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Constructions : autres ensembles immobiliers

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et autres débiteurs montant net totaux partiels détails clients douteux ou litigieux – dépréciation (Actif) produits non encore facturés – dépréciation (Actif) charges constatées d’avance – dépréciation (Actif) locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs fournisseurs d’exploitation autres dettes fiscales, sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…emprunts des opérations locatives – financements définitifs autres droits sur immobilisations subventions d’investissement notifiées : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d’investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LA DÉCISION D’INVESTIR DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER LOCATIF Plan . Rappel de quelques notions…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…comptes comptables spécifiques afin d’identifier les éléments liés à l’activité locative. Outre cette distinction « locatif / non locatif », d’autres critères distinctifs existent :  distinction entre les logements sociaux (immeubles de rapport) et les foyers (autres ensembles immobiliers)  distinction entre les constructions sur sol propre et les constructions sur sol d’autrui  distinction entre les immobilisations terminées…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…à construction et à réhabilitation X X droit au bail autres immobilisations incorporelles X X X Immobilisations corporelles terrains nus terrains aménagés, loués à des tiers, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport travaux d’amélioration bâtiments administratifs et installations générales autres ensembles immobiliers VRD et ouvrages d’infrastructure constructions sur sol d’autrui installations techniques, matériels et outillage autres immobilisations…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…Actif : Terrain bâti Passif : Autres provisions pour charges : CDC Produits : Quote-part de : Comptes bancaires courants Charges : Autres charges financières : Charges : Remboursement de exceptionnelles diverses l’aide publique ? Écritures comptables au // D C Intitulé D C Autres charges exceptionnelles – remboursement de l’aide publique Comptes bancaires courants Comptabilisation du remboursement de l’aide…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…réglementaires). évidemment, cette rubrique ne doit pas être utilisée pour des constructions qui sont, dès l’origine, destinées à la vente (opérations d’accession, commerces accessoires aux opérations à des programmes locatifs destinés à la vente) : celles-ci sont comptabilisées en stocks. Ces immobilisations concernent les immeubles de rapport en cours, les bâtiments administratifs en cours, les autres ensembles immobiliers en cours…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…non récupérable réalisé en régie, le gros entretien sur biens immobiliers réalisé en régie et les grosses réparations sur biens immobiliers réalisées en régie, viennent majorer l’effort global de maintenance. Seuls le gros entretien sur biens immobiliers réalisé en régie et les grosses réparations sur biens immobiliers réalisées en régie peuvent faire l’objet d’une reprise sur la provision pour grosses…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…montant net détails locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs fournisseurs d’exploitation autres dettes fiscales, sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et autres rémunération des frais de gestion PAP intérêts courus provisions pour autres pensions et obligations similaires provisions pour gros entretien remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs fournisseurs…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » En conséquence, les garanties de maintenance des biens immobiliers sont souvent très largement développées dans la convention d’usufruit…. Les garanties de bonne fin et de bonne exécution…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…non encore facturés – m ontant net autres créances d’exploitation – m ontant net charges constatées d’avance – m ontant net fournis seurs d’exploitation débiteurs et autres débiteurs m ontant net totaux partiels locataires – excédents d’acomptes autres clients créditeurs fournis seurs d’exploitation autres dettes fiscales , sociales et autres dettes d’exploitation produits constatés d’avance au titre de l’exploitation et…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…maintenance du patrimoine immobilier locatif comprennent : l’entretien et réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Les travaux d’amélioration ne sont pas assimilables à de l’entretien, mais constituent un investissement. Les travaux d’entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à l’année. Il…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…non récupéré récupéré non récupéré DIVERS Seuls l’entretien courant non récupérable sur biens immobiliers locatifs réalisé en régie et le gros entretien non récupérable sur biens immobiliers locatifs réalisé en régie viennent majorer l’effort global de maintenance. Seuls le gros entretien sur biens immobiliers réalisé en régie peut faire l’objet d’une reprise sur la provision pour gros entretien. Une seconde…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport travaux d’amélioration autres ensembles immobiliers locatifs VRD et ouvrages d’infrastructure constructions sur sol d’autrui immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…– terrains (nus, aménagés, loués à des tiers, bâtis) – agencements et aménagements des terrains – constructions (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d’amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres ensembles immobiliers, voiries et réseaux divers, ouvrages d’infrastructure…) – constructions sur sol d’autrui (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, travaux d’amélioration, installations générales, agencements et aménagements des constructions, autres

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…location , les bâtiments administratifs – bâtiments construits, achetés ou reçus en don pour être utilisés par les services de l’entreprise Hlm -, les travaux d’amélioration faits sur les immeubles de rapport, les agencements et aménagements des constructions – aménagements intérieurs des bâtiments appartenant à l’entreprise Hlm et affectés à son fonctionnement -, les autres ensembles immobiliers – foyers, résidences…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…structure simplifiée d’une fiche de situation financière et comptable construite et structurée autour de deux axes :  un premier axe, constituant ensembles élémentaires, relatif aux prévisions actualisées d’investissements (emplois) et de financements (ressources) : il s’agit des colonnes à du tableau . ci-dessous  un second axe, constituant autres ensembles élémentaires, relatif à la situation financière de l’opération qui…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…immeubles loués pour les besoins propres de l’entreprise Hlm (siège social, bureaux, ateliers…) – l’entretien et les réparations relatifs aux immeubles proprement dits, à l’exclusion des prestations liées à leur exploitation locative : entretien et réparations courants sur biens immobiliers, gros entretien sur biens immobiliers, grosses réparations sur biens immobiliers et enfin maintenance – les autres charges relatives à l’exploitation…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…internes) Autres productions immobilisées Autres prestations de services Récupération des charges gestion imputables à d’autres organismes d’Hlm Autres produits des activités annexes total productions diverses Charges locatives récupérables total total ventes, activité de promoteur marge sur accession MARGE BRUTE TOTALE Achats stockés – autres approvisionnements Variation des stocks des autres approvisionnements Achats non stockés de matières et fournitures Travaux relatifs…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…des fins de gestion interne et dont l’entreprise Hlm attend qu’ils soient utilisés au-delà de l’exercice en cours. A l’actif du bilan, les immobilisations corporelles se répartissent sous les rubriques suivantes, lorsqu’elles sont achevées :  terrains  agencements et aménagement de terrains  constructions sur sol propre (immeubles de rapport, bâtiments administratifs, autres ensembles immobiliers)  constructions sur sol…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…montant brut Le bilan Hlm : équilibre et structure amortissement des agencements et aménagements de terrains agencements et aménagements de terrains – montant brut amortissement des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant brut amortissement des travaux d’amélioration travaux d’amélioration – montant brut amortissement des autres ensembles immobiliers autres ensembles immobiliers – montant brut amortissement des VRD et ouvrages…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…des collectivités locales octroyées en contrepartie de la garantie du PLS, s’il y a lieu. Dans le cas où il existe d’autres réservataires, une négociation doit survenir entre le « % Logement » et les autres financeurs de l’opération. Dans tous les cas, le collecteur de la PEEC va examiner le « quotient logement », c’est-à-dire le montant du prêt…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…locataires acquéreurs-attributaires des autres créances (autres clients, débiteurs divers et autres actifs à court terme) diminue les emplois des valeurs mobilières de placement X X X X X X X X X X X X X augmente les ressources des immobilisations incorporelles En l’absence de contrainte fiscale, il est utile à l’analyste financier Hlm de s’assurer que les provisions pour…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en cours : travaux d’amélioration immobilisations en cours : autres et avances & acomptes Totaux Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…emphytéotiques, à construction et à réhabilitation terrains nus terrains aménagés, loués, bâtis agencements et aménagements de terrains immeubles de rapport (sol propre/sol d’autrui) autres ensembles immobiliers locatifs (sol propre/sol d’autrui) VRD et ouvrages d’infrastructure (sol propre/sol d’autrui) immeubles en location-vente et location-attribution immeubles reçus en affectation immobilisations en cours : terrains immobilisations en cours : VRD et constructions immobilisations en…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…sur les propriétés bâties Le Code Général des Impôts prévoit, pour tous les propriétaires, Hlm ou non, une exonération de la taxe foncière (TFPB) pendant les deux années qui suivent celle de l’achèvement des immeubles neufs, reconstructions, additions de construction, changements de consistance et enfin changements d’affectation limitativement énumérés par la loi. Le Code Général des Impôts a prévu plusieurs…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…locative (fournisseurs d’immobilisations…)  le fonds de roulement né des autres activités (aménagement, stocks immobiliers…). Pour analyser objectivement la situation financière d’une entreprise Hlm, il faut nécessairement tenir compte de l’organisation et des métiers ou activités exercés par cette entreprise. Voir le paragraphe .. « Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier » ci-après. Les…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…par exemple. Ce paragraphe s’adresse aussi à toutes les autres entreprises qui investissent dans l’immobilier locatif, qu’il s’agisse de surfaces commerciales, de bureaux ou de logements. Dans ces conditions, il est postulé que le financement n’affecte pas la rentabilité économique de l’investissement car l’opportunité de donner suite, ou de ne pas donner suite, au projet d’investissement est jugée en amont…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…comptabilisées dans les fiches = Opérations locatives en cours Opérations locatives terminées non soldées Opérations locatives soldées Total ACTIF DU BILAN Montant brut Libellés Baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation, usufruit locatif social et immobilisations incorporelles diverses Immobilisations incorporelles en cours, avances et acomptes Terrains nus Terrains aménagés, loués et bâtis Agencements et aménagements de terrains Constructions locatives Constructions

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…à la valeur nette comptable extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. La vente de logements locatifs Hlm La vente, dont il est ici question, concerne les logements locatifs familiaux appartenant aux entreprises Hlm. Cette vente, plus couramment appelée « vente Hlm », s’adresse donc aux constructions inscrites à l’actif immobilisé de l’entreprise Hlm…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…– en produits gestion locative pour le compte de tiers hors syndic Existence d’autres prestations de service Existence d’une régie de maintenance Existence d’une régie d’entretien des parties communes  présence d’autres dettes – opérations pour le compte de tiers – à l’actif et/ou au passif  voir le tableau des informations générales des états réglementaires (autres activités)  présence…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…réflexion ayant pour objectif d’actualiser l’analyse de l’évolution du marché immobilier à la fois au plan national et au plan du territoire d’intervention de l’entreprise (observatoire du marché et de la concurrence). Des experts immobiliers extérieurs à l’entreprises et des opérationnels immobiliers de l’entreprise (prospecteurs fonciers, responsables de programmes…) pourront être associés à cette réflexion. Cet observatoire permettra au Comité…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? Finance d’entreprises et entreprises Hlm Paramètres-clés et nature des investissements locatifs sociaux Le modèle économique des entreprises de logement locatif social extrait . La décision d’investir ou de désinvestir dans le domaine de l’immobilier locatif . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? . le…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…pour les exercices , et est donc égal à : ( + )  = € Les dépréciations antérieurement comptabilisées seront corrélativement reprises puisque leur existence n’a plus lieu d’être. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Ceci se traduira, en conséquence, par une diminution des dépréciations des constructions inscrites à l’actif du bilan induisant…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…la dépréciation de cet immeuble DOMUS. La décision est alors prise de déprécier l’immeuble dès de % de la valeur nette comptable de ( €), cette dépréciation étant étalée sur exercices. Il s’agit là d’une dotation pour dépréciations exceptionnelles qui induit une augmentation des charges corrélativement à une diminution de l’actif net (dépréciation des constructions). Le montant de la dotation…

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

Usufruit et nue-propriété : caractères et sources

…sa mutation, aux formalités de la publicité foncière pour être opposable aux tiers (d’où la nécessité de dresser un acte authentique à cette fin). Le caractère réel de l’usufruit permet de le distinguer d’autres droits, qui ont parfois des traits communs avec lui, non seulement certaines créances, mais aussi des droits réels autres que l’usufruit. USUFRUIT ET BAIL L’usufruit se…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

…o mettre en place avec le promoteur/maître d’ouvrage des rencontres fréquentes mais sans s’immiscer dans ses prérogatives… Ces principes de vigilance n’ont d’autres objectifs que de faciliter ensuite la rédaction de la convention d’usufruit, de faciliter l’inventaire des biens immobiliers objets du démembrement, d’optimiser les coûts de gestion et de maintenance des logements… . . . Usufruit locatif social et…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…correspond à la période de gestion de l’actif immobilier locatif qui consiste à facturer des loyers, à gérer et entretenir l’immeuble et les logements et à payer des taxes fiscales et autres, sur toute la durée de vie de l’actif immobilier. La phase d’exploitation est généralement longue car les actifs immobiliers se caractérisent spécifiquement par leur longévité physique. Les terrains…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…dans la limite de à % des programmes immobiliers pour conserver une véritable mixité sociale et intergénérationnelle  conserver un rapport qualité-prix performant, grâce, notamment, à une ingénierie financière innovante  travailler avec les acteurs de l’habitat pour intégrer le cahier des charges dans les nouveaux programmes et dans le parc existant, à l’occasion de grosses opérations de renouvellement urbain…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…… Le fonds de roulement d’exploitation (FRE) Dans la plupart des entreprises, un fonds de roulement net global positif permet aussi de financer les besoins cycliques de financement de l’exploitation et des activités hors exploitation (investissements, stocks immobiliers et autres activités). Ces besoins de financement sont induits par l’existence :  des stocks de terrains et d’immeubles en cours ou…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…construction du tableau d’amortissement sont de toutes évidences croissants. Ces taux actuariels résiduels renseignent l’emprunteur sur le coût actuariel de la dette qui reste à rembourser. C’est à la lecture de ces taux actuariels résiduels qu’il sera possible d’arbitrer la dette financière soit avec d’autres emprunts du marché ou soit avec d’autres placements de même durée résiduelle ou de même…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…été élaborées par les financiers et les experts immobiliers qui ne disposent pas nécessairement de l’ensemble des informations nécessaires à une approche actuarielle. Ces méthodes s’appuient sur la décomposition des flux de revenus telle qu’elle est présentée ci-dessus. Nous allons présenter succinctement ces méthodes non actuarielles qui servent encore de base dans l’évaluation de la valeur d’un bien immobilier et…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…le dispositif d’usufruit locatif social qui consiste en un démembrement temporaire du droit de propriété… Par ailleurs, les promoteurs privés peuvent céder à des organismes d’HLM dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement des logements situés dans des immeubles ou ensembles immobiliers comportant une majorité de logements qui ne sont ni la propriété des organismes de logement…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…exemple de millièmes) et est par ailleurs titulaire de l’usufruit ou de la nue-propriété d’autres lots (auxquels sont attachés par exemple millièmes) ? La réduction des voix prévues par l’article alinéa précité s’applique t’elle en pareil cas ? Les voix de ce copropriétaire doivent elles être réduites à « la somme des voix des autres copropriétaires » ? La jurisprudence…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint- Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt pour leur investissements immobiliers locatifs dans les départements d’outre-mer. Ce nouveau dispositif, issu des dispositions de l’article 21 III de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de la Loi de Finances…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…emprunts autres que les opérations locatives (emprunts de structure, emprunts à long terme non affectés…) + plus-values de cession des immeubles de rapport = cash-flow L’on peut souligner que la notion de cash-flow présentée ci-dessus à partir du compte de résultat n’est pas très éloignée de la notion de ressources internes de la Fédération des ESH. Voir l’introduction au chapitre…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…est fixée au //. Calculer :. Les frais financiers courus au //, date de fin d’exercice, qui devraient être comptabilisés en constructions en cours.. Les frais financiers courus au //, date d’achèvement des travaux, qui devraient être comptabilisés en constructions en cours.. Les frais financiers qui devraient être comptabilisés en charges nettes d’exploitation, au poste de charges d’intérêts.. Le montant…