…. Exemple didactique de rentabilité économique . Durée de vie de l’investissement La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire ici l’horizon de projection des revenus nets, correspond généralement à la durée de vie normale de l’immeuble pour l’usage où il est construit à l’origine, eu égard à sa localisation…
Schéma. : Classement des emprunts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs QUATRE CLASSEMENTS DES EMPRUNTS EN COMPTABILITÉ GÉNÉRALE PAR PRÊTEURS PAR DESTINATIONS – participation des employeurs à l’effort de construction – emprunts obligataires – emprunts auprès des établissements de crédit – emprunts et dettes assortis de conditions particulières – autres emprunts…
…revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés subventions prévisionnelles actualisées fonds propres prévisionnels actualisés dépenses comptabilisées dépenses restant à comptabiliser emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =– =- =- =- constructions locatives VENDUES – – – – – – – Totaux – – – – – – – prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels…
…antérieurs à la construction et des réinvestissements successifs nécessaires à la vie de l’actif immobilier sous la forme de flux discontinus de travaux d’amélioration. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire l’horizon de la projection des revenus nets, correspond généralement à la durée…
…et comptable version simplifiée constructions locatives soldées constructions locatives terminées non soldées constructions locatives en cours préliminaires et réserves foncières locatives Totaux prix de revient prévisionnel actualisé emprunts prévisionnels actualisés fonds subventions dépenses dépenses propres prévisionnelles restant à prévisionnels comptabilisées actualisées comptabiliser actualisés =– =- emprunts réalisés emprunts restant à réaliser subventions notifiées subventions restant à notifier =- =- ÉVALUATION…
la valeur économique de l’usufruit est fonction de la durée de l’usufruit : plus la durée de l’usufruit est élevée et plus sa valeur est importante comme en témoigne le graphique suivant : Graphique. : Évolution de la valeur de l’usufruit (en €/m² SU) en fonction de la durée pour un taux d’actualisation de % durée de l’usufruit La valeur…
Le calcul du taux actuariel d’un seul emprunt peut aussi être réalisé pour plusieurs emprunts de durées de vie différentes. Ainsi, il est possible de calculer le taux actuariel d’un bouquet d’emprunts finançant par exemple un investissement immobilier locatif. L’exemple ci-dessous présente emprunts de montant, de taux d’intérêt et de durée différents, finançant en totalité un investissement locatif. Il…
Ei……….. échéances actualisées Vi……….. mi x Vi………… =. années.. Les durées de vie de l’emprunt En résumé, cet emprunt possède les durées de vie suivantes à la date de réalisation : maturité amortissement constant échéances constantes échéances croissantes amortissement in-fine…. durée de vie moyenne…. Au //, les durées de vie sont les suivantes : duration…. Les relations entre le bilan…
le montant des intérêts courus au passif peut croître rapidement. Enfin, les intérêts courus du passif sont aussi dépendants des variations des taux d’intérêt au cours de la durée de vie de l’emprunt (taux d’intérêt variables ou taux d’intérêt indexés), des stratégies financières de remboursement anticipé d’emprunts, avec ou sans substitution de nouveaux emprunts et enfin de la périodicité des…
esquisser tout d’abord le cycle de vie et de mettre en exergue ce qui peut différer d’un cycle de vie plus traditionnel, industriel par exemple. .. Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif peut être représenté, comme n’importe quel investissement, sous forme de trois phases distinctes et successives dans le temps…
…par prêteurdurée de vie résiduelledurée de vie moyennetaux actuariel résiduel,,% ans,,%EX CAISSE DES PRÊTS CGLLS,,% ans,,TION LOGEMENT,,% ans,,%,,%,,%libellé des prêteurs de capitaux CDCtotalcapital restant dû au //DMV =ami x i amiRemarque : le taux actuariel résiduel de la dette financière de CITADIS est faible : .% pour une durée maximum deans mais une durée de vie moyenne deans ! Nota…
…au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles,…
immobilier direct et indirect et aux besoins de logements sociaux en France. La durée du démembrement qui est généralement de ans. Cette durée est courte au regard de la gestion d’un bilan de bailleur social. Une durée supérieure à ans serait plus intéressante pour le bailleur, mais en France les particuliers redoutent d’investir en nue-propriété sur une durée aussi longue….
…TRN = Revenu Brut Réel Prix de revient Revenu Net Prix de revient Taux net de placement – TNP = Valeur locative Prix de revient Valeur locative nette Prix de revient Le prix de revient ou le prix d’acquisition dont il est question ici s’entend frais, droits et taxes compris, prêt à être inscrits à l’actif du bilan du bailleur…
…moyennes de bilan des activités de service que nous venons d’examiner. Elles représentent couramment % de la structure du passif d’un bilan d’une entreprise Hlm. On imagine, dès lors, l’importance pour le responsable Hlm de gérer cette masse d’emprunts en l’ajustant aux évolutions des besoins de financements longs de l’entreprise, en renégociant ou en remboursant par anticipation certains emprunts chers,…
…composant composant montant des composants répartition des composants durée d’amortissement .% .% .% Le renouvellement des composants. Les composants et sont remplacés en totalité au cours de la durée de simulation, c’est-à-dire la durée théorique du cycle de vie de l’immeuble. La dépense est immobilisée, le composant remplacé est sorti de l’actif et le remplacement de ces composants est financé…
…n’étant pas amortissable, la base amortissable est égale au prix de revient total minoré du prix du terrain. Cette valeur brute immobilisée de € est amortissable linéairement en fonction de la durée de vie des composants qui ont été isolés et au prorata temporis la première année : composant « structure… » : T composant « menuiserie……
…désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…
…au choix de l’emprunteur sur ans maximum. Bien entendu, la durée de remboursement du prêt ne devrait pas supérieure à la durée de l’usufruit. Les échéances de remboursement peuvent être annuelles ou trimestrielles, progressives de à. % l’an. Le remboursement peut bénéficier d’un différé d’amortissement d’une durée de à ans. Le PLS doit bénéficier, selon les établissements financiers, d’une garantie…
… prise en compte des réinvestissements successifs (renouvellement de composants) au cours de la durée de vie du cycle d’exploitation durée de vie longue du cycle d’exploitation : à ans, mais souvent plus pour un immeuble locatif social Les dividendes des ESH sont plafonnés (taux du Livret A + .%). Les Offices Publics de l’Habitat n’ayant pas d’actionnaires, donc…
…totaux du bilan, sont majoritairement composés de terrains et de constructions locatives dont l’inertie est particulièrement importante. En effet, la durée de vie économique de ces immeubles locatifs est très longue (supérieure à , voire ans). Ces immeubles de rapport constituent l’outil de travail essentiel de l’entreprise Hlm et, en réalité, sa vraie raison d’être… Les différentes valeurs de l’actif…
…de dépréciation. Immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la location. La comptabilisation des immobilisations par composants importante. En effet, la durée de vie économique de ces immeubles locatifs est souvent très longue (supérieure à , voire à ans). Ces immeubles de rapport constituent l’outil de travail essentiel de l’entreprise Hlm et, en réalité, sa vraie raison d’être. …..
…de dépréciation des actifs lorsque leur valeur d’entrée dans le patrimoine de l’entreprise Hlm devient inférieure à leur valeur actuelle. Schéma. : Les principes généraux de constitution des provisions Hors provisions réglementées. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm CONSTAT DE LA CAUSE DÉPRÉCIATION DE L’ACTIF due à des faits ou des estimations exceptionnelles passés…