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Frais de direction d'investissement

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

à des investissements . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Conceptualisation du modèle . Exemple didactique de rentabilité économique . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Exemple didactique de rentabilité économique Considérons le projet d’investissement immobilier locatif DOMUS suivant : Renouvellement des composants Prix de revient de l’investissement terrain…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

perte de valeur de l’investissement attribuable à une réduction du niveau de désirabilité et d’utilité du bien en raison de la désuétude de sa conception et de son mode de construction. Ceci se traduit par une dégradation du rendement de l’investissement à un niveau ne permettant plus de répondre aux exigences requises en matière de service et à laquelle il…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

d’investissement indéfiniment reproduit et non plus à partir du PPCM de leur durée de vie. En notant VAN(d, +∞) le flux de VAN pour un projet d’investissement de durée de vie reproduite à l’infini, on aura : VAN(d, +∞) = VANd + VAN d VANd + + ……….. d ( + a) d ( + a) VAN(d, +∞) = VANd…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

– charges d’intérêts Par ailleurs, on connaît les soldes suivants : – solde débiteur : (dotations amortissements) – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur : – solde créditeur : – solde débiteur…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN des fonds propres investis L’indice de profitabilité des fonds propres investis Le délai de récupération actualisé des fonds propres investis Le taux de rentabilité interne des fonds propres investis extrait . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif Le propos consiste à juger…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

fonds propres investis s’exprime en pourcentage. TRF est encore appelé taux de rendement de l’apport, taux de dividende, taux de rendement de la liquidité ou encore taux de rendement interne. On en déduit un temps de récupération des fonds propres investis ou encore temps de retour des fonds propres investis. La valeur du taux de rendement des fonds propres dépend…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

à la durée de vie des investissements, lors de la prise en compte :  soit du coût des réinvestissements successifs lors des travaux d’amélioration ou des renouvellements de composants  soit du coût du démantèlement ou de démolition de l’immeuble en fin de vie. … La prise de décision à partir du TRI et de la VAN La seconde…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

l’opportunité de réaliser l’investissement étudié. On parle de taux de rentabilité car celui-ci inclut, outre les revenus nets escomptés, la valeur résiduelle de l’investissement en fin de cycle de vie de l’investissement. Autrement dit, il traduit à la fois le rendement (des revenus nets espérés) et la valeur de l’investissement à l’issue de la période (valeur résiduelle). Le taux de…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité Définition de l’indice de profitabilité La prise de décision d’investissement à l’aide de l’indice de profitabilité Le délai de récupération actualisé extrait . L’indice de profitabilité .. Définition de l’indice de profitabilité L’indice de profitabilité – encore appelé indice de rentabilité – constitue une reformulation de la valeur actuelle nette permettant d’apprécier la rentabilité d’un projet d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

sein de l’entreprise qui investit. Parallèlement, l’investisseur peut être amené à définir au préalable un délai de récupération maximum de son projet d’investissement (DRA). Ces deux préalables à tout investissement (définir un taux d’actualisation minimum et un délai de récupération maximum) nécessitent un travail d’analyse approfondi et indispensable de l’investisseur et de son équipe dirigeante pour poser des repères à…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

dépôts de garantie versés marché de travaux des entreprises liste des associations syndicales état des taxes foncières décompte général des travaux, s’il y a des travaux en cours contrats de maintenance et d’entretien charges communes. Transfert des documents à la CDC copie de la délibération du Conseil d’Administration du cédant décidant de la cession des biens copie de la délibération…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

à ce seuil d’exigence, les fonds de roulement de bas de bilan, dans une perspective de continuité soutenue des activités, peuvent, en partie seulement, contribuer à répondre temporairement aux besoins de ressources internes des opérations d’investissement. Il revient ici de déroger au principe de base de l’équilibre des ressources et des emplois dans des conditions strictes de continuité des activités…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

du capital restant dû des emprunts ventilés par duration : moins de ans, de à ans, de à ans, plus de ans … La duration de l’emprunt ci-dessus, calculé après le paiement de l’échéance du //, est de. ans à rapprocher d’une durée de vie moyenne de. ans et d’une maturité de ans. n° d’échéance maturité mi totaux D= échéances…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

La nouvelle instruction comptable de 2015 Bilan juridique 2017 de CITADIS Rôles de la gouvernance Évaluation des ressources internes de CITADIS Évaluation du potentiel financier de CITADIS Évaluation du FDR à LT à terminaison de CITADIS extrait Les immobilisations locatives et leur financement de la SA d’Hlm CITADIS . La nouvelle instruction comptable de . Bilan juridiquede CITADIS . Rôles…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

considèrera que laflux intermédiaire période est annuelle, autrementflux intermédiaire dit l’intervalle de temps qui sépareflux monétaires est identique et demois.dififlux intermédiaire iDans ce cas, di représente une année.dn-fn-dnfnflux intermédiaire n- flux intermédiaire n + flux de dénouement. Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Exemples de flux monétaires E : Placement simple de € pendantmois – la période est demois capital…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

de l’opération de construction neuve locative DOMUS : EMPLOISRESSOURCES fonds propresterrainsubventionsconstructionempruntsressources internes ressources externes LE CAS CITADIS : construction Situation de l’entreprise Hlm Citadis au lendemain de la terminaison de l’opération de construction neuve locative DOMUS : TRÉSORERIE ENTRÉES situation de trésorerie au début de l’opérationSORTIES encaissement des emprunts encaissement des subventionsdécaissement achat de terraindécaissements fournisseurs d’immobilisationssituation de trésorerie en…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

diminution de la trésorerie à l’actif du bilan. De plus, la précision d’évaluation de ces fonds propres mobilisés est directement fonction du degré d’achèvement des opérations. Or le niveau de fonds propres disponibles dans une entreprise Hlm constitue l’un des fondamentaux de la pérennité de l’entreprise. Voir aussi le paragraphe .., page et suivantes de « LA GESTION FINANCIERE DES…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

doit ainsi faire l’objet d’une reprise en produits du compte de résultat selon les modalités suivantes : o pendant la durée du contrat de crédit-bail, la reprise sur subvention peut être égale à : subvention d’ investissement part de capital de l’échéance du crédit-bail × coût total de l’ investissement o à l’issue du contrat de crédit-bail et pendant la…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

pour 2014, est codifié à l’article 244 quater X du code général des impôts (CGI). Ce dispositif est applicable aux acquisitions, constructions et réhabilitations d’immeubles effectuées (déclaration d’ouverture de chantier) à compter du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2020. 2 Subvention d’investissement et crédit d’impôt L’objectif du crédit d’impôt est clairement de promouvoir les investissements dans le secteur du…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement Méthodologie de calcul Le calcul du fonds de roulement net global à partir du bilan juridique Le calcul des fonds de roulement de bas de bilan juridique Le calcul de la trésorerie nette L’exemple de la SA d’Hlm CITADIS extrait . Le calcul des fonds de roulement Les fonds de roulement, notamment les fonds…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

l’héritier titulaire de la nue-propriété d’un bien ne peuvent être admis au passif de la déclaration d’ISF de l’usufruitier dès lors qu’il s’agit d’une dette personnelle du nupropriétaire supportée par celui-ci. Une mesure de tempérament visant à permettre à l’usufruitier de déduire la totalité des droits de succession dus à raison de la transmission par décès d’un bien dérogerait à…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS Le premier renouvellement du composant Le renouvellement du composant Le second renouvellement du composant La politique d’amortissement de l’entreprise Hlm CITADIS extrait Les délais de règlement et d’encaissement ont seulement pour effet de modifier le fonds de roulement d’exploitation et la trésorerie, mais pas le fonds de roulement net global. L’allongement des…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

répondent à ces conditions, les préfets des départements et les Directions Départementales de l’Équipement peuvent accorder des dérogations sur l’exigibilité immédiate du remboursement des aides de l’État et des prêts aidés ou consentis par l’État… Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm La démolition de logements locatifs Hlm va induire d’importantes modifications tant à…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

financières se présente donc de la manière suivante : Tableau . : Impact de la sortie du composant sur l’état récapitulatif des dettes financières avant reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de l’actif Total après reclassement des emprunts montants des ouvertures de crédit Opérations locatives – financements définitifs Composants sortis de…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

d’investissement ont pour effet de réduire le taux actuariel de la dette financière de points de base. S’il est possible de calculer le coût actuariel de la dette financière d’une entreprise Hlm, il est aussi possible de calculer le coût actuariel des financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif. Exemple : financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif  Emprunt…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir Les principales étapes de la procédure d’engagement Le fonctionnement du Comité d’Engagement extrait . L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir d’une entreprise Hlm devrait être concentrée au sein d’un Comité d’Engagement qui constituerait l’instance opérationnelle unique de décision au niveau d’une entreprise…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

terrains et d’études de terrains, de sondages, ainsi que les éventuels financements déjà contractés, en vue d’opérations pour lesquelles aucun ordre de service de travaux n’a encore été donné à la date d’arrêté de la fiche. Sont donc exclues toutes dépenses relatives à l’opération de construction proprement dite pour laquelle un ordre de service aurait été donné. Sont aussi exclues…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

locatives, des dépôts de garantie des locataires ni des retards de loyers. La subvention d’investissement de € qui finance le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans). On considère que la subvention d’investissement de € finançant la construction est répartie au prorata des composants et est virée en produits du compte de résultat…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

suite la cohérence. Outre les éléments constitutifs de l’opération (nom de l’opération, adresse, nombre et types de logements, dates des étapes administratives importantes – date de l’ordre de service, date de la déclaration d’achèvement des travaux ou date de livraison, date de cession du bien, date d’achèvement de la démolition -…), on peut associer d’autres informations à la structure de…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

nouveau à l’issue de son amortissement – pour un montant identique (début d’amortissement le //). On ne tient pas compte des provisions de charges locatives, des dépôts de garantie des locataires ni des retards de loyers. La subvention d’investissement de T qui finance le terrain est virée linéairement en produits du compte de résultat de l’exercice ( ans). On considère…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

pas de capital, ne distribuent pas de dividendes. Mais ils peuvent être constitués en holding avec des filiales ESH qui ellesmêmes distribuent des dividendes.  détermination des flux monétaires à long terme reposant sur le principe fondamental de la séparation de la décision d’investissement et de la décision de financement selon la nature des investissements  prise en compte des…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

de l’équilibre des emplois et des ressources, ces ACNE sont affectés en ressources au niveau du fonds de roulement d’exploitation comme indiqué dans le tableau suivant de calcul des fonds de roulement de bas de bilan. Tableau . : Calcul des fonds de roulement de bas de bilan et de la trésorerie nette à partir du bilan juridique et normalisé…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l’acte de vente. Dans ces conditions, l’estimation, fondée sur l’observation des mutations constatées sur le marché immobilier local ou sur l’analyse des données du projet au regard d’opérations similaires, se doit d’être objective…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

dus pendant une phase de différé d’amortissement du capital. .. L’actualisation des flux monétaires … Le mécanisme de base de l’actualisation L’actualisation a pour objet de comparer les flux à la date de l’origine de l’opération financière. La date d’origine se nomme ici date de calcul. Avec l’actualisation, on se déplace de l’avenir vers le présent. L’actualisation est donc l’opération…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

au revenu brut réel minoré des dépenses d’exploitation définies ci-dessus. Il s’agit donc de nouveau d’un flux monétaire anticipé de revenus. Le revenu net mesure la capacité d’un immeuble locatif à générer des flux monétaires, donc des liquidités, quelles que soient les conditions de financement de l’acquisition de l’usufruit ou du statut fiscal du bailleur, mais compte tenu des conditions…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

soulignons de nouveau, qu’il est fait abstraction des décalages pouvant exister entre comptabilisation (facturation) et encaissements ou décaissements. Tableau . : Simulation des produits de l’entreprise Hlm CITADIS. On distingue, d’un point de vue pédagogique, les recettes d’exploitation, donnant lieu à encaissements produits encaissables), des produits comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie (produits non encaissables). Ces produits…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

le droit au bail versé ou dû au locataire précédent des locaux occupés par l’entreprise Hlm, à l’exclusion des frais d’acquisition. − les fonds de commerce correspondant à des achats de clientèles ou d’activités effectués par les entreprises Hlm au titre de leurs activités de gestion (gestion de syndic de copropriétés, prestations en faveur du syndic de copropriété, mandats d’administration…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

Remplacement des robinets et ustensiles de plomberie présentant des défauts d’aspect ou de fonctionnement Remplacement des chaudières individuelles qui n’ont pas été remplacées pendant la période d’usufruit Remplacement des équipements présentant des défauts de fonctionnement Réparations en cas de dysfonctionnement Remplacement dans les deux années précédant les deux dernières années de la période d’usufruit, sauf dégradation évidentes de l’état Réparations…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s’agit de dettes court terme dues aux prêteurs de capitaux, mais non encore décaissées. Calcul du montant net des immeubles de rapport…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

Montant brut des dépenses non comptabilisées à l’actif ——————————————————————————————Total des dépenses non comptabilisées à l’actif + + + + Montant des dépenses non comptabilisées dans les fiches ——————————————————————————————Total des dépenses non comptabilisées dans les fiches – La troisième partie de l’état de contrôle concernant l’analyse des écarts de dépenses comptabilisées consiste à indiquer dans lequel des deux états se situe…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

à une insuffisance de prévisions des besoins de trésorerie ou à des retards d’obtention des justifications des dépenses ou des retards volontaires de réalisation d’emprunts suite à des arbitrages de taux d’intérêt entre taux d’emprunt et taux de placement de la trésorerie disponible  de la présence de fonds propres importants mobilisés progressivement au cours de la réalisation de l’opération…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

Vente de l’opération Domus Vente avec transfert des financements à l’acquéreur Vente sans transfert des financements extrait . Vente de l’opération Domus La vente de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une opération de désinvestissement. Examinons successivement deux cas de financement de la vente, l’un avec transfert des financements existants, l’autre sans transfert des financements existants. Bien évidemment, cette…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

Démolition de l’opération DOMUS Conséquences financières et comptables de la dégradation de l’opération DOMUS et de la décision de démolition Incidences avant la phase de démolition Incidences de la décision de démolition Conséquences financières et comptables induites par la démolition de l’opération DOMUS extrait . Démolition de l’opération DOMUS La démolition de l’opération DOMUS constitue pour l’entreprise Hlm CITADIS une…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

dite additive, qui se concentre sur les charges et les produits calculés, non décaissables ou non encaissables, à l’exception du remboursement des emprunts locatifs de l’exercice. Schéma. : La méthode additive de calcul de l’autofinancement net Hlm quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat reprises sur amortissements et provisions des charges d’exploitation, financières et exceptionnelles produits des cessions d’éléments d’actif…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

de fonds décaissements) f f flux intermédiaires f départ de l’opération financière Un diagramme de flux se caractérise généralement par la présence d’une suite de flux monétaires positifs qui correspondent à des entrées de trésorerie dans l’entreprise – des encaissements – et de flux monétaires négatifs qui correspondent à des sorties de trésorerie de l’entreprise – des décaissements au cours…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

livret de Caisse d’Épargne, majoré de. point et diminué des dividendes versés pendant la même période. Le prix de cession dépend donc de la durée de détention des actions, avec limitation à ans, de l’évolution du taux d’intérêt du livret A des Caisses d’Épargne et des versements ou non de dividendes. Il s’agit d’un prix maximum de cession des actions…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

et par tranches successives. Un plan d’amortissement est donc fonction de trois composantes : d’une base d’amortissement constituée du coût d’acquisition, de production ou du prix de revient de l’immobilisation d’une durée d’utilisation en fonction des usages établis dans la profession d’un mode de répartition dans le temps (linéaire, dégressif, progressif…). La durée et le mode de calcul des amortissements…