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Coût de la vacance des logements

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…par composants du coût de construction se fait sur la base des marchés de travaux et des corps d’état, donc sur des coûts réels. ? en VEFA, la décomposition par composants du coût de construction de l’opération se fait sur la base de pourcentages indicatifs en distinguant la présence ou non de fondations spéciales. ? Évolution de la décomposition des

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf gradation évidentes de l’état Réparations…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…l’impôt sur les sociétés Cash-flow Revenu Brut Réel : c’est le revenu anticipé qui peut être tiré par l’usufruitier-bailleur de la location d’un immeuble de logements (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires.) minoré des pertes anticipées pour inoccupation (vacance conjoncturelle ou frictionnelle des logements due à la mobilité des clients). Ce revenu brut réel constitue un…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…indices économiques et celles des différents postes par rapport à ces indices. Cette projection des revenus net induit aussi des hypothèses sur la vacance des logements et des impayés de loyers et de charges, sur les travaux de gros entretien à réaliser, sur la mobilité des locataires et sur les conditions de relocation. Il est clair que la validité des

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

pôts de garantie versés marché de travaux des entreprises liste des associations syndicales état des taxes foncières compte général des travaux, s’il y a des travaux en cours contrats de maintenance et d’entretien charges communes. Transfert des documents à la CDC copie de la délibération du Conseil d’Administration du cédant cidant de la cession des biens copie de la délibération…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…à taux variables), coût de la ressource des financements CDC  l’évolution de l’environnement économique (taux d’inflation, indice du coût de la construction, indice de la revalorisation des loyers, taux d’évolution de la taxe foncière sur la propriété bâtie, taux de TVA…) et donc aussi des cycles économiques  l’évolution du marché et de la concurrence, eu égard à l’implantation…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

membrement de propriété et usufruit locatif social

…loyers se situent entre les loyers des logements sociaux aidés par l’État (Prêt Locatif à Usage Social – PLUS) et les loyers des logements non aidés (Prêt Locatif Intermédiaire – PLI). La multiplication des démembrements, dans ce contexte particulier de crise, dans des aires de marché où la demande de logements à loyers sociaux (PLUS, PLA-I) est forte peut conduire…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir Les principales étapes de la procédure d’engagement Le fonctionnement du Comité d’Engagement extrait . L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…réseaux Changement des épingles des ballons d’eau chaude X X Remplacement des appareils de traitement d’eau X Remplacement des cuves à fuel X Appareillage Réparation des robinets d’arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs X Remplacement des robinets d’arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs Changement des têtes de robinet, flexibles de douche, cols de cygne, clapets, appareillages…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…PLS extrait Ce barème fiscal n’est utilisable que pour le calcul de l’ensemble des droits de d’enregistrement de l’usufruit et de la taxe de publicité foncière . Ce mode d’évaluation forfaitaire ne peut servir de base à la détermination de la valeur économique de l’usufruit, même si le service des Domaines s’appuie sur cette base fiscale pour terminer la valeur…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  termination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…consiste à comparer la rentabilité économique du projet au coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise HLM : si la rentabilité du projet est supérieure au coût des capitaux, alors le projet est acceptable. Le coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise ou encore coût moyen pondéré du capital (CMPC) correspond au coût de l’ensemble des ressources longues mobilisées par…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, finis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…dû des emprunts  pénalités de remboursement anticipé de tous ordres  coût de la démolition (y compris la remise en état du terrain)  frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…perte de loyers de % pour vacance conjoncturelle signifie que le taux de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le délai moyen de commercialisation des logements est de mois ( %  = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des délais…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

de cessions de biens Régime fiscal des achats pour revendre Régime fiscal des travaux de maintenance La fiscalité de l’urbanisme Taxes acquittées dans les conditions de droit commun Taxes susceptibles d’allègement au bénéfice des entreprises Hlm La comptabilisation de la livraison à soi-même La comptabilisation des opérations de construction La comptabilisation des opérations de maintenance locative Annexe : Tests de

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…que le délai moyen de commercialisation des logements est de mois ( % × = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des délais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui concerne les charges d’exploitation : • les frais de gestion (coûts directs…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le délai moyen de commercialisation des logements est de mois ( %  = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des délais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

de prêt. La pénalité reposant sur le capital restant dû est la moins pénalisante dans cet exemple. Le taux de privation est un puissant indicateur de gestion active de la dette financière des entreprises de logement social. … Interprétation compensateurs actuarielle des intérêts Le système des intérêts compensateurs a été créé par la Caisse des Dépôts et Consignations pour permettre…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…période précédenteencaissements dûs aux loyers des logementsSORTIESdécaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la périodeannuités des empruntspas toujours égaux à la facturationencaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturationsituation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période LE CAS CITADIS : gestion courante Question : comptes financiers de l’entreprise…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements molition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

de l’immeuble, voire lorsque ces coûts sont significatifs, être rattachés aux composants concernés. Il s’agit principalement : – des coûts de production – des honoraires – des révisions de prix sur marchés – des frais liés à la production (conduite d’opération, maîtrise d’ouvrage)  les pourcentages des composants isolés sont terminés à partir de la décomposition de travaux la plus…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm finition de la maintenance locative Typologie de la maintenance locative La maintenance effectuée par la régie d’entretien Le financement global de la maintenance locative Les financements directs de la maintenance locative Le transfert des grosses réparations Le coût net de la maintenance locative Le cash-flow et le bilan Hlm L’affectation du résultat de l’exercice…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Le cas particulier des immeubles locatifs Hlm La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers Exemple d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financier La production d’immobilisations par l’entreprise Hlm finition de la production immobilisée des entreprises Hlm Valorisation de la production…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…social « L’article de la loi n° – du juillet Urbanisme et Habitat a complété l’article L. – du code de la construction et de l’habitation (CCH) par un alinéa visant notamment à permettre à des organismes d’HLM de détenir temporairement l’usufruit de logements locatifs. La circulaire du cembre a prévu dans son paragraphe. la possibilité d’accorder des prêts locatifs…

Démolition de l’opération DOMUS

molition de l'opération DOMUS

molition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait . molition de l’opération DOMUS La démolition de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…première concerne la question de la césure de l’échéance des emprunts à la date de la vente  la seconde concerne le statut des retards et impayés de loyers. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Césure des échéances d’emprunts et de tous les autres contrats d’exploitation La césure se fait normalement prorata temporis à la date…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

la période légale de portage. On peut presque considérer qu’il s’agit d’une cession temporaire de l’immeuble à la société de portage à l’issue de sa construction puisqu’il est prévu entre les parties, dès la mise en œuvre du montage de défiscalisation, des promesses réciproques d’achat et de cession de l’ensemble immobilier (ou des parts de la société de portage). ……

Le démembrement social de propriété

Le membrement social de propriété

…locatif social constitue encore un mode de diversification de la production nouvelle de logements sociaux et un outil complémentaire à la production en pleine propriété des bailleurs sociaux. Néanmoins, beaucoup de décideurs s’interrogent à la fois sur l’utilité du membrement social de propriété et sur la transition locative à l’issue de la convention d’usufruit. L’UTILITE DU DEMEMBREMENT SOCIAL DE PROPRIETE…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement La valeur actuelle nette finition de la valeur actuelle nette La prise de décision d’investissement à l’aide de la VAN La prise de décision pour un seul projet La prise de décision en cas de plusieurs projets de durées de vie différentes La valeur actuelle nette à taux double La structure des cash-flows extrait…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

la suivante :  travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes  travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales  travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration)  travaux de réparation des menuiseries  travaux de peinture des parties communes et menuiseries  travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

but des années remet la question de la propriété des Hlm sur le devant de la scène. Les salariés des entreprises n’ayant plus de problème de logements, les Hlm sont devenus « acteurs de la politique de la ville », selon les termes de Michel Delebarre, président de l’Union nationale. « Nous sommes aujourd’hui des opérateurs urbains, ce qui justifie…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants PRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT PRÉCIATION préciation des immobilisations préciation des stocks et en cours préciation des comptes de tiers préciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…cette date. Délai de récupération actualisé des fonds propres investis FP : montant des fonds propres investis pour financer le projet d’investissement qui peut être une construction neuve ou une acquisition CFt : montant des cash-flows attendus de l’investissement pour la période annuelle t (en fin de période) ; le flux de fonds propres de la dernière période comporte les…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…résultat de l’exercice par activités… La formation du résultat à partir des soldes intermédiaires de gestion La formation du résultat de l’exercice, réalisée à partir de la méthode dite des soldes intermédiaires de gestion, consiste à regrouper, par natures d’activité, les flux de charges et de produits du compte de résultat, indépendamment des délais d’encaissements et de décaissements qui se…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…identique en vertu du principe d’égalité des ressources et des emplois. Considérés individuellement, les comptes vont donc enregistrer des débits et des crédits conduisant à un solde : biteur lorsque la somme des débits est supérieure à la somme des crédits créditeur lorsque la somme des crédits est supérieure à la somme des débits. Généralement, les soldes débiteurs sont localisés…

Corrections des tests

Corrections des tests

…/ de l’exercice n ANALYSE STATIQUE ANALYSE DYNAMIQUE ANALYSE STATIQUE à une date au cours de la période à une date situation variation situation des EMPLOIS des RESSOURCES des RESSOURCES des EMPLOIS TABLEAU DE FINANCEMENT BILAN ACTIF des EMPLOIS PASSIF des RESSOURCES BILAN ACTIF PASSIF au cours de la période cumul des CONSOMMATIONS des PRODUCTIONS COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année de location de l’opération DOMUS () TRÉSORERIE situation de trésorerie au but de l’exercice au bilan du dernier jour de la période précédente encaissements dûs aux loyers des logements ENTRÉES SORTIES caissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure + besoin de fonds propres induit terrains aménagés, loués bâtis des immobilisations de structure. Tout naturellement, le fonds de roulement d’exploitation augmente de K€, du montant des ACNE comme en témoigne le tableau ci-dessous. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette de

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l’esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour préciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…amortissements des éléments sortis de l’actif (molitions, sorties de composants remplacés, mises au rebut), des éléments transférés en actif circulant, des éléments cédés et enfin des reprises sur amortissements. Le tableau des Provisions et des dépréciations de l’Annexe retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les préciations sont ventilées entre celles…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

veloppement de l’état taillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au tail des

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires….

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

de l’enregistrement de la facture ou la saisie de la pièce comptable. La position budgétaire finitive est mise à jour lors de la comptabilisation de la facture ou lors de l’insertion de la pièce comptable dans l’historique comptable. . Le vocabulaire de la gestion budgétaire (IKOS) Réalisation La réalisation est souvent précédée par une commande. Il peut aussi arriver des

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

des fonds propres et de diminuer le fonds de roulement de haut de bilan. Dans ce cas, il faudra tout d’abord vérifier la cohérence des dépenses comptabilisées des immobilisations de structure :  entre la somme des dépenses comptabilisées de la fiche de situation financière et comptable (opérations soldées + opérations terminées non soldées + opérations en cours)  et…