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Frais d'émission des emprunts obligataires : charges à répartir sur plusieurs exercices

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…d’immobilisations. Voir le paragraphe .. ci-dessus. Le compte « Transferts de charges » est utilisé pour : ? répercuter à des tiers des charges engagées par l’organisme HLM pour leur compte ? étaler certaines charges en compte à répartir sur plusieurs exercices : intérêts compensateurs, frais d’émission des emprunts obligataires et frais de garantie de la CGLLS (ces frais peuvent…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…emplois longs BILAN ACTIF PASSIF diminution de la trésorerie emprunts diminution du capital restant dû des emprunts, des intérêts courus et non échus et des intérêts compensateurs trésorerie charges à répartir COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS augmentation due aux pénalités dot. amort. IC charges d’intérêts diminution des charges d’intérêts diminution des produits financiers produits financiers D’un point de vue financier,…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

sur provisions pour dépréciation des immobilisations incorporelles et corporelles – reprises sur provisions pour dépréciation des actifs circulants (stocks et en-cours, créances) les transferts de charges d’exploitation courante enregistrent généralement le montant des charges d’exploitation à transférer à un compte de bilan (autres que les comptes d’immobilisations) : charges différées, frais d’acquisition des immobilisations, frais d’émission des emprunts, grosses réparations…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…aux provisions intérêts sur opérations locatives intérêts compensateurs intérêts op. accession – relais et préfinancements intérêts op. accession – emprunts consolidés intérêts sur autres opérations charges nettes sur cessions VMP autres charges financières CHARGES EXCEPTIONNELLES sur opérations de gestion valeurs comptables des éléments d’actif cédés autres charges exceptionnelles dotations aux amortissements dotations aux provisions (amort. dérogatoires) dotations aux autres provisions…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…Schéma. : Classement des emprunts Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs QUATRE CLASSEMENTS DES EMPRUNTS EN COMPTABILITÉ GÉNÉRALE PAR PRÊTEURS PAR DESTINATIONS – participation des employeurs à l’effort de construction – emprunts obligatairesemprunts auprès des établissements de crédit – emprunts et dettes assortis de conditions particulières – autres emprunts

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…d’exploitation Si l’on s’en tient maintenant aux emplois du bilan Hlm, le premier tableau d’analyse concerne la ventilation, en bas de bilan, des charges à répartir sur plusieurs exercices afin d’isoler les intérêts compensateurs des autres charges à répartir. Les autres charges à répartir concernent les pénalités de renégociation des emprunts, les frais d’émission des emprunts obligataires et les frais

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…certain nombre de remboursements de capital d’emprunts contribuant au fonctionnement de l’entreprise Hlm ou venant gonfler sa trésorerie : capital des emprunts des opérations locatives cédées ou démolies (trésorerie), capital des emprunts des grosses réparations étalées en charges à répartir (gestion locative), capital des emprunts finançant les frais de structure de l’entreprise et enfin capital des emprunts non affectés (trésorerie)….

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…l’actif – amortissement & dépréciation de l’actif immobilisé ÉVALUATION DES RESSOURCES INTERNES classement des charges à répartir à l’actif m ontant net charges différées – intérêts compensateurs autres charges à répartir sur plusieurs exercices Total Cohérence avec l’actif – charges à répartir classement des titres immobilisés à l’actif m ontant brut total titres assim ilables à des placem ents autres…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS Mouvement : amortissement des charges à répartir Mouvement : transfert des charges à étaler à l’actif charges d’exploitation transferts charges d’exploitation charges financières transferts charges financières charges exceptionnelles transferts charges exceptionnelles En fin d’exercice, les charges à répartir sur plusieurs exercices comptabilisées à l’actif du bilan sont augmentées des transferts de charges comptabilisés en produits…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…brut subventions d’investissement locatif à notifier – Dettes financières locatives emprunts et dettes financières – financements définitifs – m ontant brut < rem boursements cum ulés d’emprunts des opérations locatives> < rem boursements anticipés des emprunts des opérations locatives > emprunts à réaliser sur opérations locatives remboursements d’emprunts courus non échus droits des locataires attributaires autres droits sur im mobilis…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…obligations  tant à l’actif qu’au passif, les charges et les produits constatés d’avance. Les charges à répartir sur plusieurs exercices qui enregistrent la totalité des charges au compte de résultat, mais stockent au bilan, à l’actif, celles que l’on estime devoir répartir sur des exercices ultérieurs et qui feront l’objet d’un amortissement constatant la prise en charge, dans le…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…Remaniement des gravillons, enlèvement des mousses, nettoyage des chêneaux X X FAÇADES Ravalement des façades et peinture des menuiseries extérieures en bois ou métal X Reprise partielle des revêtements céramiques X Rejointoiement des briques de parement X Peinture de propreté des soubassements, édicules divers, loggias, etc… X Traitement d’étanchéité des façades X Traitement des protections mécaniques des façades X Isolation…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…portant sur des immobilisations autres que les immobilisations locatives, que l’entreprise Hlm a décidé d’étaler sur plusieurs exercices, à ans maximum – les intérêts compensateurs depuis que la loi du juillet autorise les entreprises Hlm a inscrire en charges différées les intérêts des emprunts dont le paiement est étalé dans le temps – les frais d’émission des emprunts obligataires (frais

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…administratifs agencements et aménagements des constructions VRD et ouvrages d’infrastructure installations techniques, matériel et outillage matériel de transport matériel de bureau et matériel informatique mobilier Charges à répartir sur plusieurs exercices charges différées frais d’acquisition des immobilisations frais d’émission des emprunts grosses réparations à étaler autres charges à étaler DURÉE D’AMORTISSEMENT ans maximum ans maximum ans maximum non amortissable amortissement…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…comptables ne comptabilisent que % du total des produits sur la durée de projection. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, ici encore d’un point de vue pédagogique, les dépenses d’exploitation, donnant lieu à décaissements charges décaissables), des charges comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (charges non décaissables). Les charges comptables représentent…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières Présentation de l’état récapitulatif des emprunts Précisions sur la tenue de l’état récapitulatif des dettes financières Préfinancements et avances locatifs consolidables Emprunts totalement remboursés Préfinancements non consolidables et concours bancaires courants totalement amortis Sorties d’actifs locatifs Consolidation des intérêts intercalaires Transformation d’emprunts en subventions Réaménagement d’emprunts Remboursement anticipé d’un emprunt Emprunts remboursables in fine L’importance…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…ventilations par nature des frais d’acquisition imputés pendant l’exercice tableau des transferts de charges tableau de la production immobilisée tableau de l’incorporation des frais financiers et des coûts internes de l’exercice au coût de production des stocks tableau des charges et produits exceptionnels tableau des résultats de l’entreprise au cours des derniers exercices tableau des éléments relevant de plusieurs postes…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…résultat Hlm DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES frais financiers CIL dotation charges dotation amortissement exceptionnelles amortissement courant et diverses dérogatoire exceptionnel dotation provision GE dotation dotation dépréciation provision exceptionnelle exceptionnelle VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de gestion commencent, eux aussi, à…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…à étaler sur plusieurs exercices est aussi nécessaire pour isoler les intérêts compensateurs et différés des autres charges à étaler. Tableau. : État des charges à étaler sur plusieurs exercices montant net intérêts compensateurs et différés grosses réparations à étaler autres charges à répartir Total Cohérence avec l’actif – charges à répartir… L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS À partir…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…la notion de « soldes disponibles » en mettant l’accent sur leur utilité par rapport à l’analyse financière.  des emprunts qui restent à contracter, différence entre le montant prévisionnel actualisé des emprunts (colonne ) et les emprunts contractés (colonne )  des subventions qui restent à obtenir, différence entre le montant prévisionnel actualisé des subventions d’investissement (colonne ) et…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…SA d’Hlm et enfin les intérêts courus et non échus. Il n’est pas non plus tenu compte des comptes de régularisation d’actif (charges à répartir sur plusieurs exercices, primes de remboursement des obligations et charges constatées d’avance). Voir le paragraphe .. ci-après pour de plus amples prévisions sur ce sujet. L’actif immobilisé est constitué des biens ou droits destinés à…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…financements externes (emprunts et subventions) Reste à comptabiliser sur prévisions RES S OURCES Emprunts encaissés et subventions notifiées Prévisions actualisées d’investissement EMP LOI S PASSIF DU BILAN La balance des fonds encaissés (emprunts) et notifiés (subventions) sur dépenses comptabilisées, définie ici comme la situation instantanée de trésorerie, compare au bilan les emprunts encaissés et les subventions notifiées (emprunts et subventions)…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…Le montant net des dettes financières reste inchangé mais la répartition des emprunts devra être modifiée au niveau de l’état récapitulatif des dettes financières. Comme il s’agit de la sortie d’un composant, le reclassement nécessaire des emprunts portera sur une quote-part du nominal des emprunts concernés. Cette quote-part peut être estimée de deux manières différentes :  soit selon la…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

Surplus comptable dégagé par l’opération de cession Prix de cession . La problématique du prix de vente du bien immobilier Surplus financier prix de cession  produits – capital restant dû des emprunts  passif – pénalités de remboursement anticipé  charges – remboursement de l’aide publique  chargesfrais divers  charges :  frais de levée d’hypothèque…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de gros entretien, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les autres relations entre le bilan et…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL PRODUITS dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…nominal de l’emprunt minoré de ces frais flat = (C – f). Il peut s’agir de frais liés aux risques du prêteur (frais de garantie, d’hypothèque, de CGLLS, de caution…), de commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, frais annexes…). o les échéances payées peuvent être majorées de frais fi à chaque échéance. Les frais sont perçus par…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…tenant compte des frais associés à l’emprunt :  Frais fixes : frais de garantie de l’emprunt, frais hypothécaires, de commissions et de rémunérations diverses (frais de dossier, commission d’engagement…) perçus par le prêteur ou ses intermédiaires lors de la mise à disposition des fonds (frais dits « flat ») à l’emprunteur  Frais perçus lors de chaque échéance de…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…l’impôt sur les sociétés Cash-flow Revenu Brut Réel : c’est le revenu anticipé qui peut être tiré par l’usufruitier-bailleur de la location d’un immeuble de logements (loyers des logements, des garages, des commerces, des panneaux publicitaires.) minoré des pertes anticipées pour inoccupation (vacance conjoncturelle ou frictionnelle des logements due à la mobilité des clients). Ce revenu brut réel constitue un…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…la suivante :  travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes  travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales  travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration)  travaux de réparation des menuiseries  travaux de peinture des parties communes et menuiseries  travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…Les recettes d’exploitation sont constituées des loyers des logements et des stationnements. Les dépenses d’exploitation sont constituées des frais de gestion, des dépenses de grosses réparations, de la TFPB et des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à T : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – La capacité d’autofinancement peut aussi être définie…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…– – Montant brut des emprunts non comptabilisés au passif ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés au passif Montant des emprunts non comptabilisés dans les fiches ——————————————————————————————Total des emprunts non comptabilisés dans les fiches L’analyse des écarts du tableau ci-dessus consiste à indiquer dans lequel des deux états se situe l’anomalie (fiches de situation financière et comptable ou état récapitulatif des

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…cours de l’exercice, soit T. Calcul des frais de gestion et des dépenses de gros entretien : même raisonnement qu’en ce qui concerne précédemment la trésorerie dans la mesure où ces dépenses sont facturées et entièrement payées. Calcul des charges financières : elles sont directement lisibles à partir des tableaux d’amortissement comptables des emprunts ( T pour la CDC et…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…d’amortissements des composants locatifs est inférieur au cumul des amortissements financiers (AF) déterminés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts et des subventions virées au résultat, majorés des AFCNE, les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient la constitution obligatoire de dotations exceptionnelles au compte d’amortissements dérogatoires en complément des dotations aux amortissements prévues initialement et dans la limite des valeurs…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…partir des plans d’amortissement des composants des immobilisations locatives. Cette information est aussi disponible en lecture directe à l’actif du bilan pour les immobilisations locatives, colonne amortissements, hors dépréciation.  les amortissements financiers (AF) correspondent aux remboursements cumulés du capital des emprunts locatifs calculés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts, majorés du total des subventions d’investissement inscrites au compte…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

des opérations locative terminées, il y a nécessité d’approcher le FRNG tout à la fois à partir des valeurs brutes, tant à l’actif qu’au passif, pour les immobilisations locatives, mais aussi des valeurs brutes des financements externes de ces immobilisations locatives et tenir compte par ailleurs des amortissements et des remboursements du capital des emprunts et de quotesparts de subventions…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

des frais financiers des emprunts locatifs. La capacité d’autofinancement est égale à – € : recettes d’exploitation – dépenses d’exploitation = capacité d’autofinancement – – Les recettes d’exploitations sont égales à la somme des loyers ( + ) et les dépenses d’exploitation sont égales à la somme des frais de gestion ( ) et des frais financiers ( + )….

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…coût de réfection du mur mitoyen entre l’immeuble soumis à l’usufruit et la propriété… OBLIGATION A EXECUTER LES GROSSES REPARATIONS Définition des grosses réparations L’article du Code Civil définit les grosses réparations comme « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

emprunts – capital restant dû empruntstrésorerieintérêts courus non échus intérêts courus non échustotal actiftotal passif — -COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE TFPBPRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissementsdotation provision pour GEVNC actifs cédésRÉSULTAT – bénéficetotal chargesloyers logements loyers parkings reprise sur PGEsubventions virées CRprix de vente actifs cédéstotal produitsLE CAS…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires….

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

…indéniable qu’une modification/variation des taux faciaux multiples aura un impact sur le taux brut actuariel à l’émission et sur les taux actuariels résiduels, en est-il de même pour une modification des taux de progression des échéances ?taux de taux intérêts progression années faciaux des i ti% échéances q%,%,% ,%,% ,%,% ,%,% ,%,% ,%,% ,%,% ,%,% -,%,% -,%. Applications du mécanisme…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…X X X X X participations et créances rattachées titres immobilisés prêts principaux pour accession prêts complémentaires pour accession prêts aux SCCC autres immobilisations financières intérêts courus Charges à répartir sur plusieurs exercices Primes de remboursement des obligations X X Les charges à répartir sur plusieurs exercices et les primes de remboursement des obligations ont été assimilées à l’actif immobilisé…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…de la taxe foncière ainsi que des produits… Bref un modèle de projection à moyen terme des investissements, des produits et des charges d’exploitation du bien immobilier qui soit propre à chaque investisseur, voire à chaque projet spécifique d’investissement (localisation, rotation des clients, type de charges locatives…). Parallèlement, des méthodes plus rapides d’évaluation du rendement d’un projet immobilier locatif ont…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…cours  les remboursements opérés, soit au titre des échéances contractuelles prévues au niveau des tableaux d’amortissement des emprunts, soit au titre des remboursements anticipés. L’état récapitulatif des dettes financières (colonne – montant nette des dettes) permet un rapprochement immédiat avec le passif, par nature de prêteurs et par destination ou encore nature d’affectation. En particulier, tous les emprunts ayant…