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Investissement : non simple

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

…montant initial de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement,…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

…l’analyse. Il existe en effet deux autres types de flux d’investissements à prendre en compte : les investissements antérieurs à l’investissement initial proprement dit et les investissements postérieurs réalisés au cours de la durée de vie de l’immeuble. Tout d’abord, un projet d’investissement immobilier locatif peut avoir donné lieu à des décaissements antérieurs à l’investissement I. Ces flux concernent essentiellement…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

…de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement, correspondant à…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

…d’investissement à la condition que la somme algébrique du besoin de fonds propres induit par le réinvestissement et du cash-flow d’exploitation ne conduise pas à un flux financier négatif. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La réflexion sur la durée de vie de l’investissement immobilier locatif est la même que celle développée précédemment pour la rentabilité économique des investissements immobiliers….

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

…de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

…locatif sous forme de revenus bruts réels. ► Temps de retour de l’investissement MRB MRB = = ans soit encore : MRB = = ans . Il faut donc ans de revenus bruts réels annuels pour récupérer le prix de revient de l’investissement ( × .% = %). Le prix de revient de l’investissement représente donc années de revenus bruts…

Le taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

…méthode. Exemple Le projet d’investissement suivant présente les flux monétaires d’investissement et d’exploitation suivants sur une durée de vie de l’investissement de ans. années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – – – a : taux d’actualisation souhaité pour la durée de vie de l’investissement = % On remarquera en tout premier lieu que l’on se trouve en présence d’une série de…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…euro investi. Il correspond à la valeur actuelle des revenus nets générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Indice de profitabilité I : montant total de l’investissement RNt : montant du revenu net attendu de l’investissement pour la période annuelle t (en fin de période). n : nombre de revenus nets annuels…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

…:  d’être simple à construire et à comparer  d’exclure les investissements dont la VAN est négative. Exemple Soit projets d’investissements A et B dont les flux monétaires sont les suivants : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation Le taux d’actualisation exigé pour la durée de vie de l’investissement = % Les…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

…distincts d’analyse. Exemple Considérons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Ce projet d’investissement peut-il être accepté par l’entreprise ? Cet exemple illustre l’existence possible de TRI multiples sachant qu’il y a au moins…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

…pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

…emprunts des opérations locatives – financements définitifs autres droits sur immobilisations subventions d’investissement notifiées : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d’investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

…« subventions d’investissement » comptabilise toutes les subventions notifiées, encaissées ou non. Le compte de subventions d’investissement est utilisé pour enregistrer : soit les subventions d’investissement obtenues par l’entreprise Hlm soit la contrepartie de la valeur des immobilisations (terrains et immeubles) données ou cédées pour un montant symbolique. Cette valeur est déterminée en fonction de la valeur vénale des biens…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…: constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours subventions d’investissement restant à notifier sur constructions locatives soldées, terminées non soldéers et en cours emprunts réalisés : constructions locatives soldées, terminées non soldées, en cours emprunts restant à réaliser sur constructions locatives soldées, terminées non soldées et en cours totaux partiels subventions affectées aux opérations locatives – financement définitif –…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

…Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

Etude de cas de l’entreprise HLM Citadis

Etude de cas de l'entreprise HLM Citadis

…rapport – montant net – capital report à nouveau résultat de l’exercice – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GEemprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerietotal actifintérêts courus non échus total passif – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES…

Subventions d’investissement et crédit d’impôt dans les DOM

Subventions d'investissement et crédit d'impôt dans les DOM

Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et les SEM exerçant une activité immobilière locative dans les DOM (hors Polynésie Française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna et Nouvelle-Calédonie) peuvent, sur option, bénéficier d’un crédit d’impôt … extrait SUBVENTION D’INVESTISSEMENT ET CRÉDIT D’IMPÔT DANS LES DOM 1 Subvention d’investissement et crédit d’impôt Depuis le 1er janvier 2015, les organismes d’HLM et…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

…encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

…au compte de résultat sur ans). Il faut enfin noter qu’aucun mouvement de trésorerie n’intervient dans le mécanisme des quotes-parts de subventions d’investissement virées au résultat. Pour terminer, et contrairement aux emprunts, les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif dès leur notification, l’encaissement intervenant le plus souvent ultérieurement. En l’absence de notification préalable, les subventions d’investissement sont comptabilisées directement au…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété Fiscalité de l’investissement en nue-propriété Investissement en nue-propriété et impôt de plus-value La déductibilité des dépenses supportées par le nu-propriétaire Les grosses réparations ou les dépenses d’entretien et de réparation effectivement supportées par le nu-propriétaire Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété L’Impôt de Solidarité sur la Fortune…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…en fonction de l’état d’avancement des opérations d’investissement si l’on fait référence aux fiches de situation financière et comptable (opérations locatives soldées, terminées non soldées, en cours, réserves foncières locatives, préliminaires locatifs, bâtiments administratifs). Le tableau ci-dessous fait référence aux différentes activités de l’entreprise Hlm, y compris les subventions d’investissement qui ne sont plus ou qui ne sont pas affectées…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…est de .%. Ce taux est calculé à partir de la fonction TRI d’Excel de Microsoft. Si l’on tient compte des subventions d’investissement associées aux investissements ou aux financements de ces investissements, il est possible de calculer le taux actuariel de la dette financière bonifié par les subventions nettes reçues inscrites au passif du bilan. Dans ce cas présent, les…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…: . L’instruction comptable impose aux entreprises Hlm la sortie systématique de la valeur brute et des amortissements du composant ou des composants remplacés. . Par ailleurs, le montant net des subventions d’investissement affectées à ces composants sortis de l’actif doit être annulé. En effet, le montant non encore viré des subventions d’investissement, ou fraction de subventions, ayant financé ces…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…bâti – provision pour dépréciation reprise sur provision pour dépréciation – vente du terrain – capitaux propres report à nouveau résultat de l’exercice subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions virée au CR suite à la démolition terrain bâti immeubles de rapport subventions d’investissement. Disparition de amortissements dérogatoires – reprise…

Le renouvellement de composants de l’opération locative DOMUS

Le renouvellement de composants de l'opération locative DOMUS

…nouvelles règles comptables imposent aux entreprises Hlm la sortie systématique de la valeur brute et des amortissements du composant ou des composants remplacés. Par ailleurs, le montant net des subventions d’investissement affectées à ces composants sortis de l’actif doit être annulé. En effet, le montant non encore viré des subventions d’investissement, ou fraction de subventions, ayant financé ces composants sortis…

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable

…de revient Emprunts Subventions total propres (–) X EMPLOIS Investissements X X X SITUATION FINANCIERE RESSOURCES Financements obtenus ou réalisés Dépenses comptabilisées Emprunts contractés Emprunts encaissés Subventions notifiées Subventions encaissées X X X X X … Les financements contractés et encaissés Ne figurent en financements contractés que les financements réellement engagés – et non plus simplement escomptés -, c’est-à-dire :…

Vente de l’opération DOMUS

Vente de l’opération DOMUS

…subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement – – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse :  d’investissements amélioration…) (construction nouveaux  des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant,  et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…dépenses réglées. Pour clore la présentation sommaire des fiches de situation financière et comptable, notons qu’il existe types de fiches de situation financière et comptable :  Les fiches individuelles d’opérations, ouvertes pour chaque opération d’investissement, permettant le suivi exhaustif de l’investissement et de son financement. Tout investissement assorti de financements externes doit faire l’objet d’une fiche d’opération spécifique. À…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…– subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements TOTAL EMPLOIS PRODUITS loyers logements loyers parkings dotation provision…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…Comptes de régulari-sation la bonne − le report à nouveau, qui représente au passif du bilan l’accumulation des résultats antérieurs non distribués et non incorporés en réserves, peut être positif ou négatif ; il est précédé d’un signe négatif lorsqu’il s’agit de pertes − le résultat de l’exercice inscrit au passif du bilan peut être positif (bénéfice) ou négatif (perte)…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

…flux monétaires positifs  des investissements qui peuvent être « simples » (la séquence des cashflows ne représente qu’un seul retournement) et à l’inverse des projets « non simples » (la séquence des cash-flows présente plusieurs retournements, notamment à cause des réinvestissements successifs ; améliorations, remplacements de composants…)  parfois des investissements « non simples » peuvent être « purs…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…net – capital subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie sous-total emplois intérêts courus non échus sous-total ressources CHARGES frais de gestion frais financiers CDC frais financiers CIL dotation aux amortissements dotation…

Les deux principales méthodes d’analyse financière

Les deux principales méthodes d’analyse financière

…ci-dessus : n VAN = – f + fi (+ t) i i= = soit encore : n f = fi (+ t) i= i Exemple : investissement industriel f : montant du flux = – € : il s’agit de l’investissement de départ f : montant du flux = € : il s’agit du flux monétaire généré par l’investissement

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs

…actualisés des intérêts de préfinancement consolidés non immobilisés extrait . Les renseignements fournis par la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs .. Le suivi de la situation financière de l’opération La comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs permet, comme n’importe quelle comptabilité budgétaire, le suivi en temps réel des budgets de financements et d’investissements des opérations immobilières de l’entreprise Hlm,…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

…subventions d’investissement nettes  de récupérer les fonds propres investis non encore totalement encore reconstitués Dans ces conditions de vente à la VNC, il n’y a donc ni surplus comptable, ni surplus financier et les frais divers, s’il y en a, ne sont pas couverts. Autrement dit, la marge risque d’être négative si les frais divers sont non nuls !!!…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…sur la propriété bâtie, assurances, frais divers de gestion, charges récupérables non récupérées pour inoccupation, impayés – non pas au sens de provision, mais de manque à gagner définitif prévisionnel de facturation -…). Les dépenses de gros entretien qui conservent l’immeuble locatif dans son état initial sont considérées comme des dépenses d’exploitation. Par contre les dépenses d’investissement qui augmentent la…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

…a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en…

Simulation du compte de résultat et du bilan de l’entreprise Hlm CITADIS

Simulation du compte de résultat et du bilan de l'entreprise Hlm CITADIS

…rapport – montant net capital report à nouveau résultat de l’exercice – – – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net provision GE emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû trésorerie total actif – intérêts courus non échus total passif – COMPTE DE…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

Gestion courante des logements locatifs familiaux

Gestion courante des logements locatifs familiaux

…Calcul des subventions d’investissement nettes au passif : montant brut des subventions minoré des quotes-parts de subventions d’investissement virées en produits du compte de résultat. Calcul des intérêts courus et non échus : calculés au paragraphe précédent. Il s’agit de dettes court terme dues aux prêteurs de capitaux, mais non encore décaissées. Calcul du montant net des immeubles de rapport…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

…Montant brut des dépenses non comptabilisées à l’actif ——————————————————————————————Total des dépenses non comptabilisées à l’actif + + + + Montant des dépenses non comptabilisées dans les fiches ——————————————————————————————Total des dépenses non comptabilisées dans les fiches – La troisième partie de l’état de contrôle concernant l’analyse des écarts de dépenses comptabilisées consiste à indiquer dans lequel des deux états se situe…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…nouveau, qui représente l’accumulation des résultats antérieurs non distribués et non incorporés en réserves, peut être positif ou négatif le résultat de l’exercice peut être positif (bénéfices) ou négatif (pertes) un renvoi indique, au pied du passif et de l’actif, pour l’ensemble des dettes, la répartition des dettes à plus d’un an et celles à moins d’un an un renvoi…

Démolition de l’opération DOMUS

Démolition de l'opération DOMUS

…dérogatoires – provision pour charges provision pour démolition – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrites au CR subventions d’investissement – montant net – emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts intérêts courus non échus intérêts courus non échus trésorerie total actif – – – – total passif COMPTE…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…immobilisations nettes d’amortissement. Non compris les intérêts compensateurs et différés. Les dettes financières locatives ne comprennent ni les intérêts courus, ni les intérêts compensateurs, ni les concours bancaires courants qui sont des ressources à court terme. Elles ne comprennent pas non plus les dettes Le bilan Hlm : équilibre et structure opérations locatives : financements définitifs, opérations locatives : opérations…

Etude de l’entreprise Hlm Citadis

Etude de l'entreprise Hlm Citadis

…L’égalité RESSOURCES = EMPLOIS est réalisée pour cette opération. Les ressources externes sont composées des subventions d’investissement et des emprunts (dettes financières) pour un montant total de €. Les fonds propres, nécessaires pour réaliser l’équilibre entre les emplois et les ressources, s’analysent ici comme une insuffisance de ressources externes à hauteur de €. Il paraît évident, qu’à l’origine de l’investissement,…

Vente de l’opération Domus

Vente de l'opération Domus

…subventions d’investissement – montant net subventions d’investissement provision GE client acheteur client acheteur emprunts – montant brut emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû emprunts – – – – – trésorerie intérêts courus non échus intérêts courus non échus total actif total passif – – – COMPTE DE RÉSULTAT DE L’EXERCICE CHARGES frais de gestion dépenses…