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Investissement

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

montant initial de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement,…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

l’analyse. Il existe en effet deux autres types de flux d’investissements à prendre en compte : les investissements antérieurs à l’investissement initial proprement dit et les investissements postérieurs réalisés au cours de la durée de vie de l’immeuble. Tout d’abord, un projet d’investissement immobilier locatif peut avoir donné lieu à des décaissements antérieurs à l’investissement I. Ces flux concernent essentiellement…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement, correspondant à…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

d’investissement à la condition que la somme algébrique du besoin de fonds propres induit par le réinvestissement et du cash-flow d’exploitation ne conduise pas à un flux financier négatif. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La réflexion sur la durée de vie de l’investissement immobilier locatif est la même que celle développée précédemment pour la rentabilité économique des investissements immobiliers….

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

locatif sous forme de revenus bruts réels. ► Temps de retour de l’investissement MRB MRB = = ans soit encore : MRB = = ans . Il faut donc ans de revenus bruts réels annuels pour récupérer le prix de revient de l’investissement ( × .% = %). Le prix de revient de l’investissement représente donc années de revenus bruts…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

méthode. Exemple Le projet d’investissement suivant présente les flux monétaires d’investissement et d’exploitation suivants sur une durée de vie de l’investissement de ans. années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – – – a : taux d’actualisation souhaité pour la durée de vie de l’investissement = % On remarquera en tout premier lieu que l’on se trouve en présence d’une série de…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

euro investi. Il correspond à la valeur actuelle des revenus nets générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Indice de profitabilité I : montant total de l’investissement RNt : montant du revenu net attendu de l’investissement pour la période annuelle t (en fin de période). n : nombre de revenus nets annuels…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

:  d’être simple à construire et à comparer  d’exclure les investissements dont la VAN est négative. Exemple Soit projets d’investissements A et B dont les flux monétaires sont les suivants : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation Le taux d’actualisation exigé pour la durée de vie de l’investissement = % Les…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

distincts d’analyse. Exemple Considérons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Ce projet d’investissement peut-il être accepté par l’entreprise ? Cet exemple illustre l’existence possible de TRI multiples sachant qu’il y a au moins…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers….

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

d’équilibre en produits exceptionnels. Les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif du bilan en tant que ressources longues de l’entreprise Hlm. Les subventions d’investissement, objet de l’analyse, sont de deux types :  les subventions d’équipement obtenues auprès de l’État (subventions liées à l’investissement locatif accompagnant les emprunts réglementés finançant la construction neuve et l’amélioration) et auprès des collectivités locales,…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…de comptabilisation par composants des constructions (plus de travaux d’amélioration ou de réhabilitation) INSTRUCTION COMPTABLE DE Au niveau du bilan : confirmation du traitement des subventions d’investissement affectées par composants si significative subventions d’investissement provisions réglementées Emprunts & dettes financières diverses immobilisations financières en-cours Fournisseurs débiteurs ACTIF CIRCULANT immobilisations corporelles en cours Stocks et Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport — capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GEclient acheteur client acheteur – – —emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

au compte de résultat sur ans). Il faut enfin noter qu’aucun mouvement de trésorerie n’intervient dans le mécanisme des quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat. Pour terminer, et contrairement aux emprunts, les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif dès leur notification, l’encaissement intervenant le plus souvent ultérieurement. En l’absence de notification préalable, les subventions d’investissement sont comptabilisées directement au…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt … extrait SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…terme, et en les minorant des besoins de financement interne des activités d’investissement locatif, d’investissement de structure, d’investissement en immobilisations financières et enfin en gestion de prêts : ces activités ont la rotation la plus longue dans l’entreprise Hlm  puis ensuite calcul du fonds de roulement à long terme en majorant l’excédent de capitaux propres des autres ressources à…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété Fiscalité de l’investissement en nue-propriété Investissement en nue-propriété et impôt de plus-value La déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire Les grosses réparations ou les dépenses d’entretien et de réparation effectivement supportées par le nu-propriétaire Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété L’Impôt de Solidarité sur la Fortune…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…montant brut + entrée du nouveau composant – amortissements des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – subventions d’investissement – montant brut -sortie du composant – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR + sortie du composant – quote-part virée subventions d’investissement – montant net emprunts – montant brut…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…bâti – provision pour dépréciation reprise sur provision pour dépréciation – vente du terrain – capitaux propres report à nouveau résultat de l’exercice subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions virée au CR suite à la démolition terrain bâti immeubles de rapport subventions d’investissement. Disparition de amortissements dérogatoires – reprise…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – subventions d’investissement – montant brut – sortie du composant – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR + sortie du composant – quote-part virée subventions d’investissement – montant net emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts –…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…est de .%. Ce taux est calculé à partir de la fonction TRI d’Excel de Microsoft. Si l’on tient compte des subventions d’investissement associées aux investissements ou aux financements de ces investissements, il est possible de calculer le taux actuariel de la dette financière bonifié par les subventions nettes reçues inscrites au passif du bilan. Dans ce cas présent, les…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse :  d’investissements amélioration…) (construction nouveaux  des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant,  et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…terrain bâti – immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport – – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur – –…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de revient de l’opération. Ils sont directement comptabilisés en charges financières du compte de résultat. Tableau . : Les dépenses préliminaires (colonnes activées) PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…première année de location (//) BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…dépenses réglées. Pour clore la présentation sommaire des fiches de situation financière et comptable, notons qu’il existe types de fiches de situation financière et comptable :  Les fiches individuelles d’opérations, ouvertes pour chaque opération d’investissement, permettant le suivi exhaustif de l’investissement et de son financement. Tout investissement assorti de financements externes doit faire l’objet d’une fiche d’opération spécifique. À…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…net – capital subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

entreprises Hlm. Ces projets sont en effet :  des investissements matériels (investissements corporels : majoritairement construction et aménagement d’ensembles immobiliers locatifs) en opposition aux investissements immatériels (investissements incorporels : fonds de commerces, marques, formation, logiciels, recherche et développement…) beaucoup plus marginaux  des investissements de capacité correspondant en général au développement et à l’expansion du patrimoine locatif pour répondre…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…nette comptable (VNC) Si l’on revient aux fondamentaux de l’analyse financière, on a vu précédemment que pour une opération économique ou financière : Emplois = Ressources Appliqué à un investissement immobilier locatif, on peut en déduire que : I = D + S + FP avec : E R I = montant de l’investissement, somme des coûts de construction et…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…ci-dessus : n VAN = – f + fi (+ t) i i= = soit encore : n f = fi (+ t) i= i Exemple : investissement industriel f : montant du flux = – € : il s’agit de l’investissement de départ f : montant du flux = € : il s’agit du flux monétaire généré par l’investissement

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…rapport – montant net capital report à nouveau résultat de l’exercice – – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…PROPRES subventions d’investissement situation nette immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régulari-sation capital et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Produits constatés d’avance Plusieurs compléments d’informations compréhension de ce bilan comptable : s’imposent pour DETTES D’EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…ACTIF PASSIF terrain bâti immeuble rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport – – Client acheteur client acheteur – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts –…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…dérogatoires – provision pour charges provision pour démolition – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû intérêts courus non échus trésorerie total actif – – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (éléments ne comportant pas de contrepartie financière) à minorer l’EBE des remboursements courants d’emprunts locatifs, quand il s’agit de financements définitifs, uniquement pour la part « capital » puisque les intérêts sont déjà déduits de l’EBE. Non compris les remboursements anticipés des emprunts locatifs. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Pour…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…immobilisations corporelles grevées de droits – montant net résultat de l’exercice immobilisations financières nettes amortissements dérogatoires frais d’établissement – montant net provision spéciale de réévaluation autres immobilisations incorporelles montant net titres participatifs bâtiments administratifs et installations générales, agencements et aménagements des constructions – montant net subventions nettes d’investissement immobilisations en cours (terrains, VRD, constructions, travaux d’amélioration…) différences de conversion au…

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

L’amortissement des immobilisations locatives Hlm

…en totalité ou dans de très fortes proportions, par des ressources externes (emprunts et dans une moindre mesure subventions d’investissement) qui génèrent des flux de remboursements de capital emprunté dans des proportions proches de celles de l’amortissement. Point n’est besoin de faire l’exégèse de tout ce qui a était écrit sur l’amortissement. Aussi, nous bornerons-nous à rappeler la définition de…