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Impôt sur les sociétés

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt … extrait SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles et suivants du CGI, c’est-à-dire celles édictées pour la détermination du bénéfice imposable des personnes physiques titulaires de bénéfices industriels et commerciaux. Doit-on dès lors considérer qu’en présence d’un usufruitier imposé au titre de l’impôt sur les sociétés, le nu-propriétaire ne pourrait plus déduire les dépenses qu’il a…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

… n i = Ai  (  x) i  i =E Impôt sur les sociétés : à ce jour, les organismes HLM et les SEM de logement social exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux sont exonérés de l’impôt sur les sociétés pour ce qui concerne les opérations relevant du service d’intérêt général. Néanmoins,…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

Sociétés d’économie mixte locales (SEML) Sociétés civiles immobilières (SCI) Seuls les OPHlm, les OPAC, les SA d’Hlm, les SACI, les SCPHlm, les SCLA et les Fondations d’Hlm bénéficient du label d’organisme Hlm. Ce présent ouvrage concerne en tout premier lieu les OPHlm, les OPAC, les SA d’Hlm et, dans une moindre mesure, les Fondations d’Hlm et les SA coopératives de…

Corrections des tests

Corrections des tests

…règles et obligations comptables est fondamental pour les entreprises Hlm. Celles-ci ne relevant pas pour l’instant de l’impôt sur les sociétés, il n’y a pas de liens, donc pas de contraintes, entre leur résultat comptable et leur résultat fiscal. Il n’y a donc pas non plus d’optimisation comptable, au sens de l’impôt sur les sociétés, dans le respect des règles

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…compréhension extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Les principales spécificités dont bénéficient les entreprises Hlm en matière fiscales concernent, à ce jour, l’impôt sur les sociétés, les impôts locaux et les droits de mutation sur leurs opérations immobilières… La fiscalité générale des entreprises Hlm… L’impôt sur les sociétés Les Offices Publics…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…durée (emprunts PLUS, PLAI et PLS de la CDC) et pour lesquels les loyers sont réglementés (loyers plafonds des conventions). Pour les entreprises Hlm, ces propos visent les surfaces commerciales et de bureaux, accessoires à l’immeuble locatif social et non financées par les emprunts sociaux, les logements familiaux intermédiaires (financement PLI par exemple) et privés, y compris les résidences hôtelières…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…logement, ces aides ont toujours eu deux objectifs concomitants :  un objectif fiscal pour les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises  un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…ne s’agit pas aujourd’hui d’un sujet fiscalement prioritaire pour les entreprises Hlm. = CASH-FLOW APRÈS IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS Le Cash-flow obtenu après paiement de l’impôt sur les sociétés constitue une encaisse nette, un flux de liquidité, qui reste à la disposition de l’investisseur. Pour les entreprises Hlm, le passage du revenu net au cash-flow revient ainsi à partager les

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de l’état récapitulatif des dettes financières. Les immobilisations locatives nettes comprennent les baux emphytéotiques, à construction…, les terrains nus et bâtis et les constructions, nets d’amortissement et de provisions pour dépréciation. Les immobilisations de structure regroupent les frais d’établissement, les autres immobilisations incorporelles et les installations techniques, matériels, nets d’amortissement et de provisions pour dépréciation. Le bilan Hlm : équilibre…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État…  la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

sur les terrains aménagés décrits ci-dessus − des constructions réalisées sur sol propre et sur sol d’autrui (constructions réalisées sur des terrains ou immeubles faisant l’objet d’un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation), regroupant : o les bâtiments des immeubles de rapport – immeubles appartenant à l’entreprise Hlm et destinés à la location -, les bâtiments administratifs – bâtiments…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm Les conditions réglementaires de la démolition de logements locatifs Hlm Les opérations financières et comptables induites par la démolition de logements locatifs Hlm Prendre les mesures comptables préalables à la démolition Prendre les mesures comptables suite à la décision de démolition Prendre les mesures comptables suite à l’acte de démolition Prendre les mesures financières…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…TAEG : TEG annuel k p TAEG = × TEGp Si TEGp = .% pour mois, alors le TEG annuel est égal à : TAEG = × . = % Pour terminer sur la question du TEG, et pour ce qui concerne les entreprises Hlm, le TEG n’est pas entaché pour l’instant par les effets de l’impôt sur les sociétés

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Les méthodologies actuarielles d’analyse immobilière extrait .. Les méthodologies d’analyse immobilière La méthodologie qui permet d’intégrer le temps dans la réflexion sur la pertinence économique ou financière d’un projet d’investissement immobilier locatif utilise généralement la méthode dite des « cash-flows actualisés » reposant à la fois sur les flux espérés…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Total financement . Financement du surcoût foncier Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros Composants libellé libellé libellé financmt % financmt % financmt des financements Prix de revient surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût subvention surcoût locaux % commerc. % TOTAUX TTC % État Région Dépt. Ville fonds propres surcoût . Garanties d’emprunts et réservations de logements Réservations de…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…charges sur emprunts du compte utilisées pour enregistrer les provisions constituées pour les risques financiers sur les emprunts et sur les instruments financiers dérivés associés à ces emprunts. 3. Les provisions pour pensions et obligations similaires du compte utilisées pour enregistrer les provisions relatives aux charges que peuvent engendrer les obligations légales ou contractuelles conférant au personnel des droits à…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…ou achevés en accession à la propriété) les créances sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs de l’entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Quatre traits caractérisent les entreprises Hlm : le cycle de production immobilière (étude – construction – mise en service) dépasse souvent ou mois et chevauche généralement plusieurs exercices comptables le financement des immobilisations est assuré quasi-exclusivement…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…dettes afférentes à des opérations non exclusivement financières faites en général à court terme. Elles concernent : les clients créditeurs : il s’agit des avances versées par les locataires, les emprunteurs, les organismes payeurs d’APL et des excédents d’acomptes sur les provisions de charges les dettes aux fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers les dettes fiscales et sociales :…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…immobilisée des entreprises Hlm Financement de la production immobilisée des entreprises Hlm extrait Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs. L’amortissement des immobilisations locatives Hlm.. Rappel des principes de base de l’amortissement des immobilisations Les immeubles administratifs, les immeubles de rapport, les immobilisations incorporelles et les autres immobilisations des entreprises Hlm sont…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…taux de rendement et sur une durée jugés acceptables par l’investisseur) est plus risquée que celle des prêteurs de capitaux :  Les fonds propres dégagés par l’exploitation courante de l’immeuble (autofinancement net) constituent des flux monétaires résiduels après paiement des échéances d’emprunts et de l’éventuel impôt sur les sociétés (IS) : ce sont les flux de trésorerie qui restent…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…indique le résultat avant impôt sur les bénéfices L’ACTIF D’UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES POSTES SUIVANTS :  les produits constatés d’avance  les avances et acomptes versés aux fournisseurs d’immobilisations  les excédents d’acomptes sur provisions de charges LE PASSIF D’UNE ENTREPRISE HLM COMPORTE LES DETTES SUIVANTES :  les dettes financières  les dettes socialesles avances…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…électroménagers : cuisinières entretien courant, réparation et remplacement assimilablesles antennes individuelles TV et autres : entretien courant. Les jardins privatifs – les allées, pelouses, massifs : entretien courant, tonte… – les arbres et arbustes : taille, élagage ; remplacement des arbres ayant péri par défaut d’entretien par l’occupant – les équipements (mobiles remplacement. d’arrosage) : Les jardins privatifs…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…mal aujourd’hui les chargés d’opération et les responsables financiers optimisant leurs projets d’investissements sur tableur avec tous les risques de calculs et de gestion des cellules que cela implique. Les progiciels financiers largement testés et évalués deviennent indispensables afin de plus se concentrer sur le choix des bons investissements que sur les modalités de calculs devenus trop sophistiqués aujourd’hui. 1…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

L’organisation comptable Hlm La classification des opérations comptables Les classes de comptes La signification des terminaisons principales L’organisation comptable Hlm Les états financiers Les documents annuels légaux Les autres documents de synthèse Les états réglementaires extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. L’organisation comptable Hlm.. La classification des opérations comptablesLes classes de comptes Le plan comptable des entreprises…

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts Les charges d’intérêts Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt Intérêts et annuités locatifs Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…n’est pas amortissable (terrain) : la subvention est alors transférée linéairement : − soit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles les immobilisations non amortissables acquises ou créées au moyen de la subvention sont aliénables aux termes du contrat − soit à défaut de clause d’inaliénabilité dans le contrat, d’une somme égale au dixième du montant de la subvention (réintégration…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…charges financières RÉSULTAT FINANCIER OPÉRATIONS EXCEPTIONNELLES Charges exceptionnelles sur opérations de gestion Charges exceptionnelles sur opérations en capital Dotations aux amortissements et provisions exceptionnelles Produits exceptionnels sur opérations de gestion Produits exceptionnels sur opérations en capital Reprises sur provisions exceptionnelles Transferts de charges exceptionnelles RÉSULTAT EXCEPTIONNEL Participation des salariés Impôts sur les bénéfices et assimilés PARTICIPATION ET IMPÔTS Les opérations…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

les investisseurs exclusivement, réduction d’impôt sur le revenu pour les particuliers et réduction d’impôt sur les résultats pour les entreprises  un objectif patrimonial en développant la production de logements, y compris les logements sociaux, dans les territoires d’outre-mer. La Loi n° – d’Orientation pour le Développement Économique de l’Outre-Mer – LODEOM – du // a instauré un nouveau dispositif…

Évaluation des droits démembrés

Évaluation des droits démembrés

…clauses spéciales dans l’acte, les charges seront appelées par le syndic selon les principes posés par le Code Civil soit à l’usufruitier (pour les dépenses et charges se rattachant à la jouissance) soit au nu-propriétaire (pour les grosses réparations). Seront par exemple des dépenses d’entretien : – les dépenses d’entretien et de réparations courantes de l’immeuble – les frais de…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

les organismes d’HLM qui détiennent temporairement l’usufruit de logements locatifs sociaux. Voir les articles L – à L – du Code de la Construction et de l’Habitation et la circulaire n° – du janvier. Loi n° – du février permettant aux organismes d’HLM d’intervenir sur le parc locatif privé en prenant à bail des logements vacants pour les donner en…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…dérogatoires et provision spéciale de réévaluation – les reprises sur provisions pour risques et charges exceptionnels – les reprises sur provisions pour dépréciation exceptionnelle les transferts de charges exceptionnelles…. Les charges exceptionnelles Symétriquement aux produits exceptionnels, les charges exceptionnelles distinguent les charges sur opérations de gestion des charges sur opérations en capital : les charges sur opérations de gestion telles

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif montant brut dépréciation montant net =- C’est aussi l’occasion de distinguer les amortissements des dépréciations – globalisés au niveau du bilan juridique – notamment pour les baux à long terme et les droits d’usufruit, les terrains n’étant pas amortissables mais seulement dépréciables. Pour les mêmes raisons, il est utile de distinguer les amortissements des…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…réalisation est incertaine, mais que des événements survenus ou en cours rendent probables. Les provisions pour risques et charges rassemblent : les provisions pour litiges les provisions pour amendes et pénalités les provisions pour pertes de change les provisions pour risques sur opérations immobilières utilisées pour constater des risques sur les opérations locatives et sur les stocks Les autres relations…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…à rester durablement dans l’entreprise. Ces actifs, dits circulants ou cycliques, sont constitués par :  les stocks et en-cours de l’entreprise (approvisionnements et immeubles en cours ou achevés en accession à la propriété)  les créances sur les tiers, notamment les locataires, les acquéreurs, les emprunteurs de l’entreprise, les organismes sociaux ou l’État. Les RESSOURCES COURTES correspondent, soit à…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm Le diagramme de flux monétaires Exemples de diagrammes de flux monétaires Premières conclusions extrait . Les principes de l’analyse des flux monétaires . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm . Les deux principales méthodes d’analyse financière . Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation . Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm .. Le diagramme de…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…évolutifs ». En quoi ces appartements intéressent-ils au premier chef les bailleurs sociaux mais aussi les Groupes de Protections Sociales et plus généralement tous ceux qui participent à la « Silver économie » c’est-à-dire à l’économie dédiée à l’avancée en âge de nos sociétés ? Christophe ZELLER : VIVALIB travaille sur la conception et la réalisation d’appartements évolutifs sociaux, situés…

VEFA et usufruit

VEFA et usufruit

les plafonds de ressources – les plafonds de loyers. Le contrat de location de ces logements avec convention d’usufruit doit donc être adapté dans ses conditions générales. Par exemple, rappeler aux articles du bail concernant : – l’« objet », les conditions juridiques dans lesquelles est conclu le bail (articles L – à L – du CCH) – la «…

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

…taille optimum. Enfin, il paraît prudent de localiser l’usufruit sur différentes communes. À contrario, il faut éviter de concentrer l’usufruit sur les mêmes communes parce que surviendra à terme la problématique du relogement des locataires sur ces communes, notamment si l’offre est insuffisante. L’usufruit locatif social est donc un travail d’orfèvre, que ce soit sur le plan financer, social et…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…prix de vente des logements. éventuel de l’aide publique (bonifications et Seules sont concernées les cessions d’immeubles de rapport, et les terrains les supportant, qui ne rentrent pas dans le cadre des opérations habituelles de vente et d’accession à la propriété. Si la différence demeure positive, on parle de surplus ou de plus-value nette comptable. Les surplus dégagés par les

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

Conséquences de la comptabilisation par composants sur la maintenance du patrimoine locatif

…sont refacturables au locataire occupant sur justification (refacturation égale aux coûts).  les travaux d’entretien courant et de menues réparations sur locaux et équipements d’usage commun. Ils sont assurés et supportés par le gestionnaire dans le respect des normes, réglementation en vigueur et des règles de l’art. Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm Les

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière La capitalisation des flux monétaires L’actualisation des flux monétaires Le mécanisme de base de l’actualisation Remarques Les hypothèses implicites au mécanisme de l’actualisation Le taux actuariel extrait . Les deux principales méthodes d’analyse financière Il existe au moins deux méthodes, en matière d’analyse financière, permettant de comparer des flux monétaires non disponibles à un…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…o a-t-on pris soin de réintégrer, en « autres fonds propres », les versements reçus sur augmentation de capital, les écarts de conversion de passif, les intérêts compensateurs non étalés… o a-t-on réintégré, en « non valeurs », en emplois, les écarts de conversion de l’actif, les primes de remboursement des obligations, les Pour les SA d’Hlm uniquement. terrains dont…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

les cash-flows ce qui peut éventuellement conduire à supprimer les flux négatifs ; la difficulté algébrique consiste en la présence de plusieurs retournements possibles de signes sur la période si les fonds propres investis sont supérieurs au cash-flow de l’année d’investissement. Ceci est d’autant plus probable que les financements extérieurs mobilisés pour financer ces réinvestissements sont faibles. Ces retournements possibles

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…sont identiques à celles du plan d’amortissement de l’immobilisation amortissable (même durée notamment) l’immobilisation subventionnée n’est pas amortissable (terrain) : la subvention est alors transférée – soit sur la durée d’amortissement de l’immeuble construit sur ce terrain (Offices d’Hlm et OPAC) – soit en fonction du nombre d’années pendant lesquelles les immobilisations non amortissables acquises ou créées au moyen de…

Le démembrement social de propriété

Le démembrement social de propriété

…droit au maintien dans les lieux pour les locataires d’un logement en usufruit locatif social, il est certain que les sorties des locataires devront être anticipées tant par les locataires et les bailleurs sociaux usufruitiers que les nus-propriétaires. Tout d’abord, les systèmes d’information des bailleurs sociaux devront être adaptés pour gérer les délais d’information aux locataires et aux nus-propriétaires. La…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…unissent les deux sociétés. Enfin, les droits sur immobilisations concernent plus précisément les droits des locataires acquéreurs, les droits des locataires attributaires et les droits des affectants. Ces droits constituent l’exacte contrepartie des droits inscrits en immobilisations, à l’actif du bilan. Seuls les emprunts, les intérêts courus et les intérêts compensateurs concernent cette partie de l’ouvrage… Rappel du vocabulaire financier…