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Emplois

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…trois conséquences :  que les ressources durables devront être suffisantes pour financer les emplois ayant le même caractère de longévité  que des ressources de courte durée ne devront pas financer des emplois longs  que des ressources durables peuvent, après avoir assuré la couverture des emplois longs et stables, financer des emplois de plus courte longévité. Ce principe…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…longs que des ressources durables peuvent, après avoir assuré la couverture des emplois stables, financer des emplois de plus courte longévité. Schéma. : Principe de l’analyse des équilibres du bilan Le bilan Hlm : équilibre et structure EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES Pour une entreprise Hlm, les…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’évaluation de l’actif immobilisé. Les immobilisations locatives Hlm. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm. La production d’immobilisations par l’entreprise Hlm. Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Les relations…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…les emplois longs immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobi. lisations subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…une entité juridique qui réalise avec son environnement des opérations économiques (ventes, achats, emprunts, subventions, augmentation de capital…). Une opération économique se traduit le plus souvent par un double mouvement à l’intérieur de l’entreprise HLM : De ce premier postulat, on en déduit l’égalité fondamentale : Emplois = Ressources E = R Les ressources et les emplois vont être classés…

Corrections des tests

Corrections des tests

…ECONOMIQUE. Si l’on admet, par convention, que l’ensemble des ressources est représenté à droite et, par symétrie, que les emplois correspondants sont représentés à gauche, alors les opérations économiques réalisées par l’entreprise avec des tiers entreront le plus souvent dans le cadre du schéma général suivant : Schéma. : Principe général du mécanisme EMPLOIS-RESSOURCES OPÉRATION ÉCONOMIQUE UN OU PLUSIEURS EMPLOIS

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

général du mécanisme EMPLOIS-RESSOURCES OPÉRATION ÉCONOMIQUE UN OU PLUSIEURS EMPLOIS UNE RESSOURCE affectation Exemples d’emplois Exemples de ressources – immeubles de rapport – prêts aux accédants – créances des clients – valeurs mobilières de placement – maintenance des logements – frais de personnel – taxes foncières UTILISATION DES RESSOURCES Partie gauche : – actif du bilan – charges du compte…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…: les emplois longs. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues. Les emprunts Hlm. Les subventions d’investissement Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs La première partie de cet ouvrage a mis en évidence l’existence de sept mouvements comptables, dont quatre mouvements possibles entre…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…Conséquences financière et comptable d’un remboursement anticipé Conséquences au niveau du bilan Conséquences au niveau du compte de résultat Les pénalités de remboursement anticipé extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs et financiers tient compte des AFCNE calculés à la clôture de l’exercice pour l’ensemble des emprunts finançant définitivement les opérations…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…fonds de roulement d’exploitation, hors exploitation et d’investissement . partitionner les ressources et emplois du bilan par activités, notamment les ressources et emplois longs . reclasser certaines ressources et emplois, soit en fonction de leur durabilité dans l’entreprise Hlm, soit en fonction de leur rattachement à une activité. Le reclassement des ressources et des emplois du bilan juridique se fait…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…et des emplois EMPLOIS RESSOURCES ACTIF PASSIF OUI EMPLOIS STABLES ET LONGS RESSOURCES DURABLES NON OUI EMPLOIS COURTS OUI RESSOURCES COURTES ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES ER niveau de réponse : le calcul du FRNG BILAN ACTIF PASSIF équilibre des ressources et des emplois longs situation nette situation nette subventions subventions provisions provisions actif immobilisé actif immobilisé dettes financières dettes financières…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…à € dont € de ressources longues et € de ressources courtes o les emplois ont augmenté aussi de € correspondant, d’une part à une augmentation des actifs immobilisés de € et, d’autre part, à une diminution des disponibilités de €. Le total des emplois – l’actif – est lui aussi égal au total du passif, dont € d’emplois longs…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…et structure EMPLOIS LONGS immobilisations locatives nettes montants RESSOURCES LONGUES capitaux propres immobilisations locatives en cours provision pour grosses réparations immobilisations financières dépôts de garantie immobilisations de structure FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL TOTAL DES EMPLOIS montants dettes financières TOTAL DES RESSOURCES Il faut souligner que les autres provisions pour risques et charges, après analyse de leur nature, ne sont…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…de comptabilisation Annexe : Exemple d’application de la règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers Annexe : Exercices d’application sur les frais financiers extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative.. Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires… Principes généraux…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS avec :  en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres)  en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…augmentation sensible (+%) du besoin de fonds propres de K€. Comment expliquer cette dégradation ? Au niveau des emplois, les dépenses comptabilisées sont évaluées à K€ à comparer à K€ dans le tableau du calcul du FRNG « explicite » (total des emplois = K€ – remboursement par anticipation des emprunts = K€), enregistrant ainsi une diminution des emplois de…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. Les subventions d’investissement.. Les différentes subventions de l’entreprise Hlm Les subventions que peut obtenir une entreprise Hlm sont diverses :  il peut s’agir de subventions d’exploitation versées à l’entreprise Hlm pour lui permettre de compenser l’insuffisance de certains produits d’exploitation ou de faire face à certaines charges d’exploitation :…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…nette comptable (VNC) Si l’on revient aux fondamentaux de l’analyse financière, on a vu précédemment que pour une opération économique ou financière : Emplois = Ressources Appliqué à un investissement immobilier locatif, on peut en déduire que : I = D + S + FP avec : E R I = montant de l’investissement, somme des coûts de construction et…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…l’actif, c’est à dire les emplois de l’entreprise Hlm. Ces emplois ont été financés en totalité par les ressources enregistrées au passif. Par convention comptable : le passif, constituant les ressources de l’entreprise, est situé à droite du bilan l’actif, rassemblant les emplois de l’entreprise, est situé à gauche du bilan. Le bilan est donc une représentation ordonnée par nature…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…– subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements TOTAL EMPLOIS PRODUITS loyers logements loyers parkings dotation provision…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…des emprunts et des quotes-parts de subventions virées au résultat – qui constituent des emplois pour l’entreprise Hlm -. Autrement dit, la méthode précédente du calcul du FRNG n’est pas, financièrement et analytiquement, suffisamment explicite car elle ne précise pas clairement la nature des besoins en ressources internes en matière d’investissements immobiliers locatifs : fonds propres investis à l’origine des…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de revient de l’opération. Ils sont directement comptabilisés en charges financières du compte de résultat. Tableau . : Les dépenses préliminaires (colonnes activées) PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…traite de l’évolution des emplois (dépenses comptabilisées) et des ressources (financements obtenus ou encaissés) au cours de sa réalisation : il s’agit des colonnes à du tableau ci-dessous. Tableau . : Structure de la fiche de situation financière et comptable PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…long terme par ou dans l’entreprise Hlm. Il en découle alors des cycles de vie longs de ressources (capitaux propres, emprunts…) et d’emplois (actif immobilisé…) pouvant s’étaler sur plusieurs années et des cycles de vie courts de ressources (dettes d’exploitation et dettes diverses…) et d’emplois (créances d’exploitation et créances diverses…) s’étalant de quelques jours à plusieurs mois. La prise en…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…provision pour GE PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR sous-total emplois TOTAL EMPLOIS sous-total ressources = TOTAL RESSOURCES Il faut tout d’abord souligner que la distinction entre « emprunts – montant brut emprunté » et « emprunts – capital restant dû » est ici purement Voir le schéma .. Les autres relations entre le bilan et…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…dépenses restant à comptabiliser par rapport aux prévisions actualisées = dépenses restant à comptabiliser par rapport aux engagements de dépenses + dépenses restant à engager par rapport aux prévisions actualisées. Tableau . : Le suivi de la situation financière PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Besoin / Fonds Prix de revient Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…le bilan. Situation des ressources et des emplois à une date donnée, le bilan à lui seul ne renseigne pas sur l’évolution des ressources et des emplois au cours d’une période (ce n’est pas son objet !). Cependant l’analyse de l’évolution de la situation financière d’une entreprise Hlm impose souvent une telle réflexion, que la simple comparaison de deux bilans…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…augmentation des emplois – parallèlement à une diminution de ce compte de tiers – diminution des emplois -. Voir le paragraphe , à partir de la page de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d’emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…– subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL loyers logements loyers parkings dotation aux amortissements sous-total emplois

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…initiaux pour acquérir, produire une immobilisation ou des coûts encourus postérieurement pour ajouter ou remplacer des éléments. Les immobilisations brutes ou nettes encore désignées sous le vocable d’actif immobilisé, représentent pour l’entreprise Hlm moyenne % du total des emplois du bilan. Les actifs immobilisés représentent donc la quasitotalité des emplois de l’entreprise Hlm : ceci constitue un particularisme certain par…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…à un instant donné, la synthèse :  des financements de l’entreprise Hlm procurés par des tiers ou par elle-même : il s’agit du passif constituant les ressources de l’entreprise  des biens, moyens et droits composant le patrimoine de l’entreprise : il s’agit de l’actif, c’est à dire les emplois de l’entreprise Hlm. Ces emplois ont été financés, à…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…encore concrétisés par des pièces justificatives réglementaires. Cette classe de comptes spéciaux regroupe tous les comptes qui n’ont pas leur place dans les comptes de à position ressources emplois emplois position passif actif actif nature créditeur débiteur débiteur désignation ressources ou emplois passif ou actif créditeur ou débiteur En fin d’exercice, les activités de l’entreprise Hlm conduisent à un résultat…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…ne correspond plus à sa valeur historique d’acquisition. Ces provisions pour dépréciation corrigent ainsi l’actif des pertes probables dues à des faits passés, extérieurs à l’entreprise ou ayant tout simplement pour origine des incidents de gestion prévisibles ou non prévisibles. les amortissements Ces dernières ont déjà été décrites au paragraphe.. du chapitre consacré aux emplois longs. Elles constituent une modalité…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…emprunts : souscriptions (ouvertures de crédit), réalisations (encaissement des emprunts contractés) et remboursements d’emprunts (échéances courantes et remboursements anticipés). Le classement par destination est réalisé selon la nomenclature d’emplois obligatoire suivante :  réserves foncières  opérations locatives (construction, remplacements de composants, baux, terrain d’assiette relatif aux immeubles de rapport) : crédit-relais et avances  opérations locatives (construction, remplacements de…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

…La gestion budgétaire et les bailleurs sociaux La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers (CBII) – doit être obligatoirement tenue pour les bailleurs sociaux (Instruction comptable). Elle gère :  les prévisions initiales et actualisées de ressources (emprunts, subventions et fonds propres) et d’emplois (prix de revient)  les réalisations de ressources et d’emplois comptabilisées, mais plus les engagements  Le…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…placements de trésorerie à long terme : achats d’OAT, de BTAN… Particularité des entreprises de logement social : la gestion locative repose sur des investissements longs (emplois) et des financements longs (ressources) Une opération financière se traduit toujours à l’aide d’un diagramme de flux monétaires et/ou à l’aide d’un tableau de flux monétaires Plan . Rappel de quelques notions de…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…créations, apports et virements de poste à poste) et les diminutions (cessions à des tiers, mises hors service, virements de poste à poste) d’actifs bruts réalisées au cours de l’exercice et classées par natures d’immobilisations. Ce tableau est particulièrement utile à l’analyse de la variation des postes de bilan (tableau de financement ou tableau emplois/ressources) puisqu’il explique les variations (augmentations…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…crédit constitue donc la première réponse à cette interrogation. Si la duré de l’emprunt est acquise ( ans, soit la durée de vie de l’investissement et selon le principe de l’égalité entre ressources et emplois en termes de durée), la quotité et le taux restent à définir. La quotité est nécessairement comprise entre et % de l’investissement. Le taux d’intérêt,…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…le prix de revient PR (l’actif immobilisé, les emplois) est égal aux financements externes mobilisés (emprunts E et subventions S) et internes (fonds propres FP). On peut donc écrire : Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm PR = E S FP On peut écrire également que : PR = T C avec T: prix…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…tant que ressources de l’entreprise, la capacité d’autofinancement fait partie intégrante du tableau des emplois et ressources de l’exercice qui sera examiné au cours de la seconde partie de cet ouvrage. Partant de la capacité d’autofinancement, l’autofinancement net Hlm est ensuite calculé en tenant compte : des remboursements du capital des emprunts locatifs effectués au cours de l’exercice de la…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…– remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésoreriesous-total emploisintérêts courus non échussous-total ressourcesCHARGES frais de gestionfrais financiers CDC frais financiers CILdotation aux amortissements dotation provision pour GE sous-total emploisTOTAL EMPLOISPRODUITS loyers logements loyers parkingsquote-part de subventions virées CR sous-total ressources=TOTAL RESSOURCESLE CAS CITADIS : gestion courante Question : comptes financiers de l’entreprise CITADIS au ? BILAN AU…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés subventions virées calcul extracomptable AFCNE amort. dérog. réserve AF = issus des provisions issue des réserves AT .. Les tableaux de rapprochement Cette comparaison…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…(emplois) et des financements longs (ressources) Une opération financière se traduit à l’aide d’un diagramme de flux monétaires et/ou à l’aide d’un tableau de flux monétaires. Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Diagramme de flux monétaires- flux monétaires positifs ou négatifs fn- flux de départ et flux de dénouement dénouement de l’opération financièref (entrées de fonds encaissements)+ -fif(sorties de fonds…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…produits à droite (ressources) et les charges à gauche (emplois), les soldes intermédiaires se présentant ainsi comme la différence entre les produits et les charges. Il faut souligner que les postes « variation des stocks – travaux en cours » et « variation des stocks – immeubles achevés » ont leur signe inversé par rapport à ces mêmes produits comptabilisés…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…rapprochement fiches/comptabilité sont présentés cidessous à partir de la situation financière des fiches. Il faut mentionner que seul l’état récapitulatif des emprunts n’est pas représenté ci-dessus bien qu’il fasse partie intégrante du rapprochement. Schéma . : Principes du rapprochement de la comptabilité de programme avec le bilan SI TUATION FI NANCI ERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés EMPLOIS Investissements Dépenses…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…FD Le prix de cession V, soit encore la valeur marchande aujourd’hui, doit être supérieur à la somme des capitaux restant à rembourser (D), des subventions nettes à reverser (S), des frais divers (FD) et enfin de la somme actualisée des cash-flows. Si l’on revient aux fondamentaux de l’analyse financière, on a vu précédemment que : Emplois = Ressources Appliqué…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…Mécanisme général de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des immobilisations locatives La comptabilisation des immobilisations par composants immobilisations locatives amortissements emprunts locatifs BILAN cumulés ACTIF subventions locatives PASSIF immobilisations locatives brutes réserves subv. nettes provisions valeur nette des immobilisations locatives subventions virées subventions brutes capital remboursé capital emprunté capital restant dû des emprunts EMPLOIS RESSOURCES capital remboursé amortissements cumulés…