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Comptabilité budgétaire des investissements immobiliers

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…. Le vocabulaire de la gestion budgétaire . La procédure budgétaire . La gestion budgétaire dans IKOS . Les comptabilités des bailleurs sociaux Comptabilité générale Comptabilités auxiliaires Comptabilité budgétaire Comptabilités analytiques  Chaque comptabilité répond à un besoin spécifique. En conséquence, les comptabilités sont autonomes : elles ont leurs propres objectifs et finalités, règles de fonctionnement, normes de référence, système…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

des investissements immobiliers locatifs . Finance d’entreprises et entreprises HLM . Paramètres-clés des investissements locatifs . La boite à outils de l’investisseur locatif . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux La boite à outils des investisseurs locatifs Comme n’importe quelle entreprise, l’investisseur locatif dispose…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…du bilan juridique, permet de procéder à l’évaluation des besoins de ressources internes – donc des fonds propres – de l’ensemble des investissements locatifs, y compris les investissements locatifs terminés non soldés mais aussi principalement les investissements locatifs pour lesquels un ordre de service de travaux a été donné au cours de l’exercice, ou au cours du ou des exercices…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…identique en vertu du principe d’égalité des ressources et des emplois. Considérés individuellement, les comptes vont donc enregistrer des débits et des crédits conduisant à un solde : débiteur lorsque la somme des débits est supérieure à la somme des crédits créditeur lorsque la somme des crédits est supérieure à la somme des débits. Généralement, les soldes débiteurs sont localisés…

Corrections des tests

Corrections des tests

des périodes successives. Ainsi les règles de présentation des documents ainsi que les méthodes d’évaluation doivent être permanentes dans le temps. L’organisation comptable doit permettre : la saisie complète des données (marchés, avenants, contrats, bons de commandes, factures, situations de travaux, règlements…) l’enregistrement chronologique des informations (par exemple, les factures ou les bons de commandes doivent être systématiquement numérotés) la…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…indices économiques et celles des différents postes par rapport à ces indices. Cette projection des revenus net induit aussi des hypothèses sur la vacance des logements et des impayés de loyers et de charges, sur les travaux de gros entretien à réaliser, sur la mobilité des locataires et sur les conditions de relocation. Il est clair que la validité des

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires….

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…diverses… Schéma. : Les principales comptabilités auxiliaires d’une entreprise Hlm Le bilan Hlm : équilibre et structure ACTIF immobilisations locatives comptabilité des investissements immobilisations en cours créances locataires comptabilité clients comptabilités banque, caisse, CCP comptabilités des achats et des charges comptabilité de la paie PASSIF capitaux propres provisions risques et charges dettes financières comptabilité des subventions comptabilité des provisions pour…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…traditionnels et simplement adaptés au secteur d’activité en question. On peut en effet imaginer que des entreprises telles que la Sncf, Edf ou Air France par exemples, s’interrogeant sur des projets d’investissements avec des cycles d’exploitation très longs, soient confrontés à des enjeux analogues. Enfin, il n’est pas inutile de s’interroger sur la nature des projets d’investissements immobiliers locatifs des

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…ventilation des titres immobilisés (droits de créances) montant brut total titres assimilables à des placements autres titres immobilisés =- titres immobilisés (droits de créances) – montant brut dépréciation des titres immobilisés montant net des titres immobilisés La cohérence avec le bilan doit se faire tant au niveau des montants bruts qu’au niveau des dépréciations. Un tableau attaché aux emplois du…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…Dans la pratique, ces dépenses regroupent intégralement et exclusivement les dépenses d’entretien engagées par l’entreprise Hlm pour son propre compte sur des biens immobiliers (entretien réalisé dans les bâtiments administratifs) et sur des biens mobiliers (entretien des véhicules, entretien informatique…). L’annexe ci-après tente d’établir une classification des dépenses de maintenance du patrimoine locatif existant à partir de la nature des

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

des emprunts et des quotes-parts de subventions virées au résultat – qui constituent des emplois pour l’entreprise Hlm -. Autrement dit, la méthode précédente du calcul du FRNG n’est pas, financièrement et analytiquement, suffisamment explicite car elle ne précise pas clairement la nature des besoins en ressources internes en matière d’investissements immobiliers locatifs : fonds propres investis à l’origine des

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…d’usufruit baux des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif classement des terrains aménagés, loués et bâtis à l’actif m ontant brut dépréciation m ontant net =- terrains des opérations locatives terrains des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES classement des amortissements et des dépréciations d’actif immobilisé am ortissem ent dépréciation m ontant total =+ baux à…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…rattachées à des participations X des autres immobilisations financières X des stocks et en cours des terrains à aménager X des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) X des stocks d’immeubles en cours X des stocks d’immeubles achevés X des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication X des créances locataires X des créances acquéreurs X des emprunteurs…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse :  d’investissements amélioration…) (construction nouveaux  desinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant,  et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…la suivante :  travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes  travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales  travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration)  travaux de réparation des menuiseries  travaux de peinture des parties communes et menuiseries  travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…résolution Frais liés à la production des stocks immobiliers Variation des stocks : en cours de production Variation des stocks : immeubles achevés total coût des ventes Ventes d’immeubles Produits des activités de promotion Revenus des parts de SCI de ventes Transfert d’éléments de stocks en immobilisations Intérêts sur opérations d’accession emprunts consolidés (gestion de prêts) total Activité de prêteur,…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…cas précis unique. Mais il peut aussi exister certains projets qui nécessitent des flux multiples et successifs d’investissements : c’est le cas notamment des investissements immobiliers locatifs pour lesquels des travaux de renouvellement de composants et des travaux d’amélioration ultérieurs viendront s’ajouter à l’investissement d’origine pour conforter la valeur de l’immeuble. D’autres situations peuvent nécessiter des investissements antérieurs : c’est…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…emprunts complexes et des financements structurés (Fiche ) et au détail des instruments de couverture (Fiche ) réaménagement des fiches de situation financière et comptable (comptabilité de programme) compte tenu des remarques précédentes en matière de dettes financières, du traitement unifié des sorties d’actif (démolition, vente et composants remplacés) et de la simplification proprement dite des fiches (suppression des prévisions…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…gestion. Les soldes définis ci-dessous sont dictés par la nécessité de cerner des flux monétaires, indépendamment des contingences comptables mais toujours dans l’esprit de la comptabilité. REVENU BRUT POTENTIEL Le Revenu Brut Potentiel (RBP) est le revenu annuel maximal qui peut être tiré de la location (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires…) en échange de l’usage…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…de la taxe foncière ainsi que des produits… Bref un modèle de projection à moyen terme des investissements, des produits et des charges d’exploitation du bien immobilier qui soit propre à chaque investisseur, voire à chaque projet spécifique d’investissement (localisation, rotation des clients, type de charges locatives…). Parallèlement, des méthodes plus rapides d’évaluation du rendement d’un projet immobilier locatif ont…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

des activités hors exploitation (investissements, autres activités). Ces besoins de financement sont induits par l’existence : des stocks de terrains et d’immeubles en cours ou achevés, destinés à la vente des stocks de matières consommables, généralement faibles pour les entreprises Hlm des créances des clients (créances des locataires et éventuellement des emprunteurs) et les créances diverses. Ces emplois sont évidemment…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…stocks immobiliers (compte ) en charges du compte de résultat  présence de dettes de fournisseurs de stocks immobiliers au passif du bilan (compte ) F voir le Tableau d’incorporation des frais financiers et des coûts internes au coût de production des stocks de l’Annexe (État II) F voir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l’État IV- États des

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…un ajustement permanent des conditions prévisionnelles de l’investissement et de son financement. Il s’agit d’enregistrer les actes et les montants des modifications entraînant une révision des prévisions initiales, qu’il s’agisse :  d’actes nouveaux ayant valeur certaine (avenants signés, engagements de dépenses supplémentaires, financements non prévus…)  d’estimations de dépassements découlant des conditions d’exécution des contrats passés (actualisation, révisions de…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…changement d’usage et étroitement fonction des revenus nets anticipés. Mais la phase de désinvestissement peut aussi conduire à sortir le bien immobilier du périmètre patrimonial de l’entreprise (cession), à en changer l’usage (changement de destination), voire à le démanteler totalement (déconstruction ou démolition). Le schéma suivant présente les principales formes de désinvestissement du bien immobilier locatif : Schéma . :…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…et à un instant donné d’une part, de la situation des dettes (ce que doit l’entreprise à des tiers) et, d’autre part, de la situation des biens et des créances (ce que les tiers doivent à l’entreprise). L’actif est toujours égal au passif par application directe de la règle générale d’égalité des ressources et des emplois… Le passif du bilan…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…pour les Offices d’Hlm uniquement (partie des excédents antérieurs affectés spécialement par le Conseil d’Administration pour assurer le financement des investissements) − les réserves sur cessions immobilières correspondant aux surplus dégagés par les opérations de cession (différence entre les produits des cessions d’éléments d’actif et les valeurs nettes comptables des biens cédés, le montant des travaux de remise en état…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » En conséquence, les garanties de maintenance des biens immobiliers sont souvent très largement développées dans la convention d’usufruit…. Les garanties de bonne fin et de bonne exécution…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…transfert des subventions au compte de résultat Le classement des subventions d’investissement extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives, c’est à dire les immeubles de rapport et leurs terrains d’assise, constituent des immobilisations corporelles, support durable de l’activité de gestion locative de l’entreprise Hlm. Les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient l’emploi de…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…immobilisé La méthode standard retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques. Autrement dit, la valeur d’entrée dans le patrimoine des immobilisations est fondée sur leur coût d’acquisition ou leur coût de production. Par ailleurs, le Code de la Construction et de l’Habitation précise que les immeubles destinés à la location (immobilisations locatives) des

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…t  ( + a) t = n et It  ( + a) t = t t t représente la somme des cash-flows actualisés t représente la somme actualisée des investissements successifs. Autrement dit, IP = + VAN n It  ( + a) t = t L’indice de profitabilité compare donc la valeur actuelle des cash-flows d’exploitation (richesse…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…qui génère la VAN positive la plus importante et le TRI le plus élevé.  Si les projets ont des montants d’investissements initiaux différents, VAN et TRI peuvent conduire à des décisions contradictoires. Il en est d’ailleurs de même avec VAN et IP et dans cette hypothèse, le recours au TRI est nécessaire. On a vu que, dès lors que…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte :  soit du coût desinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants  soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…constitués de la somme suivante : – total cumulé des amortissements des immeubles locatifs constatés à l’actif (amortissements des baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation, amortissements des constructions, amortissements des agencements et aménagement de terrains, amortissements des travaux d’amélioration, amortissements des VRD et ouvrages d’infrastructure) – amortissements dérogatoires comptabilisés au passif – réserve pour couverture du financement des immobilisations non…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…personnes physiques dont les ressources n’excèdent pas les plafonds de ressources Le montant des loyers à la charge des personnes physiques n’excède pas les loyers plafonds 5  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Contraintes réglementaires du crédit d’impôt : Une part minimale de la surface habitable des logements est louée à des personnes physiques dont les ressources sont inférieures aux…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…pour des opérations de même nature, comportant des risques analogues. Lorsque les modalités du prêt imposent à l’emprunteur des remboursements annuels, le calcul du TEG ne pose pas de problème : il s’agit du calcul présenté jusqu’à présent ci-dessus. Lorsque les modalités du prêt imposent à l’emprunteur des remboursements selon une périodicité inférieure à l’année, alors l’Article R – ème…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…les canalisations de gaz : entretien des robinets et des aérations, remplacement périodique de tuyaux souples de raccordements – le chauffage (installation individuelle) : entretien des radiateurs, remplacement des joints, robinets et purgeurs. Installations électriques – les appareillages : remplacement de prises, interrupteurs, coupecircuit, fusibles ; réparation des baguettes et goulottes, remplacement des ampoules et tubes lumineux – les appareilles…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…décembre de la Loi de Finances pour , codifié à l’Article quater X du Code Général des Impôts, réforme de nouveau le régime de défiscalisation des investissements outre-mer. Il est en effet institué un crédit d’impôt en faveur des entreprises Hlm pour les investissements qu’elles effectuent dans le secteur du logement social. S’agissant des investissements dans le secteur du logement…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…amortissements du capital opérés soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts (amortissement financier), soit au titre des remboursements anticipés…. L’état des dettes L’objet de ce tableau de synthèse est de présenter l’état des échéances de l’ensemble des dettes en ventilant ces dettes suivant leur échéance : à un an au plus à plus…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…moins la rentabilité des fonds propres est élevée comme en témoigne la représentation graphique ci-dessous qui met en relation la quotité de fonds propres investis avec leur rentabilité : La question du financement extérieur à l’entreprise des projets immobiliers se pose inévitablement si l’entreprise ne souhaite pas ou ne peut pas financer l’intégralité de ses investissements avec des fonds propres….