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Fonds propres

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…négatifs cf Flux de fonds propres réinvestis en phase d’exploitation (sorties de fonds décaissements) FP INVESTISSEMENT INITIAL DE FONDS PROPRES cf n temps . Conceptualisation du modèle financier Les flux financiers considérés sont les suivants :  le montant total des fonds propres investis pour financer l’investissement d’origine mais aussi les fonds propres mobilisés pour financer les réinvestissements ultérieurs anticipés…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

inchangées (fonds propres initiaux, durée de vie, cash-flows et taux d’actualisation financier). Tableau . : Sensibilité de la VAN des fonds propres du projet DOMUS à la variation des fonds propres résiduels Fonds propres résiduels VAN des CF – – – Il est clair que le mécanisme de l’actualisation neutralise en partie les variations d’estimation des fonds propres résiduels. Une…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + fonds propres investis en locatif à terminaison + + fonds propres investis dans la gestion de prêts fonds propres investis en immobilisations de structure & financières Long terme emprunts long terme non affectés nets = POTENTIEL FINANCIER + autres ressources à long terme = FONDS DE…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

cette double sectorisation. Ceci conduit aux marges suivantes du bilan juridique : Tableau . : Méthodologie de calcul des fonds de roulement à partir du bilan juridique et normalisé Hlm situation nette + autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

deux fonds de roulement suivant que l’on analysera les ressources et emplois longs ou les ressources et emplois courts…. Le fonds de roulement net global L’écart entre les ressources durables et les emplois longs et stables est nommé FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL. Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL est constitué des ressources longues qui restent disponibles une fois que…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

PROPRES CORRIGES + + + + fonds propres investis en locatif fonds propres investis en immobilisations de structure & financières fonds propres investis dans la gestion de prêts – – emprunts long terme non affectés = EXCÉDENT DE CAPITAUX PROPRES + autres ressources à long terme = FONDS DE ROULEMENT A LONG TERME + + besoin de financement de la…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…partiels Besoin de financement autres activités IV. FONDS DE ROULEMENT A TERMINAISON (III+++) – – SYNTHÈSE DE CITADIS + situation nette autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + + + + fonds propres investis en locatif à terminaison fonds propres investis en immobilisations de structure & financières fonds propres investis dans la défiscalisation…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir La cession de l’investissement immobilier locatif Le démantèlement de l’investissement immobilier locatif extrait On notera que la VAN, IP et TRI conduisent à la même conclusion. Bien évidemment, l’usage du TRI des fonds propres investis est inapproprié lorsque les fonds propres investis sont nuls, voire très faibles en montant. L’estimation du TRI des fonds propres investis…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

situation nette subventions provisions immobilisations dettes financières fonds de roulement net global stocks créances court terme dettes court terme fonds de roulement d’exploitation trésorerie trésorerie « actif » concours bancaires Dans ce cas précis du schéma . ci-dessus, le fonds de roulement net global et le fonds de roulement d’exploitation sont positifs. En résumé, la trésorerie nette d’une entreprise Hlm…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

besoin de trésorerie à terminaison de l’opération en cours (besoin prévisionnel de trésorerie). Le suivi de cet équilibre peut être à double détente :  il peut s’agir tout d’abord de comparer le besoin de fonds propres initial et le besoin de fonds propres actualisé afin de mesurer les éventuelles dérives en matière de ressources internes non appréciées à l’origine…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…plus la dette financière est élevée, plus la rentabilité exigée des fonds propres doit être importante. La dette financière exerce un effet de levier subi sur la rentabilité des fonds propres et élève le risque d’appauvrissement en fonds propres de l’entreprise. Avec ses particularités, les entreprises de logement locatif social se sont donc adaptées à la « finance d’entreprise »….

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…si ces emprunts ne sont pas remboursés par anticipation – les pénalités éventuelles de remboursements anticipés des emprunts – les intérêts compensateurs, s’ils existent – les frais de montage et de commercialisation – les travaux d’amélioration éventuellement réalisés et financés en totalité sur fonds propres – le remboursement éventuel de l’aide publique. C’est cette notion de fonds propres qui sera…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

fonds propres investis Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros Budget fonds propres de l’exercice M€ Fonds propres déjà engagés de l’exercice M€ Fonds propres de l’opération M€ Fonds propres restant à engager M€ ANNEXES JOINTES Note du chargé d’opération (O/N) Plan de situation (O/N) Plan masse (O/N) Photos (O/N) Étude de marché (O/N) Étude économique (O/N) Étude financière (O/N)…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…longues, en l’occurrence le capital social, soit € : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie disponible Voir l’approche théorique du FRNG aux paragraphes … « Le fonds de roulement net global » et .. « le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique ». Voir l’approche théorique du fonds

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…totaux L’immeuble a fait d’objet d’une réhabilitation lourde les années antérieures financée exclusivement sur fonds propres. Les ressources mobilisées pour financer cet investissement se présentent de la manière suivante au // : montant notifié / contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux Le bilan de l’opération au // est présenté ci-après. : Terrain bâti Actif…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…= fonds propres – – ► les fonds propres dégagés pour le développement futur de l’entreprise Hlm CITADIS jusqu’en : FRNG à fin + report à nouveau + résultat de l’exercice = fonds propres – – – Ce fonds de roulement net global est constitué par le fonds de roulement net global au lendemain de la terminaison de l’opération majoré…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…statut fiscal de l’investisseur. effet, le fonds de roulement d’exploitation génère des flux de liquidité positifs et le besoin de fonds de roulement des flux de liquidité négatifs qu’il faut financer. Il s’agit aussi de tenir compte des variations du fonds de roulement d’exploitation qui interviennent au cours de la durée de vie de l’immeuble une fois que le fonds

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

logements Loyers parkings Cash-flow – – – – – – – totaux La mobilisation des fonds propres améliore bien évidemment les cash-flows anticipés de l’opération, mais les fonds propres sont-ils correctement récupérés et rémunérés sur la durée de l’usufruit ? Visuellement, la réponse est négative puisque le total des cash-flows anticipés est estimé à € à comparer aux fonds propres

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Tests de compréhension extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le calcul des fonds de roulement.. Le calcul du fonds de roulement net global… Méthodologie de calcul Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL a été défini comme la différence entre les ressources durables du passif et les emplois longs et stables de l’actif. Il s’agit donc d’un fonds de…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

fonds de roulement d’exploitation – est nul. On retrouve le niveau de trésorerie par sommation des fonds de roulement : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie disponible Une observation comptable rapide du bilan de l’entreprise CITADIS fait apparaître que celle-ci dispose de T de capitaux propres qui pourraient supposer une certaine richesse, si ces…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…La séquence des nouveaux flux de fonds propres est ainsi la suivante : cash-flows financement – – – TRI ,% années Le TRI de ces flux de fonds propres est de .%, inférieur au TRI initial (.%). Ce TRI de .% représente la rentabilité des € de fonds propres investis résiduellement. Notons par ailleurs que ce TRI est inférieur au…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…au passif du bilan, sur la base d’informations juridiques (contrats de prêts, notifications de subventions…) et en contrepartie de mouvements de trésorerie immédiat ou différés. Les fonds propres, mobilisés ou à mobiliser, dans les opérations locatives sont plus difficilement évaluables car aucun mouvement comptable n’intervient au passif du bilan en contrepartie de la mobilisation des fonds propres, en dehors d’une…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…(donc moins de fonds propres), moins les fonds propres sont rentables. À contrario, plus il y aura de fonds propres, plus ils seront rentables. On constate un levier défavorable à l’investisseur. On parle aussi d’effet dit de « massue ». En résumé :  si la rentabilité économique du projet (TRI des revenus nets) > taux actuariel de l’emprunt …

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…acquis €valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements)+mois – flux négatifs (sorties de fonds décaissements)capital prêté €valeur présentetemps. Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Exemples de flux monétaires E : Placement échelonné de € pendantans – la période est annuelle capital acquis €flux positifs (entrées de fonds encaissements)+année-flux négatifs (sorties de fonds décaissements)capital prêté €€€€temps. Les flux monétaires dans…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…et subventions reçues, net d’impôt. Les subventions d’investissement viennent en quelque sorte « bonifier » le coût des emprunts. Si des fonds propres sont en plus mobilisés pour financer l’usufruit locatif (ressources internes), alors le taux d’actualisation devra en tenir compte car les fonds propres ont un coût spécifique que l’on nomme « coût d’opportunité » du projet. Ces fonds

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…Mouvement : déblocage des fonds trésorerie COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES Mouvement : comptabilisation des intérêts courus du préfinancement PRODUITS Mouvement : imputation des frais financiers en immobilisations production immobilisée frais financiers Mouvement : déblocage des fonds Les fonds sont débloqués par le prêteur au fur et à mesure de l’échéancier de versement des fonds tout au long de la durée…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

fonds propres (colonne ) nécessaire au financement de cette opération. Ces fonds propres sont ici encore calculés par différence entre le prix de revient prévisionnel actualisé et les financements prévisionnels actualisés externes : colonne = colonne – (colonne + colonne ) Ces fonds propres correspondent bien à la part d’investissement prévisionnel actualisé à couvrir par l’entreprise Hlm sur ses ressources…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm La sectorisation des activités Les conditions de réussite du diagnostic financier Les points-clés du bilan Hlm extrait . Les points-clés du bilan Hlm .. La sectorisation des activités Par souci de simplification pédagogique, nous n’avons retenu jusqu’à présent que deux fonds de roulement : le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL et le FONDS DE ROULEMENT…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

la provision spéciale de réévaluation réservée exclusivement aux SA d’Hlm  les titres participatifs, bien qu’appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier . En général, les capitaux propres sont destinés…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier. Il faut souligner que deux des éléments constitutifs des capitaux propres concernent directement la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm : la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables les amortissements dérogatoires (provision réglementée). Ces éléments seront…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…Analyser la structure du bilan au / de la première année de location. L’analyse financière du bilan repose sur le calcul du fonds de roulement net global, du fonds de roulement d’exploitation et enfin sur la composition de la trésorerie. Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : capitaux permanents – actif immobilisé = fonds de roulement net global…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…l’opération qui a pour effet de ramener le besoin de trésorerie à K€ correspondant précisément aux fonds propres qui seront réellement investis in fine. En conséquence, lors de l’estimation du potentiel financier et du fonds de roulement long terme à terminaison, il nous paraît nécessaire, pour déterminer objectivement les fonds propres investis en locatif à terminaison, d’affecter cette ressource particulière…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…montage :  les bailleurs sociaux auraient beaucoup moins de fonds propres à investir dans des opérations de production de nouveau logements. De plus, le démembrement serait sur une durée longue ( ans), identique à celle des opérations plus classiques en pleine propriété, ce qui faciliterait la gestion à long terme de leur parc immobilier locatif.  le Fonds de…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de n’importe quelle autre immobilisation : ressources externes (emprunts, subventions) situation nette (fonds propres). L’impact de la production immobilisée sur le fonds de roulement net global est bien sûr différent suivant le mode de financement de cette production immobilisée : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs si le résultat de l’exercice…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…le schéma d’organisation de l’entreprise. Ces prévisions de financements comprennent à la fois les emprunts (principaux et complémentaires confondus en colonnes ), les subventions d’investissement (colonne ) et les fonds propres ou encore besoins de ressources internes (colonne ). Les besoins de ressources internes – fonds propres mobilisés ou à mobiliser dans l’opération d’investissement – sont le résultat de la…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…composants puisque ces composants sont financés exclusivement sur fonds propres. Le composant est renouvelé en pour un montant de € alors qu’il était comptabilisé à l’origine pour un montant de €, occasionnant ainsi la mobilisation de € de fonds propres supplémentaires. Les fonds propres investis à fin sont donc égaux à € ( € + €). La soulte est donc…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…alors le suivant, sachant que l’on se trouve dès à présent face à un tableau de flux de fonds propres investis ( €) et de flux de fonds propres récupérés ( € annuels). Projet d’investissement années cash-flow cash-flows d’investissement d’exploitation flux d’emprunt , – , – , – , – , – , flux de cash-flows – , , ,…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…composants sont financés exclusivement sur fonds propres. Le composant est renouvelé en pour un montant de € alors qu’il était comptabilisé à l’origine pour un montant de €, occasionnant ainsi la mobilisation de € de fonds propres supplémentaires. Les fonds propres investis à fin sont donc égaux à € ( € + €). La soulte est donc égale à la…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…pour gros entretien – créances court terme = fonds de roulement d’exploitation En conséquence, on retrouve le montant de la trésorerie : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie Cette trésorerie est donc constituée de % de ressources longues et de % de ressources courtes. QUESTION : Calculer la capacité d’autofinancement et l’autofinancement net de…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…-.%.%.% – – Il est clair que l’autofinancement net calculé à partir de cette méthode additive est identique à celui calculé à partir de la méthode soustractive (soldes intermédiaires de gestion). Tableau. : Ventilation de l’autofinancement net Hlm de l’entreprise DOMUS par nature de fonds propres Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Dotations nettes aux amortissements des immobilisations locatives…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…de la manière suivante lors de sa construction : subventions T emprunt T fonds propres T Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Le capital remboursé au / de l’année j s’élève à T. La quote-part de subventions d’investissement transférée au résultat s’élève à T au / de l’année j. Enfin, il a été pratiqué…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…et réserves report à nouveau antérieur report à nouveau après affectation du résultat résultat de l’exercice subventions d’investissement subventions d’investissement provisions réglementées provisions réglementées dividendes CAPITAUX PROPRES CAPITAUX PROPRES PASSIF Il est clair, qu’en cas d’absence de distribution de dividendes, la situation nette et les capitaux propres, avant et après affectation du résultat, sont identiques. Autrement dit, les ressources longues…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…passif du bilan affecté d’un signe négatif. Analyser la structure du bilan au / de la première année de location. L’analyse du bilan repose sur le calcul du fonds de roulement net global, du fonds de roulement d’exploitation et enfin sur la composition de la trésorerie. Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : Les autres relations entre le…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…concourant au financement des emplois longs et plus précisément des immeubles de rapport. En effet, les immobilisations locatives de l’entreprise Hlm, qui représentent la majeure partie de l’actif immobilisé, sont financées en priorité par des ressources : soit externes à l’entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…suivante : Schéma . : diagramme de flux monétaires d’un investissement fn fonds dégagés par la phase de désinvestissement flux annuels en phase d’exploitation flux positifs f (entrées de fonds encaissements) + f année flux négatifs f n temps Flux de réinvestissement en phase d’exploitation (sorties de fonds décaissements) I mise de fonds initiale au cours de la phase d’investissement…