…l’entreprise Hlm Diagramme de flux monétaires – flux monétaires positifs ou négatifs fn dénouement de l’opération financière f fn- flux positifs (entrées de fonds encaissements) + – fi f i flux négatifs (sorties de fonds décaissements) f f fn- flux intermédiaires n- n- – flux monétaires intermédiaires constants ou variables – flux intermédiaires positifs ou négatifs période – flux de…
…décaissements)if ffn– flux intermédiaires positifs ou négatifsn– la suite de flux monétaires est généralement temporaire et certaine ♯ suite de flux perpétuelle et aléatoirepériodeflux négatifs- flux monétaires intermédiaires constants ou variablesfn-flux positifsflux intermédiairesn– périodentemps- le montant des flux monétaires peut être certain ou incertain – le flux de dénouement peut être un flux compositef départ de l’opération financièreLa période est…
…au cours de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) Cet exemple peut aussi se présenter sous la forme du tableau de flux suivant : Flux flux négatifs flux positifs libellés…
…constitue une variante de présentation de l’opération financière. Le tableau de flux ci-dessous correspond au digramme de flux présenté au schéma . ci-dessus. Tableau . : Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d flux positifs libellés des flux flux de départ de l’opération f f flux intermédiaire flux intermédiaire d f flux intermédiaire di fi flux…
…immobilier locatif, on considère que les intervalles de temps entre deux flux monétaires sont identiques. Plus précisément, on considérera que la périodicité des flux est annuelle. On notera que les flux monétaires peuvent être positifs ou négatifs et le plus souvent variables (par opposition à des flux constants). La suite de flux est généralement considérée comme : temporaire, c’est…
…flux et . L’opération de correction ne peut s’arrêter là s’arrête car le flux est maintenant négatif. De proche en proche, on trouve : – – pour le flux : + = – donc de nouveau . négatif – – pour le flux : + = , flux enfin positif. . Le flux ( €) est donc la somme actualisée…
…la réponse, même difficile, n’a pas à tétaniser l’analyste financier si la valeur résiduelle de l’investissement contient les revenus futurs postérieurs à la durée de vie qu’il aura fixée arbitrairement. ► REVENUS NETS ESPERES La détermination des flux de revenus nets espérés est indispensable pour apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier locatif. Ces flux monétaires (pas d’amortissement, pas de…
…—- – Le tableau de flux monétaires (en K€) associé au diagramme de flux du projet d’investissement peut aussi être représenté de la manière suivante : années flux négatifs flux positifs libellés des flux montant de l’investissement cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation Le flux de l’année représente ici le montant initial de l’investissement. Il est dans ce…
…on actualise le dernier flux négatif, le flux de – , au taux de %, soit – . que l’on ajoute au flux de . Flux corrigé = – = . . on actualise le flux de la même manière : Flux corrigé = – = . . enfin, on corrige le flux de la même manière :…
…capitalisés à la date de calcul – date du flux – pour précisément majorer la valeur du flux . Les flux postérieurs seront actualisés pour calculer taux de rentabilité et VAN. Les flux sont représentés par une ligne de temps ponctuée de : flux monétaires négatifs sous la ligne flux monétaires positifs au dessus de cette ligne. Ces…
…RNn Flux annuels de revenus nets en phase d’exploitation flux positifs RN (entrées de fonds, encaissements) + année – RN RN n temps flux négatifs (sorties de fonds, décaissements) Flux de réinvestissement en phase d’exploitation I INVESTISSEMENT INITIAL Ainsi, la décision d’investissement n’est pas influencée par la forme, le taux d’intérêt, la durée du ou des ressources externes, ni par…
…à ces deux premières objections : VAN à taux double (taux de réemploi des flux différents des taux d’actualisation) TRI à taux double (taux de placement pour les flux positifs et taux d’emprunt pour les flux négatifs). Enfin, lorsque l’on est en présence de flux monétaires « conventionnels » c’est-à-dire un flux monétaire négatif suivi de plusieurs flux…
…Exemple : emprunt indivis C a n p : capital emprunté = € : montant de la première annuité payée = . € : nombre d’annuités payées = : taux de progression des échéances payées = % On en déduit le tableau de flux monétaires suivant avec un flux monétaire positif correspondant au capital emprunté et flux monétaires négatifs correspondant…
…hors impôt sur les sociétés et hors fonds propres, la somme des flux de revenus nets actualisés au taux de x% est équivalente au capital d’un emprunt à taux fixe de x% induisant des échéances de remboursement sur la même durée que celle des revenus nets pris en compte. Autrement dit, les flux de revenus nets et les flux d’échéances…
…différemment, la question de la vente peut s’exprimer de la manière suivante d’un point de vue économique : la valeur actuelle I’ des flux de revenus futurs, y compris les réinvestissements ultérieurs, tel que : n I’ = RN t ( + a) t = t est-elle supérieure ou inférieure au prix de vente V aujourd’hui (flux…
…qui investit. Le Pay Back, qui détermine le délai nécessaire pour que les flux monétaires dégagés par l’exploitation viennent égaler la valeur du décaissement initial, peut se calculer de deux manières : − le Pay Back sur la base des flux monétaires non actualisés − le Pay Back Actualisé sur la base des flux monétaires actualisés. C’est bien évidemment cette…
…= % / = T Diagramme des flux Le flux positif représente l’encaissement des fonds : T. Les flux négatifs représentent : le montant des intérêts payés : T pour les premières trimestrialités Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs le montant des intérêts payés : T, majoré du capital…
…demande n’est pas assurée lors du lancement du projet) qui exigent des ressources importantes ou qui représentent un pari sur l’avenir de nature exceptionnelle des investissements de type « point-input, continuous-output » correspondant à un flux monétaire négatif et des flux monétaires échelonnés positifs ou de type « continuous-intput, continuous-output » correspondant à plusieurs flux monétaires négatifs et plusieurs…
…ans. La maturité est une mesure linéaire du temps correspondant à la durée de vie de l’emprunt qui reste à courir, calculée à partir d’une date quelconque.. La durée de vie moyenne d’un emprunt La durée de vie moyenne d’un emprunt est égale à la somme des maturités des flux d’amortissement de l’emprunt pondérés par les montants de ces flux….
…l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode…
…de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à € : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera…
…De façon plus prosaïque, évaluer la santé financière d’une entreprise Hlm c’est déterminer si le volume d’eau dans la « baignoire financière » de l’entreprise Hlm est suffisant aujourd’hui et restera suffisant dans l’avenir compte tenu à la fois des flux financiers de remplissage de la baignoire et des flux financiers de vidage de la baignoire !!! Le principe de…
…convention de réservation les logements réservés en contrepartie de l’apport de contribution financière apportées au bailleur social lors des opérations de construction ou de réhabilitation. La gestion en flux ne s’applique pas pour les logements réservés par les services de la défense nationale ou la sécurité intérieure qui sont précisément identifiés. La gestion en flux va permettre une mutualisation des…
…entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est devenue nulle en résultant des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord…
…a lieu de retenir pour le taux du Livret A, base de détermination des prêts sociaux à taux variables de la CDC, un taux considéré comme raisonnable à moyen/long terme au lieu de prendre un taux instantané. Cette approche vaut également pour le taux d’inflation, l’ICC et l’IRL. Pour le calcul des flux de revenus, s’ajoutent ensuite : le…
…annuellement), génère en permanence un FLUX DE TRESORERIE par le biais des cycles d’exploitation et hors exploitation. Ce flux, qui constitue une ressource variant en cours d’année en fonction de l’importance des échéances à honorer, est provisoire et volatil pour chaque opération prise individuellement, mais présente un caractère quasi-permanent à condition que les délais de paiement et l’activité restent stables….
…ces flux. La duration d’un emprunt est égale à la somme des maturités des échéances actualisées – au taux effectif global de l’emprunt – pondérées par les montants de ces flux. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs par destination de ces emprunts au financement de l’actif, immobilisé ou non par mouvement…
…à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des…
…l’état de trésorerie en fin de période, est aussi la résultante de : la trésorerie du début de la période majorée des entrées de flux monétaires au cours de la période minorée des sorties de flux monétaires au cours de la période. Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine : des opérations dues à l’exploitation…
…suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) + flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Voir le schéma .. – + Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord disponible en trésorerie, a été utilisé partiellement pour financer une partie du prix de revient…
…le terrain à hauteur de €. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est maintenant égale à €, résultante des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – + flux d’encaissements (emprunts et subventions) + = trésorerie disponible en fin d’opération…
…trésorerie de début d’exercice est égale à € ( € d’apport minoré de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est…
…(situations de travaux, factures) et enfin d’encaissements et de décaissements induisant des flux de trésorerie. La comptabilité budgétaire de l’ensemble des investissements immobiliers locatifs (constructions, additions ou remplacements de composants, acquisitions, acquisitions-amélioration…), dont la tenue a été rendue obligatoire pour les entreprises Hlm par une circulaire de , est le seul instrument de gestion financière et comptable qui permette à…
…de l’entreprise Hlm. Son volume, en l’absence de toute contrainte fiscale, est directement lié à la politique comptable de l’entreprise Hlm, particulièrement en matière d’amortissements, de provisions et de reprises sur provisions et amortissements. Le résultat de l’exercice ne présente dans le secteur Hlm qu’une signification économique réduite. Par opposition, l’autofinancement net d’une entreprise Hlm représente le flux financier qui…
…financière et comptable permettent de mesurer, pour chaque opération, les flux de dépenses et de financement restant à intervenir sur les opérations engagées, permettant d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, entre autres les écarts au niveau du bilan juridique entre les ressources longues et…
…flux anticipés de cashflow dégagés par l’exploitation courante de l’opération locative… Usufruit et droit à réservation de logement L’État, les collectivités locales, les collecteurs de la Participation à l’Effort de Construction (PEEC), les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) et les organismes à caractère désintéressé peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, obtenir un…
…au taux de .% et on l’ajoute au flux de la date – soit : + = €. Le flux est maintenant nul et . le flux est remplacé par € au lieu de € parce que le flux est maintenant égal à la somme actualisée des flux et . L’opération de correction s’arrête car le flux est positif. Le…
…notion de cash-flow et donc de flux encaissables ou décaissables. Ces fonds propres dégagés par la vente peuvent s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part, le prix de vente inscrit en produits (flux encaissable, même différé dans le temps) et, d’autre part, les flux décaissables induits par la vente : – le capital restant dû des emprunts, même…
…VNC de l’immeuble et des travaux d’amélioration étant nulle, il suffit simplement de solder les valeurs brutes et les amortissements à l’actif du bilan. Par souci de simplification pédagogique, les flux financiers seront débités ou crédités directement en classe sans transiter par des comptes de tiers (sans notification s’il s’agit de subvention et sans dettes fournisseurs s’il s’agit de factures…
…réaliser permettent dans l’ensemble d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, et notamment le niveau de la trésorerie. La situation de trésorerie dont il est question dans les fiches de situation financière et comptable concerne les fonds encaissés et les dépenses comptabilisées. Les fonds encaissés…
…(.) = € Les décaissements de dépenses de gros entretien sont en lecture directe, soit encore €. Les annuités d’emprunts se déduisent directement des tableaux d’amortissement, soit € pour l’emprunt CDC et € pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux…
…créances appelées non exigibles (terme échu du mois de décembre). La finalité de ce compte se situe dans une meilleure approche du risque client et de son évolution analysée en fin d’exercice. Les indicateurs relatifs aux flux d’impayés de loyers générés au cours de l’exercice ne devraient pas prendre en compte cette fraction de créances non exigible. L’estimation du risque…
…à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entreprise Hlm. Le potentiel de services attendus de l’utilisation d’un actif immobilisé est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission de l’association ou d’une entreprise relevant du secteur public. De plus, l’article R – du règlement n° – du CRC, modifié par le règlement n° – du…
…flux monétaires (ème partie) puis, d’autre part, les techniques financières en matière d’investissement (ème partie) qui seront utiles à la compréhension de la dernière de cet ouvrage. La partie relative aux principes de l’analyse des flux monétaires est fort utile pour la réflexion sur les arbitrages de dette financière/fonds propres qui constituent une des utilisations du potentiel financier. Ces parties…
…:. T/lgt lgts (.) = T Les décaissements de dépenses de grosses réparations sont en lecture directe, soit encore T. Les annuités d’emprunts se déduisent directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie…
…directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l’exercice précédent….
…résultat de l’exercice par activités… La formation du résultat à partir des soldes intermédiaires de gestion La formation du résultat de l’exercice, réalisée à partir de la méthode dite des soldes intermédiaires de gestion, consiste à regrouper, par natures d’activité, les flux de charges et de produits du compte de résultat, indépendamment des délais d’encaissements et de décaissements qui se…
…de la structure financière de l’entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l’endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier »…
…fonds propres nécessaires à la démolition peuvent ensuite s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part les flux encaissables, même différés dans le temps : – les subventions sur les coûts de démolition et d’accompagnement social – les subventions sur le remboursement du capital restant dû – les subventions des partenaires divers – le prix de cession du terrain…
…seront ultérieurement. Associé au besoin de ressources internes (fonds propres), le suivi de ces « soldes disponibles » est important puisqu’ils permettent à la fois de surveiller, en temps réel, l’équilibre financier des opérations et d’estimer les flux de dépenses et de financements restant à intervenir au cours de la réalisation des opérations et ayant ainsi une incidence au niveau…