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Frais financiers intercalaires : acquisition foncière
Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…
…logements locatifs familiaux 2.2 Les aides publiques à l’investissement SUBVENTION DE L’ÉTAT POUR SURCHARGE FONCIÈRE À la subvention de l’État pour la construction neuve ou l’acquisition-amélioration peut s’ajouter, pour les PLAI et PLUS1 financés par les bailleurs sociaux, une subvention pour surcharge foncière – ou encore subvention pour dépassement des valeurs foncières (VF) de référence – pour les opérations2…
…au // D C Intitulé D C Immeubles de rapport en cours Production immobilisée – Immeubles de rapport (frais financiers externes) Imputation des frais financiers de préfinancement au coût de construction le // D C Intitulé D C Comptes bancaires courants Caisse des dépôts et consignations Déblocage du ème versement le // D C Intitulé D C Charges d’intérêts Opérations…
…prévaloir de l’exonération prévue par l’article du CGI. Les régimes d’exonération des articles et C du CGI visent les « acquisitions immobilières » ou « acquisitions de logements ». L’acquisition d’un droit réel Voir la paragraphe «… Le coût de l’usufruit locatif social », alinéa « Évaluation fiscale de l’usufruit ». d’usufruit est souvent assimilée à une acquisition immobilière, ce…
…administratifs agencements et aménagements des constructions VRD et ouvrages d’infrastructure installations techniques, matériel et outillage matériel de transport matériel de bureau et matériel informatique mobilier Charges à répartir sur plusieurs exercices charges différées frais d’acquisition des immobilisations frais d’émission des emprunts grosses réparations à étaler autres charges à étaler DURÉE D’AMORTISSEMENT ans maximum ans maximum ans maximum non amortissable amortissement…
…(renouvellements de composants) réalisés au cours de la durée de vie de l’immeuble. . Exemple didactique de rentabilité économique En effet, un projet d’investissement immobilier locatif peut avoir donné lieu à des décaissements antérieurs à l’investissement I. Ces flux concernent essentiellement les acquisitions foncières et les frais associés à ces acquisitions (frais d’actes notariés, frais de déménagement, frais de sondages,…
…à la formation professionnelle Y compris la redevance à la CGLLS. Constituant une prestation externe, ces frais sont inscrits en totalité à ce poste, quelle que soit la nature des frais en question (frais de personnel, frais informatiques, comptables, de gestion générale…). Qui ne constituent pas un élément du prix d’acquisition d’un bien. Afférents à des opérations d’accession et versés…
…Hlm On distingue, d’un point de vue pédagogique, les recettes d’exploitation, donnant lieu à encaissements, des produits comptables, ne donnant pas lieu à mouvements de trésorerie. Tableau . : Simulation des charges de l’entreprise Hlm CITADIS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses gros entretien taxe foncière propriété bâtie frais financiers CDC frais financiers CIL CHARGES COMPTABLES dotation dotation…
…affectées, tout au moins en trésorerie. Etape : Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. La comptabilisation des immobilisations par composants L’introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours…
…d’achat de la seule nue-propriété, la valeur d’acquisition de l’usufruit étant réputée nulle. La plus-value naturelle sur laquelle repose l’intérêt de ce type d’acquisition est donc très lourdement taxée. Heureusement, le délai de détention court à compter de l’acquisition initiale de la nue-propriété. L’investisseur en nue-propriété pourra ainsi bénéficier d’une exonération d’impôt de plus-value s’il patiente au moins ans avant…
…entreprises dans lesquelles l’entreprise Hlm détient au moins % du capital le tableau des ventilations par nature des frais d’acquisition imputés pendant l’exercice faisant apparaître les frais d’acquisition des immobilisations (frais de notaires, commissions, impôts et taxes non récupérables…) qui ont été intégrés dans le prix de revient des immobilisations acquises ou créées au cours de l’exercice le tableau des…
…total actif intérêts courus non échus total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total charges total produits Le passage de la balance aux comptes financiers (compte de résultat et bilan)…
…Production immobilisée Subventions d’exploitation Reprises sur amortissements et provisions Transferts de charges d’exploitation Autres produits d’exploitation Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers de participations Produits financiers d’autres immobilisations financières Produits financiers d’autres créances et VMP Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement Autres…
…– remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésoreriesous-total emploisintérêts courus non échussous-total ressourcesCHARGES frais de gestionfrais financiers CDC frais financiers CILdotation aux amortissements dotation provision pour GE sous-total emploisTOTAL EMPLOISPRODUITS loyers logements loyers parkingsquote-part de subventions virées CR sous-total ressources=TOTAL RESSOURCESLE CAS CITADIS : gestion courante Question : comptes financiers de l’entreprise CITADIS au ? BILAN AU…
…de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice frais financiers de l’emprunt CDC en frais financiers de l’emprunt AL en remboursement du capital des emprunts en cash-flow au // + – – – – – Il est possible d’extraire les charges décaissables de l’exercice : + + + = frais de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice…
…n’a-t-elle pas tendance à autofinancer une part importante des travaux d’amélioration ? y-a-t-il une activité importante en matière de réserves foncières et de dépenses préliminaires qui mobilise toutes les ressources financières disponibles ? l’acquisition de réserves foncières n’a-t-elle pas été effectuée exclusivement sur fonds propres ? une fois les contrats de prêts signés et les notifications de subventions reçues, n’y-a-t-il…
…techniques (AT) sur les amortissements financiers (AF). Si AT-AF est strictement positif, ce montant correspond à des fonds propres régénérés par le biais de la politique d’amortissement, qui devraient être disponibles, sinon en ressources longues non affectées, tout au moins en trésorerie. Etape : Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des…
…n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation • il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers…
…de la convention d’usufruit – afin de tenir compte de ces dépenses lors de l’estimation de la rentabilité financière de l’acquisition de l’usufruit et d’en répercuter les conséquences sur le coût d’acquisition de l’usufruit. L’ampleur des travaux de remise en état devrait avoir normalement un effet baissier sur le coût d’acquisition de l’usufruit…. Le coût de l’usufruit locatif social Céder…
…monétaires tel qu’il est représenté au schéma ., et amendé ci-dessous, compare : la valeur totale de l’investissement locatif (bureaux, commerces, logements locatifs intermédiaires ou privés) ; elle représente toutes les dépenses que l’investisseur va consacrer pour réaliser l’investissement (frais de recherche, frais d’étude, coût d’acquisition ou coût de construction, frais annexes, frais d’actes et d’honoraires…). On ne tient…
…L’OPÉRATION . Prix de revient prévisionnel TTC Prix exprimés en MILLIERS d’euros (O/N) Les prix doivent être saisis TTC, LASM faite libellé libellé Composants financmt % financmt du prix de revient O % Taux de TVA prix terrain/valeur d’apport frais acquisition honoraires travaux aménagements frais démolition frais sondage et de forage TLE RRE PLD Contributions diverses total « terrain »…
…résultat Hlm DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES frais financiers CIL dotation charges dotation amortissement exceptionnelles amortissement courant et diverses dérogatoire exceptionnel dotation provision GE dotation dotation dépréciation provision exceptionnelle exceptionnelle VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de gestion commencent, eux aussi, à…
…contre, faire l’objet d’une provision pour dépréciation exceptionnelle. Les frais financiers relatifs aux emprunts à court ou moyen terme ayant financé ces acquisitions foncières sont des charges d’exploitation et ne peuvent figurer à ce compte. Une difficulté peut apparaître dans la ventilation du coût global d’acquisition entre terrain et construction, à proportion de la valeur attribuable à chacun d’eux, dans…
…passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL PRODUITS dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même…
…d’augmentation CAF CAF en % du chiffre d’affaires Capacité d’intervention Capacité d’intervention en % du chiffre d’affaires – Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d’affaires = Autofinancement d’activité Autofinancement d’activité en % du chiffre d’affaires Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d’affaires = Autofinancement courant Autofinancement courant en % du…
Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm La fiscalité générale des entreprises Hlm L’impôt sur les sociétés La taxe professionnelle La taxe foncière sur les propriétés bâties La TVA sur les recettes d’exploitation La taxe sur les salaires La fiscalité des opérations de construction Régime fiscal des acquisitions de biens Régime fiscal des opérations de construction Régime fiscal des opérations…
…éventuellement conservée pour mémoire). Si le projet est abandonné et si une acquisition foncière a été réalisée, la fiche reste en préliminaire, à l’actif du bilan, tant que le terrain demeure la propriété de l’entreprise Hlm et donc inscrit à l’actif. L’acquisition foncière peut être éventuellement dépréciée si un risque de perte de valeur apparaît. Les dépenses associées au terrain…
…à leurs acquisitions ou cessions immobilières à l’exception de celles relatives aux opérations entreprises en vue de l’accession à la propriété ». Cette rédaction qui vise expressément les « acquisitions ou cessions immobilières » pourrait conduire l’organisme d’HLM, acquéreur d’un usufruit locatif social, à considérer que seules sont soumises à l’avis des Domaines les acquisitions et cessions en pleine propriété…
…obligatoire dans chaque département les Comités Locaux2 créés par la Loi SIEGFRIED. Elle prévoit la possibilité de concours financiers des départements et des communes3 (souscription d’actions, d’obligations ou de garantie de dividendes). En créant les Sociétés Coopératives d’HBM, elle leur permet d’intervenir dans le logement social. 37 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 19081 La…
…Hlm génèrent des frais accessoires incontournables : le salaire du conservateur des hypothèques (. % du prix de vente stipulé dans l’acte ou de la valeur vénale si celle-ci est supérieure) les honoraires du notaire, tarifés et négociables les frais d’acte : frais de timbres, unités de valeurs et autres frais de formalité… Lorsque l’immeuble construit par le vendeur est…
…de forage…) les taxes et redevances diverses (TLE, PLD, contribution versée au vendeur lors de la réalisation d’une ZAC…). Ces précisions sont importantes puisque les terrains ne sont pas amortissables. Ils peuvent, par contre, faire l’objet d’une dépréciation exceptionnelle. Les frais financiers relatifs aux emprunts à court ou moyen terme ayant financé ces acquisitions foncières sont des charges d’exploitation…
…les acquisitions foncières et les frais associés à ces acquisitions (frais d’actes notariés, frais de déménagement, frais de sondages, honoraires divers voire coûts de démolition). Bien évidemment, ces dépenses seront comptabilisées dans le prix de revient de l’opération mais lorsque celles-ci ont généré des décaissements plusieurs années antérieurement à l’opération de construction, il convient alors d’en tenir compte en capitalisant…
…comptes financiers. Tableau . : Le classement des fiches de situation financière et comptable Fiche de situation financière et comptable des États V – Comptabilité de programmes des états financiers des organismes d’Hlm. NATURE DES OPERATIONS construction neuve acquisition amélioration acquisition addition et bâtiments remplacement administratifs de composants STADE D’AVANCEMENT DE L’OPERATION Réserve foncière Opération préliminaire Opération en cours Opération…
…risque est celui de la hausse des taux d’intérêt, donc d’une augmentation des frais financiers et par conséquent diminution des cash-flows en cas de financement à taux fixe : le risque est celui lié à la baisse des taux d’intérêt, donc d’un à manque à gagner en matière de diminution de frais financiers et par conséquent d’un manque à…
…tendance à autofinancer une part importante des travaux et/ou de renouvellement de composants ? y-a-t-il une activité importante en matière de réserves foncières locatives et de dépenses préliminaires qui mobilise toutes les ressources financières disponibles ? Les réserves foncières dont la destination n’est pas encore connue ou celles destinées à supporter des opérations d’aménagement ou de promotion devraient être…
…des ressources et des emplois OPÉRATION ÉCONOMIQUE Affectée à Existence d’ UN OU PLUSIEURS EMPLOIS UNE RESSOURCE affectation Exemples d’emplois Exemples de ressources – immeubles de rapport – prêts aux accédants – créances des clients – valeurs mobilières de placement – maintenance des logements – frais de personnel – taxes foncières UTILISATION DES RESSOURCES Partie gauche : – actif du…
…ressources à long terme () III. FONDS DE ROULEMENT LONG TERME A TERMINAISON (II+) dépenses préliminaires et réserves foncières locatives stocks de terrains à aménager – montant brut remboursements cumulés d’emprunts (échéances et par anticipation) – réserves foncières subventions affectées aux réserves foncières – inscrites au résultat totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif)…
…peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés. La durée d’amortissement de ces frais ne peut excéder ans et une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l’actif du bilan. − des frais de recherche et de développement : les frais de recherche sont en principe comptabilisés en charges et ne peuvent plus être…
…créances clients trésorerie total actif – intérêts courus non échus dettes fournisseurs – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE total charges loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GE Voir le schéma .. quote-part de subventions virées…
…une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l’actif du bilan. – des frais de recherche et de développement – des concessions et droits similaires, brevets, licences, marques, procédés, droits et valeurs similaires – les autres immobilisations incorporelles regroupant uniquement le montant du versement initial et les frais des baux emphytéotiques, à construction et à réhabilitation Les frais…
…Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – ICNE Frais financiers solde des frais financiers AFCNE (extra comptable) Capital remboursé solde…
…Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de…
…les frais financiers des pénalités de remboursement anticipé et des dotations aux amortissements de charges différées – intérêts compensateurs. À moyen-long terme, le remboursement anticipé « sec » induit deux effets qui vont jouer simultanément: diminution des charges d’intérêts : disparition des intérêts payés sur le capital remboursé par anticipation diminution, dans une moindre mesure, du montant des produits financiers…
…sa mutation, aux formalités de la publicité foncière pour être opposable aux tiers (d’où la nécessité de dresser un acte authentique à cette fin). Le caractère réel de l’usufruit permet de le distinguer d’autres droits, qui ont parfois des traits communs avec lui, non seulement certaines créances, mais aussi des droits réels autres que l’usufruit. USUFRUIT ET BAIL L’usufruit se…
…brut agencements et aménagements de terrains – montant brut constructions locatives (sol propre et d’autrui) – montant brut immeubles en location-vente, location-attribution et affectation montant brut terrains en cours – montant brut droits des locataires attributaires autres droits sur immobilisations subventions réserves foncières – montant net subventions opérations locatives – financement définitif montant brut dettes financières nettes – réserves foncières…
…recours au démembrement. Mais rien n’empêche le maître d’ouvrage social, dans ce contexte de crise immobilière, d’acquérir des lots en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) à la condition que les prix d’acquisition restent compatibles avec les équilibres financiers souhaités par le bailleur social. Ensuite, l’usufruit locatif social constitue une offre de logements sociaux dite « intermédiaire », dont les…
…UNE RESSOURCE affectation Exemples d’emplois Exemples de ressources – immeubles de rapport – prêts aux accédants – créances des clients – valeurs mobilières de placement – maintenance des logements – frais de personnel – taxes foncières UTILISATION DES RESSOURCES Partie gauche : – actif du bilan – charges du compte de résultat – apports des créateurs de l’entreprise – subventions…
…général du mécanisme EMPLOIS-RESSOURCES OPÉRATION ÉCONOMIQUE UN OU PLUSIEURS EMPLOIS UNE RESSOURCE affectation Exemples d’emplois Exemples de ressources – immeubles de rapport – prêts aux accédants – créances des clients – valeurs mobilières de placement – maintenance des logements – frais de personnel – taxes foncières UTILISATION DES RESSOURCES Partie gauche : – actif du bilan – charges du compte…
…à l’aide des outils classiques et traditionnels d’analyse financière (Banque de France par exemple). Plus la dette financière est élevée, plus le risque de perte de valeur de l’entreprise est important : les frais financiers « élèvent les coûts fixes » et accroissent donc la sensibilité des fonds propres dégagés par l’exploitation courante (autofinancement net) et exceptionnelle (cash-flows). En conséquence,…
…financiers et annexes, de nombreuses précisions sont apportées et notamment : − suppression du tableau de rapprochement des amortissements techniques et financiers (en rapport direct avec la suppression au passif du compte de « réserve pour couverture des immobilisations non amortissables » et avec la suppression des amortissements dérogatoires) Le compte de résultat est lui aussi impacté par le nouveau…
