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Intérêts sur opérations locatives

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts

Les intérêts des emprunts Les charges d’intérêts Les intérêts courus et non échus au passif Les intérêts compensateurs Le mécanisme financier des intérêts compensateurs Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges différées Les intérêts compensateurs comptabilisés en charges d’exploitation Comptabilisation des intérêts compensateurs en cas de remboursement anticipé de l’emprunt Intérêts et annuités locatifs Les intérêts compensateurs et l’autofinancement net Hlm…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif – inscrites au résultat totaux partiels amortissements des baux à long terme et droits d’usufruit des opérations locatives remboursements cumulés d’emprunts des opérations locatives financements définitifs, hors remboursements anticipés remboursements d’emprunts courus non échus – opérations locatives – financements définitifs amortissements des agencements et aménagements de terrains…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies opérations de défiscalisation DOM opérations de défiscalisation DOM – emprunts à contracter ———————————————————–> accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d’aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court et moyen termes non affectées…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…de l’exercice. Tableau. : Détails du compte « charges d’intérêts » – Charges financières intérêts comptabilisés Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locativesopérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…Intitulé D C Emprunt CDC Intérêts courus non échus des emprunts Charges d’intérêts des emprunts et dettes des opérations locatives – financement définitif Comptes bancaires courants L’écriture d’inventaire au // est la suivante : D C Intitulé D C Charges d’intérêts des emprunts et dettes des opérations locatives – financement définitif Intérêts courus non échus des emprunts On retrouve le…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…récapitulatif simplifié des dettes financières montants réalisés rembours. cumulés échéances rembours. par anticipation dettes financières nettes =– réserves foncières opérations locatives : crédits-relais, avances opérations locatives : financements définitifs opérations locatives vendues et démolies accession : financement de stocks immobiliers accession : gestion de prêts opérations d’aménageur bâtiments et installations administratifs emprunts à long terme non affectés avances à court…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

dettes financières nettes : opérations locatives : crédits-relais, avances dettes financières réalisées : opérations locatives : financements définitifs constructions et autres immobilisations corporelles en cours montant brut avances et acomptes versés sur immobilisations corporelles en cours – montant brut remboursement par anticipation des emprunts des opérations locatives – financements définitifs totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…et dettes assimilées – réserves foncières – opérations locatives (neuf et amélioration) : crédit relais et avances – opérations locatives (neuf et amélioration) : financement définitif – opérations locatives démolies ou cédées – grosses réparations – accession à la propriété (crédit relais et préfinancement) – accession à la propriété (gestion de prêts) – opérations d’aménagement – autres destinations état récapitulatif…

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

La règle de l’équilibre des amortissements techniques et financiers des opérations locatives

échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés échéances remboursements anticipés b c d e f=b+d g=c+e montants nets au bilan h=a-f-g Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

ANTÉRIEURS EXERCICE CUMUL AU / Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locativesopérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts Dépôts reçus Participation des salariés aux résultats de l’entreprise Intérêts

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locativesopérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Structure (administratif, équipements…) Long terme non affecté ( ans de durée initiale) Court-moyen terme non affecté (- ans de durée initiale) Total Partant de…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

son rythme de croissance. Les charges financières représentent en moyenne % du total des charges du compte de résultat. Les charges d’intérêts doivent distinguer, au minimum : les intérêts sur opérations locatives : crédits-relais et avances les intérêts sur opérations locatives : financements définitifs les intérêts compensateurs et à paiement différé les intérêts de préfinancements consolidables les intérêts sur opération…

L’amortissement des immobilisations par composants

L’amortissement des immobilisations par composants

– crédits relais et avances Opérations locatives – financements définitifs Opérations locatives sorties de l’actif Accession – financement stocks immobiliers Accession – gestion de prêts Opérations d’aménageur Autres destinations Total emprunts Dépôts et cautionnements reçus Participation des salariés aux résultats Intérêts courus non échus intérêts compensateurs TOTAL DETTES FINANCIÈRES (passif bilan) Ce tableau des natures d’affectation des dettes financières reprend…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

Opérations locatives – crédits relais Opérations locatives – financements définitifs Opérations locativesopérations démolies ou cédées Grosses réparations étalées en charges à répartir Accession – crédits relais, avances, préfinancements Accession – emprunts consolidés, gestion de prêts Opérations d’aménagement Autres destinations Total emprunts financières relatives aux opérations d’aménagement ni celles relatives aux opérations d’accession à la propriété : crédits relais….

L’état récapitulatif des dettes financières

L’état récapitulatif des dettes financières

relais – avances) …. Opérations locatives – (financement définitif) …. Opérations locatives démolies ou cédées (financements définitifs) …. Composants locatifs sortis de l’actif … Accession à la propriété (financement de stock immobilier) … Accession à la propriété (gestion de prêts) … Opérations d’aménageur … Autres destinations AU COURS DES EXERCICES ANTÉRIEURS réalisations diminutions AU COURS DE L’EXERCICE REMBOURSEMENTS OPÉRÉS TOTAL…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…participatifs pour les SA d’Hlm − les intérêts courus et non échus c’est-à-dire qui les intérêts qui seront dus en totalité au cours de l’exercice suivant et qui sont donc courus et non échus au / de l’exercice − les intérêts compensateurs, en voie d’extinction, sont utilisés pour enregistrer le montant des intérêts compensateurs calculés pour les contrats de prêt…

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les emplois longs L’évaluation de l’actif immobilisé Composition de l’actif immobilisé Les différentes valeurs de l’actif immobilisé Les immobilisations locatives Hlm Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations extrait…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

été investis ou qui seront investis dans les opérations locatives (et bâtiments administratifs) ou encore le montant des investissements – « approche emplois » – actuellement non financés ou qui ne seront pas financés par des ressources externes. Pour les opérations soldées, le montant des fonds propres investis définitivement dans les opérations est apprécié directement à partir des fiches récapitulatives…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…phase de FAISABILITE opérations présentées : – logements – garages opérations acceptées en phase d’ENGAGEMENT : – logements – garages opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en FAISABILITE opérations ont été refusées opération a été représentée et acceptée en FAISABILITE opérations ont été acceptées immédiatement et sont passées en ENGAGEMENT opérations ont été refusées opérations ont été représentées…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…les années antérieures, des déficits d’exploitation importants (reports à nouveau négatifs indiquant des résultats déficitaires cumulés) ? n’y-a-t-il pas un sous-financement structurel des opérations locatives ? Tous les emprunts ont-ils été mobilisés sur les opérations terminées non soldées (prêts de fin de chantier) ou en cours ? Toutes les subventions ont-elles été mobilisées (construction neuve, opérations d’amélioration) ? l’entreprise Hlm…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

devra donc observer pour ces opérations terminées et soldées la part des fonds propres investis à l’origine dans ces opérations locatives qui correspond à la différence entre le prix de revient total et le total des financements extérieurs (emprunts contractés et subventions notifiées). En ce qui concerne les opérations terminées mais non soldées, c’est à dire les opérations pour lesquelles…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM Les immobilisations locatives en cours de construction Les immobilisations locatives achevées Les terrains Les constructions locatives Les autres immobilisations corporelles Les informations complémentaires sur les immobilisations Conséquences de la comptabilisation par composants sur les ressources longues de l’entreprise HLM Les subventions d’investissement Les différentes subventions de l’entreprise Hlm L’enregistrement des subventions au passif du bilan Le…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

et terrains en cours d’aménagement, opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition, réhabilitation, revente, constructions de maisons individuelles…) – immeubles achevés (lotissements et terrains aménagés, opérations groupées, constructions neuves, opérations d’acquisition, réhabilitation, revente, constructions de maisons individuelles, immeubles temporairement loués…) – immeubles acquis par résolution de vente ou d’adjudication – Sociétés Civiles Immobilières (opérations en cours et opérations achevées) états des…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…immeubles en cours : – lotissements et terrains en cours d’aménagement – opérations groupées, construction neuve – opérations d’acquisition, de réhabilitation, de revente – construction de maisons individuelles Uniquement pour les SA d’Hlm. Les terrains acquis pour supporter des immeubles locatifs sont enregistrés en immobilisations corporelles. Voir l’état des stocks et des opérations d’accession à la propriété des états réglementaires….

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…l’exercice – Le remboursement du capital des emprunts dont il est question ici et qui permet de calculer l’autofinancement net Hlm correspond plus généralement aux emprunts finançant les immobilisations locatives correspondant à la rubrique . « opérations locatives – financement définitif et composants sortis de l’actif » et . « immobilisations locatives démolies ou cédées » de l’état récapitulatif des…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm La fiscalité générale des entreprises Hlm L’impôt sur les sociétés La taxe professionnelle La taxe foncière sur les propriétés bâties La TVA sur les recettes d’exploitation La taxe sur les salaires La fiscalité des opérations de construction Régime fiscal des acquisitions de biens Régime fiscal des opérations de construction Régime fiscal des opérations

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…: la rubrique . « Opérations locatives : financements définitifs », la rubrique . « Immobilisations locatives démolies ou cédées : financements définitifs » et enfin la rubrique . « Composants locatifs sortis de l’actif ». Les autofinancements courant et net ne tenaient compte exclusivement que de la rubrique .. On constate maintenant, avec la nouvelle instruction comptable de ,…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…III). Comptabilisation des subventions d’investissement, augmentation des dettes financières locatives, augmentation des immobilisations corporelles… Fvoir Fiche – État récapitulatif des emprunts de l’État IV- États des dettes financières. Opérations locatives – financements définitifs montants réalisés au cours de l’exercice Nature de l’activité Existence d’une activité de gestion de prêts Principaux repères comptables Impacts comptable et financier de l’activité de l’activité…

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…économiques sont des opérations financières qui se traduisent par une suite de flux monétaires : – opérations financières à court et moyen termes : placements de trésorerie (dépôt à terme, achat de bons du Trésor…)ou emprunts à court terme (préfinancement, portage foncier, crédit de trésorerie, crédit-relais…) – opérations financières à long terme : emprunts pour financer des investissements immobiliers locatifs,…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…transférées (quotes-parts de subventions virées au résultat) et les subventions nettes en retenant la même typologie de destinations que celles des emprunts. Tableau. : Classement des subventions d’investissement par destinations SUBVENTIONS D’INVESTISSEMENT montants bruts quotes-parts virées au résultat montants nets = – Réserves foncières Opérations locatives – crédits relais, avances, préfinancements Opérations locatives – financements définitifs Opérations locativesopérations

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…déficits d’exploitation récurrents importants (reports à nouveau négatifs indiquant des résultats déficitaires cumulés) ?  n’y-a-t-il pas un sous-financement structurel des opérations locatives ? Tous les emprunts ont-ils été mobilisés sur les opérations terminées non soldées (prêts de fin de chantier) ou en cours ? Toutes les subventions ont-elles été mobilisées (construction neuve, acquisition-amélioration…) ?  l’entreprise Hlm n’a-t-elle pas…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…ce flux et servent de base au calcul des intérêts simples de la période suivante et ainsi de suite jusqu’à la date du dernier flux. L’action de rajouter les intérêts au flux se nomme capitalisation. On parle aussi d’anatocisme, du grec ana qui marque la répétition et tokos les intérêts. Schéma . : Mécanisme de la capitalisation des flux monétaires…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

à la société bénéficiaire de l’apport. De même, la totalité du passif de cette branche doit être transféré : dettes financières (emprunts principaux et complémentaires) attachés aux immeubles transférés dettes financières relatives aux grosses réparations à étaler subventions d’investissement attachées aux immeubles transférés amortissements dérogatoires des immeubles transférés intérêts courus et non échus des emprunts ci-dessus intérêts compensateurs des emprunts…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…et bilan des entreprises Hlm et les mouvements comptables successifs qui en découlent. Seules sont analysées les relations présentant une certaine spécificité par rapport aux entreprises des autres secteurs d’activité : les emprunts Hlm et leurs avatars tels que les intérêts compensateurs les subventions d’investissement les immobilisations locatives et leurs amortissements la maintenance du patrimoine locatif le système de provisionnement…

Corrections des tests

Corrections des tests

…qui en découlent. Seules sont analysées les relations présentant une certaine spécificité par rapport aux entreprises des autres secteurs d’activité : les emprunts Hlm et leurs avatars tels que les intérêts compensateurs les subventions d’investissement les immobilisations locatives et leurs amortissements la maintenance du patrimoine locatif le système de provisionnement des entreprises Hlm les ventes d’immeubles locatifs les démolitions d’immeubles…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…flux monétaires Les entreprises Hlm – Offices Publics de l’Habitat, SA d’Hlm, Coopératives d’Hlm…- et autres sociétés immobilières locatives telles que les Sociétés d’Économie Mixte (SEM) réalisent dans le cadre de leurs diverses activités, comme n’importe quelle autre entreprise, des opérations financières qui se traduisent généralement par une suite de flux monétaires. Par opérations financières, on entend le plus souvent…

La comptabilisation des immobilisations par composants

La comptabilisation des immobilisations par composants

la location (immobilisations locatives) des entreprises Hlm doivent être comptabilisés pour leur prix de revient. Il en résulte que la valeur d’entrée ou valeur brute des immobilisations locatives dans le patrimoine Hlm s’effectue au prix de revient qui est :  soit le coût d’acquisition ou la valeur d’apport pour les biens acquis à titre onéreux  soit le coût…

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

La maintenance du patrimoine locatif Hlm

…Remboursements d’emprunts locatifs – financements définitifs (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, opérations locatives cédées ou démolies (hors remboursements anticipés) Remboursements d’emprunts, grosses réparations à répartir (hors remboursements anticipés) Autres remboursements d’emprunts (non affectés, structure… hors remboursements anticipés) = CASH-FLOW HLM (positif) PASSIF – – augmente les emplois augmente les ressources augmente les ressources augmente les emplois X X X X…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…a) n Les opérations réalisées au titre du service d’intérêt général défini à l’article L – du CCH sont celles relatives au secteur locatif et au secteur de l’accession à la propriété ainsi que les services accessoires à ces opérations. avec « a » le taux d’actualisation, exprimé en % et fixe sur la durée de l’usufruit. Soit encore :…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…capital et, € d’intérêts L’acquéreur doit supporter la différence, soit, € d’échéance d’emprunt dont , € de capital et, € d’intérêts. . Les accessoires à la vente du bien immobilier  Césure des échéances d’emprunts et de tous les autres contrats d’exploitation Une régularisation entre les parties est donc nécessaire. Si le prêteur de capitaux appelle la totalité de l’échéance…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…financières directes ou indirectes : rallongement des délais d’attribution des logements, majoration du prix de revient des opérations, augmentation des délais administratifs, diminution des loyers, pesée sur l’évolution des loyers… Voir le paragraphe .. « L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison » ci-avant. On peut aussi s’interroger sur le statut financier des subventions : capitaux…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…la défiscalisation – puis sur une fiche récapitulative concernant exclusivement les opérations locatives dédiées à la défiscalisation -, car le traitement du besoin de fonds propres est comptablement spécifique. En effet, pour financer cet investissement, la structure de portage va verser à l’entreprise le montant de l’avantage fiscal rétrocédé (AFR) imputé au crédit d’un compte d’actif d’immobilisations financières tel que…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…antérieure à l’année de construction ou à l’année d’achat. Les entreprises Hlm ont souvent négligé l’importance de ces décaissements passés dans l’analyse financière de leur projet d’investissement. Il faut souligner que les règles comptables y contribuent largement puisqu’il est interdit de tenir compte des coûts de portage du foncier non bâti (réserves foncières et opérations préliminaires) dans le prix de…