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Investissement immobilier

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

Immobilier d’hôtellerie (résidences hôtelières) Les financements externes n’affectent pas la rentabilité de l’investissement L’analyse immobilière est réalisée AVANT la prise en compte des financements externes (emprunts et subventions) Coût total de l’investissement Revenus nets futurs Coût ou revenu induit par le désinvestissement OPPORTUNITÉ ECONOMIQUE DE L’INVESTISSEMENT RENTABILITÉ ECONOMIQUE Modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers réalisés par les…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif Les outils financiers d’analyse La VAN d’un investissement immobilier extrait . L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif Rappelons qu’il s’agit de juger ici de l’opportunité économique de réaliser un investissement immobilier locatif mais qui exclut en général tous projets locatifs sociaux pour lesquels les financements sont standardisés en quotité, en taux d’intérêt voire en…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

d’investissement à la condition que la somme algébrique du besoin de fonds propres induit par le réinvestissement et du cash-flow d’exploitation ne conduise pas à un flux financier négatif. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La réflexion sur la durée de vie de l’investissement immobilier locatif est la même que celle développée précédemment pour la rentabilité économique des investissements immobiliers….

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement, correspondant à…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière Les techniques non actuarielles d’analyse immobilière Les méthodologies actuarielles d’analyse immobilière extrait .. Les méthodologies d’analyse immobilière La méthodologie qui permet d’intégrer le temps dans la réflexion sur la pertinence économique ou financière d’un projet d’investissement immobilier locatif utilise généralement la méthode dite des « cash-flows actualisés » reposant à la fois sur les flux espérés…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

euro investi. Il correspond à la valeur actuelle des revenus nets générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Indice de profitabilité I : montant total de l’investissement RNt : montant du revenu net attendu de l’investissement pour la période annuelle t (en fin de période). n : nombre de revenus nets annuels…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

pénalités de remboursements anticipés trésorerie fin subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subv. virée suite à la vente du logement subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – remboursement anticipé des emprunts emprunts – capital restant dû…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

Rappel de quelques notions de base sur les flux monétaires en entreprise Hlm Application du mécanisme de l’actualisation à des investissements immobiliers locatifs Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux extrait LES PRINCIPES DE L’ANALYSE DES FLUX MONÉTAIRES DANS L’ENTREPRISE HLMPLAN . Les flux monétaires dans…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

distincts d’analyse. Exemple Considérons le projet d’investissement dont les caractéristiques de flux monétaires sont les suivantes (en euros) : Projet d’investissement années cash-flow d’investissement cash-flows d’exploitation – Le taux d’actualisation minimum exigé par l’investisseur est de %. Ce projet d’investissement peut-il être accepté par l’entreprise ? Cet exemple illustre l’existence possible de TRI multiples sachant qu’il y a au moins…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

par euro investi. L’indice de profitabilité (IP) correspond à la valeur actuelle des cash-flows générés par le projet d’investissement rapportée au montant de l’investissement réalisé en une seule fois. Il constitue un bon indicateur de création de valeur relative du projet d’investissement immobilier. Indice de profitabilité I : montant initial de l’investissement intégralement effectué en une seule fois cft :…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

encadrement et typographie italique. .. Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier Le mécanisme des aides fiscales à l’investissement outre-mer est un dispositif qui est né en avec la Loi Pons, qui a ensuite été replacée successivement par la loi Paul en , puis par la Loi Girardin en . En matière d’investissement dans le…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers….

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

d’équilibre en produits exceptionnels. Les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif du bilan en tant que ressources longues de l’entreprise Hlm. Les subventions d’investissement, objet de l’analyse, sont de deux types :  les subventions d’équipement obtenues auprès de l’État (subventions liées à l’investissement locatif accompagnant les emprunts réglementés finançant la construction neuve et l’amélioration) et auprès des collectivités locales,…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

TVA immobilière Exemple pratique extrait Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété. Fiscalité de l’investissement en nue-propriété. Évaluation des droits démembrés. Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire L’investissement réalisé par un particulier dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier ne constitue pas une énième opération de défiscalisation ! Son opportunité relève tant de…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…maintenance du patrimoine immobilier locatif comprennent : l’entretien et réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Les travaux d’amélioration ne sont pas assimilables à de l’entretien, mais constituent un investissement. Les travaux d’entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à l’année. Il…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…SCI ou SCCC – montant brut totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif) emprunts réalisés – réserves foncières subventions d’investissement notifiées – opérations préliminaires totaux partiels Besoin de financement préliminaires et réserves foncières accession : financement de stocks immobiliers – dettes financières nettes accession : financement de stocks immobiliers – subventions d’investissement – montant…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm Les ressources externes Les ressources internes Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs extrait Les immobilisations locatives et leur financement Le financement des immobilisations locatives Hlm Objectifs de la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers locatifs Les fiches de situation financière et comptable Le fonctionnement des fiches de situation financière et comptable États…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

…d’investissement ont pour effet de réduire le taux actuariel de la dette financière de points de base. S’il est possible de calculer le coût actuariel de la dette financière d’une entreprise Hlm, il est aussi possible de calculer le coût actuariel des financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif. Exemple : financements externes d’un projet d’investissement immobilier locatif  Emprunt…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…Hlm en matière de cycle de vie des opérations immobilières locatives, qu’il s’agisse :  d’investissements amélioration…) (construction nouveaux  des réinvestissements (amélioration renouvellement de composants) du neuve, acquisition- patrimoine existant,  et enfin des désinvestissements (vente, démolition ou changement d’usage). Concomitamment, les opérations non locatives de promotion, d’aménagement et de lotissement qui constituent aussi des activités statutaires des acteurs…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…de l’entreprise Hlm permetil de faire face aux besoins internes (fonds propres) générés par les différentes activités à moyen et long terme de l’entreprise Hlm ? Le bilan de l’entreprise Hlm peut être sectorisé – par ordre d’importance et en référence aux marges brutes des soldes intermédiaires de gestion – en :  activité d’investissement immobilier locatif  activité d’investissements…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

cycle de vie d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif . L’organisation de la décision d’investir . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? .. Finance d’entreprises et entreprises Hlm La « finance d’entreprises » repose généralement sur trois principes fondamentaux :…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…dépenses réglées. Pour clore la présentation sommaire des fiches de situation financière et comptable, notons qu’il existe types de fiches de situation financière et comptable :  Les fiches individuelles d’opérations, ouvertes pour chaque opération d’investissement, permettant le suivi exhaustif de l’investissement et de son financement. Tout investissement assorti de financements externes doit faire l’objet d’une fiche d’opération spécifique. À…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…PROPRES subventions d’investissement situation nette immobilisations corporelles en cours Stocks et en-cours Comptes de régulari-sation capital et réserves DETTES FINANCIÈRES immobilisations corporelles PASSIF Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Produits constatés d’avance Plusieurs compléments d’informations compréhension de ce bilan comptable : s’imposent pour DETTES D’EXPLOITATION ET HORS EXPLOITATION ACTIF IMMOBILISE immobilisations incorporelles ACTIF…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…est réservé aux opérations destinées au logement des ménages les plus modestes. En règle générale, les opérations financées en PLS ne bénéficient pas non plus de telles subventions, d’autant plus s’il s’agit d’un démembrement temporaire de propriété.  Les autres subventions d’investissement Des subventions d’investissement contribuant au financement de l’acquisition de l’usufruit locatif social peuvent être obtenues auprès de Ministères,…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…ce schéma d’investissement mise alors sur la valorisation du bien immobilier intégrant la récupération progressive de l’usufruit et l’augmentation de la valeur du bien dans le temps. En conclusion, l’usufruit locatif devient donc aussi un outil de mixité sociale qui permet de construire des logements grâce à des investisseurs privés, à des prix accessibles pour des bailleurs sociaux, dans des…

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme

États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Le contrôle des dépenses comptabilisées Le contrôle des financements externes Le contrôle des emprunts Le contrôle des subventions d’investissement extrait .. États de rapprochement entre le bilan et la comptabilité de programme Pour que la comptabilité budgétaire des investissements immobiliers devienne un outil efficace d’information, de gestion et d’analyse…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…agencements et aménagements de terrains montant net réserve légale immeubles de rapport – montant net réserves statutaires ou contractuelles travaux d’amélioration – montant net réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables autres ensembles immobiliers – montant net autres réserves (plus-values nettes sur cessions immobilières, réserves diverses) voiries, réseaux divers et ouvrages d’infrastructure – montant net report à nouveau…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État…  la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

…aux emplois durables. Leur activité principale – construire des immeubles locatifs familiaux en vue de les louer – expose congénitalement les entreprises Hlm à ce risque structurel. En effet, la plupart des entreprises Hlm réalisent de volumineux investissements immobiliers sans disposer de capitaux propres importants. Elles apparaissent donc finalement très fragiles et étroitement dépendantes de leurs dettes financières, donc du…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

…les opérations de désinvestissement des entreprises Hlm, qu’il s’agisse de la vente, totale ou partielle, ou de la démolition suivie ou non d’un réinvestissement. Les chapitres suivants vont aborder successivement :  les techniques financières en matière d’investissements, fussent-ils immobiliers  leurs applications directes dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, fut-il social  leurs applications directes dans les phases…

Corrections des tests

Corrections des tests

…structure LOGEMENT SOCIAL établissements publics Offices publics d’Hlm (OPHLM) Offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) OPAC à comptabilité publique OPAC à comptabilité commerciale sociétés de capitaux SA d’Hlm (SAHLM) fondations associations Fondations d’Hlm SA de Crédit Immobilier (SACI) SA coopératives de production d’Hlm (SCPHLM) Société de location attribution (SCLA) Sociétés d’économie mixte locales (SEML) Sociétés civiles immobilières (SCI) Seuls…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…réserve des plus-values sur cessions immobilières prévue à l’article L – du CCH. Ce second avenant complète ou substitue la nomenclature des comptes, complète ou substitue des commentaires de comptes et décrits de nouveaux schémas d’écritures comptables, notamment la comptabilisation des suppléments de loyers sur le prix de vente des logements locatifs et la comptabilisation des factures de travaux des…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…par activités tous les éléments permanents du bilan, voire des stocks à caractère immobilier, de manière à déterminer les excédents ou besoins de financement en matière : d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières d’activité locative (construction neuve, amélioration du patrimoine locatif existant, acquisition-amélioration…) de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d’avance et charges à répartir Produits constatés d’avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d’investissement Fournisseurs…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…à la production des stocks immobiliers achats non stockés matières & fournitures travaux relatifs à l’exploitation entretien courant sur biens immobiliers gros entretien sur biens immobiliers grosses réparations sur biens immobiliers autres travaux d’entretien redevances crédit-bail loyers des baux à long terme primes d’assurances personnel extérieur à la société rémunérations d’intermédiaires & honoraires publicités, publications, relations publiques déplacements, missions &…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…fonds de roulement, en matière :  d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières  d’investissements locatifs (construction neuve, acquisition de patrimoine existant, acquisition-amélioration, renouvellement de composants, locatif défiscalisé dans les DOM…),  de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la propriété  d’opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier  d’activités…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…n° : Ressource ou emploi ? Déterminer si les situations économiques décrites ci-dessous constituent une ressource R, un emploi E ou éventuellement ni l’un ni l’autre. Un investissement représenté par l’achat d’un terrain nu Une augmentation du découvert bancaire obtenu auprès de la Caisse d’Épargne Transformer une partie des emprunts % logement en subventions d’investissement Rentrer des espèces dans la…

Le démembrement social de propriété

Le démembrement social de propriété

…– pour le prêteur de capitaux avec un retour des emprunts sensiblement plus rapide que pour le financement d’un investissement locatif social en pleine propriété – pour la collectivité locale qui accueille l’opération immobilière et développe ainsi son parc de logements sociaux dans le cadre de l’article 55 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU)…

Le compte de résultat de l’entreprise Hlm

Le compte de résultat de l'entreprise Hlm

…immeubles loués pour les besoins propres de l’entreprise Hlm (siège social, bureaux, ateliers…) – l’entretien et les réparations relatifs aux immeubles proprement dits, à l’exclusion des prestations liées à leur exploitation locative : entretien et réparations courants sur biens immobiliers, gros entretien sur biens immobiliers, grosses réparations sur biens immobiliers et enfin maintenance – les autres charges relatives à l’exploitation…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…charges probables pour accession à caractère de réserves montant total = pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes de change pour risques des opérations immobilières autres provisions pour risques pour grosses réparations pour charges sur congés à payer pour charges sur opérations immobilières autres provisions pour charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges Deux…