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Emprunts : non affectés

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…suivre l’évolution dans le temps de ces emprunts non affectés sous peine de surendettement rampant. Il est important d’en mesurer le remboursement annuel puisqu’il vient dégrader le cash-flow Hlm. Parmi les emprunts non affectés, certains peuvent constituer des ressources courtes. D’un point de vue financier, ces emprunts à court terme représentent de la « trésorerie négative » et ne peuvent…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…= Total bis ANALYSE DES ÉCARTS ENTRE LES FICHES DE SITUATION FINANCIÈRE ET COMPTABLE ET LE PASSIF DU BILAN (Total- Total ) et (Total bis – Total bis) = = + + + + + + + + – – Montant brut des emprunts non comptabilisés au passif ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés au passif Montant des emprunts non comptabilisés…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

emprunts des opérations locatives – financements définitifs autres droits sur immobilisations subventions d’investissement notifiées : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d’investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…Intitulé D C Emprunt CDC Intérêts courus non échus des emprunts Charges d’intérêts des emprunts et dettes des opérations locatives – financement définitif Comptes bancaires courants L’écriture d’inventaire au // est la suivante : D C Intitulé D C Charges d’intérêts des emprunts et dettes des opérations locatives – financement définitif Intérêts courus non échus des emprunts On retrouve le…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…financières nettes : acces sion – ges tion de prêts totaux partiels Fonds propres investis dans la gestion de prêts () emprunts des opérations locatives vendues et démolies emprunts à long term e non affectés – dettes financières nettes totaux partiels Emprunts long terme non affectés () II. EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES (I++++) EMPLOIS RESSOURCES détails détails dépôts de garantie…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…est important de suivre l’évolution dans le temps de ces emprunts non affectés sous peine de surendettement rampant. Il est important d’en mesurer le remboursement annuel puisqu’il vient dégrader le cash-flow Hlm. Parmi les emprunts non affectés, certains peuvent constituer des ressources courtes. D’un point de vue financier, ces emprunts à court terme représentent de la « trésorerie négative »…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…prévision actualisée d’investissement dépenses comptabilisées  les prévisions actualisées d’emprunts (colonne ) doivent être nécessairement supérieures ou égales aux emprunts contractés (colonne ) qui elles-mêmes sont supérieures ou égales aux emprunts encaissés (colonne ) : prévision actualisée d’emprunts emprunts contractés ≥ ≥ emprunts contractés emprunts encaissés  les prévisions actualisées de subventions (colonne ) doivent être nécessairement supérieures ou égales…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…ou démolis. La catégorie « autres destinations » comprend les emprunts non affectés, les financements des bâtiments administratifs et les soldes créditeurs de banque. Enfin, seules les informations concernant le financement définitif des opérations locatives, non compris les remboursements anticipés, sont à reporter dans le tableau de rapprochement ci-après. Les emprunts remboursables in-fine ne sont pris en compte dans le…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…certain nombre de remboursements de capital d’emprunts contribuant au fonctionnement de l’entreprise Hlm ou venant gonfler sa trésorerie : capital des emprunts des opérations locatives cédées ou démolies (trésorerie), capital des emprunts des grosses réparations étalées en charges à répartir (gestion locative), capital des emprunts finançant les frais de structure de l’entreprise et enfin capital des emprunts non affectés (trésorerie)….

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…financements externes (emprunts et subventions) Reste à comptabiliser sur prévisions RES S OURCES Emprunts encaissés et subventions notifiées Prévisions actualisées d’investissement EMP LOI S PASSIF DU BILAN La balance des fonds encaissés (emprunts) et notifiés (subventions) sur dépenses comptabilisées, définie ici comme la situation instantanée de trésorerie, compare au bilan les emprunts encaissés et les subventions notifiées (emprunts et subventions)…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Total… Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts courus et non échus constituent une dette envers les prêteurs de capitaux qui sera réglée au cours de…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…(échéances des emprunts) et l’investisseur (autofinancement net) et non pas l’autofinancement net (cash-flows) on privilégie le coût total ou le revenu total du désinvestissement soit encore la valeur vénale et non pas seulement les fonds propres dégagés par le désinvestissement . Conceptualisation du modèle économique REVENU BRUT POTENTIEL Modèle économique de la rentabilité d’un investissement immobilier locatif à partir des…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…– – Montant brut des emprunts non comptabilisés au passif ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés au passif Montant des emprunts non comptabilisés dans les fiches ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés dans les fiches L’analyse des écarts du tableau ci-dessus consiste à indiquer dans lequel des deux états se situe l’anomalie (fiches de situation financière et comptable ou état récapitulatif des…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

emprunts autres que les opérations locatives (emprunts de structure, emprunts à long terme non affectés…) + plus-values de cession des immeubles de rapport = cash-flow L’on peut souligner que la notion de cash-flow présentée ci-dessus à partir du compte de résultat n’est pas très éloignée de la notion de ressources internes de la Fédération des ESH. Voir l’introduction au chapitre…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…des emprunts indivis. On distingue traditionnellement les emprunts indivis, c’est à dire les emprunts non divisibles et contractés auprès d’un seul créancier, des emprunts obligataires vendus à un grand nombre de créanciers. L’objectif n’est pas de construire le tableau d’amortissement d’un emprunt (capital remboursé, intérêts payés, capital restant dû) mais de calculer son coût réel à partir du capital emprunté…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…dettes financières Les emprunts et dettes assimilées regroupent l’ensemble des emprunts et dettes à caractère financier quels que soient leur durée, qu’il s’agisse de financements définitifs à long ou à moyen terme, de financements-relais, d’avance ou de financements à moins d’un an. C’est le capital restant dû des emprunts réalisés et encaissés qui apparaît au passif du bilan et non

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…: rembours. courus et non échus réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d’aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court et moyen termes non affectées Totaux Cohérence avec le passif –…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…courus et non échus, calculés de façon extracomptable pour les emprunts finançant les opérations locatives – financements définitifs -. Pour l’exercice par exemple, l’égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : = amortissements cumulés remboursement du capital des emprunts subventions virées au compte de résultat amortissements courus et non échus AT – AF –…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GR emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif intérêts courus non échus total…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles,…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…affectées, tout au moins en trésorerie. Etape : Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. La comptabilisation des immobilisations par composants L’introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. La comptabilisation des immobilisations par composants L’introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours d’une période et à comparer des amortissements techniques au / d’un exercice avec des amortissements financiers ramenés à la même date même si, juridiquement,…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…la fiche présentée au tableau . ci-dessus concernant les restes à réaliser :  dépenses à comptabiliser, appréhendées ici comme la différence algébrique entre le prix de revient prévisionnel actualisé (colonne ) et les dépenses comptabilisées (colonne )  emprunts à contracter, différence entre le montant prévisionnel actualisé des emprunts (colonne ) et les emprunts contractés (colonne )  subventions…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…et d’autre part les flux décaissables induits par la démolition : – le capital restant dû des emprunts que ces emprunts soient ou non remboursés par anticipation – les pénalités éventuelles de remboursements anticipés des emprunts – les intérêts compensateurs, s’ils existent – les frais de démolition et de remise en état du terrain – le remboursement éventuel de l’aide…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…et d’accession à la propriété – la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables utilisée dans le cadre de la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm – les réserves diverses le report à nouveau constitué par la somme des bénéfices et des pertes des exercices antérieurs non affectés. Il peut être positif (solde créditeur) ou négatif (solde débiteur) le…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…de l’exercice – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…et non échus sur les emprunts en cours d’amortissement, ni les intérêts compensateurs reclassés en dettes d’exploitation exigibles à court terme. En revanche, les dettes financières incluent le capital restant dû des emprunts à moyen et long terme dont l’échéance finale est inférieure à un an. Parce qu’il s’agit alors d’une ressource, située au passif et non plus un emploi,…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d’emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…– – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion dépenses de GE TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…salariés aux fruits de l’expansion les charges du résultat financier peuvent être : – minorées des indemnités de remboursements anticipés d’emprunts ou de renégociation d’emprunts : ceci nécessite de détailler le compte « autres charges financières ». Tableau. : Détails du compte « autres charges financières » – Charges financières montant Indemnités de remboursements anticipés d’emprunts ou de renégociation d’emprunts

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…date (ATn) D = KRDn + AFn , soit encore la somme du capital restant dû des emprunts à la date n (KRDn) et des remboursements cumulés de ces mêmes emprunts à la même date (AFn) S = SNn + SVn , soit encore la somme des subventions nettes à la date n (SNn) et des subventions déjà virées au…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…à adopter une position active et dynamique de gestion de sa dette financière.. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt = ème conséquence : Les arbitrages Passif/Actif ou Passif/Passif  proposition méthodologique  Partitionner les emprunts à taux fixes et les emprunts à taux variables du portefeuille d’emprunts (pour les emprunts à taux variables, distinguer les différents…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…► CASH-FLOWS D’EXPLOITATION ESPERES Les flux de cash-flows espérés se déduisent des flux de revenus net espérés après imputation des échéances d’emprunts contractés. On notera que les échéances des emprunts contractés depuis l’origine peuvent être majorées, au cours de la phase d’exploitation, des échéances des emprunts nouveaux mobilisés pour financer, toute ou partie, des réinvestissements successifs et qui viendront, toutes…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…Il est en effet possible de dresser le bilan de l’opération de construction neuve DOMUS avec : • en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres) • en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…du partage emprunts/fonds propres et donc du montage financier. TRF peut ainsi varier en fonction de la variation de la quotité d’emprunts finançant l’actif immobilisé. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend aussi des conditions financières des emprunts (taux d’intérêt et durée d’amortissement). Il convient donc d’être prudent quant à l’utilisation de cet indicateur instantané : il…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…compte de résultat. Les charges financières (intérêts des emprunts) ne sont pas non plus prises en compte à ce stade de l’analyse. Ces dépenses d’exploitation sont souvent estimées à partir des comptabilités analytiques des organismes d’HLM, sinon à partir des centrales de bilans professionnelles (Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat, Fédération des Offices Publics de l’Habitat…). Le Revenu Net correspond…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…dettes à très court terme correspondant à des concours bancaires, crédits de trésorerie ou encore découverts bancaires qui constituent de la trésorerie dite passive  les dettes financières ne comprennent pas les intérêts courus et non échus sur les emprunts en cours d’amortissement, reclassés en dettes d’exploitation exigibles à court terme  les dettes financières ne comprennent pas non plus…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…durée (emprunts PLUS, PLAI et PLS de la CDC) et pour lesquels les loyers sont réglementés (loyers plafonds des conventions). Pour les entreprises Hlm, ces propos visent les surfaces commerciales et de bureaux, accessoires à l’immeuble locatif social et non financées par les emprunts sociaux, les logements familiaux intermédiaires (financement PLI par exemple) et privés, y compris les résidences hôtelières…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…net – capital subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…priorité par des ressources longues et durables :  soit externes à d’investissement l’entreprise Hlm : emprunts et subventions  soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts et subventions d’investissement) mobilisées pour financer les immeubles locatifs s’appréhendent directement – nous venons de le rappeler au chapitre précédent – à partir de la comptabilité,…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…détruites ou cédées) dettes financières relatives à l’accession à la propriété : gestion de prêts dettes financières : grosses réparations dettes financières relatives aux autres destinations (bâtiments administratifs, emprunts non affectés à long terme…) droits sur immobilisations (locataires attributaires, autres droits…) Il n’est pas tenu compte, dans un premier temps, des intérêts compensateurs non étalés devant être normalement réintégrés en…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

emprunts – capital restant dû empruntstrésorerieintérêts courus non échus intérêts courus non échustotal actiftotal passif — -COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE TFPBPRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissementsdotation provision pour GEVNC actifs cédésRÉSULTAT – bénéficetotal chargesloyers logements loyers parkings reprise sur PGEsubventions virées CRprix de vente actifs cédéstotal produitsLE CAS…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…construction neuve DOMUS avec :  en ressources, les financements externes (subventions et emprunts) et internes (fonds propres)  en emplois, le terrain bâti et la construction. Schéma . : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts ressources externes L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d’amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable de l’entreprise Hlm CITADIS va d’abord calculer les intérêts courus et non échus à partir des tableaux d’amortissement, puis reconstituer ensuite comptablement la charge financière. Ces deux informations vont permettre de dresser le bilan…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…// // totaux capital remboursé inérêts payés échéance capital restant dû.. La prise en compte des charges financières La comptabilité générale va tenir compte de la charge financière des emprunts et non des intérêts payés, comme indiqués dans les tableaux d’amortissement financier fournis par les prêteurs. Le comptable de l’entreprise Hlm CITADIS va d’abord calculer les intérêts courus et non

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts – – – – – trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…d’accession à la propriété : crédits-relais et préfinancements les intérêts de la gestion de prêts (accession et prêts au personnel) les intérêts sur autres opérations : grosses réparations, opérations d’aménagement, réserves foncières, bâtiments administratifs… les intérêts des emprunts non affectés (immeubles démolis, vendus, emprunts de trésorerie…). La plus-value latente est égale à la différence entre le prix de marché au…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…revient révisé fonds propres fonds propres surcoût fonc. total fonds propres subvention État subvention Région subvention Département subvention Ville subventions diverses subvention surcoût État subvention surcoût Région subvention surcoût Dépt. subvention surcoût Ville total subventions emprunt principal emprunt principal autre emprunt autre emprunt total « emprunts principaux » emprunt AL emprunt AL total « emprunts Action Logt » total emprunts