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Investissement immobilier : prix de revient

La décision d’investir dans le domaine de l’immobilier locatif

La décision d'investir dans le domaine de l'immobilier locatif

à des investissements . Le modèle économique de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs . Conceptualisation du modèle . Exemple didactique de rentabilité économique . Le modèle financier de la rentabilité des investissements immobiliers locatifs sociaux . Exemple didactique de rentabilité économique Considérons le projet d’investissement immobilier locatif DOMUS suivant : Renouvellement des composants Prix de revient de l’investissement terrain…

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif

qui mesure cette performance. Si la VAN est négative, l’investissement immobilier locatif ne doit pas être réalisé puisqu’il appauvrit la valeur de l’entreprise du montant de la VAN. Examinons le projet d’investissement immobilier DOMUS ci-dessous. Exemple : Projet DOMUS d’investissement immobilier locatif Prix de revient prévisionnel total de l’investissement immobilier locatif de type logements privés = €. Le terrain a…

Les méthodologies d’analyse immobilière

Les méthodologies d’analyse immobilière

TRN = Revenu Brut Réel Prix de revient Revenu Net Prix de revient Taux net de placement – TNP = Valeur locative Prix de revient Valeur locative nette Prix de revient Le prix de revient ou le prix d’acquisition dont il est question ici s’entend frais, droits et taxes compris, prêt à être inscrits à l’actif du bilan du bailleur…

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

Comprendre les principaux mécanismes comptables des entreprises HLM

…à €. Le bilan se présente donc de la manière suivante : Le bien immobilier regagne le patrimoine du bailleur social ans après sa cession avec une décote du prix de revient de .%, mais des loyers qui continuent à courir indépendamment de la décote. Prix de revient et financement du bien immobilier d’origine montants montants Prix de revient HT…

La problématique de la vente en bloc de logements

La problématique de la vente en bloc de logements

capital restant dû des emprunts à cette date (KRDn)  des subventions d’investissement nettes à cette date (SNn)  des fonds propres mobilisés à l’origine de l’investissement (FP) minorés des fonds propres reconstitués par la politique d’amortissement du bien immobilier à cette même date (ATn – AFn – SVn). . La problématique du prix de vente du bien immobilier …

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif

d’abord le montant des fonds propres liés stricto sensu à l’investissement d’origine, c’est à dire le prix de revient total de cet investissement immobilier inscrit à l’actif de l’entreprise Hlm ou de toute autre entreprise, toutes dépenses d’investissement et d’acquisition, frais divers et taxes comprises, minoré des ressources externes à l’entreprise (emprunts et subventions d’investissement). Ces fonds propres FP ne…

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

Le cycle de vie d’un investissement immobilier locatif

de flux » ci-dessus. Voir le paragraphe .. « Le diagramme de flux ». Phase d’investissement Phase de désinvestissement Phase d’exploitation durée de vie de l’actif immobilier locatif liquidation de l’investissement étude préalable réinvestissements successifs Réalisation de l’investissement d’origine (croissance interne ou croissance externe) – vente – démolition – changement d’usage – démolition suivie d’un investissement – démolition suivie d’une…

La vente de logements locatifs Hlm

La vente de logements locatifs Hlm

prix de vente de l’immeuble – transfert des emprunts créances sur cessions d’immobilisations – subventions d’investissement – montant brut – subventions d’investissement inscrite au CR subventions d’investissement – montant net – subventions transférées au résultat subventions d’investissement – montant net emprunts – capital emprunté – remboursement du capital emprunté emprunts – capital restant dû – emprunts transférés à l’acquéreur…

L’opportunité financière de désinvestir

L’opportunité financière de désinvestir

Les principales formes de désinvestissement en immobilier locatif DÉSINVESTISSEMENT Changement d’usage A partir de l’existant, investissement nouveau dans un autre produit Démantèlement Cession Vente Démolition suivie d’un investissement dans l’usage d’origine ou un autre usage Démolition sans investissement Foncier reste à l’actif de l’entreprise (réserve foncière ?) Cession du foncier (valeur vénale ?) Le changement d’usage, c’est-à-dire par exemple la…

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

L’organisation de la décision d’investir ou de désinvestir

…/ m² SH révision de prix / m² SH Prix revient total /m² SH Prix revient total /m² SU Prix revient total / logt TOTAUX % . FINANCEMENT DE L’OPÉRATION . Financement prévisionnel Les montants sont exprimés en MILLIERS d’euros Composants libellé libellé libellé des financements financmt % financmt % financmt locaux % commerc. % TOTAUX TTC % Prix de…

Le financement de l’usufruit locatif social

Le financement de l’usufruit locatif social

…aux SEM de logement social.  Caractéristiques financières du PLS La quotité du prêt PLS ne peut être inférieure à % du prix de revient de l’opération pour une opération neuve, le coût d’acquisition de l’usufruit tenant alors leu du prix de revient de l’opération. Le taux d’intérêt du PLS est étroitement dépendant du taux du Livret A des Caisses…

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité

L’indice de profitabilité Le délai de récupération actualisé Le taux de rentabilité interne L’effet de levier financier extrait Enfin, il faut aborder les questions qui ne manqueront pas d’émerger concernant le financement de l’investissement et le prix de revient du projet DOMUS. En effet, si l’entreprise Hlm finance la totalité de son projet d’investissement avec des ressources dont le coût…

Aides fiscales à l’investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

Aides fiscales à l'investissement dans les DOM et calcul du potentiel financier

au moment de la vente du bien immobilier. Ce crédit-vendeur est égal à la différence entre le prix de revient du bien immobilier et l’avantage fiscal rétrocédé. Schéma . : Vente du bien immobilier et conditions de paiement de la structure porteuse Voir le tableau . ci-dessus. ► vente de l’immeuble BILAN actif immeubles de rapport – en cours 1…

Le financement des immobilisations locatives Hlm

Le financement des immobilisations locatives Hlm

locatives terminées et soldées, c’est à dire les opérations terminées et mises en service pour lesquelles plus aucun événement économique ne viendra modifier ni le prix de revient, ni le financement (prix de revient et financement définitivement arrêtés), il est aisé de déterminer le financement des opérations d’investissements à partir des fiches de situation financière et comptable et des annexes…

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

L’évaluation du potentiel financier et du fonds de roulement à terminaison

investissements locatifs nouveaux (croissance interne et croissance externe de l’entreprise), par les investissements futurs de remplacement de composants et enfin par les investissements prévisionnels de structure o en dernier lieu, pour les besoins à long terme de ressources internes induits par l’existence de cash-flows négatifs du compte de résultat, par les remboursements anticipés d’emprunts et enfin par les investissements financiers….

Les fiches de situation financière et comptable

Les fiches de situation financière et comptable

…différence entre le prix de revient actualisé de l’opération (colonne ) et les financements externes actualisés (emprunts de la colonne et subventions d’investissement de la colonne ), d’où colonne = colonne – (colonne + colonne ). Ici encore, le besoin de ressources internes est d’abord initial, puis actualisé au fur et à mesure de l’actualisation du prix de revient prévisionnel…

La démolition de logements locatifs Hlm

La démolition de logements locatifs Hlm

…maintenance du patrimoine immobilier locatif comprennent : l’entretien et réparations courants sur biens immobiliers le gros entretien sur biens immobiliers les grosses réparations sur biens immobiliers. Les travaux d’amélioration ne sont pas assimilables à de l’entretien, mais constituent un investissement. Les travaux d’entretien et de réparations courants sur biens immobiliers ont généralement une périodicité inférieure ou égale à l’année. Il…

Les immobilisations locatives et leur financement

Les immobilisations locatives et leur financement

…SCI ou SCCC – montant brut totaux partiels dépréciation des terrains nus (Actif) dépréciation des terrains à aménager (Actif) emprunts réalisés – réserves foncières subventions d’investissement notifiées – opérations préliminaires totaux partiels Besoin de financement préliminaires et réserves foncières accession : financement de stocks immobiliers – dettes financières nettes accession : financement de stocks immobiliers – subventions d’investissement – montant…

Les subventions d’investissement

Les subventions d'investissement

d’équilibre en produits exceptionnels. Les subventions d’investissement sont comptabilisées au passif du bilan en tant que ressources longues de l’entreprise Hlm. Les subventions d’investissement, objet de l’analyse, sont de deux types :  les subventions d’équipement obtenues auprès de l’État (subventions liées à l’investissement locatif accompagnant les emprunts réglementés finançant la construction neuve et l’amélioration) et auprès des collectivités locales,…

L’usufruit locatif social

L’usufruit locatif social

…le taux d’actualisation à appliquer à un investissement déterminé est le taux minimum de rentabilité, après impôt sur les sociétés, exigé de cet investissement. Ce taux doit permettre une « rémunération normale » de tous les capitaux ayant financé cet investissement. C’est pour cette raison que ce taux d’actualisation est encore appelé « coût du capital ». En règle générale,…

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ?

cycle de vie d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité économique d’un investissement immobilier locatif . L’opportunité financière d’un investissement ou d’un désinvestissement immobilier locatif . L’organisation de la décision d’investir . Et si l’entreprise Hlm était une entreprise comme les autres ? .. Finance d’entreprises et entreprises Hlm La « finance d’entreprises » repose généralement sur trois principes fondamentaux :…

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

Le calcul du fonds de roulement net global « explicite »

a ainsi généré environ M€ d’investissements privés. En comparaison, l’investissement privé en immobilier direct a été de Md€ en France pour la seule année et la collecte brute de l’épargne sur le marché des SCPI a totalisé Md€ en et Md€ en . Le volume des investissements privés en nue-propriété reste donc marginal par rapport aux marchés de l’investissement en…

Le calcul des fonds de roulement

Le calcul des fonds de roulement

…agencements et aménagements de terrains montant net réserve légale immeubles de rapport – montant net réserves statutaires ou contractuelles travaux d’amélioration – montant net réserves pour couverture du financement des immobilisations non amortissables autres ensembles immobiliers – montant net autres réserves (plus-values nettes sur cessions immobilières, réserves diverses) voiries, réseaux divers et ouvrages d’infrastructure – montant net report à nouveau…

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

Démembrement de propriété et usufruit locatif social

…ce schéma d’investissement mise alors sur la valorisation du bien immobilier intégrant la récupération progressive de l’usufruit et l’augmentation de la valeur du bien dans le temps. En conclusion, l’usufruit locatif devient donc aussi un outil de mixité sociale qui permet de construire des logements grâce à des investisseurs privés, à des prix accessibles pour des bailleurs sociaux, dans des…

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

Les principales spécificités fiscales des entreprises Hlm

…biens : l’acquisition ne supporte en principe que le seul droit fixe de T lors de la revente, la TVA est acquittée sur la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Les entreprises Hlm sont admises à bénéficier de ce régime et l’administration fiscale admet de ne pas taxer le profit brut défini ci-dessus…

Corrections des tests

Corrections des tests

…y avoir compensation entre la créance et la dette d’un même tiers, entre le prix de revient d’une immobilisation locative et la subvention d’investissement la concernant, entre la valeur historique d’un actif et la provision pour dépréciation le concernant, entre les plus-values et les moins-values… Les règles d’établissement des divers documents comptables ont posé le principe de durée à douze…

Réglementation et organisation comptables Hlm

Réglementation et organisation comptables Hlm

…et de passif. C’est ainsi, par exemple, qu’il ne peut y avoir compensation entre la créance et la dette d’un même tiers, entre le prix de revient d’une immobilisation locative et la subvention d’investissement la concernant, entre la valeur historique d’un actif et la provision pour dépréciation le concernant, entre les plus-values et les moins-values… Les règles d’établissement des divers…

Le Bilan Hlm : Rappels

Le Bilan Hlm : Rappels

…les créances diverses sur les tiers, notamment les locataires, les emprunteurs, les organismes sociaux ou l’État…  la trésorerie de l’entreprise Hlm, essentiellement les valeurs mobilières de placement et les disponibilités. Voir l’ouvrage « INTRODUCTION A L’USUFRUIT LOCATIF SOCIAL, UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER » – PIERRE CENAC, Michel GOUILLARD, ARNAUD JAFFRAIN – Les Éditions de l’Immobilier Social – . ETHIQUE Soulignons…

Les équilibres du bilan Hlm

Les équilibres du bilan Hlm

…par activités tous les éléments permanents du bilan, voire des stocks à caractère immobilier, de manière à déterminer les excédents ou besoins de financement en matière : d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières d’activité locative (construction neuve, amélioration du patrimoine locatif existant, acquisition-amélioration…) de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la…

L’évaluation de la surface financière d’une entreprise Hlm

L'évaluation de la surface financière d'une entreprise Hlm

…provisions pour risques et charges Concours bancaires courants Clients créditeurs Droits sur immobilisations Provisions Fournisseurs d’exploitation, d’immobilisations et de stocks immobiliers Dettes fiscales et sociales Dettes diverses Différence de conversion Actif Différence de conversion Passif Charges constatées d’avance et charges à répartir Produits constatés d’avance Primes de remboursement des obligations CAPITAUX PROPRES report à nouveau situation nette subventions d’investissement Fournisseurs…

La formation du résultat de l’exercice

La formation du résultat de l'exercice

…à la production des stocks immobiliers achats non stockés matières & fournitures travaux relatifs à l’exploitation entretien courant sur biens immobiliers gros entretien sur biens immobiliers grosses réparations sur biens immobiliers autres travaux d’entretien redevances crédit-bail loyers des baux à long terme primes d’assurances personnel extérieur à la société rémunérations d’intermédiaires & honoraires publicités, publications, relations publiques déplacements, missions &…

Les points-clés du bilan Hlm

Les points-clés du bilan Hlm

…fonds de roulement, en matière :  d’investissements de structure (bâtiments administratifs, matériel, outillage) et de participations financières  d’investissements locatifs (construction neuve, acquisition de patrimoine existant, acquisition-amélioration, renouvellement de composants, locatif défiscalisé dans les DOM…),  de gestion de prêts développée dans le cadre de l’accession à la propriété  d’opérations préliminaires locatives et de portefeuille foncier  d’activités…