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Flux mon��taires

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…l’entreprise Hlm Diagramme de flux monétaires – flux monétaires positifs ou négatifs fn dénouement de l’opération financière f fn- flux positifs (entrées de fonds encaissements) + – fi f i flux négatifs (sorties de fonds décaissements) f f fn- flux intermédiaires n- n- – flux monétaires intermédiaires constants ou variables – flux intermédiaires positifs ou négatifs période – flux de…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…décaissements)if ffn– flux intermédiaires positifs ou négatifsn– la suite de flux monétaires est généralement temporaire et certaine ♯ suite de flux perpétuelle et aléatoirepériodeflux négatifs- flux monétaires intermédiaires constants ou variablesfn-flux positifsflux intermédiairesn– périodentemps- le montant des flux monétaires peut être certain ou incertain – le flux de dénouement peut être un flux compositef départ de l’opération financièreLa période est…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…au cours de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année f : montant du flux = € (flux monétaire de l’année ) Cet exemple peut aussi se présenter sous la forme du tableau de flux suivant : Flux flux négatifs flux positifs libellés…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…constitue une variante de présentation de l’opération financière. Le tableau de flux ci-dessous correspond au digramme de flux présenté au schéma . ci-dessus. Tableau . : Tableau de flux monétaires dates flux négatifs d f d d flux positifs libellés des flux flux de départ de l’opération f f flux intermédiaire flux intermédiaire d f flux intermédiaire di fi flux

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…immobilier locatif, on considère que les intervalles de temps entre deux flux monétaires sont identiques. Plus précisément, on considérera que la périodicité des flux est annuelle. On notera que les flux monétaires peuvent être positifs ou négatifs et le plus souvent variables (par opposition à des flux constants). La suite de flux est généralement considérée comme :  temporaire, c’est…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…la réponse, même difficile, n’a pas à tétaniser l’analyste financier si la valeur résiduelle de l’investissement contient les revenus futurs postérieurs à la durée de vie qu’il aura fixée arbitrairement. ► REVENUS NETS ESPERES La détermination des flux de revenus nets espérés est indispensable pour apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier locatif. Ces flux monétaires (pas d’amortissement, pas de…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…—- – Le tableau de flux monétaires (en K€) associé au diagramme de flux du projet d’investissement peut aussi être représenté de la manière suivante : années flux négatifs flux positifs libellés des flux montant de l’investissement cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation cash-flow d’exploitation Le flux de l’année représente ici le montant initial de l’investissement. Il est dans ce…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…on actualise le dernier flux négatif, le flux de – , au taux de %, soit – . que l’on ajoute au flux de . Flux corrigé = – = . .  on actualise le flux de la même manière : Flux corrigé = – = . .  enfin, on corrige le flux de la même manière :…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…capitalisés à la date de calcul – date du flux – pour précisément majorer la valeur du flux . Les flux postérieurs seront actualisés pour calculer taux de rentabilité et VAN. Les flux sont représentés par une ligne de temps ponctuée de :  flux monétaires négatifs sous la ligne  flux monétaires positifs au dessus de cette ligne. Ces…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…RNn Flux annuels de revenus nets en phase d’exploitation flux positifs RN (entrées de fonds, encaissements) + année – RN RN n temps flux négatifs (sorties de fonds, décaissements) Flux de réinvestissement en phase d’exploitation I INVESTISSEMENT INITIAL Ainsi, la décision d’investissement n’est pas influencée par la forme, le taux d’intérêt, la durée du ou des ressources externes, ni par…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…à ces deux premières objections :  VAN à taux double (taux de réemploi des flux différents des taux d’actualisation)  TRI à taux double (taux de placement pour les flux positifs et taux d’emprunt pour les flux négatifs). Enfin, lorsque l’on est en présence de flux monétaires « conventionnels » c’est-à-dire un flux monétaire négatif suivi de plusieurs flux

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…Exemple : emprunt indivis C a n p : capital emprunté = € : montant de la première annuité payée = . € : nombre d’annuités payées = : taux de progression des échéances payées = % On en déduit le tableau de flux monétaires suivant avec un flux monétaire positif correspondant au capital emprunté et flux monétaires négatifs correspondant…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…hors impôt sur les sociétés et hors fonds propres, la somme des flux de revenus nets actualisés au taux de x% est équivalente au capital d’un emprunt à taux fixe de x% induisant des échéances de remboursement sur la même durée que celle des revenus nets pris en compte. Autrement dit, les flux de revenus nets et les flux d’échéances…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…différemment, la question de la vente peut s’exprimer de la manière suivante d’un point de vue économique :  la valeur actuelle I’ des flux de revenus futurs, y compris les réinvestissements ultérieurs, tel que : n I’ = RN t  ( + a) t = t est-elle supérieure ou inférieure  au prix de vente V aujourd’hui (flux

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…qui investit. Le Pay Back, qui détermine le délai nécessaire pour que les flux monétaires dégagés par l’exploitation viennent égaler la valeur du décaissement initial, peut se calculer de deux manières : − le Pay Back sur la base des flux monétaires non actualisés − le Pay Back Actualisé sur la base des flux monétaires actualisés. C’est bien évidemment cette…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…=  %  / = T Diagramme des flux Le flux positif représente l’encaissement des fonds : T. Les flux négatifs représentent : le montant des intérêts payés : T pour les premières trimestrialités Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs le montant des intérêts payés : T, majoré du capital…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…demande n’est pas assurée lors du lancement du projet) qui exigent des ressources importantes ou qui représentent un pari sur l’avenir de nature exceptionnelle  des investissements de type « point-input, continuous-output » correspondant à un flux monétaire négatif et des flux monétaires échelonnés positifs ou de type « continuous-intput, continuous-output » correspondant à plusieurs flux monétaires négatifs et plusieurs…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…ans. La maturité est une mesure linéaire du temps correspondant à la durée de vie de l’emprunt qui reste à courir, calculée à partir d’une date quelconque.. La durée de vie moyenne d’un emprunt La durée de vie moyenne d’un emprunt est égale à la somme des maturités des flux d’amortissement de l’emprunt pondérés par les montants de ces flux….

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…l’évaluateur applique au revenu du bien un taux de capitalisation pour obtenir une valeur vénale du bien (méthode par capitalisation), soit il étudie, sur une période déterminée, les flux financiers, positifs et négatifs, qui seront générés par l’immeuble, et détermine la valeur du bien, supposée égale à la somme actualisée des flux nets financiers (méthode du cash flow). Cette méthode…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à € : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…De façon plus prosaïque, évaluer la santé financière d’une entreprise Hlm c’est déterminer si le volume d’eau dans la « baignoire financière » de l’entreprise Hlm est suffisant aujourd’hui et restera suffisant dans l’avenir compte tenu à la fois des flux financiers de remplissage de la baignoire et des flux financiers de vidage de la baignoire !!! Le principe de…

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

…convention de réservation les logements réservés en contrepartie de l’apport de contribution financière apportées au bailleur social lors des opérations de construction ou de réhabilitation. La gestion en flux ne s’applique pas pour les logements réservés par les services de la défense nationale ou la sécurité intérieure qui sont précisément identifiés. La gestion en flux va permettre une mutualisation des…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est devenue nulle en résultant des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…a lieu de retenir pour le taux du Livret A, base de détermination des prêts sociaux à taux variables de la CDC, un taux considéré comme raisonnable à moyen/long terme au lieu de prendre un taux instantané. Cette approche vaut également pour le taux d’inflation, l’ICC et l’IRL. Pour le calcul des flux de revenus, s’ajoutent ensuite :  le…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…annuellement), génère en permanence un FLUX DE TRESORERIE par le biais des cycles d’exploitation et hors exploitation. Ce flux, qui constitue une ressource variant en cours d’année en fonction de l’importance des échéances à honorer, est provisoire et volatil pour chaque opération prise individuellement, mais présente un caractère quasi-permanent à condition que les délais de paiement et l’activité restent stables….

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…ces flux. La duration d’un emprunt est égale à la somme des maturités des échéances actualisées – au taux effectif global de l’emprunt – pondérées par les montants de ces flux. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs par destination de ces emprunts au financement de l’actif, immobilisé ou non par mouvement…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera au niveau de la balance des comptes et des…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…l’état de trésorerie en fin de période, est aussi la résultante de :  la trésorerie du début de la période  majorée des entrées de flux monétaires au cours de la période  minorée des sorties de flux monétaires au cours de la période. Ces mouvements de flux monétaires ont pour origine :  des opérations dues à l’exploitation…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) + flux d’encaissements (emprunts et subventions) = trésorerie disponible en fin d’opération Voir le schéma .. – + Ceci signifie donc que l’apport des actionnaires de l’entreprise Hlm, tout d’abord disponible en trésorerie, a été utilisé partiellement pour financer une partie du prix de revient…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

…le terrain à hauteur de €. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm excédentaire de T, la trésorerie est maintenant égale à €, résultante des mouvements suivants : trésorerie disponible au début de l’opération – flux de décaissements (terrain et construction) – + flux d’encaissements (emprunts et subventions) + = trésorerie disponible en fin d’opération…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…trésorerie de début d’exercice est égale à € ( € d’apport minoré de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…(situations de travaux, factures) et enfin d’encaissements et de décaissements induisant des flux de trésorerie. La comptabilité budgétaire de l’ensemble des investissements immobiliers locatifs (constructions, additions ou remplacements de composants, acquisitions, acquisitions-amélioration…), dont la tenue a été rendue obligatoire pour les entreprises Hlm par une circulaire de , est le seul instrument de gestion financière et comptable qui permette à…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de l’entreprise Hlm. Son volume, en l’absence de toute contrainte fiscale, est directement lié à la politique comptable de l’entreprise Hlm, particulièrement en matière d’amortissements, de provisions et de reprises sur provisions et amortissements. Le résultat de l’exercice ne présente dans le secteur Hlm qu’une signification économique réduite. Par opposition, l’autofinancement net d’une entreprise Hlm représente le flux financier qui…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…financière et comptable permettent de mesurer, pour chaque opération, les flux de dépenses et de financement restant à intervenir sur les opérations engagées, permettant d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, entre autres les écarts au niveau du bilan juridique entre les ressources longues et…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

flux anticipés de cashflow dégagés par l’exploitation courante de l’opération locative… Usufruit et droit à réservation de logement L’État, les collectivités locales, les collecteurs de la Participation à l’Effort de Construction (PEEC), les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) et les organismes à caractère désintéressé peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, obtenir un…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…au taux de .% et on l’ajoute au flux de la date – soit : + = €. Le flux est maintenant nul et . le flux est remplacé par € au lieu de € parce que le flux est maintenant égal à la somme actualisée des flux et . L’opération de correction s’arrête car le flux est positif. Le…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…notion de cash-flow et donc de flux encaissables ou décaissables. Ces fonds propres dégagés par la vente peuvent s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part, le prix de vente inscrit en produits (flux encaissable, même différé dans le temps) et, d’autre part, les flux décaissables induits par la vente : – le capital restant dû des emprunts, même…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…VNC de l’immeuble et des travaux d’amélioration étant nulle, il suffit simplement de solder les valeurs brutes et les amortissements à l’actif du bilan. Par souci de simplification pédagogique, les flux financiers seront débités ou crédités directement en classe sans transiter par des comptes de tiers (sans notification s’il s’agit de subvention et sans dettes fournisseurs s’il s’agit de factures…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…réaliser permettent dans l’ensemble d’analyser les incidences, à court et moyen terme, qu’auront globalement ces flux sur les équilibres de la structure financière de l’entreprise Hlm, et notamment le niveau de la trésorerie. La situation de trésorerie dont il est question dans les fiches de situation financière et comptable concerne les fonds encaissés et les dépenses comptabilisées. Les fonds encaissés…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…(.) = € Les décaissements de dépenses de gros entretien sont en lecture directe, soit encore €. Les annuités d’emprunts se déduisent directement des tableaux d’amortissement, soit € pour l’emprunt CDC et € pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…créances appelées non exigibles (terme échu du mois de décembre). La finalité de ce compte se situe dans une meilleure approche du risque client et de son évolution analysée en fin d’exercice. Les indicateurs relatifs aux flux d’impayés de loyers générés au cours de l’exercice ne devraient pas prendre en compte cette fraction de créances non exigible. L’estimation du risque…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…à des flux nets de trésorerie au bénéfice de l’entreprise Hlm. Le potentiel de services attendus de l’utilisation d’un actif immobilisé est fonction de l’utilité sociale correspondant à l’objet ou à la mission de l’association ou d’une entreprise relevant du secteur public. De plus, l’article R – du règlement n° – du CRC, modifié par le règlement n° – du…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

flux monétaires (ème partie) puis, d’autre part, les techniques financières en matière d’investissement (ème partie) qui seront utiles à la compréhension de la dernière de cet ouvrage. La partie relative aux principes de l’analyse des flux monétaires est fort utile pour la réflexion sur les arbitrages de dette financière/fonds propres qui constituent une des utilisations du potentiel financier. Ces parties…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…:. T/lgt  lgts  (.) = T Les décaissements de dépenses de grosses réparations sont en lecture directe, soit encore T. Les annuités d’emprunts se déduisent directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – flux d’encaissements (loyers) = trésorerie…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…directement des tableaux d’amortissement, soit T pour l’emprunt CDC et T pour l’emprunt CIL. On en déduit la trésorerie à fin : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (achats et annuités) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice La trésorerie augmente donc de T par rapport au / de l’exercice précédent….

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…résultat de l’exercice par activités… La formation du résultat à partir des soldes intermédiaires de gestion La formation du résultat de l’exercice, réalisée à partir de la méthode dite des soldes intermédiaires de gestion, consiste à regrouper, par natures d’activité, les flux de charges et de produits du compte de résultat, indépendamment des délais d’encaissements et de décaissements qui se…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de la structure financière de l’entreprise Hlm, notamment par le biais du rapprochement avec les fiches de situation financière et comptable  elle permet le suivi des mouvements et de restructuration de la dette financière des entreprises Hlm : évolution de l’endettement, mise en évidence des remboursements anticipés, flux de trésorerie… Cet écart « amortissement technique – amortissement financier »…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…fonds propres nécessaires à la démolition peuvent ensuite s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part les flux encaissables, même différés dans le temps : – les subventions sur les coûts de démolition et d’accompagnement social – les subventions sur le remboursement du capital restant dû – les subventions des partenaires divers – le prix de cession du terrain…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…seront ultérieurement. Associé au besoin de ressources internes (fonds propres), le suivi de ces « soldes disponibles » est important puisqu’ils permettent à la fois de surveiller, en temps réel, l’équilibre financier des opérations et d’estimer les flux de dépenses et de financements restant à intervenir au cours de la réalisation des opérations et ayant ainsi une incidence au niveau…