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Emprunts : remboursements anticipés

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

réalisés remboursements cumulés échéances remboursements anticipés avec substituion remboursements anticipés secs remboursements échéance remboursements anticipés avec substituion remboursements anticipés secs Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L’EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance remb. Anticipés montants nets des dettes = = =– Opérations locatives financements définitifs Autres destinations Total APRÈS EMPRUNT SUBSTITUTIF ouvertures de crédit montants réalisés EXERCICES ANTÉRIEURS remb. remb. cumulés anticipés échéances AU COURS DE L’EXERCICE TOTAL REMBOURSEMENTS remb. échéance remb. anticipés échéance…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

affecté (+ ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Concours bancaires courants et soldes créditeurs de banque Total AU COURS DE L’EXERCICE montants réalisés remboursements cumulés échéances remboursements anticipés avec substitution remboursements anticipés secs remboursements échéance remboursements anticipés avec substitution remboursements anticipés secs montants nets des dettes. La comptabilisation des immobilisations par composants. 1…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…brut subventions d’investissement locatif à notifier – Dettes financières locatives emprunts et dettes financières – financements définitifs – m ontant brut < rem boursements cum ulés d’emprunts des opérations locatives> < rem boursements anticipés des emprunts des opérations locatives > emprunts à réaliser sur opérations locatives remboursements d’emprunts courus non échus droits des locataires attributaires autres droits sur im mobilis…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…inscrites au résultat remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

emprunts. Le capital remboursé à prendre en compte concerne exclusivement celui des emprunts définitifs ayant financé les opérations locatives. Il exclut tout autre remboursement d’emprunts : remboursements anticipés des emprunts locatifs, remboursements sur crédit-relais et avances, emprunts non locatifs et remboursement sur opérations locatives cédées ou démolies…. Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat L’intérêt de cette…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…Cohérence avec l’actif – amortissement & provisions des immobilisations locatives Il faut ensuite appréhender le périmètre des financements locatifs à partir du tableau suivant : Tableau. : Tableau des natures d’affectation des financements REMBOURSEMENTS montants réalisés a échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés montants nets au bilan b c d e f=bd g=ce h=a-f-g CUMUL DES EXERCICES…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…au niveau des FSFC, de l’état des emprunts et des subventions d’investissement lors du rachat du bien prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés subventions prévisionnelles actualisées fonds propres prévisionnels actualisés dépenses comptabilisées dépenses restant à comptabiliser emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =– =- =- =- constructions locatives soldées Totaux prix de…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=b+d g=c+e montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…Il faut ensuite appréhender le périmètre des financements locatifs à partir du tableau suivant : Tableau . : Tableau des natures d’affectation des financements REMBOURSEMENTS montants réalisés CUMUL DES EXERCICES ANTÉRIEURS a EXERCICE CUMUL AU / échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=b+d g=c+e montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières Opérations locatives…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…capital restant dû des emprunts – pénalités de remboursement anticipés de tous ordres – éventuellement, remboursement des subventions nettes d’investissement – frais divers selon les circonstances (cession, démolition, changement d’usage…), tels que : • • • • • frais de levée d’hypothèque frais de mise en copropriété travaux de remise en état frais de démolition remboursements ou frais divers au…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…– inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…l’Habitation (CCH), sont maintenant calculés après déduction des remboursements en capital effectués dans l’exercice sur l’ensemble des emprunts locatifs, hors remboursements anticipés et comprenant aussi le remboursement à leur terme des emprunts in fine. Les remboursements en capital des emprunts sont mentionnés dans l’état récapitulatif des dettes financières par nature d’affectation, en colonne (échéances) des rubriques . « opérations locatives…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…: emprunts à moins d’ an, emprunts à plus d’ an et moins de ans, emprunts à plus de ans. Parmi ces éléments constituant les dettes financières :  certains constituent les ressources longues de l’entreprise Hlm : emprunts, dettes rattachées à des participations, dépôts et cautionnements reçus… Voir le paragraphe .. Méthodologie de calcul destinés à rester durablement dans…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d’emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…la fiche présentée au tableau . ci-dessus concernant les restes à réaliser :  dépenses à comptabiliser, appréhendées ici comme la différence algébrique entre le prix de revient prévisionnel actualisé (colonne ) et les dépenses comptabilisées (colonne )  emprunts à contracter, différence entre le montant prévisionnel actualisé des emprunts (colonne ) et les emprunts contractés (colonne )  subventions…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…fonds de roulement net global évalué à partir du bilan juridique est révélateur à la fois :  de la politique suivie par l’entreprise Hlm au cours des exercices antérieurs en matière de financement des immobilisations (poids relatif des financements extérieurs : emprunts et subventions) et en matière de désendettement (remboursements anticipés des emprunts)  des équilibres d’exploitation passés et…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…salariés aux fruits de l’expansion les charges du résultat financier peuvent être : – minorées des indemnités de remboursements anticipés d’emprunts ou de renégociation d’emprunts : ceci nécessite de détailler le compte « autres charges financières ». Tableau. : Détails du compte « autres charges financières » – Charges financières montant Indemnités de remboursements anticipés d’emprunts ou de renégociation d’emprunts

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…et d’autre part les flux décaissables induits par la démolition : – le capital restant dû des emprunts que ces emprunts soient ou non remboursés par anticipation – les pénalités éventuelles de remboursements anticipés des emprunts – les intérêts compensateurs, s’ils existent – les frais de démolition et de remise en état du terrain – le remboursement éventuel de l’aide…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…les suivants :  le montant total des fonds propres investis pour financer l’investissement d’origine mais aussi les fonds propres mobilisés pour financer les réinvestissements ultérieurs anticipés  les cash-flows anticipés et espérés après paiement des échéances d’emprunts  le montant des fonds propres dégagés par la valeur vénale ou la valeur de revente du bien immobilier ou les fonds…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…disposer de l’état récapitulatif des dettes financières qui seul permet de distinguer les dettes financières relevant du FRNG. Tableau. : État récapitulatif simplifié des dettes financières REMBOURSEMENTS montants réalisés a CUMUL DES EXERCICES ANTÉRIEURS EXERCICE CUMUL AU / échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=bd g=ce montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…cours  les remboursements opérés, soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts, soit au titre des remboursements anticipés. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne – montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination ou encore nature d’affectation. En particulier, tous les emprunts ayant…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

le revenu net ? REMBOURSEMENT DES EMPRUNTS Le Revenu Net est d’abord utilisé à rembourser les prêteurs de capitaux sous forme d’échéances d’emprunts. Il s’agit des décaissements des échéances prévisionnelles (capital remboursé et intérêts payés) de l’ensemble des emprunts finançant l’investissement immobilier locatif. = CASH-FLOW AVANT IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow avant impôt sur les résultats correspond au revenu…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…minoré du capital restant dû des emprunts (D), des subventions nettes (S) et de divers frais (DF) regroupant les pénalités de remboursements anticipés et autres frais divers. Autrement écrit : VP = V – D – S – FD VP est représentatif de la plus-value financière induite par la vente. On a vu ci-dessus que la cession est souhaitable si…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…autres créances : dépôts sur le livret A des Caisses d’Épargne, revenus des comptes à terme les produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement lorsque ces cessions se traduisent par une plus-value les autres produits financiers tels que les escomptes obtenus, les gains de change, les bonis provenant des clauses d’indexation des emprunts, les pénalités de remboursements anticipés

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…clientèles et orienter les produits, les faire évoluer, jouer la différenciation  arbitrer entre réhabilitation – démolition – développement interne développement externe  arbitrer entre développement et gestion active de la dette financière (remboursements anticipés, refinancements partiels…)… En conclusion, l’entreprise Hlm n’est pas totalement captive. Elle a, à la fois, des taux de rentabilité des fonds propres investis et des…