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Flux financiers

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

période est l’intervalle de temps qui sépareflux monétaires : elle peut être identique pour chaque flux (annuelle ou infra annuelle : mois, trimestre…) mais elle peut être aussi différente entre chaque flux. . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d d flux positifs f f libellés des flux flux de…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

immobilier locatif, on considère que les intervalles de temps entre deux flux monétaires sont identiques. Plus précisément, on considérera que la périodicité des flux est annuelle. On notera que les flux monétaires peuvent être positifs ou négatifs et le plus souvent variables (par opposition à des flux constants). La suite de flux est généralement considérée comme :  temporaire, c’est…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

de vie qu’il aura fixée arbitrairement. ► REVENUS NETS ESPERES La détermination des flux de revenus nets espérés est indispensable pour apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier locatif. Ces flux monétaires (pas d’amortissement, pas de provisions) doivent être parfaitement identifiés à leur date de réalisation de manière à ensuite les actualiser. Ces revenus nets sont des flux monétaires continus,…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…—- – Le tableau de flux monétaires (en K€) associé au diagramme de flux du projet d’investissement peut aussi être représenté de la manière suivante : années flux négatifs flux positifs libellés des flux montant de l’investissement cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation Le flux de l’année représente ici le montant initial de l’investissement. Il est dans ce…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

permettent, non seulement, le remboursement de la mise de fonds initiale mais aussi de dégager un surplus de liquidités qui enrichira l’entreprise (création de valeur). C’est pour cela qu’ont été mises en place des techniques de choix d’investissement. Pour les financiers, un investissement est vu comme une séquence de flux monétaires, avec des flux de recettes et des flux de…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…à ces deux premières objections :  VAN à taux double (taux de réemploi des flux différents des taux d’actualisation)  TRI à taux double (taux de placement pour les flux positifs et taux d’emprunt pour les flux négatifs). Enfin, lorsque l’on est en présence de flux monétaires « conventionnels » c’est-à-dire un flux monétaire négatif suivi de plusieurs flux

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…être payés périodiquement pendant cette période de préfinancement, voire différés ou capitalisés à la fin de cette période de préfinancement. Dans l’exemple qui suit, les frais financiers intercalaires sont consolidés ou encore capitalisés à la fin de la période de préfinancement et une fraction de ces frais peut être intégrée au coût de construction. Rappel : Les frais financiers ne…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. L’introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours d’une période et à comparer des amortissements techniques au / d’un exercice avec des…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…Exemple : emprunt indivis C a n p : capital emprunté = € : montant de la première annuité payée = . € : nombre d’annuités payées = : taux de progression des échéances payées = % On en déduit le tableau de flux monétaires suivant avec un flux monétaire positif correspondant au capital emprunté et flux monétaires négatifs correspondant…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation  il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers en cas de découverts bancaires  les capitalisations sont faites annuellement…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…: montant brut des immobilisations minoré des amortissements. Partant de la balance au //, on extrait les comptes financiers en faisant apparaître le résultat de l’exercice. Tableau. : Comptes financiers de l’entreprise Hlm CITADIS au / de la première année de location Ou frais financiers. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm BILAN AU //…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…annuellement), génère en permanence un FLUX DE TRESORERIE par le biais des cycles d’exploitation et hors exploitation. Ce flux, qui constitue une ressource variant en cours d’année en fonction de l’importance des échéances à honorer, est provisoire et volatil pour chaque opération prise individuellement, mais présente un caractère quasi-permanent à condition que les délais de paiement et l’activité restent stables….

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…Production immobilisée Subventions d’exploitation Reprises sur amortissements et provisions Transferts de charges d’exploitation Autres produits d’exploitation Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers de participations Produits financiers d’autres immobilisations financières Produits financiers d’autres créances et VMP Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement Autres…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation • il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

ressources internes investies – la mesure globale des flux de dépenses et de financements restant à intervenir sur les opérations engagées. Ces tableaux quantitatifs doivent, eux aussi, nécessairement présenter des totaux conformes aux soldes des postes concernés au bilan. Cette description, exhaustive mais fastidieuse, des états financiers des entreprises Hlm est incontournable parce que ces états financiers constituent la matière…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice frais financiers de l’emprunt CDC en frais financiers de l’emprunt AL en remboursement du capital des emprunts en cash-flow au // + – – – – – Il est possible d’extraire les charges décaissables de l’exercice : + + + = frais de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…d’augmentation CAF CAF en % du chiffre d’affaires Capacité d’intervention Capacité d’intervention en % du chiffre d’affaires – Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d’affaires = Autofinancement d’activité Autofinancement d’activité en % du chiffre d’affaires Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d’affaires = Autofinancement courant Autofinancement courant en % du…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…différemment, la question de la vente peut s’exprimer de la manière suivante d’un point de vue économique :  la valeur actuelle I’ des flux de revenus futurs, y compris les réinvestissements ultérieurs, tel que : n I’ = RN t  ( + a) t = t est-elle supérieure ou inférieure  au prix de vente V aujourd’hui (flux

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…:. T/lgt  lgts  (.) = T Les décaissements de dépenses de grosses réparations sont en lecture directe, soit encore T. Les annuités d’emprunts se déduisent directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…demande n’est pas assurée lors du lancement du projet) qui exigent des ressources importantes ou qui représentent un pari sur l’avenir de nature exceptionnelle  des investissements de type « point-input, continuous-output » correspondant à un flux monétaire négatif et des flux monétaires échelonnés positifs ou de type « continuous-intput, continuous-output » correspondant à plusieurs flux monétaires négatifs et plusieurs…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…De façon plus prosaïque, évaluer la santé financière d’une entreprise Hlm c’est déterminer si le volume d’eau dans la « baignoire financière » de l’entreprise Hlm est suffisant aujourd’hui et restera suffisant dans l’avenir compte tenu à la fois des flux financiers de remplissage de la baignoire et des flux financiers de vidage de la baignoire !!! Le principe de…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…entreprise qui recouvre plus rapidement ses créances (loyers et acomptes sur charges encaissés mensuellement et au comptant) qu’il ne paie ses débiteurs (établissements financiers remboursés le plus souvent annuellement et à terme échu, fournisseurs payés à jours, taxes et impôts payés annuellement), génère en permanence un flux de trésorerie par le biais des cycles d’exploitation et hors exploitation. Ce flux,…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…également être imputée sur le produits des loyers » pour calculer la trésorerie !  le modèle tient compte des produits financiers ou des frais financiers induits par la trésorerie générée par l’opération mais les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne sont pas pris en compte ; ici encore le modèle ne tient pas compte des…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l’exercice précédent….

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…ces flux. La duration d’un emprunt est égale à la somme des maturités des échéances actualisées – au taux effectif global de l’emprunt – pondérées par les montants de ces flux. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs par destination de ces emprunts au financement de l’actif, immobilisé ou non par mouvement…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…financière et comptable permettent de mesurer, pour chaque opération, les flux de dépenses et de financement restant à intervenir sur les opérations engagées, permettant d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, entre autres les écarts au niveau du bilan juridique entre les ressources longues et…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…ces dépenses préliminaires. Ils doivent alors être associés à la fiche et les colonnes « emprunts contractés » et « emprunts encaissés » du tableau . ci-dessous sont mouvementées. Plus rarement, des subventions d’investissement peuvent être notifiées (colonne ) et encaissées (colonne ). En aucun cas les frais financiers courus jusqu’à l’ordre de service ne peuvent être constitutifs du prix…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…dégradés au total de T, dont T dus à la démolition proprement dite… Les impacts financiers d’une démolition de logements locatifs Hlm Les paragraphes ci-dessus visaient à décrire les impacts comptables sur le bilan et le compte de résultat d’une opération de démolition, étant entendu que ces impacts s’étendent généralement sur plusieurs exercices. Les impacts financiers, liés à cette opération…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…provisions réglementées constitue les capitaux propres de l’entreprise Hlm. Les provisions comptabilisées par l’entreprise en raison même du principe de prudence (provisions pour risques et charges). Les dettes de l’entreprise vis-à-vis de tiers, autres que les propriétaires de l’entreprise : organismes financiers, locataires, fournisseurs, organismes sociaux, collectivités locales, personnel de l’entreprise, État… Ces dettes sont à rembourser à plus ou…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est devenue nulle en résultant des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…notion de cash-flow et donc de flux encaissables ou décaissables. Ces fonds propres dégagés par la vente peuvent s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part, le prix de vente inscrit en produits (flux encaissable, même différé dans le temps) et, d’autre part, les flux décaissables induits par la vente : – le capital restant dû des emprunts, même…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…au choix de l’emprunteur sur ans maximum. Bien entendu, la durée de remboursement du prêt ne devrait pas supérieure à la durée de l’usufruit. Les échéances de remboursement peuvent être annuelles ou trimestrielles, progressives de à. % l’an. Le remboursement peut bénéficier d’un différé d’amortissement d’une durée de à ans. Le PLS doit bénéficier, selon les établissements financiers, d’une garantie…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…(situations de travaux, factures) et enfin d’encaissements et de décaissements induisant des flux de trésorerie. La comptabilité budgétaire de l’ensemble des investissements immobiliers locatifs (constructions, additions ou remplacements de composants, acquisitions, acquisitions-amélioration…), dont la tenue a été rendue obligatoire pour les entreprises Hlm par une circulaire de , est le seul instrument de gestion financière et comptable qui permette à…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…seront ultérieurement. Associé au besoin de ressources internes (fonds propres), le suivi de ces « soldes disponibles » est important puisqu’ils permettent à la fois de surveiller, en temps réel, l’équilibre financier des opérations et d’estimer les flux de dépenses et de financements restant à intervenir au cours de la réalisation des opérations et ayant ainsi une incidence au niveau…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de la structure financière de l’entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable  elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l’endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier »…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…opérations. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Les dotations aux provisions.. Le mécanisme général des dotations aux provisions Il existe, au bilan, trois types de provisions dont les objets et les mécanismes comptables et financiers diffèrent : les provisions réglementées, notamment dérogatoires, comptabilisées au passif. les provisions pour risques et charges représentatives d’un risque…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…privées, des chambres de commerce et d’industrie et des collecteurs du % (CIL). Les autres actionnaires sont à % des organismes d’Hlm. Certaines SA croisent en effet leur capital. On trouve à % des établissements financiers appartenant pour la plupart au monde mutualiste – parmi lesquels la Caisse des Dépôts -, à % des collectivités locales (elles sont majoritaires au…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entreprise Hlm. Le potentiel de services attendus de l’utilisation d’un actif immobilisé est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission de l’association ou d’une entreprise relevant du secteur public. De plus, l’article R – du règlement n° – du CRC, modifié par le règlement n° – du…