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Emprunts Hlm : taux d’intérêt

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel est le standard financier que l’on recherche et qui permet de comparer des opérations financières de natures différentes ou de modalités de calcul des flux monétaires différentes. Définition : le taux actuariel ou taux

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

ou Passif/Passif Situation de l’emprunteur face à la variation des taux d’intérêt du marché :les taux d’intérêts du les taux d’intérêts du marché baissent marché augmentent TAUX FIXES TAUX VARIABLESrenchérissement relatif du coût de la dette financièrebaisse relative du coût de la dette financièregains réels de frais financiersaugmentation réelle de frais financiersLa variation des taux d’intérêt du marché oblige l’emprunteur…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation Application de l’actualisation aux emprunts indivis Le taux actuariel d’un emprunt Le taux actuariel d’une dette financière Le taux de privation ou taux d’équilibre Interprétation actuarielle des intérêts compensateurs extrait . Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation .. Application de l’actualisation aux emprunts indivis Les techniques de l’actualisation sont souvent utilisées dans le cadre…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

de l’article de la loi du juillet précitée, il ne peut être distribué un dividende supérieur à un pourcentage de la valeur nominale des actions égal ou inférieur au taux d’intérêt servi au détenteur d’un premier livret d’une Caisse d’Epargne au décembre de l’année précédente, majoré de . point. » En conséquence, si le taux d’intérêt du premier livret de…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

et celle retenue pour le taux d’actualisation des fonds propres. La difficulté consiste à construire un jeu d’hypothèses homogènes entre les taux d’intérêt des emprunts et les taux d’évolution retenus pour évaluer les revenus nets. Dès lors, des scénarios de hausse ou de baisse de taux d’intérêt pourront être construits et simulés en étroite perspective avec les taux d’évolution des…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

sa disposition : c’est le taux d’intérêt. La date d’effet du contrat d’emprunt est la date qui détermine le point de départ de l’emprunt. Il peut s’agir : de la date de versement du capital de la date du dernier signataire du contrat de prêt de la date de signature du prêteur de capitaux de la date de fin de…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

– charges d’intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

au revenu brut réel minoré des dépenses d’exploitation définies ci-dessus. Il s’agit donc de nouveau d’un flux monétaire anticipé de revenus. Le revenu net mesure la capacité d’un immeuble locatif à générer des flux monétaires, donc des liquidités, quelles que soient les conditions de financement de l’acquisition de l’usufruit ou du statut fiscal du bailleur, mais compte tenu des conditions…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

le montant des intérêts courus au passif peut croître rapidement. Enfin, les intérêts courus du passif sont aussi dépendants des variations des taux d’intérêt au cours de la durée de vie de l’emprunt (taux d’intérêt variables ou taux d’intérêt indexés), des stratégies financières de remboursement anticipé d’emprunts, avec ou sans substitution de nouveaux emprunts et enfin de la périodicité des…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

développement de l’état détaillé des emprunts avec mention de la devise d’emprunt, de la nature du taux d’intérêt, du taux d’intérêt initial, du taux d’intérêt actuariel, des modalités de remboursement anticipé du capital, de la périodicité des remboursements, des conditions de remboursement anticipé, des opérations éventuelles de couverture, des niveaux de risque création de états supplémentaires relatifs au détail des…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

et par tranches successives. Un plan d’amortissement est donc fonction de trois composantes : d’une base d’amortissement constituée du coût d’acquisition, de production ou du prix de revient de l’immobilisation d’une durée d’utilisation en fonction des usages établis dans la profession d’un mode de répartition dans le temps (linéaire, dégressif, progressif…). La durée et le mode de calcul des amortissements…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

terrains et d’études de terrains, de sondages, ainsi que les éventuels financements déjà contractés, en vue d’opérations pour lesquelles aucun ordre de service de travaux n’a encore été donné à la date d’arrêté de la fiche. Sont donc exclues toutes dépenses relatives à l’opération de construction proprement dite pour laquelle un ordre de service aurait été donné. Sont aussi exclues…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir Les principales étapes de la procédure d’engagement Le fonctionnement du Comité d’Engagement extrait . L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible  de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

est inférieur ou égal à .%, taux d’actualisation défini comme le coût moyen pondéré du capital de l’entreprise Hlm majoré d’une prime de risque, le projet reste acceptable sur une durée de ans puisque les revenus nets permettront de faire face aux charges de remboursement des emprunts et de rentabilité des capitaux propres. Dans ces conditions, l’entreprise Hlm dégagera un…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

des espaces verts consiste dans les travaux de tonte, de ramassage des feuilles, de taille des haies ou d’élagage des arbres. En revanche, les travaux d’aménagement d’espaces verts sont éligibles au taux réduit dans le cadre des gros travaux : plantation d’arbres ou de massifs. Les prestations d’enlèvement des déchets ou des encombrants sont exclues du bénéfice du taux réduit….

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

et s’appauvrir parallèlement par des cessions d’actif dégageant des moins-values significatives et par des remboursements courants de capital d’emprunts importants sans objet (opérations démolies, cédées, emprunts non affectés…). L’autofinancement net peut ainsi masquer une situation financière qui se dégrade rapidement… L’exemple de la SA d’Hlm DOMUS Le compte de résultat et les soldes intermédiaires de gestion de la SA d’Hlm…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

durée de reprise L’emprunt principal est réalisé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) pour une durée de ans, au taux d’intérêt fixe de . %, à annuités croissantes de %, sans différé d’amortissement du capital ni remise d’intérêt. Il est du type taux fixe. Il est contracté le //. L’emprunt complémentaire est un classique taux fixe :…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

de préfinancement. Calcul des intérêts dus au terme de la période de préfinancement Le décompte des intérêts se fait à partir du nombre exact de jours écoulés sur la base d’une année de jours. Dans la mesure où le taux d’intérêt de. % est constant durant la période de préfinancement, il existe deux méthodes, mathématiquement et financièrement équivalentes, pour calculer…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

de l’équilibre des emplois et des ressources, ces ACNE sont affectés en ressources au niveau du fonds de roulement d’exploitation comme indiqué dans le tableau suivant de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

le droit au bail versé ou dû au locataire précédent des locaux occupés par l’entreprise Hlm, à l’exclusion des frais d’acquisition. − les fonds de commerce correspondant à des achats de clientèles ou d’activités effectués par les entreprises Hlm au titre de leurs activités de gestion (gestion de syndic de copropriétés, prestations en faveur du syndic de copropriété, mandats d’administration…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation • il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

et amortissements financiers tendra à se rétablir. La modification des modalités d’amortissement des emprunts, notamment pour les emprunts indexés sur le Livret A des Caisses d’Épargne et non soumis à intérêts compensateurs, peut conduire à une augmentation des amortissements dérogatoires (en cas de baisse du taux du Livret A, les remboursements du capital augmentent) ou à une augmentation moindre, voire…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

de la décomposition d’origine de l’immobilisation locative  soit à partir de la valeur à neuf du composant, déflatée à la date du dernier remplacement. Les deux dernières méthodes ont pour objet de comparer la valeur à neuf des éléments remplaçants de la valeur historique selon les clés de décomposition afin d’éviter de surévaluer le montant des éléments remplacés ou…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

actuelles de chaque flux. Méthode classique universelle du calcul du taux actuariel f : montant du flux de départ de l’opération économique à la date d d : date du flux f de format j/m/a fi : montant du flux i à la date di di : date du flux fi de format ji/mi/ai t : taux d’intérêt actuariel de…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

l’incidence d’un changement de rythme dans l’activité de construction de l’entreprise ? L’apparition d’un FONDS DE ROULEMENT D’EXPLOITATION négatif, et par conséquent d’un besoin de financement à court terme, peut être le signe : d’une diminution très sensible de l’activité de maîtrise d’ouvrage (nonrenouvellement des dettes des fournisseurs d’immobilisations) de la présence de débiteurs divers pour des montants importants (contentieux…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

une réflexion prospective sur :  l’évolution du marché des taux d’intérêt et notamment du taux du Livret A (emprunts à taux variables)  l’évolution de l’environnement économique (taux d’inflation, indice du coût de la construction, indice de la revalorisation des loyers, taux d’évolution de … et non de produits et de charges au sens de la comptabilité générale et…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  détermination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

telle société d’Hlm, disposant de capitaux propres de l’ordre de T, construire des immeubles de rapport pour un montant de T ! Cette performance habituelle des entreprises Hlm est réalisée grâce à des emprunts obtenus à des taux d’intérêt particulièrement bas et pour des durées souvent très longues (plus de ans, ans aujourd’hui pour la fraction foncière du PLUS). 1…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

de l’entreprise Hlm augmentent d’un montant identique au résultat de l’exercice. En cas de distribution de dividendes, la situation nette diminue du montant des dividendes distribués. Les ressources longues augmentent du résultat, minoré des dividendes à verser. La réglementation Hlm et les Instructions Comptables spécifiques des entreprises Hlm vont établir un ordre de priorité dans l’affectation du résultat de l’exercice….

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

dû des emprunts  pénalités de remboursement anticipé de tous ordres  coût de la démolition (y compris la remise en état du terrain)  frais divers (frais de déménagement, de remise en état des nouveaux logements, portage de la TFPB, de l’assurance, des frais financiers, des charges récupérables non récupérées…) Il peut s’agir d’un besoin de fonds propres parce…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

du capital restant dû des emprunts ventilés par duration : moins de ans, de à ans, de à ans, plus de ans … La duration de l’emprunt ci-dessus, calculé après le paiement de l’échéance du //, est de. ans à rapprocher d’une durée de vie moyenne de. ans et d’une maturité de ans. n° d’échéance maturité mi totaux D= échéances…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

de fonds décaissements) f f flux intermédiaires f départ de l’opération financière Un diagramme de flux se caractérise généralement par la présence d’une suite de flux monétaires positifs qui correspondent à des entrées de trésorerie dans l’entreprise – des encaissements – et de flux monétaires négatifs qui correspondent à des sorties de trésorerie de l’entreprise – des décaissements au cours…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

l’héritier titulaire de la nue-propriété d’un bien ne peuvent être admis au passif de la déclaration d’ISF de l’usufruitier dès lors qu’il s’agit d’une dette personnelle du nupropriétaire supportée par celui-ci. Une mesure de tempérament visant à permettre à l’usufruitier de déduire la totalité des droits de succession dus à raison de la transmission par décès d’un bien dérogerait à…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

financières si l’entreprise Hlm participe à une SCI. .. Les conditions de réussite du diagnostic financier Il convient d’être clair sur l’objet de l’analyse des équilibres du bilan. La détermination des fonds de roulement d’une entreprise Hlm, à une date donnée, éclaire la surface financière de l’entreprise, permet dans certains cas de déceler les indices d’une situation financière difficile, mais…

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

La problématique budgétaire dans une entreprise HLM

de HP et de HO . Le vocabulaire de la gestion budgétaire (IKOS) Budget d’origine, budget destination et arborescence budget origine Entretien courant PÈRE Affectation budgétaire budget destination du budget d’origine duHO Entretien courant des bâtiments Transfert budgétaire budget destination HO du – Entretien courant des bâtiments de l’Agence – – Entretien courant des bâtiments de l’Agence Entretien courant suite…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

(imposition à l’IS ou exonération de l’IS) est sans incidence sur l’application de ce crédit d’impôt. Le taux du crédit d’impôt est de 40% de la base éligible du programme immobilier (prix de revient minoré des taxes et commissions d’acquisition versées et des subventions publiques reçues) La base du crédit d’impôt est identique à celle prévue par l’article 199 undecies…