…– , – , – , – , – , – , – , – , – , ,% ,% ,% Flux Flux Flux Flux Flux Flux Flux monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires , – , – , – , – , – , – , – , ,% , – , – , – , – ,…
…à calculer les taux actuariels résiduels à chaque échéance de l’emprunt : années flux flux flux flux flux flux flux flux flux flux i monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires monétaires , – , – , – , – , – , – , – , – , – , – , ,% , – , –…
…les écarts annuels entre les flux de revenus nets et les annuités, d’une part en valeur monétaires courantes, puis en valeur actualisée au taux de .%. On constatera que la somme actualisée des écarts est nulle, ce qui conforte bien l’équivalence actuarielle des deux séries de flux monétaires : n° des flux flux monétaires flux d’annuités flux flux monétaires monétaires…
…constitue une variante de présentation de l’opération financière. Le tableau de flux ci-dessous correspond au digramme de flux présenté au schéma . ci-dessus. Tableau . : Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d flux positifs libellés des flux flux de départ de l’opération f f flux intermédiaire flux intermédiaire d f flux intermédiaire di fi flux…
…immobilier locatif, on considère que les intervalles de temps entre deux flux monétaires sont identiques. Plus précisément, on considérera que la périodicité des flux est annuelle. On notera que les flux monétaires peuvent être positifs ou négatifs et le plus souvent variables (par opposition à des flux constants). La suite de flux est généralement considérée comme : temporaire, c’est…
…—- – Le tableau de flux monétaires (en K€) associé au diagramme de flux du projet d’investissement peut aussi être représenté de la manière suivante : années flux négatifs flux positifs libellés des flux montant de l’investissement cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation Le flux de l’année représente ici le montant initial de l’investissement. Il est dans ce…
…capitalisés à la date de calcul – date du flux – pour précisément majorer la valeur du flux . Les flux postérieurs seront actualisés pour calculer taux de rentabilité et VAN. Les flux sont représentés par une ligne de temps ponctuée de : flux monétaires négatifs sous la ligne flux monétaires positifs au dessus de cette ligne. Ces…
…de vie qu’il aura fixée arbitrairement. ► REVENUS NETS ESPERES La détermination des flux de revenus nets espérés est indispensable pour apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier locatif. Ces flux monétaires (pas d’amortissement, pas de provisions) doivent être parfaitement identifiés à leur date de réalisation de manière à ensuite les actualiser. Ces revenus nets sont des flux monétaires continus,…
…à ces deux premières objections : VAN à taux double (taux de réemploi des flux différents des taux d’actualisation) TRI à taux double (taux de placement pour les flux positifs et taux d’emprunt pour les flux négatifs). Enfin, lorsque l’on est en présence de flux monétaires « conventionnels » c’est-à-dire un flux monétaire négatif suivi de plusieurs flux…
…on actualise le dernier flux négatif, le flux de – , au taux de %, soit – . que l’on ajoute au flux de . Flux corrigé = – = . . on actualise le flux de la même manière : Flux corrigé = – = . . enfin, on corrige le flux de la même manière :…
…RNn Flux annuels de revenus nets en phase d’exploitation flux positifs RN (entrées de fonds, encaissements) + année – RN RN n temps flux négatifs (sorties de fonds, décaissements) Flux de réinvestissement en phase d’exploitation I INVESTISSEMENT INITIAL Ainsi, la décision d’investissement n’est pas influencée par la forme, le taux d’intérêt, la durée du ou des ressources externes, ni par…
…Exemple : emprunt indivis C a n p : capital emprunté = € : montant de la première annuité payée = . € : nombre d’annuités payées = : taux de progression des échéances payées = % On en déduit le tableau de flux monétaires suivant avec un flux monétaire positif correspondant au capital emprunté et flux monétaires négatifs correspondant…
…demande n’est pas assurée lors du lancement du projet) qui exigent des ressources importantes ou qui représentent un pari sur l’avenir de nature exceptionnelle des investissements de type « point-input, continuous-output » correspondant à un flux monétaire négatif et des flux monétaires échelonnés positifs ou de type « continuous-intput, continuous-output » correspondant à plusieurs flux monétaires négatifs et plusieurs…
…les sorties de flux monétaires au cours de la période. Pour les Offices d’Hlm, le dépôt en Banque de France est possible sur autorisation spéciale du ministre chargé des finances. Uniquement pour les OPAC. Le bilan Hlm : équilibre et structure Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine : des opérations dues à l’exploitation (encaissements des loyers, règlements des…
…l’état de trésorerie en fin de période, est aussi la résultante de : la trésorerie du début de la période majorée des entrées de flux monétaires au cours de la période minorée des sorties de flux monétaires au cours de la période. Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine : des opérations dues à l’exploitation…
…De façon plus prosaïque, évaluer la santé financière d’une entreprise Hlm c’est déterminer si le volume d’eau dans la « baignoire financière » de l’entreprise Hlm est suffisant aujourd’hui et restera suffisant dans l’avenir compte tenu à la fois des flux financiers de remplissage de la baignoire et des flux financiers de vidage de la baignoire !!! Le principe de…