…. Exemple didactique de rentabilité économique . Durée de vie de l’investissement La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire ici l’horizon de projection des revenus nets, correspond généralement à la durée de vie normale de l’immeuble pour l’usage où il est construit à l’origine, eu égard à sa localisation…
…emprunts L’état récapitulatif des dettes financières constitue un inventaire détaillé des emprunts et des autres dettes financières, ventilés : La maturité d’un emprunt correspond à la durée restant à courir jusqu’au paiement de la dernière échéance. La durée de vie moyenne d’un emprunt est égale à la somme des maturités des flux d’amortissement de l’emprunt pondérés par les montants de…
…ans maximum durée de vie probable des agencements à ans en fonction de la durée de vie de l’immobilisation ans maximum en fonction de la durée de vie ans maximum à ans ans maximum en fonction de la durée de vie à ans maximum à ans maximum durée de vie de l’emprunt au maximum durée de vie des travaux limitée…
…– charges d’intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur…
…antérieurs à la construction et des réinvestissements successifs nécessaires à la vie de l’actif immobilier sous la forme de flux discontinus de travaux d’amélioration. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire l’horizon de la projection des revenus nets, correspond généralement à la durée…
…tension) suppression de la règle AT-AF et suppression corrélative des comptes de réserves et de provision réglementées (amortissement dérogatoire) nouvel état des dettes financières : – suppression de la terminaison . (sorties de composants) – détail des emprunts complexes et des financements structurés – détail des instruments de couverture – présentation des AFCNE INSTRUCTION COMPTABLE DE Au niveau du bilan…
…compte de résultat. Les charges financières (intérêts des emprunts) ne sont pas non plus prises en compte à ce stade de l’analyse. Ces dépenses d’exploitation sont souvent estimées à partir des comptabilités analytiques des organismes d’HLM, sinon à partir des centrales de bilans professionnelles (Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat, Fédération des Offices Publics de l’Habitat…). Le Revenu Net correspond…
…à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…
…tableau de flux présenté ci-dessus à partir de ces deux emprunts aux taux d’intérêts différents, aux durées de vie différentes et aux modalités de remboursement différentes, est actuariellement équivalent à un emprunt de €, au taux d’intérêt fixe de .%, à annuités constantes de . € pour une durée de vie de ans. Le graphique suivant présente les flux des…
…ventilés par durée de vie moyenne : moins de an, de à ans, de à ans, plus de ans … La durée de vie moyenne de l’emprunt ci-dessus calculé après le paiement de l’échéance du // est de. ans à rapprocher d’une maturité de ans. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs…
…relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm contrat d’assurance dommages-ouvrages lorsque l’immeuble vendu est achevé depuis moins de ans permis de construire déclaration d’achèvement des travaux description des bâtiments : nombre de bâtiments, nombre de niveaux, nombre de logements… et les plans certificat de conformité copies des contrats de prêts et des tableaux d’amortissement des emprunts ayant…
…► CASH-FLOWS D’EXPLOITATION ESPERES Les flux de cash-flows espérés se déduisent des flux de revenus net espérés après imputation des échéances d’emprunts contractés. On notera que les échéances des emprunts contractés depuis l’origine peuvent être majorées, au cours de la phase d’exploitation, des échéances des emprunts nouveaux mobilisés pour financer, toute ou partie, des réinvestissements successifs et qui viendront, toutes…
…le montant des intérêts courus au passif peut croître rapidement. Enfin, les intérêts courus du passif sont aussi dépendants des variations des taux d’intérêt au cours de la durée de vie de l’emprunt (taux d’intérêt variables ou taux d’intérêt indexés), des stratégies financières de remboursement anticipé d’emprunts, avec ou sans substitution de nouveaux emprunts et enfin de la périodicité des…
…: disparition des grosses réparations et leur remplacement par les composants locatifs sortis de l’actif. .. Présentation de l’état récapitulatif des emprunts pages à L’état récapitulatif des dettes financières constitue un inventaire détaillé des emprunts et des autres dettes financières, ventilés : par destination de ces emprunts au financement de l’actif, immobilisé ou non par mouvement affectant ces…
…de trésorerie de l’opération peut être différente si l’on tient compte des financements-relais ou d’attente encaissés temporairement et des décaissements au lieu de la comptabilisation des factures. .. L’équilibre des fiches de situation financière et comptable … L’équilibre des dépenses préliminaires Lorsqu’il s’agit de réserves foncières et de dépenses préliminaires, généralement, seule la colonne de dépenses comptabilisées (colonne du tableau…
…amortissements des éléments sortis de l’actif (démolitions, sorties de composants remplacés, mises au rebut), des éléments transférés en actif circulant, des éléments cédés et enfin des reprises sur amortissements. Le tableau des Provisions et des dépréciations de l’Annexe retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les dépréciations sont ventilées entre celles…
…de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…
…Cash-flow HLM des activités financières dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow dont cash-flow HLM de l’activité d’accession HLM de l’activité de prêteur HLM de l’activité de gestion locative HLM des productions diverses Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Le cash-flow des activités financières se dégrade sensiblement car il tient compte des remboursements des autres emprunts, sauf celui des grosses…
…dettes financières du passif du bilan qui regroupent les emprunts suivants : o emprunts contractés auprès d’Action Logement (participation des employeurs à l’effort de construction) o emprunts obligataires o emprunts contractés auprès des établissements de crédit (CDC, CGLLS, ex-Caisse des Prêts Hlm…) o emprunts assortis de conditions particulières (participation des salariés aux résultats, emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…). − il…
…à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…
…par prêteurdurée de vie résiduelledurée de vie moyennetaux actuariel résiduel,,% ans,,%EX CAISSE DES PRÊTS CGLLS,,% ans,,TION LOGEMENT,,% ans,,%,,%,,%libellé des prêteurs de capitaux CDCtotalcapital restant dû au //DMV =ami x i amiRemarque : le taux actuariel résiduel de la dette financière de CITADIS est faible : .% pour une durée maximum deans mais une durée de vie moyenne deans ! Nota…
…fournisseurs, l’État, le personnel… Tableau. : Les ressources longues de l’entreprise Hlm Nature des ressources longues Capital (SA d’Hlm) ou dotation (Offices d’Hlm) Réserves et report à nouveau Origine externe Origine interne Durée de vie de l’entreprise Hlm Durée de vie de l’entreprise Hlm sauf reprises ou diminutions Le bilan Hlm : équilibre et structure Résultat de l’entreprise Durée de…
…de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année de location de l’opération DOMUS () TRÉSORERIE situation de trésorerie au début de l’exercice au bilan du dernier jour de la période précédente encaissements dûs aux loyers des logements ENTRÉES SORTIES décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à…
…développement de l’état détaillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au détail des…
…financières se présente donc de la manière suivante : Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des dettes financières avant reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l’actif Total après reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de…
…terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure + besoin de fonds propres induit terrains aménagés, loués bâtis des immobilisations de structure. Tout naturellement, le fonds de roulement d’exploitation augmente de K€, du montant des ACNE comme en témoigne le tableau ci-dessous. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette de…
…de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…
…Montant brut des dépenses non comptabilisées à l’actif ——————————————————————————————Total des dépenses non comptabilisées à l’actif + + + + Montant des dépenses non comptabilisées dans les fiches ——————————————————————————————Total des dépenses non comptabilisées dans les fiches – La troisième partie de l’état de contrôle concernant l’analyse des écarts de dépenses comptabilisées consiste à indiquer dans lequel des deux états se situe…
…enfin des comptes financiers à l’issue de cet exercice. Schéma. : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année de location de l’opération DOMUS Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm TRÉSORERIE situation de trésorerie au début de l’exercice ENTRÉES SORTIES au bilan du dernier jour de la période…
…… La prise de décision en cas de plusieurs projets de durées de vie différentes Il apparaît une difficulté dans la prise de décision d’investir lorsqu’il faut choisir entre plusieurs projets « non exclusifs » qui présentent des durées de vie différentes. Exemple Soit projets d’investissements non exclusifs A et B présentant les caractéristiques de flux, de durée et de…
…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…
…composant composant montant des composants répartition des composants durée d’amortissement .% .% .% Le renouvellement des composants. Les composants et sont remplacés en totalité au cours de la durée de simulation, c’est-à-dire la durée théorique du cycle de vie de l’immeuble. La dépense est immobilisée, le composant remplacé est sorti de l’actif et le remplacement de ces composants est financé…
…à l’aide des taux nominaux présentés ci-dessus. La situation de l’entreprise Hlm CITADIS est décrite successivement sous l’angle de la trésorerie, de la balance des comptes au / de la première année de location, soit l’exercice , et enfin des comptes financiers pour l’exercice . Schéma . : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la…
…dû des emprunts pénalités de remboursement anticipé de tous ordres coût de la démolition (y compris la remise en état du terrain) frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce…
…de la décomposition d’origine de l’immobilisation locative soit à partir de la valeur à neuf du composant, déflatée à la date du dernier remplacement. Les deux dernières méthodes ont pour objet de comparer la valeur à neuf des éléments remplaçants de la valeur historique selon les clés de décomposition afin d’éviter de surévaluer le montant des éléments remplacés ou…
L’amortissement des immobilisations par composants Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Définition d’un actif amortissable Définition du plan d’amortissement Le cas particulier des immeubles locatifs HLM extrait La comptabilisation des immobilisations par composants. La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives .. la règle de l’équilibre AT/AF Les Instructions Comptables Hlm exigent que…
…Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations…
…l’état de trésorerie en fin de période, est aussi la résultante de : la trésorerie du début de la période majorée des entrées de flux monétaires au cours de la période minorée des sorties de flux monétaires au cours de la période. Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine : des opérations dues à l’exploitation…
…général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires….
…de vie. Elles constituent donc des charges d’exploitation. Exemples de dépenses de grosses réparations : – réfection des couvertures, souches de cheminées, conduits de fumées – consolidation des soubassements, reprise en sous-œuvre des bâtiments – réfection des gros de murs, des murs extérieurs, et des murs de refend – réfection des charpentes, escaliers, planchers, solivages – réfection des descentes d’eaux…
…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte : soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…
…balance au / de la huitième année de location, soit , et enfin des comptes financiers à l’issue de cet exercice. Schéma . : Situation de trésorerie de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année de location de l’opération DOMUS TRÉSORERIE situation de trésorerie au début de l’exercice au bilan du dernier jour de la période précédente…
L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir Les principales étapes de la procédure d’engagement Le fonctionnement du Comité d’Engagement extrait . L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise…
…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…
…est inférieur ou égal à .%, taux d’actualisation défini comme le coût moyen pondéré du capital de l’entreprise Hlm majoré d’une prime de risque, le projet reste acceptable sur une durée de ans puisque les revenus nets permettront de faire face aux charges de remboursement des emprunts et de rentabilité des capitaux propres. Dans ces conditions, l’entreprise Hlm dégagera un…
…de rotation des logements est en moyenne de % par an, et que le délai moyen de commercialisation des logements est de mois ( % = %). Pour la première année de mise en service, le taux de vacance est de % pour tenir compte des délais de commercialisation lors de la signature des premiers baux. En ce qui…
Évaluation des droits démembrés Détermination de la valeur économique de droits démembrés Évaluation économique de la nue-propriété Évaluation économique de l’usufruit L’évaluation fiscale des droits démembrés Évaluation de l’usufruit viager Évaluation de l’usufruit à durée fixe Champ d’application de l’article 669 du Code Général des Impôts Analyse critique Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire Droits et…
…cash-flow au bilan de l’entreprise Hlm ACTIF PASSIF SITUATION NETTE dépréciation des immobilisations, nettes de reprises résultat de l’exercice amortissements dérogatoires SUBVENTIONS ACTIF IMMOBILISÉ subventions virées au résultat PROVISIONS provisions pour risques et charges, nettes de reprises amortissement des immobilisations, nets des reprises DETTES FINANCIÈRES provisions pour dépréciation, nettes de reprises provisions pour dépréciation, nettes de reprises remboursement du capital…
…de gestion Hlm Les soldes intermédiaires de gestion corrigés L’exemple de la SA d’Hlm Domus La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir du compte de résultat La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir des soldes intermédiaires de gestion extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. La formation du résultat de l’exercice…
Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…