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Coût du capital

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…dans la mesure où le capital restant dû « forcé » décroît plus vite que le capital restant dû « naturel ». Capital restant dû naturel Capital restant dû forcé – Ce report d’intérêts s’appelle intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices et n’est dû qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. La facturation des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…restant dû « n » = capital restant dû « n- » – capital remboursé « n ». Par exemple, pour le capital restant dû au //, on trouve : (capital restant dû au //) – (capital remboursé au //) = (capital restant dû au //) • intérêts payés « n » = capital restant dû « n- » x…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…consiste à comparer la rentabilité économique du projet au coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise HLM : si la rentabilité du projet est supérieure au coût des capitaux, alors le projet est acceptable. Le coût de l’ensemble des capitaux de l’entreprise ou encore coût moyen pondéré du capital (CMPC) correspond au coût de l’ensemble des ressources longues mobilisées par…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…Les fonds propres des entreprises HLM ont-ils un coût ? Toutes les ressources externes de l’entreprise Hlm ont un coût :  La dette financière a un coût pour l’emprunteur : le coût actuariel de la dette. Elle a aussi un coût pour le prêteur : le coût de la ressource, certes inférieur au coût de la dette.  Les…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

ou croissantes… Le capital des emprunts Cette analyse du capital des emprunts revêt deux aspects distincts : l’étude du capital restant dû à la date de clôture de l’exercice l’étude de l’amortissement du capital au cours de l’exercice…. Les emprunts au passif du bilan Le capital restant dû des emprunts, autrement dit les capitaux que l’entreprise Hlm doit encore rembourser…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…de .%, supérieur au coût des ressources externes (emprunts et subventions) parce que le coût d’opportunité des fonds propres devrait être normalement supérieur au coût des ressources externes à l’entreprise. En conséquence, le coût moyen pondéré du capital CMC de l’entreprise Hlm se calcule de la manière suivante : CMC = ( . × ) + ( . × )…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…T – T = T Ce logement a été financé de la manière suivante lors de son acquisition ou de sa construction : subventions T emprunt T fonds propres T Le capital remboursé à la date de cession s’élève à T. Le capital restant dû, à la date de cession, est donc égal à T : capital emprunté – capital

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…d’amortissement forcé, d’un report d’intérêts. Ce report d’intérêts correspond à la différence entre le capital restant dû affiché dans le tableau d’amortissement « forcé » et le capital restant dû « naturel », dans la mesure où le capital restant dû « forcé » décroît plus vite que le capital restant dû « naturel ». Ce report d’intérêts, que l’on…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de calcul doivent être mentionnées dans l’annexe relative à l’incorporation des coûts internes de l’exercice dans le coût de production des immeubles de rapport et travaux d’amélioration. Tableau. : Annexe relative à l’incorporation des coûts internes et des frais financiers de l’exercice dans le coût de production des immobilisations opérations et n° d’inventaire coûts internes conduite autres d’opérations coûts internes…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…valeur actuelle du terrain concerné et les coûts techniques de démolition constituent une charge exceptionnelle diverse il s’agit d’une démolition avec reconstruction sur le site : les coûts techniques de démolition doivent alors être intégrés dans le coût de revient du nouvel immeuble car il s’agit d’un élément attribuable au coût de production du nouvel immeuble. Ils seront par conséquent…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…par le banquier). Le taux d’actualisation à utiliser est alors le « coût moyen pondéré du capital » qui tient compte à la fois du coût des ressources externes (dette financière et des subventions) et du coût d’opportunité des fonds propres compte tenu de leur poids respectif dans le financement de l’investissement. La prime de risque peut être liée, sans…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…ont été livrés entreet(ils ont entreetans d’ancienneté) et ont fait l’objet d’une rénovation lourde il y aans (en ).  Le prix de revient d’origine des groupes d’habitations capitalisé à l’ICC à finest d’environK€ par logement. Le prix de revient des travaux de rénovation capitalisé au même ICC est d’environK€ par logement. Ceci nous amène à un coût complet capitalisé…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…(échéance payée) • capital restant dû « n » = capital restant dû « n- » – capital remboursé «n» Par exemple, pour le capital restant dû au //, on trouve : (capital restant dû au //) – (capital remboursé au //) = (capital restant dû au //) • intérêts payés « n » = capital restant dû « n-…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…provisions pour charges – – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté – remboursement anticipé des emprunts capital restant dû – totaux totaux – – – – – – -. Reprise sur provision pour frais de démolition – COMPTE DE RÉSULTAT de l’exercice j charges produits subvention pour démolition autres charges financières subvention remboursement du capital

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…l’entreprise Hlm ont un coût :  la dette financière a un coût pour l’emprunteur : le coût actuariel de la dette. Elle a aussi un coût pour le prêteur : le coût de la ressource.  les subventions d’investissement ont un coût financier en apparence nul pour le bénéficiaire. Elles ont un coût financier (coût de la ressource) pour…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûdatetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûLE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…requis par la gouvernance de l’entreprise pour cette catégorie d’investissement − le coût moyen des dettes de l’entreprise − le coût moyen des ressources totales de l’entreprise, soit encore le coût moyen pondéré du capital − le coût de l’endettement marginal, soit encore le coût moyen des ressources mobilisées pour financer l’investissement − le taux de rendement des placements financiers…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…taux fixe constant :  échéance « n » = capital remboursé « n » + intérêts payés « n »  capital restant dû « n » = capital restant dû « n- » – capital remboursé «n»  intérêts payés « n » = capital restant dû « n- »  . %. Tableau . : Tableau d’amortissement…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…: • le coût de remplacement brut qui comprend le coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l’identique ou à équivalent, Il existe de nombreuses autres méthode d’évaluation parmi lesquelles la méthode par le coût de remplacement (valeur vénale du terrain augmentée du coût de la reconstruction à l’identique ou à l’équivalent des bâtiments et…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…en état des logements et de leurs parties communes avant leur remise au nu-propriétaire. Le coût des ressources externes (taux actuariel des emprunts) restant élevé (. %), plusieurs solutions s’offrent à l’usufruitier-bailleur social si l’on considère les coûts de gestion et de maintenances inélastiques : – diminuer le coût d’acquisition de l’usufruit – améliorer le financement, soit en injectant des…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…: les coûts techniques de démolition doivent alors être intégrés dans le coût de revient du nouvel immeuble car il s’agit d’un élément attribuable au coût de production du nouvel immeuble. Ils seront par conséquent inclus dans le composant « structure », pour autant que le coût de revient global des nouvelles constructions demeure compatible avec leur valeur actuelle, et…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…incorporés dans le coût d’une immobilisation incorporelle à une date ultérieure. Les coûts de développement peuvent être comptabilisés à l’actif s’ils se rapportent à des projets nettement individualisés ayant de sérieuses chances de réussite technique ou de rentabilité commerciale ou de viabilité économique pour des projets pluriannuels. Ces coûts sont amortis sur leur durée d’utilisation avec un maximum de ans….

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…classe des comptes de capitaux. Les capitaux propres correspondent à la somme algébrique suivante : le capital pour les SA d’Hlm ou les dotations pour les Offices d’Hlm. Ces postes comprennent : – le capital, pour les SA d’Hlm, qui doit être entièrement libéré dès la souscription ou les dotations pour les Offices d’Hlm qui correspondent à des apports en…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

de vie…. La maintenance effectuée par la régie d’entretien La typologie de la maintenance présentée ci-dessus repose sur un classement comptable des charges par nature (achats, consommations, amortissements…) et non par destination (coût de la fonction recouvrement, coût du système d’information…). En conséquence, le coût d’un service, d’une fonction ou d’une activité se trouve comptablement réparti entre plusieurs lignes de…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

capital acquis € valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements) + mois – temps flux négatifs (sorties de fonds décaissements) capital prêté € valeur présente Cette suite de flux monétaires est temporaire. Le montant des flux est certain. La périodicité n’est pas connue, mais elle peut être soit mensuelle, soit semestrielle. Soulignons que le capital initial constitue la valeur…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…: trésorerie au // avant la vente + encaissement de la vente – remboursement du capital des emprunts + – – paiement pénalités remboursement anticipé – paiement des ICNE au // = trésorerie au // après la vente – – Les intérêts courus et non échus au // correspondant au coût du capital des emprunts de la dernière échéance de…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…contrat les versements commencent mois date de consolidation date de fin du préfinancement date de référence date de ère mise en recouvrement date de paiement de la ère échéance les versements s’arrêtent calcul des intérêts capitalisés capital prêté intérêts capitalisés = capital consolidé Ce mécanisme de capitalisation induit plusieurs conséquences : au niveau du bilan : – le prix de…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…de la construction. En revanche, certaines dépenses ne sont pas attribuables au coût d’acquisition ou de production d’une immobilisation. Il s’agit principalement :  des coûts administratifs et des frais généraux, à l’exception des coûts de structure dédiés  des frais de formation du personnel  des pertes d’exploitation ou des coûts encourus quand les immobilisations concernées ne fonctionnent pas…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…économique, puisqu’on n’est pas obligé de le rémunérer (sauf éventuellement pour le capital). C’est aussi un financement dont on doit exiger une rentabilité supérieure au coût de la dette financière car cette rentabilité est plus risquée et plus aléatoire. L’idée, pourrait-on croire, serait que ces fonds propres et assimilés puissent tout financer. En réalité, l’argent est rare et les apporteurs…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…doit permettre une rémunération « normale » des fonds propres ayant financé cet investissement. Les fonds propres des entreprises Hlm ont un coût financier, ils ne sont pas gratuits : il s’agit d’un coût d’opportunité, c’est à dire un coût correspondant à leur rémunération alternative sur un un investissement semblable et présentant le même risque. Ce taux est aussi celui…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…et le TRI et le raisonnement peut être de type « économique » ou de type « financier » (coût d’opportunité ou rentabilité des fonds propres investis). Pour déterminer les fonds propres dégagés/engagés par la démolition, on soustraira de la valeur marchande du foncier les divers coûts à engager pour la démolition du bien :  remboursement du capital restant…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…qui enregistre le coût des travaux faits par l’entreprise Hlm pour elle-même et notamment : – les coûts internes imputables aux immeubles de rapport : conduite d’opération lorsqu’elle est effectuée par l’entreprise Hlm, autres tâches effectuées par l’entreprise Hlm en sa qualité de maître d’ouvrage Au moins % selon la Fédération des SA d’Hlm (Dossier Individuel de Situation). Ce compte…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…de production des immobilisations (immeubles de rapport et travaux d’amélioration) le tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks présentant, pour chacune des opérations, le montant de ces coûts imputés au cours de l’exercice dans le coût de production des stocks le tableau récapitulatif par nature des charges et produits…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…débiteurs ACTIF CIRCULANT immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régularisation capital – dotations et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF DETTES D’EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF Comptes de régularisation .. Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Outre le principe général et intangible de l’équilibre des ressources et des emplois, l’analyse des…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

projet est alors supérieure au coût du projet. Dans le cas contraire, le projet doit être rejeté. Le TRI donne donc une estimation de la rentabilité du projet sur toute sa durée de vie. Il indique également que le projet reste acceptable tant que, par exemple, le coût moyen pondéré du capital de l’entreprise Hlm majoré d’une prime de risque,…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des réserves AT .. Les tableaux de rapprochement Cette comparaison…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…Mécanisme général de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des immobilisations locatives La comptabilisation des immobilisations par composants immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…de remboursement en capital pour les emprunts et nettes de subventions inscrites au résultat pour les subventions d’investissement. Cette approche « version nette » présente néanmoins l’inconvénient de masquer le mécanisme de création ou de reconstitution de fonds propres par rapprochement entre l’amortissement des immobilisations locatives – qui constitue une ressource pour l’entreprise Hlm – et les remboursements du capital

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…qui suit celle de leur achèvement s’ils sont financés à concurrence de % du coût total de la construction, au moyen des prêts aidés par l’État. Tableau. : Régime d’exonération de la TFPB de ans pour les logements conventionnés à usage locatif des entreprises Hlm Nature des constructions CONSTRUCTION NEUVE Régime fiscal applicable Exonération si financement aidé à Articles –…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…l’Habitation (CCH), sont maintenant calculés après déduction des remboursements en capital effectués dans l’exercice sur l’ensemble des emprunts locatifs, hors remboursements anticipés et comprenant aussi le remboursement à leur terme des emprunts in fine. Les remboursements en capital des emprunts sont mentionnés dans l’état récapitulatif des dettes financières par nature d’affectation, en colonne (échéances) des rubriques . « opérations locatives…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…ci-après le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». Voir aussi le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social ». … Évaluation de l’usufruit viager La répartition de la valeur entre nu-propriétaire et usufruitier est déterminée par référence à l’âge de ce dernier. L’article -I du CGI prévoit que, pour la liquidation des droits d’enregistrement et de…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…de nominalisme ou de stabilité des coûts monétaires : le Code de Commerce prévoit qu’à leur date d’entrée dans le patrimoine, les biens acquis à titre onéreux sont enregistrés à leurs coûts d’acquisition, c’est à dire à leur coût historique exprimé en unités monétaires. L’application de ce principe a une double conséquence : l’unité monétaire – l’euro – est supposée…

Corrections des tests

Corrections des tests

…est prévisible. Ce principe a pour conséquence, par exemple, d’attribuer aux stocks une valeur égale à leur coût de fabrication ou d’acquisition, alors que leur valeur réelle apparaîtrait plus faible s’ils devaient être vendus dans le cadre d’une procédure de liquidation de l’entreprise. Principe des coûts historiques (ou encore principe de nominalisme ou de stabilité des coûts monétaires : le…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d’ investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l’ investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…l’investissement initial est considéré comme étant totalement réalisé à la fin de l’exercice précédent la première mise en service ; les investissements antérieurs seront capitalisés à cette date et les investissements postérieurs peuvent être actualisés à cette même date  les capitalisations et les actualisations sont faites annuellement sur la base d’un taux unique ou de taux multiples sur la…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

D … Exemples de calculs de taux actuariels Reprenons les opérations économiques des exemples (placement simple) et (placement obligataire) présentés au paragraphe .. ci-dessus pour lesquelles le taux actuariel sera calculé. Rappel de l’exemple : placement simple Soit un capital de € placé le // pendant mois. La valeur acquise de ce capital initial au terme des mois de placement,…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…la fortune. Les revenus générés par l’immeuble locatif dont il était déjà propriétaire permettront le remboursement des intérêts de l’emprunt. Afin de rembourser le capital à terme, € devront être investis sur un support financier nanti au profit de l’établissement prêteur. Ce placement revalorisé permettra à terme le remboursement du capital emprunté. Ainsi, avec € investis et le « manque…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…Hlm en dont environ % pour les seules dettes financières. Au passif du bilan, au / de chaque exercice, ces montants sont présentés nets :  des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice  du capital remboursé des emprunts. En ce qui concerne les emprunts c’est donc le capital restant dû qui subsiste au passif. En lecture directe…