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Fonds propres : flux

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

négatifs cf Flux de fonds propres réinvestis en phase d’exploitation (sorties de fonds décaissements) FP INVESTISSEMENT INITIAL DE FONDS PROPRES cf n temps . Conceptualisation du modèle financier Les flux financiers considérés sont les suivants :  le montant total des fonds propres investis pour financer l’investissement d’origine mais aussi les fonds propres mobilisés pour financer les réinvestissements ultérieurs anticipés…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

autres fonds propres nets des « non-valeurs » = CAPITAUX PROPRES CORRIGES + + fonds propres investis en locatif à terminaison + + fonds propres investis dans la gestion de prêts fonds propres investis en immobilisations de structure & financières Long terme emprunts long terme non affectés nets = POTENTIEL FINANCIER + autres ressources à long terme = FONDS DE…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

acquis €valeur future flux positifs (entrées de fonds encaissements)+mois – flux négatifs (sorties de fonds décaissements)capital prêté €valeur présentetemps. Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Exemples de flux monétaires E : Placement échelonné de € pendantans – la période est annuelle capital acquis €flux positifs (entrées de fonds encaissements)+année-flux négatifs (sorties de fonds décaissements)capital prêté €€€€temps. Les flux monétaires dans…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

deux fonds de roulement suivant que l’on analysera les ressources et emplois longs ou les ressources et emplois courts…. Le fonds de roulement net global L’écart entre les ressources durables et les emplois longs et stables est nommé FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL. Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL est constitué des ressources longues qui restent disponibles une fois que…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

la valeur actuelle FP’ des flux futurs de fonds propres (cash-flows) dégagés par l’exploitation, y compris les fonds propres investis dans les investissements ultérieurs, tel que : n FP’ = CFt  ( + t) t = t est-elle supérieure ou inférieure  aux fonds propres dégagés aujourd’hui par la vente VP (flux certain) ? Ici encore, cette question peut…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…statut fiscal de l’investisseur. effet, le fonds de roulement d’exploitation génère des flux de liquidité positifs et le besoin de fonds de roulement des flux de liquidité négatifs qu’il faut financer. Il s’agit aussi de tenir compte des variations du fonds de roulement d’exploitation qui interviennent au cours de la durée de vie de l’immeuble une fois que le fonds

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

La séquence des nouveaux flux de fonds propres est ainsi la suivante : cash-flows financement – – – TRI ,% années Le TRI de ces flux de fonds propres est de .%, inférieur au TRI initial (.%). Ce TRI de .% représente la rentabilité des € de fonds propres investis résiduellement. Notons par ailleurs que ce TRI est inférieur au…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

situation nette subventions provisions immobilisations dettes financières fonds de roulement net global stocks créances court terme dettes court terme fonds de roulement d’exploitation trésorerie trésorerie « actif » concours bancaires Dans ce cas précis du schéma . ci-dessus, le fonds de roulement net global et le fonds de roulement d’exploitation sont positifs. En résumé, la trésorerie nette d’une entreprise Hlm…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

besoin de trésorerie à terminaison de l’opération en cours (besoin prévisionnel de trésorerie). Le suivi de cet équilibre peut être à double détente :  il peut s’agir tout d’abord de comparer le besoin de fonds propres initial et le besoin de fonds propres actualisé afin de mesurer les éventuelles dérives en matière de ressources internes non appréciées à l’origine…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…plus la dette financière est élevée, plus la rentabilité exigée des fonds propres doit être importante. La dette financière exerce un effet de levier subi sur la rentabilité des fonds propres et élève le risque d’appauvrissement en fonds propres de l’entreprise. Avec ses particularités, les entreprises de logement locatif social se sont donc adaptées à la « finance d’entreprise »….

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

en phase d’exploitation flux positifs f (entrées de fonds, encaissements) + f année – flux négatifs f n temps Flux de réinvestissement en phase d’exploitation (sorties de fonds, décaissements) mise de fonds initiale au cours de la phase d’investissement I On adopte la convention qui consiste à numéroter les années (ou périodes) pendant lesquelles se déroule le projet d’investissement en…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…notion de cash-flow et donc de flux encaissables ou décaissables. Ces fonds propres dégagés par la vente peuvent s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part, le prix de vente inscrit en produits (flux encaissable, même différé dans le temps) et, d’autre part, les flux décaissables induits par la vente : – le capital restant dû des emprunts, même…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…suivante : Schéma . : diagramme de flux monétaires d’un investissement fn fonds dégagés par la phase de désinvestissement flux annuels en phase d’exploitation flux positifs f (entrées de fonds encaissements) + f année flux négatifs f n temps Flux de réinvestissement en phase d’exploitation (sorties de fonds décaissements) I mise de fonds initiale au cours de la phase d’investissement…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

fonds propres investis Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros Budget fonds propres de l’exercice M€ Fonds propres déjà engagés de l’exercice M€ Fonds propres de l’opération M€ Fonds propres restant à engager M€ ANNEXES JOINTES Note du chargé d’opération (O/N) Plan de situation (O/N) Plan masse (O/N) Photos (O/N) Étude de marché (O/N) Étude économique (O/N) Étude financière (O/N)…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…hors impôt sur les sociétés et hors fonds propres, la somme des flux de revenus nets actualisés au taux de x% est équivalente au capital d’un emprunt à taux fixe de x% induisant des échéances de remboursement sur la même durée que celle des revenus nets pris en compte. Autrement dit, les flux de revenus nets et les flux d’échéances…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…longues, en l’occurrence le capital social, soit € : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie disponible Voir l’approche théorique du FRNG aux paragraphes … « Le fonds de roulement net global » et .. « le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique ». Voir l’approche théorique du fonds

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…alors le suivant, sachant que l’on se trouve dès à présent face à un tableau de flux de fonds propres investis ( €) et de flux de fonds propres récupérés ( € annuels). Projet d’investissement années cash-flow cash-flows d’investissement d’exploitation flux d’emprunt , – , – , – , – , – , flux de cash-flows – , , ,…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…totaux L’immeuble a fait d’objet d’une réhabilitation lourde les années antérieures financée exclusivement sur fonds propres. Les ressources mobilisées pour financer cet investissement se présentent de la manière suivante au // : montant notifié / contracté montant repris / remboursé montant net fonds propres subvention emprunt totaux Le bilan de l’opération au // est présenté ci-après. : Terrain bâti Actif…

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

Étude de l’entreprise HLM CITADIS

fonds de roulement d’exploitation – est nul. On retrouve le niveau de trésorerie par sommation des fonds de roulement : fonds de roulement net global + fonds de roulement d’exploitation = trésorerie disponible Une observation comptable rapide du bilan de l’entreprise CITADIS fait apparaître que celle-ci dispose de T de capitaux propres qui pourraient supposer une certaine richesse, si ces…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…= fonds propres – – ► les fonds propres dégagés pour le développement futur de l’entreprise Hlm CITADIS jusqu’en : FRNG à fin + report à nouveau + résultat de l’exercice = fonds propres – – – Ce fonds de roulement net global est constitué par le fonds de roulement net global au lendemain de la terminaison de l’opération majoré…

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

Étude de l’entreprise Hlm Citadis

…les coûts divers. Schéma. : Bilan de l’opération de construction neuve locative DOMUS EMPLOIS RESSOURCES fonds propres terrain subventions construction emprunts L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de T. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

logements Loyers parkings Cash-flow – – – – – – – totaux La mobilisation des fonds propres améliore bien évidemment les cash-flows anticipés de l’opération, mais les fonds propres sont-ils correctement récupérés et rémunérés sur la durée de l’usufruit ? Visuellement, la réponse est négative puisque le total des cash-flows anticipés est estimé à € à comparer aux fonds propres

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Tests de compréhension extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le calcul des fonds de roulement.. Le calcul du fonds de roulement net global… Méthodologie de calcul Le FONDS DE ROULEMENT NET GLOBAL a été défini comme la différence entre les ressources durables du passif et les emplois longs et stables de l’actif. Il s’agit donc d’un fonds de…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

…=  %  / = T Diagramme des flux Le flux positif représente l’encaissement des fonds : T. Les flux négatifs représentent : le montant des intérêts payés : T pour les premières trimestrialités Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs le montant des intérêts payés : T, majoré du capital…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…au taux de .% et on l’ajoute au flux de la date – soit : + = €. Le flux est maintenant nul et . le flux est remplacé par € au lieu de € parce que le flux est maintenant égal à la somme actualisée des flux et . L’opération de correction s’arrête car le flux est positif. Le…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…au passif du bilan, sur la base d’informations juridiques (contrats de prêts, notifications de subventions…) et en contrepartie de mouvements de trésorerie immédiat ou différés. Les fonds propres, mobilisés ou à mobiliser, dans les opérations locatives sont plus difficilement évaluables car aucun mouvement comptable n’intervient au passif du bilan en contrepartie de la mobilisation des fonds propres, en dehors d’une…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…Exemple : emprunt indivis C a n p : capital emprunté = € : montant de la première annuité payée = . € : nombre d’annuités payées = : taux de progression des échéances payées = % On en déduit le tableau de flux monétaires suivant avec un flux monétaire positif correspondant au capital emprunté et flux monétaires négatifs correspondant…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

fonds propres (colonne ) nécessaire au financement de cette opération. Ces fonds propres sont ici encore calculés par différence entre le prix de revient prévisionnel actualisé et les financements prévisionnels actualisés externes : colonne = colonne – (colonne + colonne ) Ces fonds propres correspondent bien à la part d’investissement prévisionnel actualisé à couvrir par l’entreprise Hlm sur ses ressources…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…trésorerie de début d’exercice est égale à € ( € d’apport minoré de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à T : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

des fonds propres. Ils enregistrent les titres participatifs émis par les sociétés coopératives selon les dispositions de la loi – du janvier. Il faut souligner que deux des éléments constitutifs des capitaux propres concernent directement la politique d’amortissement de l’entreprise Hlm : la réserve pour couverture du financement des immobilisations non amortissables les amortissements dérogatoires (provision réglementée). Ces éléments seront…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…l’opération qui a pour effet de ramener le besoin de trésorerie à K€ correspondant précisément aux fonds propres qui seront réellement investis in fine. En conséquence, lors de l’estimation du potentiel financier et du fonds de roulement long terme à terminaison, il nous paraît nécessaire, pour déterminer objectivement les fonds propres investis en locatif à terminaison, d’affecter cette ressource particulière…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…de € de fonds propres investis), conformément à la situation précédente. La trésorerie, en fin d’exercice , est égale à € : trésorerie disponible au début de l’exercice – flux de décaissements (frais de gestion) – + flux d’encaissements (loyers) + = trésorerie disponible en fin d’exercice C’est précisément cette trésorerie disponible à la fin de l’exercice que l’on retrouvera…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…qui investit. Le Pay Back, qui détermine le délai nécessaire pour que les flux monétaires dégagés par l’exploitation viennent égaler la valeur du décaissement initial, peut se calculer de deux manières : − le Pay Back sur la base des flux monétaires non actualisés − le Pay Back Actualisé sur la base des flux monétaires actualisés. C’est bien évidemment cette…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…le schéma d’organisation de l’entreprise. Ces prévisions de financements comprennent à la fois les emprunts (principaux et complémentaires confondus en colonnes ), les subventions d’investissement (colonne ) et les fonds propres ou encore besoins de ressources internes (colonne ). Les besoins de ressources internes – fonds propres mobilisés ou à mobiliser dans l’opération d’investissement – sont le résultat de la…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…de n’importe quelle autre immobilisation : ressources externes (emprunts, subventions) situation nette (fonds propres). L’impact de la production immobilisée sur le fonds de roulement net global est bien sûr différent suivant le mode de financement de cette production immobilisée : Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs si le résultat de l’exercice…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…passif du bilan affecté d’un signe négatif. Analyser la structure du bilan au / de la première année de location. L’analyse du bilan repose sur le calcul du fonds de roulement net global, du fonds de roulement d’exploitation et enfin sur la composition de la trésorerie. Calcul du fonds de roulement net global (FRNG) : Les autres relations entre le…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…concourant au financement des emplois longs et plus précisément des immeubles de rapport. En effet, les immobilisations locatives de l’entreprise Hlm, qui représentent la majeure partie de l’actif immobilisé, sont financées en priorité par des ressources : soit externes à l’entreprise Hlm : emprunts et subventions soit internes à l’entreprise Hlm sous forme de fonds propres. Les ressources externes (emprunts…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…-.%.%.% – – Il est clair que l’autofinancement net calculé à partir de cette méthode additive est identique à celui calculé à partir de la méthode soustractive (soldes intermédiaires de gestion). Tableau. : Ventilation de l’autofinancement net Hlm de l’entreprise DOMUS par nature de fonds propres Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Dotations nettes aux amortissements des immobilisations locatives…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

fonds propres nécessaires à la démolition peuvent ensuite s’analyser comme la différence algébrique entre : d’une part les flux encaissables, même différés dans le temps : – les subventions sur les coûts de démolition et d’accompagnement social – les subventions sur le remboursement du capital restant dû – les subventions des partenaires divers – le prix de cession du terrain…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…variation du fonds de roulement net global et la variation des besoins en fonds de roulement (fonds de roulement exploitation – construction accession, fonds de roulement exploitation – locatif et gestion de prêts, fonds de roulement hors exploitation) et de la trésorerie le tableau de l’actif réalisable et du passif exigible établi dans les quatre mois qui suivent la clôture…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…(. %). La comptabilisation des immobilisations par composants Cette immobilisation est financée par un emprunt de , par une subvention de et enfin, pour solde, par des fonds propres à hauteur de . La subvention est ventilée de la manière suivante : – terrain : – composant : – composant : – composant : . Hors sortie de composant, l’état…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

…et des points spécifiques ont été traités, tels que les programmes de travaux de réhabilitation et les subventions d’investissement analysés au chapitre suivant. La comptabilisation des immobilisations par composants . L’évaluation de l’actif immobilisé .. Composition de l’actif immobilisé pages à pages à Les ressources longues de l’entreprise Hlm, tant externes (emprunts, subventions) qu’internes (fonds propres) sont, en règle générale,…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…de démembrement, le faible volume de transactions ne permet pas le rapprochement avec suffisamment d’opérations. En la matière, une autre méthode d’évaluation est donc traditionnellement utilisée : la méthode d’actualisation des flux futurs de revenus générés par le bien. Mais par souci de simplification, les praticiens préfèrent souvent calculer la valeur de l’usufruit par référence au barème fiscal édicté par…