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Coût du capital

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…dans la mesure où le capital restant « forcé » décroît plus vite que le capital restant « naturel ». Capital restant naturel Capital restant forcé – Ce report d’intérêts s’appelle intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices et n’est qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. La facturation des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…restant « n » = capital restant « n- » – capital remboursé « n ». Par exemple, pour le capital restant au //, on trouve : (capital restant au //) – (capital remboursé au //) = (capital restant au //) • intérêts payés « n » = capital restant « n- » x…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…déduit naturellement : -les échéances annuelles suivantes par application du taux de progression q% des échéances-les intérêts payés annuellement par application des taux d’intérêts faciaux ti% au capital restant -les remboursements de capital annuels par différence entre les échéances et les intérêts payés-et enfin le capital restant par soustraction du remboursement de capital de l’année n du capital restant…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…Les fonds propres des entreprises HLM ont-ils un coût ? Toutes les ressources externes de l’entreprise Hlm ont un coût :  La dette financière a un coût pour l’emprunteur : le coût actuariel de la dette. Elle a aussi un coût pour le prêteur : le coût de la ressource, certes inférieur au coût de la dette.  Les…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…ou croissantes… Le capital des emprunts Cette analyse du capital des emprunts revêt deux aspects distincts : l’étude du capital restant à la date de clôture de l’exercice l’étude de l’amortissement du capital au cours de l’exercice…. Les emprunts au passif du bilan Le capital restant des emprunts, autrement dit les capitaux que l’entreprise Hlm doit encore rembourser…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…doit donc être fonction du niveau de risques retenus par l’investisseur : autrement dit, plus le projet d’investissement est risqué et plus le taux d’actualisation doit être élevé parce que, au-delà du taux d’intérêt nominal proprement dit (coût d’opportunité du capital investi ou coût moyen pondéré du capital), le taux d’actualisation y associe aussi une prime de risque élevée. Pour…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…nomme intérêts compensateurs ou indemnités compensatrices, n’est qu’en cas de remboursement anticipé du capital de l’emprunt. Le paiement des intérêts compensateurs oblige ainsi l’emprunteur à payer pendant la durée de l’emprunt une rémunération du capital égale au taux réel de l’emprunt tandis que le paiement du capital restant « forcé », inférieur au capital restant « naturel…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…non soumis à intérêts compensateurs, peut conduire à une augmentation des amortissements dérogatoires (en cas de baisse du taux du Livret A, les remboursements du capital augmentent) ou à une augmentation moindre, voire à des reprises sur amortissements dérogatoires (en cas de hausse du taux du Livret A, les remboursements du capital diminuent). À cette étape de l’analyse, l’amortissement technique…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…valeur actuelle du terrain concerné et les coûts techniques de démolition constituent une charge exceptionnelle diverse il s’agit d’une démolition avec reconstruction sur le site : les coûts techniques de démolition doivent alors être intégrés dans le coût de revient du nouvel immeuble car il s’agit d’un élément attribuable au coût de production du nouvel immeuble. Ils seront par conséquent…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…l’usufruit ; autrement dit, plus la durée est Voir le paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social » ci-après. courte sans être inférieure à ans, plus le coût de cession devrait être faible, ce qui n’exclut pas d’envisager dans la négociation du couple durée/coût de l’usufruit une certaine inertie du prix de cession à l’allongement raisonnable de la durée…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…garants dans lesmois suivant la transmission de la notification du projet de transfert du prêt liés à la vente (Article L- du CCH). Le prix de vente est défini par le vendeur après avis du maire de la commune où se situe les logements concernés. Pour la procédure d’autorisation d’aliénation, voir l’article L- du CCH. . La problématique du prix…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…(échéance payée) • capital restant « n » = capital restant « n- » – capital remboursé «n» Par exemple, pour le capital restant au //, on trouve : (capital restant au //) – (capital remboursé au //) = (capital restant au //) • intérêts payés « n » = capital restant « n-…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…provisions pour charges – – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté – remboursement anticipé des emprunts capital restant – totaux totaux – – – – – – -. Reprise sur provision pour frais de démolition – COMPTE DE RÉSULTAT de l’exercice j charges produits subvention pour démolition autres charges financières subvention remboursement du capital

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…l’entreprise Hlm ont un coût :  la dette financière a un coût pour l’emprunteur : le coût actuariel de la dette. Elle a aussi un coût pour le prêteur : le coût de la ressource.  les subventions d’investissement ont un coût financier en apparence nul pour le bénéficiaire. Elles ont un coût financier (coût de la ressource) pour…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant datetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant LE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…les frais financiers – et, d’autre part, le capital récupéré au cours de l’exercice, c’est à dire le capital remboursé. Il y a surplus lorsque le cash-flow est supérieur au coût du capital majoré du capital récupéré. Le tableau ci-dessous a pour objet de calculer les surplus annuels dégagés par le projet d’investissement, une fois le capital entièrement récupéré :…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…taux fixe constant :  échéance « n » = capital remboursé « n » + intérêts payés « n »  capital restant « n » = capital restant « n- » – capital remboursé «n»  intérêts payés « n » = capital restant « n- »  . %. Tableau . : Tableau d’amortissement…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…: • le coût de remplacement brut qui comprend le coût d’achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l’identique ou à équivalent, Il existe de nombreuses autres méthode d’évaluation parmi lesquelles la méthode par le coût de remplacement (valeur vénale du terrain augmentée du coût de la reconstruction à l’identique ou à l’équivalent des bâtiments et…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…aux SEM de logement social.  Caractéristiques financières du PLS La quotité du prêt PLS ne peut être inférieure à % du prix de revient de l’opération pour une opération neuve, le coût d’acquisition de l’usufruit tenant alors leu du prix de revient de l’opération. Le taux d’intérêt du PLS est étroitement dépendant du taux du Livret A des Caisses…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…% ( €). Le remboursement du capital restant de l’emprunt principal est lui aussi subventionné à hauteur de %, soit € ( × . = ). Les pénalités de remboursement anticipé des emprunts sont de % du capital restant , soit € ( × %). Cette opération de démolition, dans ce cas présent sans reconstruction, constitue un projet complexe…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…de capital à l’appui du certificat de dépôt des fonds émis par l’intermédiaire. Ce compte de dotations concerne aussi les Fondations d’Hlm. Comptes liés au capital social de l’entreprise donc réservés aux SA d’Hlm.  les réserves sont des bénéfices affectés durablement à l’entreprise Hlm, mouvementées lors de l’affectation du résultat de l’exercice. Elles comprennent : − la réserve légale,…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…vie de l’emprunt généralement inférieure ou égale à la durée de vie de l’immobilisation qu’ils ont contribué à financer Dépôts de locataires garantie des Durée du bail du client mais permanence en volume par le jeu de la rotation des locataires.. L’actif du bilan L’actif du bilan indique l’utilisation qui est faite de ces trois types de ressources, en termes…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…le mécanisme d’affectation d’un résultat bénéficiaire aux différents postes du passif du bilan. Schéma. : Le mécanisme d’affectation du résultat bénéficiaire de l’exercice Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN BILAN AVANT affectation du résultat de l’exercice APRÈS affectation du résultat de l’exercice ACTIF ACTIF PASSIF dotation ou capital et réserves dotation ou capital

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…consiste à prendre en compte un coût normé (horaire par exemple) calculé à partir d’un niveau normal d’activité du service en charge des constructions nouvelles, et à imputer celui-ci sur les opérations en fonction du temps de travail réellement consacré à chacun des programmes. Cette méthode aboutit notamment à ne pas immobiliser systématiquement la totalité des coûts supportés pendant l’exercice,…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…présente de l’opération et que le capital récupéré à l’échéance du placement constitue la valeur future ou valeur acquise du placement. Dans ce cas présent, il n’y a pas de flux intermédiaires et les intérêts sont versés au prêteur à l’échéance du placement. La question sous-jacente pourrait concerner la rentabilité du capital investi pendant ces mois, sachant que les intérêts…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…: trésorerie au // avant la vente + encaissement de la vente – remboursement du capital des emprunts + – – paiement pénalités remboursement anticipé – paiement des ICNE au // = trésorerie au // après la vente – – Les intérêts courus et non échus au // correspondant au coût du capital des emprunts de la dernière échéance de…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…contrat les versements commencent mois date de consolidation date de fin du préfinancement date de référence date de ère mise en recouvrement date de paiement de la ère échéance les versements s’arrêtent calcul des intérêts capitalisés capital prêté intérêts capitalisés = capital consolidé Ce mécanisme de capitalisation induit plusieurs conséquences : au niveau du bilan : – le prix de…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…de la construction. En revanche, certaines dépenses ne sont pas attribuables au coût d’acquisition ou de production d’une immobilisation. Il s’agit principalement :  des coûts administratifs et des frais généraux, à l’exception des coûts de structure dédiés  des frais de formation du personnel  des pertes d’exploitation ou des coûts encourus quand les immobilisations concernées ne fonctionnent pas…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global Le fonds de roulement d’exploitation La trésorerie La structure comparée du bilan Hlm Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait Le…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…: du tableau indiquant les résultats de l’entreprise Hlm pour les cinq derniers exercices du tableau précisant l’affectation du résultat de l’exercice du tableau de ventilation des charges et des produits répartissant le résultat global par activités (gestion locative, activité de promotion…) du tableau des soldes intermédiaires de gestion permettant de calculer successivement différents résultats : résultat d’exploitation, résultat courant…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…des numéros de tous les comptes de la classe considérée. Chaque compte pouvant se subdiviser lui-même, le numéro de chaque compte divisionnaire commence toujours par le numéro du compte ou du sous-compte dont il constitue une subdivision…. La signification des terminaisons principales En comptabilité générale, la position du chiffre, au-delà du premier chiffre de la classe, dans le numéro de…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…le jour. Schéma . : Les mouvements de trésorerie d’une entreprise Hlm Relevant des paragraphes , et de la sous-section du paragraphe ou du sous-paragraphe du paragraphe de la sous-section de la section du chapitre IV du titre Ier du livre II du code monétaire et financier gérant exclusivement des titres émis ou garantis par les Etats membres de la…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…projet est alors supérieure au coût du projet. Dans le cas contraire, le projet doit être rejeté. Le TRI donne donc une estimation de la rentabilité du projet sur toute sa durée de vie. Il indique également que le projet reste acceptable tant que, par exemple, le coût moyen pondéré du capital de l’entreprise Hlm majoré d’une prime de risque,…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…montant le moins élevé de ces dernières évaluations – si les factures réelles ne sont isolées -, l’amortissement est calculé et la valeur nette comptable du composant remplacé s’en trouve déduite. La procédure d’évaluation de la valeur nette comptable du composant sorti est la suivante : Tableau . : Procédure comptable d’évaluation de la valeur nette comptable du composant sorti…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…augmentation des amortissements dérogatoires (en cas de baisse du taux du Livret A, les remboursements du capital augmentent) ou à une augmentation moindre, voire à des reprises sur amortissements dérogatoires (en cas de hausse du taux du Livret A, les remboursements du capital diminuent). Les sorties de composants remplacés peuvent aussi impacter l’équilibre des amortissements techniques et financiers et générer…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…immobilier direct et indirect et aux besoins de logements sociaux en France. La durée du démembrement qui est généralement de ans. Cette durée est courte au regard de la gestion d’un bilan de bailleur social. Une durée supérieure à ans serait plus intéressante pour le bailleur, mais en France les particuliers redoutent d’investir en nue-propriété sur une durée aussi longue….

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…et du CGI. Article -I- du CGI. Article – du CGI. L’exonération de TFPB est aussi subordonnée au bénéfice de la TVA au taux réduit au titre de leur acquisition ou de leur livraison à soi-même dont ils ont fait l’objet. Le coût de la construction s’entend du prix de la construction proprement dite et du terrain correspondant. Pour les…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L’actif du bilan extrait Le bilan Hlm : rappels Le passif du bilan L’actif du bilan La représentation comptable du bilan Hlm Les rappels concernant plus particulièrement le bilan des entreprises de logement social, font référence aux « Principes de base » de l’ouvrage sur la gestion financière des entreprises de…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…résultat intermédiaire : CF = charges du résultat financier du compte de résultat PF = produits du résultat financier du compte de résultat CE = charges du résultat d’exploitation du compte de résultat PE = produits du résultat d’exploitation du compte de résultat CX = charges du résultat exceptionnel du compte de résultat PX = produits du résultat exceptionnel du

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…= taux de rendement net du bien r = taux de revalorisation du revenu généré n = durée de l’usufruit…. Évaluation économique de l’usufruit L’usufruitier ayant vocation à percevoir les fruits du bien, l’élément déterminant pour valoriser ce droit sera évidement le revenu généré et le taux de rendement du bien. Et si la doctrine s’accorde sur la formule mathématique,…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…n° – TO du Instruction n° – TO // // du // Instruction n° – TO du Avenant n° – TO du Avenant n° – TO du // // // Avenant n° – TO du // Avenant n° – TO du // Ces plans comptables Hlm fixent : un plan de comptes des schémas d’écritures comptables le format des états…

Corrections des tests

Corrections des tests

…S’y ajoutent des plans comptables particuliers qui constituent des adaptations qui ne dérogent pas aux dispositions générales du Textes résultant des articles à – de la loi – du // modifiés et des articles à du décret d’application – du // modifiés. Textes résultant de l’arrêté ministériel du // mis à jour par un arrêté du //. Le bilan Hlm…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d’ investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l’ investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…une réflexion prospective sur :  l’évolution du marché des taux d’intérêt et notamment du taux du Livret A (emprunts à taux variables)  l’évolution de l’environnement économique (taux d’inflation, indice du coût de la construction, indice de la revalorisation des loyers, taux d’évolution de … et non de produits et de charges au sens de la comptabilité générale et…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…actuelles de chaque flux. Méthode classique universelle du calcul du taux actuariel f : montant du flux de départ de l’opération économique à la date d d : date du flux f de format j/m/a fi : montant du flux i à la date di di : date du flux fi de format ji/mi/ai t : taux d’intérêt actuariel de…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…ou de la nue-propriété Les parties au contrat de cession du CGI ont convenu d’un prix inférieur à celui résultant de l’application du barème à la valeur vénale du bien Attention : si l’administration fiscale est en mesure de démontrer l’intention libérale du cédant du droit réel démembré vis-à-vis du cessionnaire à raison du lien de parenté et d’affection les…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…Hlm en dont environ % pour les seules dettes financières. Au passif du bilan, au / de chaque exercice, ces montants sont présentés nets :  des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice  du capital remboursé des emprunts. En ce qui concerne les emprunts c’est donc le capital restant qui subsiste au passif. En lecture directe…