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Intérêts compensateurs : dotation aux amortissements
Les intérêts des emprunts Les charges d’intérêts Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt Intérêts et annuités locatifs Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm…
…intérêts compensateurs à répartir imputées en marge sur locatif : Tableau. : Détails du compte « dotations aux amortissements et aux provisions » – Charges financières Le compte de résultat de l’entreprise Hlm montant Dotation aux amortissements des primes de remboursement des obligations Dotation aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir Dotations aux provisions pour risques et charges financières Dotations…
…amortissements techniques (AT) pratiqués d’après les plans initiaux d’amortissements est inférieur au cumul des amortissements financiers (AF) déterminés à partir des tableaux d’amortissement des emprunts et des subventions virées au résultat, majorés des AFCNE, les Instructions Comptables des entreprises Hlm prévoient la constitution obligatoire de dotations exceptionnelles au compte d’amortissements dérogatoires en complément des dotations aux amortissements prévues initialement et…
…amortissements des charges d’exploitation à répartir Autres dotations aux amortissements Dotations aux amortissements des charges financières Dotations aux amortissements exceptionnels Reprises sur amortissements Autres dotations NETTES aux amortissements Dotations aux provisions sur immobilisations Dotations aux provisions sur stocks et en-cours Dotations aux provisions pour créances douteuses Autres dotations aux provisions Dotations aux provisions des charges financières Dotations aux provisions exceptionnelles…
…produits du compte de résultat lorsque, ultérieurement, par le jeu normal des dotations aux amortissements résultant des plans initiaux d’amortissements, l’équilibre entre amortissements techniques et amortissements financiers tendra à se rétablir. La modification des modalités d’amortissement des emprunts, notamment pour les emprunts indexés sur le Livret A des Caisses d’Épargne et non soumis à intérêts compensateurs, peut conduire à une…
…brutes amortissements cumulés au / de l’exercice précédent a dotations de l’exercice diminutions de l’exercice amortissements cumulés au / de l’exercice b c d = a+b-c Baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation Agencements, aménagements de terrains Constructions locatives TOTAL Amortissements dérogatoires Total amortissements comptabilisés (dits techniques) – Issues des tableaux des amortissements et des dépréciations et provisions, les dotations de…
…pas comptabiliser automatiquement une dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires de T car la somme des amortissements courants et des amortissements dérogatoires ne peut dépasser la valeur amortissable : valeur amortissable – amortissements courants – – amortissements dérogatoires – = dotation maximum amortis. dérogatoires En conséquence, la dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires ne sera que de T alors que l’on constate…
…des rapport immeubles de rapport Produits : Reprises sur dépréciations exceptionnelles : Travaux : Amortissement des d’amélioration travaux d’amélioration : Dépréciation des immobilisations corporelles – construction Charges : Dotation aux : Dotation aux amortissements exceptionnels provisions exceptionnelles ? Écritures comptables au // D C Intitulé D C Dotations aux amortissements exceptionnels des immobilisations Amortissement des immobilisations corporelles – immeubles de…
Frais financiers et prix de revient d’une immobilisation locative Principes généraux, calculs et comptabilisation des frais financiers intercalaires Principes généraux des frais financiers intercalaires Exemple de calcul des frais financiers intercalaires Principes généraux de comptabilisation des frais financiers intercalaires Le cas particulier des prêts locatifs aidés avec préfinancement Principes généraux et calculs Exemple de calcul des intérêts intercalaires Principes généraux…
…remboursé, les taux d’intérêts nominaux de l’emprunt forcé sont inférieurs à ceux de l’emprunt naturel pendant les premières échéances annuelles. C’est ce que montre précisément le graphique suivant des taux d’intérêt nominaux à chaque échéance. Les taux d’intérêts nominaux se définissent ici comme le rapport entre les intérêts payés à une échéance et le capital restant dû avant le paiement…
…totalement amorti, puis première dotation aux amortissements dérogatoires correspondant au remplacement du composant : imputation en charges d’une dotation supplémentaire aux amortissements dérogatoires correspondant au deuxième remplacement du composant : fin de l’imputation en produits des reprises sur amortissements dérogatoires. Tableau . : Simulation du passif de l’entreprise Hlm CITADIS Les autres relations entre le bilan et le…
…pour le CIL). Elles sont différentes des intérêts réellement décaissés, soit € pour la CDC et € pour le CIL. La charge financière est donc inférieure de € par rapport aux intérêts payés correspondant à la variation des ICNE entre et ( – = ). Ou frais financiers. Voir les tableaux . et .. Calcul de la dotation aux amortissements…
…Tableau de la dotation aux amortissements des composants DÉTAIL DE LA DOTATION AUX AMORTISSEMENTS n° année composant composant composant composant R composant R composant dotation R am ortissem ent Pour mémoire, le composant est remplacé en avant sa fin d’amortissement qui était théoriquement . Il va donc manquer deux exercices de dotation aux amortissements, l’un pour € et l’autre pour…
…, , , , , , , , , ,taux faciaux en % taux actuariels résiduels en % taux de privation :% du capital restant dû taux de privation : mois d’intérêts taux de privation :% actuarielle taux de privation : intérêts compensateurs. Applications du mécanisme de l’actualisation Taux brut actuariel d’un emprunt = ème conséquence : Les arbitrages Passif/Actif…
…– – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais de gestion dépenses de GE TFPB frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation provision…
…dotation exceptionnelle aux amortissements dérogatoires. Pour l’exercice , l’égalité entre les AT et les AF se présente de la manière suivante : + = amortissements cumulés amortissements dérogatoires + remboursement du capital des emprunts – subventions virées au compte de résultat – amortissements courus et non échus – AT – AF – On constate donc de nouveau une insuffisance d’amortissement…
…résultat exceptionnel Le compte de résultat de l’entreprise Hlm les dotations aux amortissements et aux provisions des charges exceptionnelles : – les dotations immobilisations aux amortissements exceptionnels des – les dotations aux provisions réglementées : amortissements dérogatoires – les dotations aux provisions pour risques et charges exceptionnels – les dotations aux provisions pour dépréciation exceptionnelle… Les autres postes du compte…
…cours d’amortissement, lorsque les intérêts ne sont pas payés un compte de trésorerie, lorsque les intérêts sont payés. Autrement dit, les intérêts comptabilisés en charges d’intérêts ne correspondent généralement pas aux intérêts payés aux prêteurs de capitaux, sauf si la date d’échéance des emprunts correspond exactement à la date de clôture de l’exercice. Voir le paragraphe.. du chapitre suivant. 1…
…taux de référence (% pourannée, % pour la moyenne deannées consécutives) Exercice n- Exercice n- Exercice n moyenne des ratios des derniers exercices a) Capacité d’autofinancement b) + ou – Variation des intérêts compensateurs c) Remboursements d’emprunts locatifs d) Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir e) AUTOFINANCEMENT NET HLM (a + b – c – d) f) Total…
…comme la différence entre les charges comptables et les produits comptables (méthode additive). Les charges comptables sont constituées des dotations aux amortissements et aux provisions, majorées du résultat de l’exercice. Les produits comptables sont constitués des reprises sur provisions et sur amortissements et enfin des quotes-parts de subventions virées au résultat de l’exercice. dotation aux amortissements – quotes-parts de subventions…
…n’est pas tenu compte dans ce tableau des intérêts compensateurs non étalés devant être normalement réintégrés en ressources longues. Ils s’obtiennent par différence entre : o les intérêts compensateurs et différés comptabilisés en dettes financières, au passif o les intérêts compensateurs et différés comptabilisés en charges à répartir sur plusieurs exercices, à l’actif. − il n’est pas non plus tenu…
…immobilisations nettes d’amortissement. Non compris les intérêts compensateurs et différés. Les dettes financières locatives ne comprennent ni les intérêts courus, ni les intérêts compensateurs, ni les concours bancaires courants qui sont des ressources à court terme. Elles ne comprennent pas non plus les dettes Le bilan Hlm : équilibre et structure opérations locatives : financements définitifs, opérations locatives : opérations…
…à la société bénéficiaire de l’apport. De même, la totalité du passif de cette branche doit être transféré : dettes financières (emprunts principaux et complémentaires) attachés aux immeubles transférés dettes financières relatives aux grosses réparations à étaler subventions d’investissement attachées aux immeubles transférés amortissements dérogatoires des immeubles transférés intérêts courus et non échus des emprunts ci-dessus intérêts compensateurs des emprunts…
…encaissements dûs aux loyers des logements ENTRÉES SORTIES décaissements achats exploitation pas toujours égaux aux achats de la période annuités des emprunts pas toujours égaux à la facturation encaissements dûs aux loyers des parkings pas toujours égaux à la facturation situation de trésorerie en fin d’exercice au bilan du dernier jour de la période La situation de trésorerie au début…
…de la manière suivante, en euros : BILAN actif terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net travaux d’amélioration – montant brut – amortissements des travaux d’amélioration travaux d’amélioration – montant net trésorerie totaux passif capitaux propres subventions d’investissement – montant brut – – subventions d’investissement inscrite au…
…résultat de l’exercice Reprises sur provisions réglementées (amortissements dérogatoires) Dotations NETTES aux amortissements des immobilisations locatives Dotations aux provisions pour grosses réparations Reprise sur provisions pour grosses réparations Dotations NETTES aux provisions pour grosses réparations Dotations aux amortissements des charges d’exploitation à répartir Dotations aux amortissements des autres immobilisations (bâtiments administratifs, matériels, mobilier…) Dotations aux amortissements des charges financières (primes…
…avec mention des amortissements courus et non échus : Tableau . : Tableaux de ventilation de postes de passif et d’actif Etat des baux à long terme (baux emphytéotiques, à construction, à réhabilitation) et droits d’usufruit – Actif montant brut amortissement dépréciation baux des opérations locatives et droits d’usufruit baux des bâtiments administratifs Totaux Cohérence avec l’actif montant net =–…
…provisions sur le résultat de l’exercice Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm AVANT DOTATIONS AUX PROVISIONS APRÈS DOTATIONS AUX PROVISIONS BILAN actif BILAN passif actif résultat bénéficiaire avant dotations aux provisions passif résultat bénéficiaire après dotations aux provisions dotations aux provisions pour risques et charges actif immobilisé – actif circulant provisions pour dépréciation d’actif…
…valeur nette comptable nulle à fin , date de la démolition effective. Ceci se traduit par une dotation aux amortissements exceptionnels des immobilisations qui induit une augmentation des charges corrélativement à une diminution de l’actif net (amortissement des immeubles de rapport). Le montant de la dotation aux amortissements exceptionnels pour les exercices , et est donc égal au tiers de…
…et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives financements définitifs, hors remboursements anticipés remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des agencements et aménagements de terrains…
…des amortissements – situation et mouvements de l’exercice. Partant du montant des amortissements cumulés au début de l’exercice pour l’ensemble des immobilisations, ce tableau indique les dotations aux amortissements de l’exercice et les minorations d’amortissement de ce même exercice consécutives aux sorties d’actifs immobilisés et aux reprises exceptionnelles. Contrôle de cohérence à effectuer : les montants d’amortissements cumulés figurant au…
…équilibre et structure L’entreprise Hlm peut aussi utiliser de nombreuses comptabilités dites auxiliaires ainsi que des journaux auxiliaires, le journal général ne comprenant alors que la centralisation mensuelle des écritures portées dans les journaux auxiliaires. Plusieurs journaux auxiliaires peuvent être utilisés : journal des achats journal des investissements journal de facturation journal de banque journal de paie journal des opérations…
…gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : TABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIERTABLEAU D’AMORTISSEMENT FINANCIER annéetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûdatetotauxcapital rembourséintérêts payéséchéancecapital restant dûLE CAS CITADIS : gestion courante Les tableaux financiers d’amortissement : exemple de l’emprunt principal Tableau d’amortissement financier capital rembourséintérêts payéséchances totalesLE CAS CITADIS : gestion courante La prise en compte des charges financières et non des intérêts payés :…
…des États réglementaires IV- qui constituent un inventaire des comptes d’immobilisations. Leurs totaux doivent être nécessairement conformes aux soldes des postes concernés de bilan. Les tableaux A et B des Amortissements de l’Annexe détaillent les mouvements affectant les amortissements d’un exercice. Il s’agit d’augmentations par le biais des dotations aux amortissements de l’exercice. Il peut s’agir aussi de diminutions :…
…l’entreprise Hlm ne procédera plus à des amortissements dérogatoires en cas d’insuffisance d’amortissements techniques et ne constituera plus, en cas de besoin, des réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables. Pour mémoire, les amortissements techniques (AT) sont constitués de l’amortissement cumulé des immeubles, comptabilisé en diminution de l’actif Les amortissements financiers (AF) sont constitués de la somme des…
…capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE TFPB PRODUITS frais financiers CDC frais financiers CIL pénalités remboursement anticipé dotation aux amortissements loyers logements loyers parkings dotation provision pour GE VNC actifs cédés RÉSULTAT – bénéfice…
…légaux. Voir aussi le tableau des résultats de l’entreprise au cours des cinq derniers exercices des documents annuels légaux. Voir aussi les tableaux de rapprochement des amortissements techniques et financiers des documents annuels légaux. Le bilan Hlm : équilibre et structure les titres participatifs, bien qu’appartenant comptablement à la catégorie des emprunts et dettes assimilées, sont reclassés dans la catégorie…
…des intérêts compensateurs () c) Remboursements d’emprunts locatifs () d) Dotations aux amortissements des intérêts compensateurs à répartir () e) AUTOFINANCEMENT NET HLM (a + b – c – d) f) Total des produits financiers () g) Total des produits d’activité () h) Récupération des charges locatives () i) Dénominateur du ratio d’autofinancement net HLM (f + g – h)…
…de l’équilibre entre amortissements techniques et amortissements financiers ainsi que la cohérence avec les fiches de situation financière et comptable impliquent donc nécessairement de reclasser les emprunts en cas de sortie des immobilisations. … Consolidation des intérêts intercalaires La comptabilisation des immobilisations par composants La capitalisation ou consolidation des intérêts intercalaires d’un emprunt (intérêts de préfinancement) constitue un complément d’emprunt…
…tableau des amortissements – situation et mouvements de l’exercice. Partant du montant des amortissements cumulés au début de La comptabilisation des immobilisations par composants l’exercice pour l’ensemble des immobilisations, ce tableau indique les dotations aux amortissements de l’exercice et les minorations d’amortissement de ce même exercice consécutives aux sorties d’actifs immobilisés et aux reprises exceptionnelles. Contrôle de cohérence à effectuer…
…les déficits fonciers (qui ne proviennent pas d’intérêts d’emprunt) qu’il subit dans la limite annuelle de €. La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. AU CAS PARTICULIER DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE Le nu-propriétaire peut…
…localisé à l’actif. Nous verrons ultérieurement qu’il est néanmoins possible de retenir en capitaux permanents la part des intérêts compensateurs non étalés. Le bilan Hlm : équilibre et structure Après reclassement par degrés d’exigibilité croissante de ces diverses composantes des dettes financières, on peut définir la notion de capitaux permanents comme la somme des capitaux propres et des dettes financières…
…toutes inscrites à l’actif. Il en est de même pour les financements externes encaissés (égaux aux financements contractés eux-mêmes égaux aux financements externes prévisionnels actualisés) tous inscrits au passif du bilan. Pour les opérations terminées non soldées et en cours de réalisation, le montant des fonds propres à investir prévisionnellement est aussi lu directement en colonne « besoin » et…
…la suivante : travaux d’entretien des couvertures et traitement des charpentes travaux d’entretien des descentes d’eaux usées et pluviales travaux de peinture des façades, traitement, nettoyage (hors ravalement avec amélioration) travaux de réparation des menuiseries travaux de peinture des parties communes et menuiseries travaux de remplacement des équipements intérieurs des logements occupés ou de…
…sont croissants, de % point de taux d’intérêt sur la période, soit encorepoints de base. Les taux d’intérêts faciaux ou nominaux (taux exprimé en % applicable pour une année entière à un capital donné) sont donc multiples et croissants. Le taux de rendement actuariel ou taux actuariel Le taux effectif global d’un emprunt C’est le taux actuariel de l’emprunt…
…le biais des flux monétaires intermédiaires, soit par le biais du taux d’actualisation. Le taux d’actualisation t est un taux d’intérêt composé, exprimé en pourcentage annuel. Ce taux d’actualisation t est supposé rester constant durant toute la durée de l’opération financière. Ceci suppose donc que les intérêts perçus ou payés seront replacés au taux initial d’actualisation tout au long…
…soumis aux règles de la comptabilité publique, applicables à compter du er janvier , sont régis Ainsi qu’aux Fondations d’Hlm et aux Sociétés Coopératives d’Hlm. Cet avenant traite de la comptabilisation des intérêts compensateurs définis par les dispositions de l’article de la loi n° – du juillet et de la réserve des plus-values sur cessions immobilières prévue à l’article L…
…(OPHlm) et des Offices Publics d’Aménagement et de Construction (OPAC) soumis aux règles de la comptabilité publique, applicables à compter du er janvier , sont régis Ainsi qu’aux Fondations d’Hlm et aux Sociétés Coopératives d’Hlm. Cet avenant traite de la comptabilisation des intérêts compensateurs définis par les dispositions de l’article de la loi n° – du juillet et de la…
…les intérêts compensateurs reclassés ici en « autres fonds propres » et à la condition que les intérêts compensateurs comptabilisés en charges à étaler à l’actif soient eux-mêmes reclassées en « non-valeurs ». en revanche, les dettes financières incluent le capital restant dû des emprunts à moyen et long terme dont l’échéance finale est inférieure à un an …
…capital et, € d’intérêts L’acquéreur doit supporter la différence, soit, € d’échéance d’emprunt dont , € de capital et, € d’intérêts. . Les accessoires à la vente du bien immobilier Césure des échéances d’emprunts et de tous les autres contrats d’exploitation Une régularisation entre les parties est donc nécessaire. Si le prêteur de capitaux appelle la totalité de l’échéance…
