…logement locatif social en France On visualise très clairement la disparité importante dans la répartition par taille du patrimoine des organismes d’HLM, quelle que soit la nature juridique de l’opérateur HLM (ESH, OPH ou COOPHLM). En effet, au 1/1/2019, 361 organismes, ESH et OPH confondus, soit 76% des organismes HLM, possèdent moins de 12 000 logements. Leur parc représente 41%…
…en profondeur le régime d’impôt sur les sociétés applicable aux organismes d’HLM. Depuis lors, les organismes d’HLM étaient partiellement soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais aujourd’hui, l’exonération d’IS dont bénéficient les bailleurs sociaux repose principalement sur les activités relevant du SERVICE D’INTÉRÊT ÉCONOMIQUE GÉNÉRAL (SIEG)3. Les organismes de logement social sont désormais soumis à l’impôt sur les sociétés…
…. Le vocabulaire de la gestion budgétaire . La procédure budgétaire . La gestion budgétaire dans IKOS . Les comptabilités des bailleurs sociaux Comptabilité générale Comptabilités auxiliaires Comptabilité budgétaire Comptabilités analytiques Chaque comptabilité répond à un besoin spécifique. En conséquence, les comptabilités sont autonomes : elles ont leurs propres objectifs et finalités, règles de fonctionnement, normes de référence, système…
…National de la Comptabilité. Le bilan Hlm : équilibre et structure LOGEMENT SOCIAL établissements publics Offices publics d’Hlm (OPHLM) Offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) OPAC à comptabilité publique OPAC à comptabilité commerciale sociétés de capitaux SA d’Hlm (SAHLM) fondations associations Fondations d’Hlm SA de Crédit Immobilier (SACI) SA coopératives de production d’Hlm (SCPHLM) Société de location attribution (SCLA)…
…structure LOGEMENT SOCIAL établissements publics Offices publics d’Hlm (OPHLM) Offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) OPAC à comptabilité publique OPAC à comptabilité commerciale sociétés de capitaux SA d’Hlm (SAHLM) fondations associations Fondations d’Hlm SA de Crédit Immobilier (SACI) SA coopératives de production d’Hlm (SCPHLM) Société de location attribution (SCLA) Sociétés d’économie mixte locales (SEML) Sociétés civiles immobilières (SCI) Seuls…
Comme les comptabilités analytique et budgétaire, l’analyse financière, même si elle repose sur des principes fondamentaux proches de la comptabilité générale – qui seront rappelés ci-après -, est propre à chaque bailleur social et doit s’adapter aux stratégies spécifiques dudit bailleur. Ceci suppose donc une grande maturité financière de l’entreprise HLM ! extrait « Évaluer » la surface financière d’une…
…comptables, financiers, juridiques et techniques de l’entreprise Hlm. Outre cet aspect directement opérationnel, la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers est l’un des deux ou trois outils indispensables à l’analyste financier : cette comptabilité contribue en effet d’une manière déterminante à l’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm et qui sera présentée au chapitre suivant. En conséquence, la comptabilité budgétaire…
…diverses… Schéma. : Les principales comptabilités auxiliaires d’une entreprise Hlm Le bilan Hlm : équilibre et structure ACTIF immobilisations locatives comptabilité des investissements immobilisations en cours créances locataires comptabilité clients comptabilités banque, caisse, CCP comptabilités des achats et des charges comptabilité de la paie PASSIF capitaux propres provisions risques et charges dettes financières comptabilité des subventions comptabilité des provisions pour…
…Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.4 Situation des ménages français par rapport aux plafonds de ressources Le taux de pauvreté1 est nettement supérieur dans le parc HLM : 34% des locataires HLM contre 14% pour l’ensemble des ménages et 7% pour les propriétaires non accédants2 : TAUX DE MÉNAGES SOUS LE SEUIL DE PAUVRETÉ 40% 34% 35%…
…un niveau de vie inférieur au niveau de vie médian des occupants du secteur libre. 582 31 Les plafonds de ressources des logements locatifs sociaux 3.4 Situation des ménages français par rapport aux plafonds de ressources Le taux de pauvreté1 est nettement supérieur dans le parc HLM : 34% des locataires HLM contre 14% pour l’ensemble des ménages et 7%…
…approvisionnements sont indiquées clairement dans le compte de résultat Hlm Dans le compte de résultat Hlm, il peut y avoir des charges comprenant de la TVA La valeur ajoutée comprend le résultat de l’entreprise Hlm La gestion prévisionnelle consiste essentiellement à analyser la comptabilité analytique Pour une entreprise Hlm, l’impôt sur les bénéfices fait partie de l’autofinancement net Au cours…
…de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs. Autrement dit, l’existence d’une comptabilité de programme dans une entreprise Hlm est matérialisée par la tenue continue et en temps réel des fiches de situation financière et comptable. Ces fiches de situation financière et comptable ont été instituées par la circulaire du février . Elles constituent une méthode simple et adaptée pour…
États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…
…actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…
…concernaient non seulement les organismes d’Hlm – Sociétés Anonymes et Fondations d’Hlm, Sociétés Anonymes Coopératives d’Hlm, Offices Publics d’Aménagement et de Construction soumis aux règles de la comptabilité publique ou soumis aux règles applicables aux entreprises de commerce et enfin Offices Publics d’Hlm – mais aussi les entreprises qui ne relevaient pas du secteur Hlm : Sociétés d’Économie Mixte de…
…dans l’entreprise Hlm. … L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS Il est proposé, pour conclure l’étude de cas de l’entreprise Hlm CITADIS, d’évaluer son potentiel financier et son fonds de roulement à terminaison. Au préalable, il faut tout d’abord exposer les fiches récapitulatives de situation financière et comptable des constructions locatives réparties selon leur état d’avancement (terminées soldées, terminées non…
Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues Les emprunts Hlm Rappel du vocabulaire financier de l’emprunteur Hlm Le capital des emprunts Les emprunts au passif du bilan L’état des dettes L’état récapitulatif des emprunts L’amortissement financier couru et non échu extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm…
…les SA d’Hlm, OPAC à comptabilité commerciale) ou un potentiel de services qui profiteront à des tiers ou à l’entreprise Hlm conformément à son objet ou à sa mission (pour ce qui concerne les Offices d’Hlm, OPAC à comptabilité publique, associations, fondations). L’avantage économique futur représentatif d’un actif immobilisé est le potentiel qu’à cet actif de contribuer, directement ou indirectement,…
…qui s’exercent aujourd’hui sur les équilibres financiers des entreprises Hlm les obligent à partitionner leurs immeubles de rapport en fonction du degré de risques qu’ils représentent (financiers, sociaux, localisation, réinvestissements successifs…) et ainsi à découvrir, conséquence inattendue, que les investissements immobiliers locatifs Hlm, comme n’importe quel investissement dans l’usage où il se trouve, sont soumis à un véritable cycle de…
…d’une entreprise Hlm extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. Le compte de résultat : définition et structure. La formation du résultat de l’exercice. L’autofinancement de l’exercice Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. Le compte de résultat : définition et structure Le compte de résultat d’une entreprise Hlm décrit l’ensemble :…
…immobilisée des entreprises Hlm Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont…
Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global Le fonds de roulement d’exploitation La trésorerie La structure comparée du bilan Hlm Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait Le…
…HLM Le risque des entreprises HLM est-il un risque financier ? Le risque financier de l’entreprise HLM n’est pas constitué par le non remboursement des emprunts aux prêteurs de capitaux mais par l’appauvrissement en fonds propres, structurellement rares dans l’entreprise Hlm. Le risque tient au modèle économique des entreprises HLM qui repose sur des modalités de financement spécifiques des investissements…
L’autofinancement de l’exercice L’autofinancement net Hlm Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir de l’EBE Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat Signification et limites de l’autofinancement net Hlm Interprétation de l’autofinancement net Hlm De l’autofinancement net au cash-flow Hlm L’exemple de la SA d’Hlm Domus Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires…
Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait . Les points-clés du bilan Hlm .. La sectorisation des activités Par souci de simplification pédagogique, nous n’avons retenu jusqu’à présent que deux fonds de roulement : le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL et le FONDS DE ROULEMENT…
…de gestion Hlm Les soldes intermédiaires de gestion corrigés L’exemple de la SA d’Hlm Domus La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir du compte de résultat La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir des soldes intermédiaires de gestion extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. La formation du résultat de l’exercice…
…éventuellement conservée pour mémoire). Si le projet est abandonné et si une acquisition foncière a été réalisée, la fiche reste en préliminaire, à l’actif du bilan, tant que le terrain demeure la propriété de l’entreprise Hlm et donc inscrit à l’actif. L’acquisition foncière peut être éventuellement dépréciée si un risque de perte de valeur apparaît. Les dépenses associées au terrain…
…fusion et d’apport (SA Hlm) écarts de réévaluation (SA Hlm) réserve légale (SA Hlm) réserves statutaires ou contractuelles (SA Hlm) excédents d’exploitation affectés à l’investissement (OPH) autres réserves report à nouveau résultat de l’exercice totaux partiels Situation nette frais d’établissement – montant net autres immobilisations incorporelles – montant net différence de conversion – Actif provis ion spéciale de réévaluation (SA…
…au bilan de l’entreprise Hlm extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. La maintenance du patrimoine locatif Hlm.. Définition de la maintenance locative Il est souvent utile, pour une entreprise Hlm, d’évaluer le coût de la maintenance non récupérable de l’activité locative, ceci indépendamment des travaux d’amélioration et indépendamment de la maintenance réalisée sur…
…Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’évaluation de l’actif immobilisé. Les immobilisations locatives Hlm. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm. La production d’immobilisations par l’entreprise Hlm. Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Les relations…
…comptabilité analytique. Voir le paragraphe … suivant. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . La maintenance du patrimoine locatif Hlm .. Définition de la maintenance locative pages à Il est souvent utile, pour une entreprise Hlm, d’évaluer le coût de la maintenance non récupérable de l’activité locative, ceci indépendamment des dépenses de première catégorie…
…. Ouverture de budget Date de décision Description Montant HT en € . Commentaires et décision du Comité d’Engagement Avis Direction Générale Entreprise Hlm Avis Responsable Financier Entreprise Hlm Avis Chargé de l’opération Entreprise Hlm Avis Responsable Commercial Entreprise Hlm Avis Président du Comité d’Engagement . LOCALISATION ET NATURE DE L’OPÉRATION . Adresse de l’opération N° et rue CP /…
…de l’exercice au bilan de l’entreprise Hlm. La vente de logements locatifs Hlm. La démolition de logements locatifs Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Cette troisième et dernière partie consacrée aux relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm va d’abord s’attacher aux mécanismes des dotations aux provisions qui s’appuient sur…
…réserver l’exonération aux entreprises Hlm qui respectent strictement les compétences fixées par la réglementation Hlm. L’exonération d’impôt sur les sociétés entraîne : une exonération de l’imposition forfaitaire annuelle la perte du droit à l’avoir fiscal pour les dividendes distribués (SA d’Hlm uniquement) la dispense de versement du précompte (SA d’Hlm uniquement). Il convient de noter que, puisque les entreprises Hlm…
…grâce à Michel Gouillard qui en est, à juste titre, le fervent défenseur. … L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS L’on reprend ici l’exemple de l’entreprise Hlm CITADIS déjà, présentée au paragraphe précédent, en y ajoutant les nouveaux tableaux de ventilation des baux, des terrains loués/bâtis… et des amortissements des immobilisations locatives. Le tableau récapitulatif des emprunts est aussi repris…
…Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Vente de l’opération DOMUS La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons successivement deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants. .. Vente avec transfert des financements à l’acquéreur…
…courant. . La représentation comptable du bilan Hlm La représentation comptable du bilan Hlm se fait selon la provenance des ressources et la destination des emplois, c’est à dire de leur fonction dans le processus d’activité économique de l’entreprise Hlm. C’est ainsi, par exemple, que les dettes financières regroupent l’ensemble des emprunts contractés par l’entreprise Hlm auprès des partenaires financiers…
Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? Finance d’entreprises et entreprises Hlm Paramètres-clés et nature des investissements locatifs sociaux Le modèle économique des entreprises de logement locatif social extrait . La décision d’investir ou de désinvestir dans le domaine de l’immobilier locatif . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? . le…
…portage transite par les comptes de produits et de charges exceptionnels comme toute cession d’actif immobilisé. Le bien immobilier est donc sorti du bilan de l’entreprise Hlm, mais il est sorti temporairement, ce qui autorise le maintien de la subvention d’investissement au passif du bilan de l’entreprise Hlm. Simultanément, l’entreprise Hlm consent un crédit-vendeur à la société de portage au…
…par l’entreprise Hlm. Sinon, il faut considérer le risque intrinsèque du projet et en déterminer le taux d’actualisation spécifique − la taille du projet ne modifie pas fondamentalement la structure financière du passif de l’entreprise Hlm. Autrement dit, le poids relatif de La « clause-type n° » qui doit impérativement figurer dans les statuts des SA d’Hlm est ainsi rédigée…
…Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion On retiendra les conventions suivantes pour représenter la situation à long terme de l’entreprise Hlm CITADIS : • les flux de produits et de charges sont comptabilisés, encaissés ou décaissés, à la fin de chaque exercice, quelle que soit leur périodicité réelle au cours de l’exercice. Ceci signifie qu’il…
Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la première année de gestion Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Gestion courante des logements locatifs familiaux Les…
…selon les modalités définies aux articles L – à L – ». La loi complète ici le schéma du démembrement tel qu’il est présenté jusqu’à présent dans cet ouvrage : elle permet en effet aux organismes d’HLM de céder la nue-propriété d’immeubles qu’ils ont réalisés et de conserver temporairement l’usufruit. Au total, la loi permet donc aux organismes d’HLM de…
…masses bilantielles d’une entreprise Hlm extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche globale. Les équilibres du bilan Hlm. La structure comparée du bilan Hlm. Les points-clés du bilan Hlm. Le calcul des fonds de roulement Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche…
…il est constitué au passif du bilan après amortissement de la construction, une réserve qui correspond à l’amortissement financier de la part des financements externes supérieure à la valeur amortissable de la construction. Cette réserve, décidée par l’Assemblée Générale Ordinaire (pour les SA d’Hlm) ou par le Conseil d’Administration (pour les Offices d’Hlm), est constituée par ponction sur le résultat…
L’amortissement des immobilisations par composants Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Définition d’un actif amortissable Définition du plan d’amortissement Le cas particulier des immeubles locatifs HLM extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives .. la règle de l’équilibre AT/AF Les Instructions Comptables Hlm exigent que…
Gestion courante des logements locatifs familiaux La prise en compte des charges financières Situation de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la première année de gestion Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm Citadis extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Gestion courante des logements locatifs familiaux Les caractéristiques…
Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt … extrait SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et…