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Investissement immobilier : durée de vie

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

. Exemple didactique de rentabilité économique . Durée de vie de l’investissement La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire ici l’horizon de projection des revenus nets, correspond généralement à la durée de vie normale de l’immeuble pour l’usage où il est construit à l’origine, eu égard à sa localisation…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

antérieurs à la construction et des réinvestissements successifs nécessaires à la vie de l’actif immobilier sous la forme de flux discontinus de travaux d’amélioration. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La durée de vie de l’investissement immobilier locatif ou encore la durée de détention du bien immobilier, c’est-à-dire l’horizon de la projection des revenus nets, correspond généralement à la durée

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

d’investissement à la condition que la somme algébrique du besoin de fonds propres induit par le réinvestissement et du cash-flow d’exploitation ne conduise pas à un flux financier négatif. ► DUREE DE VIE DE L’INVESTISSEMENT La réflexion sur la durée de vie de l’investissement immobilier locatif est la même que celle développée précédemment pour la rentabilité économique des investissements immobiliers….

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…d’investissement au compte de résultat Reprise de subvention d’investissement D C Intitulé D C Subventions d’investissement inscrites au compte de résultat Quote-part des subventions d’investissement virée au résultat de l’exercice ? Solder la subvention d’investissement La sortie de l’actif d’une immobilisation financée par subvention d’investissement nécessite que la subvention soit soldée. Réciproquement, une subvention ne peut être soldée (débit du…

Les techniques financières en matière d’investissement

Les techniques financières en matière d’investissement

de l’investissement, sachant que cet investissement peut être étalé dans le temps et que des réinvestissements successifs peuvent aussi être envisagés par la suite au cours de la phase d’exploitation  une phase d’exploitation, correspondant à la durée de vie de l’investissement, qui génère des flux monétaires, positifs ou négatifs  enfin une phase de dénouement de l’investissement, correspondant à…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

cash-flows sur la durée de vie de l’immobilisation locative  la prédiction de la valeur vénale ou marchande de l’immobilisation ou du coût de démantèlement de l’immeuble à l’issue de la durée de vie théorique de l’investissement. De plus, ces prédictions ne peuvent pas être standardisées mais doivent refléter les caractéristiques spécifiques techniques et de gestion du projet d’investissement immobilier

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

désinvestir La problématique du désinvestissement est intimement liée à celle de l’investissement puisqu’elle constitue la fin du cycle de vie, théorique ou réelle, du projet d’investissement à l’étude. Jusqu’à présent, l’appréhension de cette fin de vie consistait à évaluer la valeur du bien au terme du cycle de vie du projet d’investissement : valeur marchande, valeur vénale, valeur résiduelle… sans…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

convention et que la durée soit toujours exprimée en années entières et consécutives. La conséquence corrélative de cette précaution pourrait être, qu’en cas de livraison anticipée de l’ensemble immobilier à l’usufruitier, la date d’expiration de cet usufruit temporaire n’excède pas la durée initialement prévue. Le coût de cession de l’usufruit au bailleur social est relativement proportionnel à la durée de…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

Ei……….. échéances actualisées Vi……….. mi x Vi………… =. années.. Les durées de vie de l’emprunt En résumé, cet emprunt possède les durées de vie suivantes à la date de réalisation : maturité amortissement constant échéances constantes échéances croissantes amortissement in-fine…. durée de vie moyenne…. Au //, les durées de vie sont les suivantes : duration…. Les relations entre le bilan…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

générés par l’exploitation courante, soit encore la durée de vie théorique ou arbitraire de l’investissement immobilier locatif en nombre d’années a : taux d’actualisation unique pour la durée de vie de l’investissement On en déduit la formulation de IP appliqué à l’immobilier locatif : n IP = n où RN t  ( + a) t = t RN t…

Les principes de l’analyse des flux monétaires dans l’entreprise HLM

Les principes de l'analyse des flux monétaires dans l'entreprise HLM

par prêteurdurée de vie résiduelledurée de vie moyennetaux actuariel résiduel,,% ans,,%EX CAISSE DES PRÊTS CGLLS,,% ans,,TION LOGEMENT,,% ans,,%,,%,,%libellé des prêteurs de capitaux CDCtotalcapital restant dû au //DMV =ami x i amiRemarque : le taux actuariel résiduel de la dette financière de CITADIS est faible : .% pour une durée maximum deans mais une durée de vie moyenne deans ! Nota…

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

Exemples d’application du mécanisme de l’actualisation

… Le calcul du taux actuariel d’un seul emprunt peut aussi être réalisé pour plusieurs emprunts de durées de vie différentes. Ainsi, il est possible de calculer le taux actuariel d’un bouquet d’emprunts finançant par exemple un investissement immobilier locatif. L’exemple ci-dessous présente emprunts de montant, de taux d’intérêt et de durée différents, finançant en totalité un investissement locatif. Il…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

:  d’être simple à construire et à comparer  d’exclure les investissements dont la VAN est négative. Exemple Soit projets d’investissements A et B dont les flux monétaires sont les suivants : Projet A années cash-flows d’investissement Projet B cash-flows d’exploitation cash-flows d’investissement cash-flows d’exploitation Le taux d’actualisation exigé pour la durée de vie de l’investissement = % Les…

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

Conclusions sur les techniques financières en matière d’investissement

compte de l’inflation anticipée et au-delà des cycles économiques. RAPPEL DES NOTATIONS UTILISÉES a taux d’actualisation exigé par l’entreprise qui investit n nombre de flux monétaires ou durée de vie ou durée de l’investissement en nombre d’années cfi flux monétaire ou de cash-flow à l’année i I montant initial de l’investissement effectué en une seule fois à l’année . 1…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

au moment de la vente du bien immobilier. Ce crédit-vendeur est égal à la différence entre le prix de revient du bien immobilier et l’avantage fiscal rétrocédé. Schéma . : Vente du bien immobilier et conditions de paiement de la structure porteuse Voir le tableau . ci-dessus. ► vente de l’immeuble BILAN actif immeubles de rapport – en cours 1…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers….

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…et de vacance des logements  la durée de projection des revenus nets et des cash-flows (durée de remboursement de l’emprunt principal, durée d’amortissement du composant de structure, durée forfaitaire…)  l’estimation de la valeur vénale de l’actif immobilier au terme de la durée de projection. Ces hypothèses doivent être spécifiques à l’entreprise qui prend le risque d’investir dans le…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…au choix de l’emprunteur sur ans maximum. Bien entendu, la durée de remboursement du prêt ne devrait pas supérieure à la durée de l’usufruit. Les échéances de remboursement peuvent être annuelles ou trimestrielles, progressives de à. % l’an. Le remboursement peut bénéficier d’un différé d’amortissement d’une durée de à ans. Le PLS doit bénéficier, selon les établissements financiers, d’une garantie…

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété

TVA immobilière Exemple pratique extrait Le cadre juridique et fiscal de l’investissement en nue-propriété. Fiscalité de l’investissement en nue-propriété. Évaluation des droits démembrés. Répartition des droits, charges et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire L’investissement réalisé par un particulier dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier ne constitue pas une énième opération de défiscalisation ! Son opportunité relève tant de…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…maintenance du patrimoine immobilier locatif comprennent : l’entretien et réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Les travaux d’amélioration ne sont pas assimilables à de l’entretien, mais constituent un investissement. Les travaux d’entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à l’année. Il…

La représentation comptable du bilan Hlm

La représentation comptable du bilan Hlm

…les donner en location à des personnes défavorisées. Il s’agit du droit d’utilisation temporaire de l’usufruit de logements locatifs par l’entreprise Hlm qui perçoit l’intégralité des loyers et assure l’entretien de l’immeuble pour une durée minimale de ans. Pour plus de détails, voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ETHIQUE » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD,…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…SCI ou SCCC – montant brut totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif) emprunts réalisés – réserves foncières subventions d’investissement notifiées – opérations préliminaires totaux partiels Besoin de financement préliminaires et réserves foncières accession : financement de stocks immobiliers – dettes financières nettes accession : financement de stocks immobiliers – subventions d’investissement – montant…

Le bilan Hlm : équilibre et structure

Le bilan Hlm : équilibre et structure

vie de l’entreprise Hlm sauf pour la fraction distribuée aux détenteurs du capital ou au personnel Provisions réglementées Durée de vie des immobilisations locatives Certaines provisions risques et charges Délai courant jusqu’à l’arrivée de l’événement qui a motivé leur constitution pour Subventions d’investissement Durée de vie prévisionnelle de l’immobilisation qu’elles ont contribué à financer Emprunts à long terme Durée de…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

cycle de vie d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif . L’organisation de la décision d’investir . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? .. Finance d’entreprises et entreprises Hlm La « finance d’entreprises » repose généralement sur trois principes fondamentaux :…

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…traite de l’évolution des emplois (dépenses comptabilisées) et des ressources (financements obtenus ou encaissés) au cours de sa réalisation : il s’agit des colonnes à du tableau ci-dessous. Tableau . : Structure de la fiche de situation financière et comptable PREVISIONS ACTUALISEES EMPLOIS RESSOURCES Investissements Financements Prix de revient Besoin / Fonds Emprunts Subventions total propres (–) EMPLOIS Investissements SITUATION…

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

Les flux monétaires dans l’entreprise Hlm

…: • soit des opérations à court ou moyen terme telles que les placements de trésorerie (dépôts à terme, bons du trésor…) ou les emprunts à court terme (concours bancaires courants, crédits de trésorerie, portage foncier, préfinancement des investissements…) • soit des opérations à plus long terme qu’il s’agisse d’investissements immobiliers locatifs, d’emprunts contractés finançant ces mêmes investissements ou encore…

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

Applications de l’actualisation à d’autres opérations financières

les opérations de désinvestissement des entreprises Hlm, qu’il s’agisse de la vente, totale ou partielle, ou de la démolition suivie ou non d’un réinvestissement. Les chapitres suivants vont aborder successivement :  les techniques financières en matière d’investissements, fussent-ils immobiliers  leurs applications directes dans le domaine de l’investissement immobilier locatif, fut-il social  leurs applications directes dans les phases…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État…  la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…ressources suffisantes en montant et en durée. Il s’agit là du tout premier avatar du principe fondamental d’égalité des ressources et des emplois. Il découle de ce principe d’orthodoxie financière : que les ressources durables devront être suffisantes pour financer les emplois ayant le même caractère de longévité que des ressources de courte durée ne devront pas financer des emplois…

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

Intérêt du démembrement de propriété pour le logement social

entrer plus tard dans le patrimoine de la société. Donc, de nouveau usufruitier et nu-propriétaire sont deux partenaires indissociables aux intérêts convergents. Aujourd’hui, le démembrement constitue bien souvent pour le nu-propriétaire d’abord un outil de défiscalisation, plus qu’un investissement immobilier ou un investissement locatif social. Or c’est finalement un investissement « éthique » parce qu’il permet de constituer une offre…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…sont complétées par l’avenant – TO du janvier. S’agissant des Offices Publics d’Aménagement et de Construction, la loi du décembre tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière (dite loi LILAS) stipule, dans son article , que sauf délibération de leur conseil d’administration, les OPAC sont soumis, en matière de…

Corrections des tests

Corrections des tests

…est d’une durée de vie particulièrement longue. Le principe des coûts historiques est la base des méthodes d’évaluation figurant dans les instructions comptables des entreprises Hlm. Le Code de la Construction et de l’Habitation stipule ainsi que les immobilisations des entreprises Hlm doivent être comptabilisées soit pour leur prix de revient si elles sont produites par l’entreprise Hlm, soit pour…

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

Les autres relations entre le bilan et le compte de résultat Hlm

…charges probables pour accession à caractère de réserves montant total = pour litiges pour amendes et pénalités pour pertes de change pour risques des opérations immobilières autres provisions pour risques pour grosses réparations pour charges sur congés à payer pour charges sur opérations immobilières autres provisions pour charges Totaux Cohérence avec le passif – provisions pour risques et charges Deux…