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Frais financiers intercalaires : comptabilisation

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comptabilisation de la régularisation des charges locatives .. – Comptabilisation des frais financiers .. – Comptabilisation de la production immobilisée .. – Comptabilisation des transferts de charges .. – Comptabilisation des provisions . Cycle fonds propres .. – Comptabilisation de l’affectation du résultat de l’exercice .. – Distribution et comptabilisation des dividendes .. – Comptabilisation de l’affectation du résultat de…

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative

Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

…affectées, tout au moins en trésorerie. Etape : Ensuite les Instructions Comptables précisent que les amortissements financiers (AF) comprennent, outre les remboursements cumulés des emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. La comptabilisation des immobilisations par composants L’introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

…emprunts, les remboursements d’emprunts courus et non échus à la clôture de l’exercice. La comptabilisation des immobilisations par composants L’introduction des amortissements financiers courus et non échus (AFCNE) revient à linéariser le capital remboursé au cours d’une période et à comparer des amortissements techniques au / d’un exercice avec des amortissements financiers ramenés à la même date même si, juridiquement,…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…être enregistrée à ce compte. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs BILAN ACTIF PASSIF immobilisations incorporelles immobilisations corporelles emprunts immobilisations en cours COMPTE DE RÉSULTAT CHARGES PRODUITS achats services externes frais de personnel production immobilisée frais financiers résultat exercice La comptabilisation de la production immobilisée accroît, toutes choses égales par ailleurs…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

…commissions, impôts et taxes non récupérables (TVA, droits d’enregistrement)  les indemnités diverses qui doivent être payées pour utiliser le terrain La comptabilisation des immobilisations par composants  les frais de démolition dans le cas où la démolition et la reconstruction feraient l’objet d’un projet unique  les frais divers nécessaires pour connaître la qualité du terrain (frais de sondage,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation  il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers en cas de découverts bancaires  les capitalisations sont faites annuellement…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

…entreprises dans lesquelles l’entreprise Hlm détient au moins % du capital le tableau des ventilations par nature des frais d’acquisition imputés pendant l’exercice faisant apparaître les frais d’acquisition des immobilisations (frais de notaires, commissions, impôts et taxes non récupérables…) qui ont été intégrés dans le prix de revient des immobilisations acquises ou créées au cours de l’exercice le tableau des…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…Production immobilisée Subventions d’exploitation Reprises sur amortissements et provisions Transferts de charges d’exploitation Autres produits d’exploitation Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun Produits financiers de participations Produits financiers d’autres immobilisations financières Produits financiers d’autres créances et VMP Autres produits financiers Reprises sur provisions financières Transferts de charges financières Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement Autres…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice frais financiers de l’emprunt CDC en frais financiers de l’emprunt AL en remboursement du capital des emprunts en cash-flow au // + – – – – – Il est possible d’extraire les charges décaissables de l’exercice : + + + = frais de gestion de l’exercice dépenses de GE de l’exercice…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…réglementaires (évolution au cours de l’exercice et activité de construction et d’amélioration) Nature de l’activité Existence d’une gestion de prêts présence éventuelle de production immobilisée – immeubles de rapport (coûts internes et frais financiers) – en produits comptabilisation des dépenses d’investissement –   présence d’immobilisations financières (prêts principaux et prêts complémentaires pour accession à l’actif) présence de créances sur…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé extrait La comptabilisation des immobilisations par composants . La comptabilisation des immobilisations par composants . L’évaluation de l’actif immobilisé . Les immobilisations locatives Hlm La comptabilisation des immobilisations par composants Le règlement n° – du novembre relatif à la définition,…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…– remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésoreriesous-total emploisintérêts courus non échussous-total ressourcesCHARGES frais de gestionfrais financiers CDC frais financiers CILdotation aux amortissements dotation provision pour GE sous-total emploisTOTAL EMPLOISPRODUITS loyers logements loyers parkingsquote-part de subventions virées CR sous-total ressources=TOTAL RESSOURCESLE CAS CITADIS : gestion courante Question : comptes financiers de l’entreprise CITADIS au ? BILAN AU…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…total actif intérêts courus non échus total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements PRODUITS loyers logements loyers parkings quote-part de subventions virées CR RÉSULTAT – déficit total charges total produits Le passage de la balance aux comptes financiers (compte de résultat et bilan)…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…à la formation professionnelle Y compris la redevance à la CGLLS. Constituant une prestation externe, ces frais sont inscrits en totalité à ce poste, quelle que soit la nature des frais en question (frais de personnel, frais informatiques, comptables, de gestion générale…). Qui ne constituent pas un élément du prix d’acquisition d’un bien. Afférents à des opérations d’accession et versés…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…n’est pas tenu compte, dans la présentation prévisionnelle du compte de résultat de l’entreprise Hlm, des produits ou des frais financiers induits par les placements de trésorerie dus aux décalages d’encaissements ou de décaissements des flux d’exploitation • il n’est pas non plus tenu compte des produits financiers induits par la présence de disponibilités à l’actif, ni des frais financiers

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…tenant compte des frais associés à l’emprunt :  Frais fixes : frais de garantie de l’emprunt, frais hypothécaires, de commissions et de rémunérations diverses (frais de dossier, commission d’engagement…) perçus par le prêteur ou ses intermédiaires lors de la mise à disposition des fonds (frais dits « flat ») à l’emprunteur  Frais perçus lors de chaque échéance de…

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

…de l’équilibre entre amortissements techniques et amortissements financiers ainsi que la cohérence avec les fiches de situation financière et comptable impliquent donc nécessairement de reclasser les emprunts en cas de sortie des immobilisations. … Consolidation des intérêts intercalaires La comptabilisation des immobilisations par composants La capitalisation ou consolidation des intérêts intercalaires d’un emprunt (intérêts de préfinancement) constitue un complément d’emprunt…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…plan comptable et ses commentaires. On peut notamment mentionner : − la nouvelle définition des dépenses entrant dans le calcul de la provision pour gros entretien − les précisions sur la dépréciation des locataires douteux − les précisions sur la comptabilisation des opérations d’accession à la propriété, sur la comptabilisation du droit d’usufruit locatif social, sur la comptabilisation des certificats…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…résultat Hlm DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES frais financiers CIL dotation charges dotation amortissement exceptionnelles amortissement courant et diverses dérogatoire exceptionnel dotation provision GE dotation dotation dépréciation provision exceptionnelle exceptionnelle VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de gestion commencent, eux aussi, à…

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm Citadis à la fin de la huitième année d’exploitation

…passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GR TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL PRODUITS dotation provision pour GR total charges dotation aux amortissements RÉSULTAT – bénéfice loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GR quote-part de subventions virées CR total produits Calcul des loyers des logements et des stationnements : même…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…d’augmentation CAF CAF en % du chiffre d’affaires Capacité d’intervention Capacité d’intervention en % du chiffre d’affaires – Maintenance nette non récupérable Maintenance nette non récupérable en % du chiffre d’affaires = Autofinancement d’activité Autofinancement d’activité en % du chiffre d’affaires Produits financiers nets Produits financiers nets en % du chiffre d’affaires = Autofinancement courant Autofinancement courant en % du…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…de l’année j enregistrent donc les mouvements suivants : comptabilisation en charges ( T) et paiement des frais de démolition, comptabilisation et encaissement de la subvention d’exploitation finançant une partie de ces frais de démolition ( T) et reprise de la provision pour frais de démolition ( T) : mouvement du tableau ci-dessus Les autres relations entre le bilan et…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

…les frais financiers des pénalités de remboursement anticipé et des dotations aux amortissements de charges différées – intérêts compensateurs. À moyen-long terme, le remboursement anticipé « sec » induit deux effets qui vont jouer simultanément: diminution des charges d’intérêts : disparition des intérêts payés sur le capital remboursé par anticipation diminution, dans une moindre mesure, du montant des produits financiers

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…De façon plus prosaïque, évaluer la santé financière d’une entreprise Hlm c’est déterminer si le volume d’eau dans la « baignoire financière » de l’entreprise Hlm est suffisant aujourd’hui et restera suffisant dans l’avenir compte tenu à la fois des flux financiers de remplissage de la baignoire et des flux financiers de vidage de la baignoire !!! Le principe de…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…(encaissements des loyers, règlements des achats, des frais financiers…)  des opérations dues aux mouvements des comptes de bilan (règlements des entreprises, remboursement du capital des emprunts, encaissements des prêts, des subventions…). De plus, ces mouvements monétaires s’effectuent le plus souvent avec des décalages dans le temps qu’il faudra analyser et maîtriser pour optimiser la gestion de trésorerie au jour…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

…coûts internes de maîtrise d’ouvrage, y compris les frais de conduite d’opération effectuée par l’entreprise Hlm ellemême et les frais de direction d’investissement. Il s’agit notamment Voir le paragraphe. ci-après pour l’analyse de l’incorporation des frais financiers dans le prix de revient des opérations locatives. Il s’agit de la production d’immobilisations par l’entreprise Hlm pour elle-même dont le mécanisme comptable…

Corrections des tests

Corrections des tests

…– du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des opérations de construction soumises à la livraison à soi-même. En…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…réserve des plus-values sur cessions immobilières prévue à l’article L – du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…Hlm CITADIS dans un contexte de démolition de l’opération DOMUS DÉPENSES D’EXPLOITATION n° année frais de gestion dépenses de gros entretien taxe foncière sur la propriété bâtie frais financiers CDC CHARGES COMPTABLES dotation charges dotation dotation frais amortissement dotation exceptionnelles dépréciation provision financiers AL courant et provision GE diverses exceptionnelle exceptionnelle exceptionnel VNC composant sorti TOTAL CHARGES Les frais de…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…créances clients trésorerie total actif – intérêts courus non échus dettes fournisseurs – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision pour GE total charges loyers logements loyers parkings reprise sur provision pour GE Voir le schéma .. quote-part de subventions virées…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…en compte les frais de mise en place de l’emprunt. Ce taux est toujours supérieur au taux actuariel théorique de l’emprunt si des frais sont facturés par l’établissement financier. Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs Les dates d’échéances correspondent aux dates normales de recouvrement des emprunts. On parle aussi de dates…

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…vie au-delà de celle prévue initialement, sous réserve de répondre aux conditions de comptabilisation de l’article -. La méthode de comptabilisation par composants de gros entretien ou de grandes révisions exclut la constatation de provisions pour gros entretien ou de grandes révisions ». Conformément à l’avis n° – du //, les entreprises Hlm ont donc le choix pour comptabiliser leurs…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…peut être rapporté à des productions de biens et de services déterminés. La durée d’amortissement de ces frais ne peut excéder ans et une fois totalement amortis, ils ne sont pas maintenus à l’actif du bilan. − des frais de recherche et de développement : les frais de recherche sont en principe comptabilisés en charges et ne peuvent plus être…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…Montant brut subventions ( à , ) Virées au résultat – montant net Subventions virées au résultat fin montant net après vente – – Dettes financière construction ( à ) Montant remboursé – capital restant dû Capital restant dû transféré fin montant net après vente – – ICNE Frais financiers solde des frais financiers AFCNE (extra comptable) Capital remboursé solde…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…L’OPÉRATION . Prix de revient prévisionnel TTC Prix exprimés en MILLIERS d’euros (O/N) Les prix doivent être saisis TTC, LASM faite libellé libellé Composants financmt % financmt du prix de revient O % Taux de TVA prix terrain/valeur d’apport frais acquisition honoraires travaux aménagements frais démolition frais sondage et de forage TLE RRE PLD Contributions diverses total « terrain »…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…synthèse, la fiche de situation financière et comptable regroupe nécessairement les informations provenant de l’ensemble des fonctions de l’entreprise Hlm :  renseignements techniques en matière de prix de revient, prévisionnel initial et actualisé  renseignements financiers en matière de contractualisation et de réalisation d’emprunts et de notification et d’encaissement des subventions  renseignements comptables en matière de comptabilisation des…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…opérations et fonds propres éventuellement dégagés par la politique d’amortissements des immobilisations locatives. Cette comparaison entre ressources et emplois générées par le cycle de vie des immobilisations locatives soldées et non soldées conduit à un écart entre les amortissements dits techniques (les amortissements des immeubles de rapport) et les amortissements dits financiers (remboursement du capital des emprunts et subventions virées…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…ces dépenses préliminaires. Ils doivent alors être associés à la fiche et les colonnes « emprunts contractés » et « emprunts encaissés » du tableau . ci-dessous sont mouvementées. Plus rarement, des subventions d’investissement peuvent être notifiées (colonne ) et encaissées (colonne ). En aucun cas les frais financiers courus jusqu’à l’ordre de service ne peuvent être constitutifs du prix…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…charges des garanties de dommages d’ouvrages construction (avant immobilisées) avec possibilité d’étalement surans comptabilisation en charges des dépenses générales – non rattachées à un contrat – de commercialisation des opérations de VEFA (avant en stocks) frais de garantie d’un emprunt PLUS ou PLAI par la CGLLS comptabilisés en charges ou répartis sur la durée de l’emprunt (non inclus dans la…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…documents financiers, et notamment le bilan Hlm, permettent de dessiner succinctement l’organisation générale de l’entreprise et les diverses activités qu’elle exerce. Les tableaux suivants présentent, pour certaines activités et quelques modalités d’organisation, les principaux repères comptables – sans que cette liste soit exhaustive – qui établissent l’existence de ces activités et les impacts financiers de ces activités sur les fonds…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…monétaires tel qu’il est représenté au schéma ., et amendé ci-dessous, compare :  la valeur totale de l’investissement locatif (bureaux, commerces, logements locatifs intermédiaires ou privés) ; elle représente toutes les dépenses que l’investisseur va consacrer pour réaliser l’investissement (frais de recherche, frais d’étude, coût d’acquisition ou coût de construction, frais annexes, frais d’actes et d’honoraires…). On ne tient…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…de cessions de biens Régime fiscal des achats pour revendre Régime fiscal des travaux de maintenance La fiscalité de l’urbanisme Taxes acquittées dans les conditions de droit commun Taxes susceptibles d’allègement au bénéfice des entreprises Hlm La comptabilisation de la livraison à soi-même La comptabilisation des opérations de construction La comptabilisation des opérations de maintenance locative Annexe : Tests de…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…pour couverture du financement des immobilisations non amortissables puisque le terrain est financé par une quote-part d’emprunts variant, suivant les hypothèses entre € et €. La politique d’amortissement de la société CITADIS doit dans tous les cas respecter la règle de l’égalité minimum des amortissements techniques et financiers sachant qu’il est tenu compte des amortissements courus et non échus. Les…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…à l’aide des outils classiques et traditionnels d’analyse financière (Banque de France par exemple). Plus la dette financière est élevée, plus le risque de perte de valeur de l’entreprise est important : les frais financiers « élèvent les coûts fixes » et accroissent donc la sensibilité des fonds propres dégagés par l’exploitation courante (autofinancement net) et exceptionnelle (cash-flows). En conséquence,…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…les frais financiers – et, d’autre part, le capital récupéré au cours de l’exercice, c’est à dire le capital remboursé. Il y a surplus lorsque le cash-flow est supérieur au coût du capital majoré du capital récupéré. Le tableau ci-dessous a pour objet de calculer les surplus annuels dégagés par le projet d’investissement, une fois le capital entièrement récupéré :…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…les acquisitions foncières et les frais associés à ces acquisitions (frais d’actes notariés, frais de déménagement, frais de sondages, honoraires divers voire coûts de démolition). Bien évidemment, ces dépenses seront comptabilisées dans le prix de revient de l’opération mais lorsque celles-ci ont généré des décaissements plusieurs années antérieurement à l’opération de construction, il convient alors d’en tenir compte en capitalisant…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…sur les financements-relais encaissés, soulignant ainsi le caractère provisoire de ce financement d’attente et la nécessité d’y substituer rapidement des financements définitifs. Le degré de précision et d’actualisation des fiches de situation financière et comptable est un bon révélateur du niveau de management financier atteint par l’entreprise Hlm. L’incidence sur les frais et produits financiers est considérable. Ajoutons enfin que…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…augmentation des emplois – parallèlement à une diminution de ce compte de tiers – diminution des emplois -. Voir le paragraphe , à partir de la page de « LA GESTION FINANCIERE DES ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL – la comptabilisation des investissements par composants » – Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ENTREPRISES DE LOGEMENT SOCIAL…