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Investissement : immobilier

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…. Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs . Finance d’entreprises et entreprises HLM . Paramètres-clés des investissements locatifs . La boite à outils de l’investisseur locatif . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Paramètres-clés et nature des investissements locatifs…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…La VAN d’un investissement immobilier La valeur actuelle nette (VAN) confronte le montant initial de l’investissement immobilier locatif à la somme des revenus nets actualisés générés par l’investissement. Valeur actuelle nette d’un investissement immobilier locatif I : montant initial de l’investissement qui peut être une construction neuve ou une acquisition RNt : montant des revenus nets attendus de l’investissement pour…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…emplois Total ressources ? Écritures de sortie du passif de la subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice Subvention d’équipement Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Traitement de la subvention suite à immobilisation sortie de l’actif . Cycle investissement .. – Comptabilisation des…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…d’investissement à la condition que la somme algébrique du besoin de fonds propres induit par le réinvestissement et du cash-flow d’exploitation ne conduise pas à un flux financier négatif. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La réflexion sur la durée de vie de l’investissement immobilier locatif est la même que celle développée précédemment pour la rentabilité économique des investissements immobiliers….

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

Les fondamentaux du logement social – Les aides attachées aux logements locatifs sociaux

…70% (1.4 Md€) de l’ensemble des subventions d’investissement en 2019, puis en second mais loin derrière le secteur du locatif libre/privé avec 0.5 Md€ (24% des subventions d’investissement en 2019). Depuis 2005, les subventions d’investissement concernent majoritairement l’investissement en logements neufs (1.2 Md€ en 2019 soit 56.9% du total des subventions d’investissement en 2019) comme en témoigne le graphique suivant….

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…l’exploitation courante de l’investissement et cash-flows d’investissement les flux monétaires induits par l’investissement initial et éventuellement les investissements antérieurs ou postérieurs successifs. Dans tous les cas, le terme cash-flow est étroitement associé à l’existence d’un flux monétaire qu’il s’agira de définir plus précisément dans le chapitre suivant. Le diagramme de flux monétaires d’un investissement peut être résumé de la manière…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Les méthodologies actuarielles d’analyse immobilière extrait .. Les méthodologies d’analyse immobilière La méthodologie qui permet d’intégrer le temps dans la réflexion sur la pertinence économique ou financière d’un projet d’investissement immobilier locatif utilise généralement la méthode dite des « cash-flows actualisés » reposant à la fois sur les flux espérés…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…fin de vie d’un bien immobilier dans l’usage où il se trouve. Ces particularités peuvent être schématisées par la chaîne de valeur suivante : Schéma . : Chaîne de valeur d’un investissement immobilier locatif et de son exploittion Étude Recherche foncière ou immobilière Investissement Exploitation Investissement Exploitation Désinvestissement Transfert de patrimoine Une ou plusieurs fois Rachat de patrimoine Démolition Étude…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…euro investi. Il correspond à la valeur actuelle des revenus nets générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Indice de profitabilité I : montant total de l’investissement RNt : montant du revenu net attendu de l’investissement pour la période annuelle t (en fin de période). n : nombre de revenus nets annuels…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…distincts d’analyse. Exemple Considérons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Ce projet d’investissement peut-il être accepté par l’entreprise ? Cet exemple illustre l’existence possible de TRI multiples sachant qu’il y a au moins…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…par euro investi. L’indice de profitabilité (IP) correspond à la valeur actuelle des cash-flows générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Il constitue un bon indicateur de création de valeur relative du projet d’investissement immobilier. Indice de profitabilité I : montant initial de l’investissement intégralement effectué en une seule fois cft :…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers….

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…d’équilibre en produits exceptionnels. Les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif du bilan en tant que ressources longues de l’entreprise Hlm. Les subventions d’investissement, objet de l’analyse, sont de deux types :  les subventions d’équipement obtenues auprès de l’État (subventions liées à l’investissement locatif accompagnant les emprunts réglementés finançant la construction neuve et l’amélioration) et auprès des collectivités locales,…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

…TVA immobilière Exemple pratique extrait Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété. Fiscalité de l’investissement en nue-propriété. Évaluation des droits démembrés. Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire L’investissement réalisé par un particulier dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier ne constitue pas une énième opération de défiscalisation ! Son opportunité relève tant de…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…maintenance du patrimoine immobilier locatif comprennent : l’entretien et réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Les travaux d’amélioration ne sont pas assimilables à de l’entretien, mais constituent un investissement. Les travaux d’entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à l’année. Il…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…SCI ou SCCC – montant brut totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif) emprunts réalisés – réserves foncières subventions d’investissement notifiées – opérations préliminaires totaux partiels Besoin de financement préliminaires et réserves foncières accession : financement de stocks immobiliers – dettes financières nettes accession : financement de stocks immobiliers – subventions d’investissement – montant…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…

Evaluer la surface financière d’une entreprise de logement social

Evaluer la surface financière d'une entreprise de logement social

…non soldées constructions locatives en cours préliminaires et réserves foncières locatives Totaux Prévisions actualisées d’investissement et de financement Réalisations d’investissement et de financement et restes à réaliser 43 2. Le bilan et le financement des opérations locatives → les fiches de situation financière et comptable : 3 types de fiches 1. Des fiches individuelles d’opérations ouvertes pour chaque opération d’investissement

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…d’investissement ont pour effet de réduire le taux actuariel de la dette financière de points de base. S’il est possible de calculer le coût actuariel de la dette financière d’une entreprise Hlm, il est aussi possible de calculer le coût actuariel des financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif. Exemple : financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif  Emprunt…

Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

Les fondamentaux du logement social – Rappels introductifs sur le logement social en France

…œuvre – de créer un pôle « immobilier », chargé de rationaliser la gestion des opérateurs immobiliers dépendant d’Action Logement et de 128 mettre en œuvre la politique immobilière. 64 Rappels introductifs sur le Logement Locatif Social 1.2 Brefs rappels historiques 2018 La Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de Finances pour 2018 (178 articles) propose : de redonner…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Engagement . Clôture ► OPPORTUNITE DE L’OPERATION IMMOBILIERE Il s’agit d’évaluer l’intérêt d’une opération immobilière à partir d’une opportunité foncière, d’une acquisition-amélioration ou d’une VEFA par rapport à la stratégie de l’entreprise Hlm et par rapport au potentiel financier de la structure qui deviendrait propriétaire de l’investissement et donc qui en assure le financement. La présentation du projet d’investissement en…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de l’entreprise Hlm permetil de faire face aux besoins internes (fonds propres) générés par les différentes activités à moyen et long terme de l’entreprise Hlm ? Le bilan de l’entreprise Hlm peut être sectorisé – par ordre d’importance et en référence aux marges brutes des soldes intermédiaires de gestion – en :  activité d’investissement immobilier locatif  activité d’investissements…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt … extrait SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…cycle de vie d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif . L’organisation de la décision d’investir . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? .. Finance d’entreprises et entreprises Hlm La « finance d’entreprises » repose généralement sur trois principes fondamentaux :…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…dépenses réglées. Pour clore la présentation sommaire des fiches de situation financière et comptable, notons qu’il existe types de fiches de situation financière et comptable :  Les fiches individuelles d’opérations, ouvertes pour chaque opération d’investissement, permettant le suivi exhaustif de l’investissement et de son financement. Tout investissement assorti de financements externes doit faire l’objet d’une fiche d’opération spécifique. À…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…PROPRES subventions d’investissement situation nette immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régulari-sation capital et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Produits constatés d’avance Plusieurs compléments d’informations compréhension de ce bilan comptable : s’imposent pour DETTES D’EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…ce schéma d’investissement mise alors sur la valorisation du bien immobilier intégrant la récupération progressive de l’usufruit et l’augmentation de la valeur du bien dans le temps. En conclusion, l’usufruit locatif devient donc aussi un outil de mixité sociale qui permet de construire des logements grâce à des investisseurs privés, à des prix accessibles pour des bailleurs sociaux, dans des…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…agencements et aménagements de terrains montant net réserve légale immeubles de rapport – montant net réserves statutaires ou contractuelles travaux d’amélioration – montant net réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables autres ensembles immobiliers – montant net autres réserves (plus-values nettes sur cessions immobilières, réserves diverses) voiries, réseaux divers et ouvrages d’infrastructure – montant net report à nouveau…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État…  la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons…

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

…plus tard dans le patrimoine de la société. Donc, de nouveau usufruitier et nu-propriétaire sont deux partenaires indissociables aux intérêts convergents. Aujourd’hui, le démembrement constitue bien souvent pour le nu-propriétaire d’abord un outil de défiscalisation, plus qu’un investissement immobilier ou un investissement locatif social. Or c’est finalement un investissement « éthique » parce qu’il permet de constituer une offre de…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…aux emplois durables. Leur activité principale – construire des immeubles locatifs familiaux en vue de les louer – expose congénitalement les entreprises Hlm à ce risque structurel. En effet, la plupart des entreprises Hlm réalisent de volumineux investissements immobiliers sans disposer de capitaux propres importants. Elles apparaissent donc finalement très fragiles et étroitement dépendantes de leurs dettes financières, donc du…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…les opérations de désinvestissement des entreprises Hlm, qu’il s’agisse de la vente, totale ou partielle, ou de la démolition suivie ou non d’un réinvestissement. Les chapitres suivants vont aborder successivement :  les techniques financières en matière d’investissements, fussent-ils immobiliers  leurs applications directes dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, fut-il social  leurs applications directes dans les phases…

Corrections des tests

Corrections des tests

…structure LOGEMENT SOCIAL établissements publics Offices publics d’Hlm (OPHLM) Offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) OPAC à comptabilité publique OPAC à comptabilité commerciale sociétés de capitaux SA d’Hlm (SAHLM) fondations associations Fondations d’Hlm SA de Crédit Immobilier (SACI) SA coopératives de production d’Hlm (SCPHLM) Société de location attribution (SCLA) Sociétés d’économie mixte locales (SEML) Sociétés civiles immobilières (SCI) Seuls…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…par activités tous les éléments permanents du bilan, voire des stocks à caractère immobilier, de manière à déterminer les excédents ou besoins de financement en matière : d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières d’activité locative (construction neuve, amélioration du patrimoine locatif existant, acquisition-amélioration…) de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…réserve des plus-values sur cessions immobilières prévue à l’article L – du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d’avance et charges à répartir Produits constatés d’avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d’investissement Fournisseurs…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…à la production des stocks immobiliers achats non stockés matières & fournitures travaux relatifs à l’exploitation entretien courant sur biens immobiliers gros entretien sur biens immobiliers grosses réparations sur biens immobiliers autres travaux d’entretien redevances crédit-bail loyers des baux à long terme primes d’assurances personnel extérieur à la société rémunérations d’intermédiaires & honoraires publicités, publications, relations publiques déplacements, missions &…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…n° : Ressource ou emploi ? Déterminer si les situations économiques décrites ci-dessous constituent une ressource R, un emploi E ou éventuellement ni l’un ni l’autre. Un investissement représenté par l’achat d’un terrain nu Une augmentation du découvert bancaire obtenu auprès de la Caisse d’Épargne Transformer une partie des emprunts % logement en subventions d’investissement Rentrer des espèces dans la…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…fonds de roulement, en matière :  d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières  d’investissements locatifs (construction neuve, acquisition de patrimoine existant, acquisition-amélioration, renouvellement de composants, locatif défiscalisé dans les DOM…),  de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la propriété  d’opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier  d’activités…

Le démembrement social de propriété

Le démembrement social de propriété

…– pour le prêteur de capitaux avec un retour des emprunts sensiblement plus rapide que pour le financement d’un investissement locatif social en pleine propriété – pour la collectivité locale qui accueille l’opération immobilière et développe ainsi son parc de logements sociaux dans le cadre de l’article 55 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU)…