorsque ces coûts sont significatifs, être rattachés aux composants concernés. Il s’agit principalement : – des coûts de production – des honoraires – des révisions de prix sur marchés – des frais liés à la production (conduite d’opération, maîtrise d’ouvrage)  les pourcentages des composants isolés sont déterminés à partir de la décomposition de travaux la plus…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…(financements définitifs – y compris sorties de composants) » et . « opérations locatives démolies ou cédées ». − nouvelles présentations de l’état récapitulatif des emprunts (Fiche des États des dettes financières) et de l’état détaillé des emprunts (Fiche des États des dettes financières) : o nouvelle présentation de la ventilation par prêteurs de capitaux induite par la réorganisation des

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…compte des amortissements financiers courus et non échus. Les AT-AF cédés sont égaux à : + = amortissements cumulés capital remboursé des emprunts quotes-parts de subventions virées au CR quote-part de subvention sortie AT-AF cédés – – + Les fonds propres investis à l’origine de l’opération ( €) sont majorés du supplément de fonds propres investis lors du renouvellement des

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…– VAN taux d’actualisation % % % % % % % – – – – L’entreprise se pose alors la question de savoir quel serait le taux de rendement des fonds propres investis si elle empruntait € au taux d’intérêt fixe annuel de .% sur ans ? Le nouveau tableau des cash-flows minorés des annuités d’emprunt constantes ( €) serait…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…la suivante :  travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes  travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales  travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration)  travaux de réparation des menuiseries  travaux de peinture des parties communes et menuiseries  travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…de la construction. En revanche, certaines dépenses ne sont pas attribuables au coût d’acquisition ou de production d’une immobilisation. Il s’agit principalement :  des coûts administratifs et des frais généraux, à l’exception des coûts de structure dédiés  des frais de formation du personnel  des pertes d’exploitation ou des coûts encourus quand les immobilisations concernées ne fonctionnent pas…