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Financements

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

+ ) – colonnes ( + ) du tableau .). Ce dernier solde disponible est la somme des soldes suivants : financements externes à encaisser par rapport aux prévisions actualisées = financements externes à encaisser par rapport aux financements contractés + financements externes à obtenir par rapport aux prévisions actualisées de financements. Si l’on considère que les emprunts réalisés/encaissés sont…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

du novembre . Pages et . Les financements prévisionnels initiaux correspondent aux financements escomptés par le maître d’ouvrage. Ils comprennent à la fois les financements externes (emprunts principaux et complémentaires – colonne du tableau . ci-dessus – et subventions d’investissement – colonne -) et les financements internes à l’entreprise Hlm (besoins ou fonds propres – colonne -). Les prévisions d’emprunts…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…traite de l’évolution des emplois (dépenses comptabilisées) et des ressources (financements obtenus ou encaissés) au cours de sa réalisation : il s’agit des colonnes à du tableau ci-dessous. Tableau . : Structure de la fiche de situation financière et comptable PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…cumulés d’emprunts des opérations locatives – financements définitifs, hors remboursements anticipés amortissements des agencements et aménagements de terrains remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des constructions locatives (sol propre et sol d’autrui) amortissements des immeubles reçus en affectation dépréciation des constructions locatives en cours ou terminées total amortissements financiers total amortissements techniques excédent d’amortissement…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…de la phase de préfinancement ne peuvent être incorporés dans le prix de revient de l’opération. Rappel : Tous les emprunts et dettes à caractère financier sont inscrits au compte « Emprunts et dettes assimilées », quelle que soit leur durée, qu’il s’agisse de financements définitifs à long ou moyen terme, de financements-relais ou de financements à moins d’ an,…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…construire un tableau annexe représentant le détail des intérêts des emprunts comptabilisés et ventilés par destination : Tableau. : Les intérêts des emprunts par destination charges d’intérêts Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances,…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…sachant que bien souvent toutes les dépenses ne sont pas encore entièrement comptabilisées  leurs financements externes contractés et/ou notifiés à l’arrêté des comptes sachant aussi que bien souvent ces financements externes ne sont pas encore tous totalement contractés et/ou notifiés. En conséquence, des fonds propres peuvent être temporairement mobilisés, ainsi que de la trésorerie, pour compenser provisoirement l’écart pouvant…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…financé les immobilisations locatives et apparaissant comme tels dans les fiches de situation financière et comptable doivent figurer dans l’état de développement du passif, y compris ceux totalement amortis. Tous les emprunts à caractère financier doivent être inscrits, quelle que soit leur durée, qu’il s’agisse de financements définitifs à moyen ou long terme, de financements-relais ou de financements à moins…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…– Immobilier d’hôtellerie (résidences hôtelières) Les financements externes n’affectent pas la rentabilité de l’investissement L’analyse immobilière est réalisée AVANT la prise en compte des financements externes (emprunts et subventions) Coût total de l’investissement Revenus nets futurs Coût ou revenu induit par le désinvestissement OPPORTUNITÉ ECONOMIQUE DE L’INVESTISSEMENT RENTABILITÉ ECONOMIQUE Modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers réalisés par les…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières réalisées : opérations locatives : financements définitifs constructions et autres immobilisations corporelles en cours montant brut avances et acomptes versés sur immobilisations corporelles en cours – montant brut remboursement par anticipation des emprunts des opérations locatives – financements définitifs totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…l’équilibre entre les AT et les AF qui s’impose aux entreprises Hlm. Seules sont concernées, pour ce rapprochement, les immobilisations locatives comptabilisées au / de l’exercice et les financements de celles-ci, d’où l’intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs et notamment d’exclure les financements des opérations locatives sorties de l’actif pour cause…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…de l’exercice et les financements de celles-ci, d’où l’intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs et notamment d’exclure les financements des opérations locatives sorties de l’actif pour cause de démolition, de cession ou encore de remplacement de composants. Tableau . : Tableau des amortissements techniques La comptabilisation des immobilisations par composants valeurs…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…le montant des financements envisagés. Dans ces conditions, le taux de rendement de Le BFR, qui se définit comme la différence, au bilan, entre la somme des stocks et des créances clients minorée des dettes fournisseurs, peut être crucial pour certaines activités (grandes surfaces commerciales par exemple). l’investissement devant être nécessairement supérieur au coût des financements, l’effet des financements n’affecte…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…à une activité. Ce tableau est fortement inspiré, dans sa structuration, de l’état récapitulatif des emprunts. Pour réaliser ce tableau, il Voir aussi, ci-dessus, les paragraphes .. relatif aux capitaux propres et .. relatif au contrôle des financements externes. faut disposer du bilan réglementaire et normalisé de l’entreprise Hlm, des fiches de situation financière et comptable et de l’état de…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…reclassement des subventions montants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat montants nets = – SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT après reclassement des subventions Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – composants sortis de l’actif Total montants bruts quotes-parts virées au résultat montants nets = – Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…prix de revient prévisionnel des opérations en cours de construction locative et, au passif, les financements à encaisser. Cette méthode a l’avantage de neutraliser, pour les opérations en cours et terminées non soldées, les décalages éventuels de trésorerie et de tenir compte des besoins de financements internes. Cette méthode d’analyse financière sera développée au cours de la seconde partie de…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…locatives comptabilisées au / de l’exercice et les financements de celles-ci, d’où l’intérêt de définir correctement le périmètre des immobilisations locatives et le périmètre des financements locatifs. Tableau. : Tableau des amortissements techniques Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs valeurs brutes amortissements cumulés au / de l’exercice précédent a dotations de…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…: la rubrique . « Opérations locatives : financements définitifs », la rubrique . « Immobilisations locatives démolies ou cédées : financements définitifs » et enfin la rubrique . « Composants locatifs sortis de l’actif ». Les autofinancements courant et net ne tenaient compte exclusivement que de la rubrique .. On constate maintenant, avec la nouvelle instruction comptable de ,…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…que soit leur durée, qu’il s’agisse de financements définitifs à long et/ou à moyen termes, de financements relais, d’avances à court terme ou de financements à moins d’un an, à l’exception de certaines dettes financières tels que les concours bancaires courants qui sont enregistrés en classe puisqu’ils correspondent à un besoin ponctuel de trésorerie. Figurent également dans cette catégorie :…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Total Partant de…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…Prix de vente à fin:€situations : • la vente est réalisée avec transfert des financements à l’acquéreur • les financements sont remboursés par le vendeur • (les financements sont conservés par le vendeur)LE CAS CITADIS : vente des logements Comptes financiers avant vente BILAN AU ACTIFPASSIFterrain bâtiimmeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

Vente de l’opération Domus Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements extrait . Vente de l’opération Domus La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons successivement deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants. Bien évidemment, cette…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm . Vente de l’opération DOMUS La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons successivement deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants. .. Vente avec transfert des financements à l’acquéreur…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…totalité des financements externes (emprunts et subventions), voire des amortissements dérogatoires, constituent des situations extrêmes. En effet, rien n’oblige le vendeur à transférer les subventions d’investissements non virées au résultat. Rien n’oblige non plus le vendeur à transférer les financements complémentaires, sauf peut-être les financements » % logement » liés à des réservations de logements. La pire des situations financières…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières Présentation de l’état récapitulatif des emprunts Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières Préfinancements et avances locatifs consolidables Emprunts totalement remboursés Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Sorties d’actifs locatifs Consolidation des intérêts intercalaires Transformation d’emprunts en subventions Réaménagement d’emprunts Remboursement anticipé d’un emprunt Emprunts remboursables in fine L’importance…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN d’un investissement immobilier extrait . L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif Rappelons qu’il s’agit de juger ici de l’opportunité économique de réaliser un investissement immobilier locatif mais qui exclut en général tous projets locatifs sociaux pour lesquels les financements sont standardisés en quotité, en taux d’intérêt voire en…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Le quartier est-il sensible (O/N) Contraintes particulières Éviction de commerces, servitudes, voisinage, ouvrage…. . DESCRIPTION TECHNIQUE DE L’OPÉRATION . Types de financements et surfaces Financement mixte (O/N) Financements principaux Nb de lgts SH en m² SU en m² PLUS PLA I PLS PLI PAM Autre prêt Autre prêt Autre prêt totaux SHON logements (en m²) Rendement de facturation (SU/SH) Rendement…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

l’opération DOMUS La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants… Vente avec transfert des financements Supposons que l’opération DOMUS soit cédée à une autre entreprise Hlm, à l’intérieur d’un Groupe par exemple, dans l’hypothèse…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…de l’exercice. Tableau. : Détails du compte « charges d’intérêts » – Charges financières intérêts comptabilisés Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

l’anomalie (fiches de situation financière et comptable ou actif du bilan). Les explications d’écarts doivent être les plus transparentes et explicites possibles. Par exemple, l’explication devra indiquer sur quelle opération ou sur quel type d’opération (terminées, en cours…) se situe l’anomalie. .. Le contrôle des financements externes Le contrôle des financements externes peut aussi être effectué en euros ou en…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…compte de résultat au même rythme que l’amortissement du composant. Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des subventions d’investissement SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT avant reclassement des subventions m ontants bruts Opérations locatives – financements définitifs Total quotes-parts virées au résultat m ontants nets = – SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT après reclassement des subventions m ontants bruts Opérations locatives…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…à la propriété et de promotion des autres activités (gestion locative, activité de prêteur, d’aménageur…)…. Les dettes financières Les emprunts et dettes assimilées regroupent l’ensemble des emprunts et dettes à caractère financier quel que soit leur terme, qu’il s’agisse de financements définitifs à long ou à moyen terme, de financements relais, d’avance ou de financements à moins d’un an. C’est…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…la consommation. La législation sur le TEG concerne à la fois tous les financements consentis aux particuliers et tous les financements consentis aux professionnels, qu’ils soient personnes morales (SA, SAS, SARL…) ou physiques (artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales…). Article L – du Code de la Consommation. Article L – du Code de la Consommation. Les dispositions relatives au TEG figurent…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

montant et de la durée du prêt…. Les financements complémentaires  Les financements complémentaires du « % Logement » L’acquisition d’un usufruit locatif social financée en PLS ne peut être éligible au titre de l’enveloppe nationale annuelle de subventions du « % Logement » dédiée au titre du Plan de Cohésion Sociale. Convention du octobre entre l’État et l’UESL initiant…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm Définition de la maintenance locative Typologie de la maintenance locative La maintenance effectuée par la régie d’entretien Le financement global de la maintenance locative Les financements directs de la maintenance locative Le transfert des grosses réparations Le coût net de la maintenance locative Le cash-flow et le bilan Hlm L’affectation du résultat de l’exercice…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison . Les équilibres du bilan Hlm Les grandes masses du bilan juridique, ressources (financements d’un côté) et emplois (biens de l’autre), sont nécessairement équilibrées puisque si un bien figure dans le patrimoine de l’entreprise, c’est qu’il a été financé, d’une manière ou d’une autre, par des fonds propres, des…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…III). Comptabilisation des subventions d’investissement, augmentation des dettes financières locatives, augmentation des immobilisations corporelles… Fvoir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l’État IV- États des dettes financières. Opérations locatives – financements définitifs montants réalisés au cours de l’exercice Nature de l’activité Existence d’une activité de gestion de prêts Principaux repères comptables Impacts comptable et financier de l’activité de l’activité…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…aval des financements externes (emprunts notamment) et sur la base du rendement des fonds propres investis. Les fonds propres d’un projet d’investissement immobilier locatif se définissent, en toute première analyse, comme la différence entre le prix de revient prévisionnel de l’investissement et les financements externes (emprunts et subventions d’investissement) à mobiliser pour financement ce projet. Les flux financiers considérés sont…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…Comment déterminer le prix de vente ? Quelle est la valeur vénale / marchande ? Quel surplus financier ? Quel rapport entre la valeur nette comptable et la valeur valeur marchande ? Quelles modalités de cession : transfert ou non des financements en cours ? Gestion des ICNE et des AFCNE ? Statut des retards et impayés de loyers ?…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…revient total. %. %. % Le financement définitif se décompose de la manière suivante, en euros : subvention pour le terrain subvention pour la construction emprunt principal CDC emprunt % logement (CIL) fonds propres total des financements. %. %. %. %. %. % Il est précisé que la subvention de T doit être affectée spécifiquement au terrain, selon les vœux…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…transférées (quotes-parts de subventions virées au résultat) et les subventions nettes en retenant la même typologie de destinations que celles des emprunts. Tableau. : Classement des subventions d’investissement par destinations SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT montants bruts quotes-parts virées au résultat montants nets = – Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…terrain construction prix de revient total . % . % . % Le financement définitif se décompose de la manière suivante, en euros : subvention pour le terrain subvention pour la construction emprunt principal (CDC) emprunt % logement (CIL) fonds propres total des financements . % . % . % . % . % . % Il est précisé que…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…fait bénéficier à l’OLS de quasi-subvention correspondant à l’avantage fiscal rétrocédé (AFR). Ainsi les besoins de financements externe et interne de l’OLS sont réduits du montant de l’AFR. . Il préserve le rôle et la mission traditionnels de l’OLS tant dans la phase initiale du projet (choix des prestations, des prestataires, recours aux financements aidés…) que dans la phase de…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…dettes financières Les emprunts et dettes assimilées regroupent l’ensemble des emprunts et dettes à caractère financier quels que soient leur durée, qu’il s’agisse de financements définitifs à long ou à moyen terme, de financements-relais, d’avance ou de financements à moins d’un an. C’est le capital restant dû des emprunts réalisés et encaissés qui apparaît au passif du bilan et non…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…de revient définitif s’élève à €, décomposé de la manière suivante, en euros : terrain construction prix de revient total .% .% . % Le financement définitif se décompose de la manière suivante, en euros : subvention pour le terrain subvention pour la construction emprunt principal (CDC) emprunt Action Logement fonds propres total des financements .% .% .% .% .%…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

financements externes suite à la démolition de l’immeuble. Deux situations extrêmes se présentent en théorie, la réalité financière se situant souvent entre ces deux situations. La première situation conduit, pour l’entreprise Hlm, à rembourser l’ensemble des financements mobilisés à l’origine pour la construction ou l’acquisition du bien démoli : rembourser l’aide publique associée aux emprunts bonifiés rembourser les subventions ayant…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

…2 000 Après achévement des dépenses, notification et encaissement de toutes les subventions et complet remboursement des financements d’attente CDC 10 000 5 000 4 600 4 000 5 000 4 600 10 000 5 000 4 600 15  Subvention d’investissement et crédit d’impôt Le process de crédit d’impôt justifie t-il d’un traitement particulier au niveau de l’état récapitulatif…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives – opérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts financières relatives aux opérations d’aménagement ni celles relatives aux opérations d’accession à la propriété : crédits relais….

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…des comptes clients qui fournissent des précisions importantes sur le contenu des comptes clients figurant au bilan comptabilité de programmes a pour finalités : – le suivi de l’avancement de chaque opération (suivi des dépenses, des financements externes…) – la mesure et l’analyse des écarts de prix de revient de chaque opération par rapport aux prévisions – la mesure des…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…clientèles et orienter les produits, les faire évoluer, jouer la différenciation  arbitrer entre réhabilitation – démolition – développement interne développement externe  arbitrer entre développement et gestion active de la dette financière (remboursements anticipés, refinancements partiels…)… En conclusion, l’entreprise Hlm n’est pas totalement captive. Elle a, à la fois, des taux de rentabilité des fonds propres investis et des…