…des opérations de démolition avec ou sans reconstruction .. – Comptabilisation des cessions de logements locatifs sociaux .. – Comptabilisation des pénalités de retard .. – Comptabilisation des immobilisations par composants .. – Comptabilisation des opérations de défiscalisation . Cycle gestion locative .. – Comptabilisation des loyers et de l’AL/APL ; paiement des loyers et encaissement de l’AL/APL .. –…
…(frais d’actes notariés, frais de déménagement, frais de sondages, honoraires divers voire coûts de démolition). Bien évidemment, ces dépenses seront intégrées dans le prix de revient comptable de l’opération mais lorsque celles-ci ont généré des décaissements plusieurs années antérieurement à l’opération de construction (ordre de services), il convient alors d’en tenir compte en capitalisant ces flux à la date de…
…Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations…
…d’une entreprise HLM, la capitalisation est utilisée à double titre : pour tenir compte des flux CAPITALISATION FIN DE L’OPÉRATIONantérieurement à la date deORIGINE DE L’OPÉRATIONf -f -monétaires survenus départ de l’opérationf pour tenir compte dans le ffffntemps des coûts de fonctionnement, des divers autres frais et de laf/ (+t)valorisation desf / (+t) f- x (+t’)renouvellements def- x (+t’)CAPITALISATIONcomposants….
Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…
…de l’immeuble, voire lorsque ces coûts sont significatifs, être rattachés aux composants concernés. Il s’agit principalement : – des coûts de production – des honoraires – des révisions de prix sur marchés – des frais liés à la production (conduite d’opération, maîtrise d’ouvrage) les pourcentages des composants isolés sont déterminés à partir de la décomposition de travaux la plus…
…prix de revient des investissements ; ils concernent : • le risque de « calendrier » : investir dans un contexte inflationniste (rareté du foncier, coûts de construction élevés…) • les dépassements de prix de revient de l’opération (avenants, archéologie…) • l’allongement des délais de livraison pour des raisons climatiques ou techniques • la qualité des finitions (mécontentement des clients,…
…amortissement des immobilisations provisions pour dépréciation des immobilisations provisions pour dépréciation des stocks et en cours provisions pour dépréciation des comptes de tiers provisions pour dépréciation des comptes financiers DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la provision pour dépréciation n’est pas nécessairement…
…CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Les autres relations…
…à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…
…général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires. Colonne des fiches de l’état récapitulatif général des fiches de situation financière et comptable de la comptabilité de programme des états réglementaires….
…construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera que la trésorerie de l’entreprise Hlm à la fin de l’opération de construction DOMUS s’est sensiblement dégradée. Partant d’une situation Sauf la subvention qui finance exclusivement…
…de l’entreprise Hlm CITADIS au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve DOMUS TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opération SORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventions décaissement achat de terrain décaissements fournisseurs d’immobilisations situation de trésorerie en fin d’opération On remarquera tout d’abord que les encaissements d’emprunts et de subventions ( €) sont des emplois….
Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait . Démolition de l’opération DOMUS La démolition de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une…
…compte de résultat. Les charges financières (intérêts des emprunts) ne sont pas non plus prises en compte à ce stade de l’analyse. Ces dépenses d’exploitation sont souvent estimées à partir des comptabilités analytiques des organismes d’HLM, sinon à partir des centrales de bilans professionnelles (Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat, Fédération des Offices Publics de l’Habitat…). Le Revenu Net correspond…
…tension) suppression de la règle AT-AF et suppression corrélative des comptes de réserves et de provision réglementées (amortissement dérogatoire) nouvel état des dettes financières : – suppression de la terminaison . (sorties de composants) – détail des emprunts complexes et des financements structurés – détail des instruments de couverture – présentation des AFCNE INSTRUCTION COMPTABLE DE Au niveau du bilan…
…servi à l’acquisition ou à l’amélioration de l’immeuble délibération des garanties originales desdits emprunts délibération des collectivités locales décidant le maintien des garanties initiales surfaces corrigées ou utiles et habitables des logements conventions et avenants APL état des loyers état des créances clients état d’avancement des procédures contentieuses avec état des locataires faisant l’objet de procédures de recouvrement liste des…
…élaborées lors du montage de l’opération proprement dite et actualisées au cours de la réalisation de l’opération et enfin la réalisation de l’opération qui débute avec l’ordre de service de travaux. .. Les dépenses préliminaires à une opération de construction Il s’agit exclusivement des premières dépenses relatives aux études préliminaires et des dépenses portant sur le coût d’acquisition des…
…de calcul doivent être mentionnées dans l’annexe relative à l’incorporation des coûts internes de l’exercice dans le coût de production des immeubles de rapport et travaux d’amélioration. Tableau. : Annexe relative à l’incorporation des coûts internes et des frais financiers de l’exercice dans le coût de production des immobilisations opérations et n° d’inventaire coûts internes conduite autres d’opérations coûts internes…
… Le statut des retards et impayés de loyers En principe, le vendeur et l’acheteur font leur affaire, à la date de la cession, des charges et des produits – et des mouvements de comptes de tiers – relevant de leur gestion propre. En première conséquence de ce principe de base, l’acheteur débute sa gestion locative avec des comptes clients…
…de revenus dans le temps tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier locatif, y compris au moment de sa fin de vie. Cette méthode, qui sera longuement exposée dans les paragraphes suivants suppose une connaissance approfondie de l’évolution des revenus, des modalités de gestion, des cycles de renouvellement des composants, des taux de capitalisation des charges d’exploitation,…
…de fonds décaissements) f f flux intermédiaires f départ de l’opération financière Un diagramme de flux se caractérise généralement par la présence d’une suite de flux monétaires positifs qui correspondent à des entrées de trésorerie dans l’entreprise – des encaissements – et de flux monétaires négatifs qui correspondent à des sorties de trésorerie de l’entreprise – des décaissements au cours…
…à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte : soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…
…pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes. détermination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements prise en compte des…
…nominal de l’emprunt minoré de ces frais flat = (C – f). Il peut s’agir de frais liés aux risques du prêteur (frais de garantie, d’hypothèque, de CGLLS, de caution…), de commissions et rémunérations diverses (frais d’inscription, frais de dossier, frais annexes…). o les échéances payées peuvent être majorées de frais fi à chaque échéance. Les frais sont perçus par…
…à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…
…des coûts de fonctionnement, des divers autres frais et de la valorisation des renouvellement futurs de composants. La capitalisation est aussi une technique financière qui consiste à intégrer dans le capital le revenu que celui-ci génère. Lorsqu’il s’agit d’un emprunt, par exemple, on gonflera le capital emprunté des intérêts intercalaires pendant la phase de mobilisation de l’emprunt ou des intérêts…
Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…
…amortissements des éléments sortis de l’actif (démolitions, sorties de composants remplacés, mises au rebut), des éléments transférés en actif circulant, des éléments cédés et enfin des reprises sur amortissements. Le tableau des Provisions et des dépréciations de l’Annexe retrace les mouvements ayant affecté les comptes de provisions ou de dépréciation au cours d’un exercice. Les dépréciations sont ventilées entre celles…
…de cessions de biens Régime fiscal des achats pour revendre Régime fiscal des travaux de maintenance La fiscalité de l’urbanisme Taxes acquittées dans les conditions de droit commun Taxes susceptibles d’allègement au bénéfice des entreprises Hlm La comptabilisation de la livraison à soi-même La comptabilisation des opérations de construction La comptabilisation des opérations de maintenance locative Annexe : Tests de…
L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…
Vente de l’opération Domus Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements extrait . Vente de l’opération Domus La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons successivement deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants. Bien évidemment, cette…
…cascade, de déterminer le volume de fonds propres réellement disponibles à terminaison des opérations terminées non soldées. Le Comité d’Engagement valide la fin de l’opération : sur le plan économique (clôture des comptes) sur le plan technique (achèvement des travaux, contentieux techniques, appétence des réservataires…) sur le plan commercial (vitesse de location ou de commercialisation, satisfaction des…
…venir et que l’entreprise Hlm décide de différer – les frais d’acquisition des immobilisations représentatifs des droits de mutation et les frais d’actes portant sur des immobilisations autres que les immobilisations locatives, que l’entreprise Hlm a décidé d’étaler sur plusieurs exercices – les prestations fournies sous forme d’avantages en nature au personnel – les frais d’émission des emprunts obligataires (frais…
…réseaux Changement des épingles des ballons d’eau chaude X X Remplacement des appareils de traitement d’eau X Remplacement des cuves à fuel X Appareillage Réparation des robinets d’arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs X Remplacement des robinets d’arrêt, de puisage, des mélangeurs et des mitigeurs Changement des têtes de robinet, flexibles de douche, cols de cygne, clapets, appareillages…
…des séquences de flux suivantes pour chacune des méthodes. La première méthode (M) conduit à un TRI de .% sur une durée de ans, la seconde méthode (M) conduit à un TRI de .% sur ans, la troisième méthode (M) conduit à un TRI de .% sur ans et la dernière méthode (M) conduit à un TRI de .% sur…
…méthodes comptables tableau des engagements hors bilan tableau des affectations du résultat de l’exercice tableau des mouvements des postes de l’actif immobilisé tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice tableau des amortissements – ventilation des diminutions de l’exercice tableau des provisions tableau de l’état des dettes tableau de l’état des créances tableau des filiales et participations tableau des…
…terme et droits d’usufruit des immobilisations de structure + besoin de fonds propres induit terrains aménagés, loués bâtis des immobilisations de structure. Tout naturellement, le fonds de roulement d’exploitation augmente de K€, du montant des ACNE comme en témoigne le tableau ci-dessous. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette de…
…était initialement prévu de financer par des fonds propres dans le plan de financement prévisionnel. Pour éviter ces distorsions entre image comptable et juridique et réalité financière, le besoin de financement en ressources internes des opérations en cours de construction doit être calculé à terminaison des opérations, indépendamment de la situation temporaire de trésorerie des opérations de maîtrise d’ouvrage. Autrement…
…requis par la gouvernance de l’entreprise pour cette catégorie d’investissement − le coût moyen des dettes de l’entreprise − le coût moyen des ressources totales de l’entreprise, soit encore le coût moyen pondéré du capital − le coût de l’endettement marginal, soit encore le coût moyen des ressources mobilisées pour financer l’investissement − le taux de rendement des placements financiers…
…de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…
…La comptabilisation des immobilisations par composants DÉPRÉCIATION physique, technique, juridique circonstances exceptionnelles AMORTISSEMENT DÉPRÉCIATION dépréciation des immobilisations dépréciation des stocks et en cours dépréciation des comptes de tiers dépréciation des comptes financiers amortissement des immobilisations DIMINUTION DES VALEURS DE L’ACTIF IMMOBILISÉ DIMINUTION DE TOUTES LES VALEURS DE L’ACTIF DIMINUTION DU RÉSULTAT DE L’EXERCICE L’amortissement est jugé irréversible. Par contre, la…
…la suivante : travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration) travaux de réparation des menuiseries travaux de peinture des parties communes et menuiseries travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…
Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières Le calcul des durées actuarielles Exemples de calculs de taux actuariels Actualisation et opérations financières des entreprises Hlm extrait Si l’emprunteur souhaite rembourser l’emprunt ci-dessus après paiement de la ème annuité, il devra bien évidemment rembourser le capital restant dû inscrit au tableau d’amortissement, soit . €, majoré des intérêts compensateurs calculés ci-dessus,…
Vente de l’opération Domus Vente avec transfert des financements Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération Domus Conséquences financières et comptables de la dégradation du groupe Domus et de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition du groupe Domus extrait Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm. Vente de…
…lorsqu’elle apparaît seule protectrice de l’intérêt de tous les titulaires de droits sur le bien indivis. La solution est destinée à permettre à l’usufruitier de sortir plus efficacement de l’indivision, lorsque le cantonnement des droits des différents usufruitiers et la licitation de l’usufruit ne sont pas possibles dans des conditions satisfaisantes pour les usufruitiers. En présence d’une indivision en nue-propriété,…
…la période légale de portage. On peut presque considérer qu’il s’agit d’une cession temporaire de l’immeuble à la société de portage à l’issue de sa construction puisqu’il est prévu entre les parties, dès la mise en œuvre du montage de défiscalisation, des promesses réciproques d’achat et de cession de l’ensemble immobilier (ou des parts de la société de portage). ……
…annexes. Les loyers quittancés des logements sont la somme des loyers des logements non conventionnés et des loyers des logements conventionnés. Les loyers quittançables des logements sont constitués de la somme des éléments suivants : – les loyers quittancés des logements, définis ci-dessus – les loyers à la relocation (estimés ou pratiqués) des logements vacants constatés durant l’exercice – les…
…de trésorerie d’une entreprise Hlm ENTRÉES – RECETTES Trésorerie en début de période encaissements des emprunts et des subventions SORTIES – DÉPENSES décaissements des salaires et charges sociales décaissements dus aux paiements des fournisseurs encaissements dus aux augmentations de capital décaissements dus aux remboursements des emprunts encaissements des loyers et charges facturés aux clients décaissements dus aux remboursements des clients…
…sur opérations immobilières autres risques et charges Provisions pour dépréciation des immobilisations corporelles des immobilisations financières des stocks et en cours des terrains à aménager des stocks de matières et fournitures (approvisionnements) des stocks d’immeubles en cours des stocks d’immeubles achevés des stocks d’immeubles acquis par résolution de vente ou adjudication des créances locataires des créances acquéreurs des emprunteurs et…