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Investissement : de structure

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

montant initial de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement,…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

l’analyse. Il existe en effet deux autres types de flux d’investissements à prendre en compte : les investissements antérieurs à l’investissement initial proprement dit et les investissements postérieurs réalisés au cours de la durée de vie de l’immeuble. Tout d’abord, un projet d’investissement immobilier locatif peut avoir donné lieu à des décaissements antérieurs à l’investissement I. Ces flux concernent essentiellement…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement, correspondant à…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

d’investissement à la condition que la somme algébrique du besoin de fonds propres induit par le réinvestissement et du cash-flow d’exploitation ne conduise pas à un flux financier négatif. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La réflexion sur la durée de vie de l’investissement immobilier locatif est la même que celle développée précédemment pour la rentabilité économique des investissements immobiliers….

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

attention aux caractéristiques d’exploitation des immeubles locatifs. Ce risque est d’autant plus sérieux que le marché immobilier est fragmenté. En conséquence, ce taux doit être comparé avec des investissements de même nature ou des investissements pour lesquels les dépenses d’exploitation représentent la même proportion de revenus ; autrement dit pour des immeubles dont la structure de financement et de dépenses…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers….

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

pas des retards systématiques dans la mobilisation des financements par rapport aux dépenses ? les dotations aux amortissements des constructions sont-elles suffisantes pour rembourser le capital des emprunts et couvrir les quotes-parts annuelles de subventions d’investissement virées au résultat ? les immobilisations de structure, notamment les bâtiments administratifs, n’ont-elles pas été exclusivement autofinancées ? N’y-a-til pas trop d’immobilisations de structure

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

:  d’être simple à construire et à comparer  d’exclure les investissements dont la VAN est négative. Exemple Soit projets d’investissements A et B dont les flux monétaires sont les suivants : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation Le taux d’actualisation exigé pour la durée de vie de l’investissement = % Les…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

distincts d’analyse. Exemple Considérons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Ce projet d’investissement peut-il être accepté par l’entreprise ? Cet exemple illustre l’existence possible de TRI multiples sachant qu’il y a au moins…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

masses bilantielles d’une entreprise Hlm extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche globale. Les équilibres du bilan Hlm. La structure comparée du bilan Hlm. Les points-clés du bilan Hlm. Le calcul des fonds de roulement Le bilan Hlm : équilibre et structure. Le bilan Hlm : approche…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…de comptabilisation par composants des constructions (plus de travaux d’amélioration ou de réhabilitation) INSTRUCTION COMPTABLE DE Au niveau du bilan : confirmation du traitement des subventions d’investissement affectées par composants si significative subventions d’investissement provisions réglementées Emprunts & dettes financières diverses immobilisations financières en-cours Fournisseurs débiteurs ACTIF CIRCULANT immobilisations corporelles en cours Stocks et Créances d’exploitation (locataires, acquéreurs, emprunteurs, organismes…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

d’équilibre en produits exceptionnels. Les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif du bilan en tant que ressources longues de l’entreprise Hlm. Les subventions d’investissement, objet de l’analyse, sont de deux types :  les subventions d’équipement obtenues auprès de l’État (subventions liées à l’investissement locatif accompagnant les emprunts réglementés finançant la construction neuve et l’amélioration) et auprès des collectivités locales,…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…terme, et en les minorant des besoins de financement interne des activités d’investissement locatif, d’investissement de structure, d’investissement en immobilisations financières et enfin en gestion de prêts : ces activités ont la rotation la plus longue dans l’entreprise Hlm  puis ensuite calcul du fonds de roulement à long terme en majorant l’excédent de capitaux propres des autres ressources à…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de bilan de la SA Hlm CITADIS de la manière suivante : Et accessoirement, dans cet exemple, de l’activité de prêteur. Le bilan Hlm : équilibre et structure EMPLOIS LONGS montants RESSOURCES LONGUES SITUATION NETTE immobilisations de structure BESOIN DE FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE SITUATION NETTE APRÈS FINANCEMENT DES IMMOBILISATIONS DE STRUCTURE immobilisations locatives nettes immobilisations locatives en cours…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

L’organisation comptable Hlm

L'organisation comptable Hlm

classes de comptes) l’analyse plus ou moins développée de ces opérations, au sein de chacune des classes, par l’utilisation d’une structure décimale de comptes. Tableau. : Exemples de structure décimale de comptes Le bilan Hlm : équilibre et structure n° de compte Désignation du compte Classe des comptes d’immobilisations Immobilisations corporelles Constructions Immeubles de rapport n° de compte Désignation du…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…   Le bilan Hlm : équilibre et structure des dispositifs d’autocontrôle Le bilan Hlm : équilibre et structure. Principes, règles et obligations du Plan Comptable Général Le Plan Comptable de , qui a donné naissance au Plan Comptable Général de actuellement en vigueur, a été révisé en vue d’atteindre trois objectifs fondamentaux : uniformiser les comptabilités des pays…

Corrections des tests

Corrections des tests

Corrections des tests extrait Le bilan Hlm : équilibre et structure. Réglementation et organisation comptables Hlm. La réglementation comptable applicable aux entreprises Hlm. Principes, règles et obligations du Plan Comptable Général. Le système de la comptabilité générale. L’organisation comptable Hlm. Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm Le bilan Hlm : équilibre et structure. La réglementation comptable applicable aux entreprises…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport — capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GEclient acheteur client acheteur – – —emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

au compte de résultat sur ans). Il faut enfin noter qu’aucun mouvement de trésorerie n’intervient dans le mécanisme des quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat. Pour terminer, et contrairement aux emprunts, les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif dès leur notification, l’encaissement intervenant le plus souvent ultérieurement. En l’absence de notification préalable, les subventions d’investissement sont comptabilisées directement au…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

fonds propres induit par les investissements immobiliers locatifs et les investissements de structure seuls impactés en haut de bilan, les autres rubriques étant identiques au schéma de base de l’évaluation du FRNG. Il porte la caractéristique d’être « explicite » dans la mesure où, d’une part le besoin de fonds propres généré à l’origine par les investissements locatifs apparaît clairement…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…n° : Ressource ou emploi ? Déterminer si les situations économiques décrites ci-dessous constituent une ressource R, un emploi E ou éventuellement ni l’un ni l’autre. Un investissement représenté par l’achat d’un terrain nu Une augmentation du découvert bancaire obtenu auprès de la Caisse d’Épargne Transformer une partie des emprunts % logement en subventions d’investissement Rentrer des espèces dans la…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…net – capital subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

structure simplifiée d’une fiche de situation financière et comptable construite et structurée autour de deux axes :  un premier axe, constituant ensembles élémentaires, relatif aux prévisions actualisées d’investissements (emplois) et de financements (ressources) : il s’agit des colonnes à du tableau . ci-dessous  un second axe, constituant autres ensembles élémentaires, relatif à la situation financière de l’opération qui…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…première année de location (//) BILAN AU // ACTIF PASSIF terrain bâti immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…montant brut + entrée du nouveau composant – amortissements des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – subventions d’investissement – montant brut -sortie du composant – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR + sortie du composant – quote-part virée subventions d’investissement – montant net emprunts – montant brut…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…des immeubles de rapport + sortie du composant – amortissement immeubles de rapport – montant net – – subventions d’investissement – montant brut – sortie du composant – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR + sortie du composant – quote-part virée subventions d’investissement – montant net emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts –…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…bâti – provision pour dépréciation reprise sur provision pour dépréciation – vente du terrain – capitaux propres report à nouveau résultat de l’exercice subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions virée au CR suite à la démolition terrain bâti immeubles de rapport subventions d’investissement. Disparition de amortissements dérogatoires – reprise…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse :  d’investissements amélioration…) (construction nouveaux  des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant,  et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…terrain bâti – immeubles de rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net immeubles de rapport – – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur – –…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…rapport – montant net capital report à nouveau résultat de l’exercice – – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de revient de l’opération. Ils sont directement comptabilisés en charges financières du compte de résultat. Tableau . : Les dépenses préliminaires (colonnes activées) PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Financements Investissements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X…

Les immobilisations locatives HLM

Les immobilisations locatives HLM

, % Précisions sur la décomposition :  les pourcentages relatifs au chauffage ne s’additionnent pas et dépendent du mode de chauffage utilisé dans l’immeuble  tous les coûts non identifiés en tant que composants sont inclus dans le composant « structure et ouvrages assimilés »  certains coûts peuvent être rattachés au composant « structure et ouvrages assimilés »…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

entreprises Hlm. Ces projets sont en effet :  des investissements matériels (investissements corporels : majoritairement construction et aménagement d’ensembles immobiliers locatifs) en opposition aux investissements immatériels (investissements incorporels : fonds de commerces, marques, formation, logiciels, recherche et développement…) beaucoup plus marginaux  des investissements de capacité correspondant en général au développement et à l’expansion du patrimoine locatif pour répondre…

L’autofinancement de l’exercice

L'autofinancement de l'exercice

…de subventions d’investissement virées au résultat de l’exercice (éléments ne comportant pas de contrepartie financière) à minorer l’EBE des remboursements courants d’emprunts locatifs, quand il s’agit de financements définitifs, uniquement pour la part « capital » puisque les intérêts sont déjà déduits de l’EBE. Non compris les remboursements anticipés des emprunts locatifs. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm Pour…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…des investissements par composants » Michel GOUILLARD – Les Éditions de l’Immobilier Social – . Siège social, bureaux administratifs, agences, ateliers, magasins… Hlm : elle est de ans +/- % pour la structure (et ouvrages assimilés), de ans +/- % pour les menuiseries extérieures, le chauffage collectif, l’électricité et la plomberie/sanitaire et de ans +/- % pour le chauffage individuel,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…ACTIF PASSIF terrain bâti immeuble rapport – montant brut – amortissements des immeubles de rapport immeubles de rapport – montant net – capital résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…ci-dessus : n VAN = – f + fi (+ t) i i= = soit encore : n f = fi (+ t) i= i Exemple : investissement industriel f : montant du flux = – € : il s’agit de l’investissement de départ f : montant du flux = € : il s’agit du flux monétaire généré par l’investissement

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

Les relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm : les ressources longues

…en aucun cas financer des emplois longs, tels que les investissements locatifs ou de structure. Il faut donc les déduire de l’ensemble des dettes pour l’appréciation des ressources longues de l’entreprise Hlm. À la condition que le montant du nouvel emprunt soit identique au capital restant dû remboursé par anticipation. Les relations entre le bilan et le compte de résultat…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…dérogatoires – provision pour charges provision pour démolition – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû intérêts courus non échus trésorerie total actif – – total passif COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES PRODUITS frais…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

d’une entreprise Hlm extrait Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. Le compte de résultat : définition et structure. La formation du résultat de l’exercice. L’autofinancement de l’exercice Le compte de résultat de l’entreprise Hlm. Le compte de résultat : définition et structure Le compte de résultat d’une entreprise Hlm décrit l’ensemble :…

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

Situation financière de l’entreprise Hlm CITADIS à la fin de la huitième année d’exploitation

…de l’exercice – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses de GE…