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Démolition

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…1. Lors de la démolition effective de l’immeuble locatif, les frais de démolition sont enregistrés en charges exceptionnelles au compte « Charges exceptionnelles diverses », que cette démolition ait pour objectif d’édifier une nouvelle construction ou de vendre le terrain nu. La subvention finançant une fraction des coûts de démolition suit son objet, financer les coûts de démolition et donc…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait . Démolition de l’opération DOMUS La démolition de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…que les fonds propres à engager pour la démolition sont supérieurs à la valeur marchande du foncier, mais il peut aussi s’agir d’un dégagement de fonds propres dans le cas contraire (la valeur marchande du foncier est supérieure aux coûts directs et indirects de démolition). En général, la question de la démolition se pose en termes d’opportunité financière : est-il…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…et ne peuvent figurer à ce compte. Dans le cas où la démolition n’est pas suivie d’une reconstruction ou si la démolition est suivie d’une reconstruction ailleurs que sur le site de l’immeuble démoli, deux cas peuvent se présenter :  soit la démolition a pour conséquence une augmentation de la valeur actuelle du terrain (soit la valeur la plus…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…:  les sorties d’actif : o la vente partielle ou totale de l’opération locative o la démolition partielle ou totale de l’opération locative o les sorties de composants  les modifications affectant les financements d’origine. Les sorties d’actif (démolition, vente, composants remplacés) et les modifications de financement sur les opérations soldées doivent nécessairement faire l’objet de déductions au niveau…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…– THEORIE FINANCIERE. Economica. définitive ou temporaire. Dans ce cas, la valeur résiduelle inclut alors tout ce qui peut produire un flux monétaire au moment où l’actif immobilier est déclassé, sous déduction de toutes les dépenses occasionnées par le déclassement. En cas de démolition, il s’agit pour l’essentiel des frais de démantèlement de l’investissement immobilier (frais de démolition et de…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Ville – Nom de l’opération . Nature de l’opération Construction neuve Démolition patrimoine existant Démolition construction Amélioration patrimoine existant Acquisition sans travaux Vente patrimoine existant Acquisition amélioration Autre nature (VEFA… préciser) Logements collectifs (O/N) Nombre de logements Logements individuels (O/N) Nombre de logements Résidence collective (O/N) Nombre de logements (équivalent) . Localisation de l’opération Centre-ville (O/N) Centre bourg (O/N) Périphérie…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…capital restant dû des emprunts – pénalités de remboursement anticipés de tous ordres – éventuellement, remboursement des subventions nettes d’investissement – frais divers selon les circonstances (cession, démolition, changement d’usage…), tels que : • • • • • frais de levée d’hypothèque frais de mise en copropriété travaux de remise en état frais de démolition remboursements ou frais divers au…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…propres à engager pour financer un désinvestissement (démolition, déconstruction…). Les outils d’analyse reposent aussi sur l’actualisation de ces divers flux et sont ceux présentés au chapitre ci-dessus, adaptés à cette analyse financière. Les mécanismes et les commentaires sont très largement inspirés, voire repris in extenso, du paragraphe précédent sur l’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif car l’approche méthodologique est la…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…logements locatifs appartenant aux entreprises Hlm est défini par l’article la loi n° – du décembre , dite loi « Méhaignerie », tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. Le décret n° – du er juillet modifiant le CCH relatif aux cessions, aux transformations d’usage et aux démolitions du…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…traitée comme un remboursement du préfinancement. L’emprunt à long terme qui se substitue est à traiter comme une ouverture de crédit finançant l’opération locative. La comptabilisation des immobilisations par composants … Sorties d’actifs locatifs En cas de vente, de démolition de patrimoine locatif ou de sortie de composants locatifs, les quotes-parts d’emprunts correspondantes sont d’abord transférées de la destination «…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…consolidables et les crédits-relais complètement amortis seront sortis de l’état des dettes financières l’année qui suit leur total remboursement. La consolidation éventuelle d’un préfinancement non consolidable à l’origine sera traitée comme un remboursement du préfinancement. L’emprunt à long terme qui se substitue est à traiter comme une ouverture de crédit finançant l’opération locative. En cas de vente ou de démolition

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

Vente de l’opération Domus Vente avec transfert des financements Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération Domus Conséquences financières et comptables de la dégradation du groupe Domus et de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition du groupe Domus extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Vente de…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…de l’exercice au bilan de l’entreprise Hlm. La vente de logements locatifs Hlm. La démolition de logements locatifs Hlm Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Cette troisième et dernière partie consacrée aux relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm va d’abord s’attacher aux mécanismes des dotations aux provisions qui s’appuient sur…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…de cette immobilisation est devenue inférieure à sa valeur nette comptable. Pour les immeubles de logements sociaux, il existe plusieurs indices montrant qu’un actif a pu perdre notablement de sa valeur : – taux de vacance anormalement élevé – dégradation technique importante – projet de démolition. Si ce test de dépréciation indique que la valeur actuelle est significativement inférieure à…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…financier PÉRENNISE le métier de base des entreprises Hlm qui est celui de loger les clients à ressources modestes ou défavorisés cash-flow représentatif des activités exercées (gestion locative, cessions…) pour le développement interne : choix des nouveaux programmes suppose des mesures correctrices de localisation et/ou d’environnement (démolition, cession) LOCALISATION suppose des mesures correctrices techniques (démolition, restructuration, amélioration) valeur PATRIMONIALE QUALITÉ…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…immeubles de rapport ou des stocks par rapport à leur valeur nette comptable ou leur valeur brute ◊ Réflexion sur les projets de démolition (dépréciation exceptionnelle des constructions, amortissement exceptionnel, dépréciation du foncier, provision pour démolition…) RÔLES DE LA GOUVERNANCE Valeur vénale des immeubles de rapport par rapport à leur valeur nette comptable ou leur valeur brute On sait que…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…Hlm doit l’enregistrer pour sa valeur vénale, selon l’estimation des Domaines par exemple, et enregistrer la contrepartie en subventions d’investissement les frais d’acquisition : frais notariés, commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement) les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain les frais de démolition dans le cas où la démolition et la construction feraient…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…Hlm : les emplois longs soustraction, le montant total des subventions notifiées et le montant total des quotes-parts de subventions virées au résultat. Lorsqu’une immobilisation, financée antérieurement par une ou plusieurs subventions d’investissement, disparaît du patrimoine (vente ou démolition), les subventions doivent en principe être soldées en totalité par une reprise égale aux subventions nettes… Le classement des subventions d’investissement…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…aboutit donc à un autofinancement net Hlm identique quelle que soit la méthode comptable utilisée pour comptabiliser les intérêts compensateurs… Conséquences financière et comptable d’un remboursement anticipé Les causes du remboursement anticipé d’un emprunt sont multiples : l’emprunt est remboursé par anticipation parce que l’immobilisation, qu’il a contribué à financer à l’origine, a disparu de l’actif : démolition ou vente…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…délégation, un contrat de prêt L’entreprise Hlm a acheté un terrain payé comptant L’entreprise consent une avance à un fournisseur d’immobilisations Le résultat de l’exercice est affecté en report à nouveau Le directeur général signe un compromis de vente d’un logement locatif familial L’entreprise Hlm constate la dépréciation d’un terrain devenu inconstructible L’entreprise crée une provision pour démolition Le bilan…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…et subventions)  les cash-flows dégagés après paiement des échéances d’emprunts et après paiement éventuel de l’impôt sur les sociétés et qui reviennent à l’investisseur en contrepartie des fonds propres investis  les fonds propres dégagés par la valeur vénale ou la revente de l’actif ou les fonds propres mobilisés pour engager un quelconque désinvestissement (démolition par exemple), éventuellement nets…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…les opérations de désinvestissement des entreprises Hlm, qu’il s’agisse de la vente, totale ou partielle, ou de la démolition suivie ou non d’un réinvestissement. Les chapitres suivants vont aborder successivement :  les techniques financières en matière d’investissements, fussent-ils immobiliers  leurs applications directes dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, fut-il social  leurs applications directes dans les phases…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte :  soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants  soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…Hlm la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d’amélioration, grosses réparations) Le bilan Hlm : équilibre et structure la démolition comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d’emprunts) des immobilisations informatique..). de structure (bâtiments administratifs, Un FRNG positif constitue donc la clé de voûte du développement de l’entreprise Hlm. Un FRNG positif…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…l’autofinancement net ne tient pas compte des plus-values de cession des actifs immobilisés et notamment des ventes de logements existants, qui viennent néanmoins augmenter les ressources à long terme de l’entreprise Hlm, alors qu’il tient compte, par exemple, des coûts de démolition du patrimoine existant. À l’inverse de cet effet majorant, l’autofinancement net ne tient pas non plus compte d’un…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…à sa destruction sans enregistrer de perte (elle devra éventuellement supporter en charges le coût de la démolition). Cependant, ces immobilisations entièrement amorties demeurent inscrites à l’actif tant qu’elles subsistent à l’inventaire physique et demeurent en service. Seules les immobilisations définitivement hors service sont retirées du bilan, qu’elles soient d’ailleurs amorties ou non. Les dotations annuelles aux comptes d’amortissements doivent…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…la fin de la vie de l’investissement, qui génère éventuellement un flux monétaire positif – encaissement – en cas de vente ou négatif – décaissement – s’il s’agit d’une démolition ou d’un démembrement si l’on s’en tient à l’immobilier locatif. Par ailleurs, par souci de simplification terminologique, on appellera dans un premier temps cash-flows d’exploitation les flux monétaires induits par…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…de l’exercice et les financements de celles-ci, d’où l’intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs et notamment d’exclure les financements des opérations locatives sorties de l’actif pour cause de démolition, de cession ou encore de remplacement de composants. Tableau . : Tableau des amortissements techniques La comptabilisation des immobilisations par composants valeurs…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…de démolition, de cession ou encore de remplacement de composants. Tableau . : Tableau des amortissements techniques La comptabilisation des immobilisations par composants valeurs brutes amortissements cumulés au / de l’exercice précédent a dotations de l’exercice diminutions de l’exercice amortissements cumulés au / de l’exercice b c d = a+b-c Baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation Agencements, aménagements de terrains…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Démolition de l’opération DOMUS pages à Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de relier, progressivement, toutes les notions comptables et financières présentées dans les six premiers chapitres de la première partie de l’ouvrage consacrée à la gestion financière des entreprises de logement social, « les principes…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…en toute ou partie, par exemples et sans que cette liste soit exhaustive :  le développement interne (construction) ou externe (participations, achats, fusions) de l’entreprise Hlm  la maintenance du patrimoine locatif existant (travaux d’amélioration, reconstitution de composants)  la démolition, comme moyen de renouvellement du patrimoine locatif existant  des arbitrages de dettes financières (remboursements anticipés d’emprunts) …

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

Etude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait . Étude de l’entreprise Hlm Citadis . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS . Démolition de l’opération DOMUS L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…clientèles et orienter les produits, les faire évoluer, jouer la différenciation  arbitrer entre réhabilitation – démolition – développement interne développement externe  arbitrer entre développement et gestion active de la dette financière (remboursements anticipés, refinancements partiels…)… En conclusion, l’entreprise Hlm n’est pas totalement captive. Elle a, à la fois, des taux de rentabilité des fonds propres investis et des…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…emprunts complexes et des financements structurés (Fiche ) et au détail des instruments de couverture (Fiche ) réaménagement des fiches de situation financière et comptable (comptabilité de programme) compte tenu des remarques précédentes en matière de dettes financières, du traitement unifié des sorties d’actif (démolition, vente et composants remplacés) et de la simplification proprement dite des fiches (suppression des prévisions…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Étude de l’entreprise Hlm CITADIS. Création de l’entreprise Hlm CITADIS. Construction de l’opération locative DOMUS. Gestion courante des logements locatifs familiaux. Vente de l’opération DOMUS. Démolition de l’opération DOMUS Les autres relations…