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Emprunts Hlm : remboursement par anticipation

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…Schéma. : Classement des emprunts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs QUATRE CLASSEMENTS DES EMPRUNTS EN COMPTABILITÉ GÉNÉRALE PAR PRÊTEURS PAR DESTINATIONS – participation des employeurs à l’effort de construction – emprunts obligataires – emprunts auprès des établissements de crédit – emprunts et dettes assortis de conditions particulières – autres emprunts

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…l’aide publique », équilibré par la reprise sur provision constituée à cet effet ? remboursement du montant des subventions brutes, qui se traduit simultanément en charges par l’annulation du total des quotes-parts de subvention virées au résultat ? remboursement du capital restant dû comptabilisé en dettes financières, éventuellement complété par le paiement de pénalités de remboursement anticipé comptabilisées en charges…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…: les emplois longs Cette méthode, la moins utilisée par les entreprises Hlm, influe directement sur le montant de l’autofinancement net et nécessite donc un retraitement présenté au paragraphe… afin d’assurer l’homogénéité de calcul de l’autofinancement net…. Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt L’entreprise Hlm souhaite rembourser par anticipation le capital restant dû de l’emprunt…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…soldés et en cours subventions virées au résultat – bâtiments et installations administratifs remboursements cumulés d’emprunts (échéances et par anticipation) – bâtiments et installations administratifs participations – apports et avances – montant brut créances rattachées à des participations – montant brut prêts participatifs – montant brut autres titres immobilisés (droits de créances) – montant brut autres immobilisations financières – montant…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives financements définitifs, hors remboursements anticipés remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des agencements et aménagements de terrains…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…au cours de l’exercice, en réalisation ou en diminution  il s’agit enfin des remboursements opérés aux échéances normales (amortissement financier) ou par anticipation (remboursements anticipés), au cours des exercices antérieurs et au cours de l’exercice. Les montants réalisés, minorés des remboursements totaux opérés (remboursements à l’échéance et remboursements anticipés), conduisent aux montants nets des emprunts comptabilisés au passif du…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…leur durée de vie économique. Les immeubles locatifs Hlm sont financés pour l’essentiel par des emprunts à long terme (de à ans aujourd’hui pour les prêts locatifs à usage social PLUS) et, pour une plus faible part, par des subventions et par des fonds propres. Ainsi, parallèlement à l’amortissement des immeubles, l’entreprise Hlm devra supporter le remboursement du capital des…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…et d’autre part les flux décaissables induits par la démolition : – le capital restant dû des emprunts que ces emprunts soient ou non remboursés par anticipation – les pénalités éventuelles de remboursements anticipés des emprunts – les intérêts compensateurs, s’ils existent – les frais de démolition et de remise en état du terrain – le remboursement éventuel de l’aide…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…un emprunt indivis peuvent être étendus à un portefeuille d’emprunts, détenu par exemple par un organisme d’Hlm.  A partir des capitaux restant dus, au / d’une année par exemple, et des flux prévisionnels d’annuités au / de chaque année, il est possible de calculer le taux actuariel résiduel d’une dette financière d’une entreprise Hlm. Ceci permet de calculer le…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…rémunérés que la dette financière (le risque pris par l’investisseur est supérieur à celui pris par les prêteurs de capitaux). . Finance d’entreprises et entreprises HLM Le risque des entreprises HLM est-il un risque financier ? Le risque financier de l’entreprise HLM n’est pas constitué par le non remboursement des emprunts aux prêteurs de capitaux mais par l’appauvrissement en fonds…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

L’autofinancement de l’exercice L’autofinancement net Hlm Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir de l’EBE Le calcul de l’autofinancement net Hlm à partir du résultat Signification et limites de l’autofinancement net Hlm Interprétation de l’autofinancement net Hlm De l’autofinancement net au cash-flow Hlm L’exemple de la SA d’Hlm Domus Calcul de l’autofinancement net Hlm à partir des soldes intermédiaires…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…dettes financières du passif du bilan qui regroupent les emprunts suivants : o emprunts contractés auprès d’Action Logement (participation des employeurs à l’effort de construction) o emprunts obligataires o emprunts contractés auprès des établissements de crédit (CDC, CGLLS, ex-Caisse des Prêts Hlm…) o emprunts assortis de conditions particulières (participation des salariés aux résultats, emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…). − il…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…Le montant net des dettes financières reste inchangé mais la répartition des emprunts devra être modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Comme il s’agit de la sortie d’un composant, le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…aux amortissements quotes-parts de subventions virées au résultat amortissement net de l’exercice remboursement du capital des emprunts renouvellement de l’outil de travail – – Pour l’exercice , la dotation aux amortissements est suffisante pour faire face au remboursement du capital des emprunts, puisqu’il se dégage un excédent d’amortissement par rapport au remboursement du capital de €. L’autofinancement net de l’exercice…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…prévision actualisée d’investissement dépenses comptabilisées  les prévisions actualisées d’emprunts (colonne ) doivent être nécessairement supérieures ou égales aux emprunts contractés (colonne ) qui elles-mêmes sont supérieures ou égales aux emprunts encaissés (colonne ) : prévision actualisée d’emprunts emprunts contractés ≥ ≥ emprunts contractés emprunts encaissés  les prévisions actualisées de subventions (colonne ) doivent être nécessairement supérieures ou égales…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…Calcul de la provision pour grosses réparations : provision grosses réparations au // dotation provision GR exercice – reprise provision GR exercice = provision grosses réparations au // – Calcul des emprunts – capital restant dû : directement lisible à partir des tableaux d’amortissement fournis par les prêteurs de capitaux, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL,…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…déduit naturellement : -les échéances annuelles suivantes par application du taux de progression q% des échéances-les intérêts payés annuellement par application des taux d’intérêts faciaux ti% au capital restant dû-les remboursements de capital annuels par différence entre les échéances et les intérêts payés-et enfin le capital restant dû par soustraction du remboursement de capital de l’année n du capital restant…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…inscrits au passif du bilan – aux écarts près – on peut en déduire que les emprunts restant à encaisser par rapport aux prévisions actualisées d’emprunts viendront s’inscrire au passif au cours de la réalisation de l’opération. En conséquence, il est possible de construire un « passif projeté » d’emprunts à terminaison du financement prévisionnel par emprunts des opérations en…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

remboursement anticipé du capital restant dû sur les emprunts. Ceci se traduit par une diminution des dettes financières au passif du bilan corrélativement à une diminution de la trésorerie. Les pénalités de remboursement anticipé sont comptabilisées en charges d’exploitation avec sortie de trésorerie. Les subventions finançant le remboursement anticipé de l’emprunt seront comptabilisées en produits exceptionnels divers. Les autres relations…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…courant. . La représentation comptable du bilan Hlm La représentation comptable du bilan Hlm se fait selon la provenance des ressources et la destination des emplois, c’est à dire de leur fonction dans le processus d’activité économique de l’entreprise Hlm. C’est ainsi, par exemple, que les dettes financières regroupent l’ensemble des emprunts contractés par l’entreprise Hlm auprès des partenaires financiers…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…– inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées contrôle des investissem ents contrôle des emprunts contrôle des subventions ACTIF PASSIF immobilisations incorporelles capitaux propres subventions provisions risques & immobilisations corporelles emprunts im m obilisations financières stocks créances dettes fournisseurs investissement & exploitation trésorerie SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT m ontants bruts quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – Réserves foncières…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…égale à la somme algébrique suivante (méthode soustractive) : = loyers des logements et des stationnements frais de gestion dépenses de gros entretien frais financiers CDC et CIL capacité d’autofinancement + – – – On en déduit l’autofinancement net Hlm : capacité d’autofinancement – remboursement du capital des emprunts = autofinancement net – le remboursement du capital des emprunts dont…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…au niveau des dettes financières, des comptes d’emprunts auprès de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS), auprès de l’ex-Caisse des Prêts Hlm (CPHLM), auprès des autres établissements de crédit et enfin auprès des autres emprunts et dettes assortis de conditions particulières (emprunts participatifs, avances d’organismes d’Hlm…) − création à l’actif du bilan, au niveau des immobilisations incorporelles,…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…des immobilisations locatives exclusivement. Les emprunts entièrement remboursés doivent être pris en compte et donc maintenus dans l’état de développement du passif. Par contre, les remboursements de financements-relais ne doivent jamais être intégrés. Les emprunts des opérations locatives, mobilisés à titre définitif, remboursés par anticipation ne doivent pas non plus être pris en compte dans l’évaluation de l’AF. On en…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…locatives, colonne amortissements, hors dépréciation.  les amortissements financiers (AF) correspondent aux remboursements cumulés du capital des emprunts locatifs calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d’investissement inscrites au compte de résultat. Le remboursement cumulé des emprunts locatifs est disponible à l’état récapitulatif des dettes financières (état du passif), colonne « remboursements opérés »,…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…de la durée de vie de l’investissement locatif telle que la transformation d’emprunts en subvention par exemple. La tenue de ces fiches, en NEGATIF, permet d’éviter les écarts entre d’une part les fiches de situation financière et comptable et, d’autre part, l’état récapitulatif des dettes financières et l’état des subventions. En cas de transformation d’emprunt en subvention, le montant concerné…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm Le principe de l’analyse des équilibres du bilan Les équilibres du bilan Hlm Le fonds de roulement net global Le fonds de roulement d’exploitation La trésorerie La structure comparée du bilan Hlm Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait Le…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…– remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésoreriesous-total emploisintérêts courus non échussous-total ressourcesCHARGES frais de gestionfrais financiers CDC frais financiers CILdotation aux amortissements dotation provision pour GE sous-total emploisTOTAL EMPLOISPRODUITS loyers logements loyers parkingsquote-part de subventions virées CR sous-total ressources=TOTAL RESSOURCESLE CAS CITADIS : gestion courante Question : comptes financiers de l’entreprise CITADIS au ? BILAN AU…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…titre onéreux d’une immobilisation entraîne : – d’une part son retrait de l’actif du bilan par annulation de la valeur nette comptable à la date de l’opération par le constat en charges « valeurs comptables des éléments d’actif cédés, démolis, mis au rebut » – d’autre part par le constat du prix de vente en « produits des cessions d’éléments…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…de logement locatif social, financés avec l’aide partielle de l’État, qui perçoit l’intégralité des loyers mais assure l’entretien de ces logements et paie les échéances d’emprunts. Cette convention d’usufruit, établie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, est régie par les dispositions des articles à du Code Civil qui peuvent être aménagées par les parties. En effet, l’article du Code Civil rappelle…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…a entraîné le remboursement anticipé du capital restant dû sur les emprunts. Ceci se traduit par une diminution des dettes financières au passif du bilan corrélativement à une diminution de la trésorerie. Les pénalités de remboursement anticipé sont comptabilisées en charges d’exploitation avec sortie de trésorerie. Les subventions finançant le remboursement anticipé de l’emprunt seront comptabilisées en produits exceptionnels divers….

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts – – – – – trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…la durée de la projection Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm  la taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB) est estimée à T par an et par logement géré à la date de mise en service ; son taux d’évolution est estimé à . % par an durant la durée de projection avec…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…ou le montant des fonds propres investis. Il faut enfin souligner que la situation fiscale des entreprises Hlm au regard de l’imposition sur les résultats simplifie sensiblement les raisonnements et par conséquent les calculs. À chaque étape du calcul des marges de flux de revenus présentées ci-dessus, qui part du revenu brut potentiel au cash-flow Hlm, correspond un indicateur spécifique…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…masses bilantielles d’une entreprise Hlm extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche globale. Les équilibres du bilan Hlm. La structure comparée du bilan Hlm. Les points-clés du bilan Hlm. Le calcul des fonds de roulement Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…concerne les charges d’exploitation : les frais de gestion (coûts directs de gestion, coûts de structure, créances irrécouvrables) sont évalués à. T par an et par logement géré à la Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm date de mise en service ; leur taux d’évolution est estimé à. % par an durant toute la…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d’emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…dans l’entreprise Hlm. Schéma . : Bilan juridique normalisé d’une entreprise Hlm On reprend ici le tableau du paragraphe « . La représentation comptable du bilan Hlm ». provisions réglementées Emprunts et dettes financières Dettes rattachées à des participations immobilisations financières Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes sociaux…) Créances diverses Valeurs mobilières de placement et disponibilités & résultat de l’exercice…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…de gestion Hlm Les soldes intermédiaires de gestion corrigés L’exemple de la SA d’Hlm Domus La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir du compte de résultat La formation du résultat de la SA d’Hlm Domus à partir des soldes intermédiaires de gestion extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. La formation du résultat de l’exercice…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…cours  les remboursements opérés, soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts, soit au titre des remboursements anticipés. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne – montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination ou encore nature d’affectation. En particulier, tous les emprunts ayant…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…durée (emprunts PLUS, PLAI et PLS de la CDC) et pour lesquels les loyers sont réglementés (loyers plafonds des conventions). Pour les entreprises Hlm, ces propos visent les surfaces commerciales et de bureaux, accessoires à l’immeuble locatif social et non financées par les emprunts sociaux, les logements familiaux intermédiaires (financement PLI par exemple) et privés, y compris les résidences hôtelières…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…de gestion, coûts de structure, créances irrécouvrables) sont évalués à € par an et par logement géré à la date de mise en service ; leur taux d’évolution est estimé à % par an durant toute la durée de la projection • la taxe foncière sur la propriété bâtie (TFPB) est estimée à € par an et par logement géré…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…majoritairement à l’aide d’emprunts réglementés dans leur durée, dans leur taux d’intérêt et dans leur quotité. Dans ces conditions, il est postulé que la dette financière constituée par ces emprunts règlementés affecte la rentabilité financière de l’investissement par l’intermédiaire de l’effet de levier et l’opportunité de donner suite, ou de ne pas donner suite, au projet d’investissement est jugée en…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…: La longévité d’un emprunt La durée de vie d’un emprunt peut être caractérisée de différentes manières : soit à partir de sa maturité soit à partir de sa durée de vie moyenne soit enfin à partir de sa duration. Ces trois notions de longévité peuvent être définies à partir d’un emprunt de T réalisé par une entreprise Hlm le…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – amortissement valeur nette comptable du composant sorti PRODUITS – + sortie du composant – montant brut – sortie du composant – quote-part virée quote-part de subvention virée au…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

Etude de l’entreprise Hlm Citadis Création de l’entreprise Hlm Citadis Construction de l’opération locative Domus extrait . Étude de l’entreprise Hlm Citadis . Création de l’entreprise Hlm CITADIS . Construction de l’opération locative DOMUS . Gestion courante des logements locatifs familiaux . Vente de l’opération DOMUS . Démolition de l’opération DOMUS L’étude de l’entreprise Hlm CITADIS a pour objectif de…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…être aliénés sans l’accord du représentant de l’État dans le département. De plus, ces logements doivent répondre à des normes d’habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d’État et doivent, en outre, répondre à des normes de performance énergétique minimale fixées par décret. La décision d’aliéner est prise par l’entreprise Hlm. Elle ne peut porter sur des logements et immeubles…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…ayant déjà reçu les liquidités affectées à sa dette (annuités d’emprunts), l’investisseur obtient résiduellement les liquidités qui rémunèrent sa mise de fonds initiale (fonds propres). Autrement dit, le Revenu Net est partagé entre :  les prêteurs de capitaux, par l’intermédiaire du remboursement du capital des emprunts et du paiement des intérêts  l’État, par l’intermédiaire de l’impôt sur les…